R. G : 10/ 03420
Décision du Tribunal d'Instance de LYON Au fond du 08 avril 2010
RG : 1108002425 ch no
SA GECINA
C/
X...Z...
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 22 Novembre 2011
APPELANTE :
SA GECINA représentée par ses dirigeants légaux 16 rue des Capucines 75002 PARIS direction régionale 29 quai Saint Antoine 69002 LYON
représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour
assistée de la SELARL DPG et ASSOCIES, avocats au barreau de LYON représentée par Me POTUS, avocat
INTIMES :
Monsieur Henri X...... 69004 LYON
représenté par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour
assisté de Me Sylvie BERTHIAUD, avocat au barreau de LYON
Madame Françoise Z... épouse X...... 69004 LYON
représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour
assistée de Me Sylvie BERTHIAUD, avocat au barreau de LYON
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Date de clôture de l'instruction : 06 Juin 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Octobre 2011
Date de mise à disposition : 22 Novembre 2011
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :- Pascal VENCENT, président-Dominique DEFRASNE, conseiller-Françoise CLEMENT, conseiller
assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier
A l'audience, Dominique DEFRASNE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant bail à usage d'habitation du 30 novembre 1984, la Compagnie Lyonnaise Immobilière aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SA GECINA a donné en location à monsieur Henri X...et à madame Françoise Z..., son épouse, un appartement de cinq pièces plus cuisine au 3ème étage dans un immeuble situé..., pour une durée de six années à compter du 1er décembre 1984 et moyennant un loyer initial de 2. 300 francs plus charges.
Lors du renouvellement du contrat le 1er décembre 2002, les locataires ont accepté dans le cadre des dispositions de l'article 17 c et 19 de la loi du 6 juillet 1989 un loyer réévalué à 559, 96 euros au 1er décembre 2007.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 avril 2008 et dans les mêmes conditions légales, la bailleresse a proposé aux époux X...une nouvelle réévaluation de leur loyer à compter du 1er décembre 2008, à hauteur de 867, 92 euros par mois.
En désaccord avec cette proposition les époux X...ont saisi la commission départementale de conciliation qui a constaté par décision du 1er août 2008 la non conciliation des parties.
Par acte du 28 octobre 2008, la SA GECINA a fait ensuite assigner monsieur et madame X...devant le tribunal d'instance de Lyon pour voir fixer le loyer mensuel à 867, 92 euros en application des dispositions des articles 17c et 19 de la loi du 6 juillet 1989.
Par jugement du 8 avril 2010, le tribunal d'instance a :
- rejeté la demande en réévaluation du loyer de l'appartement formée la SA GECINA,
- condamné la SA GECINA à verser aux époux X...la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice ainsi que la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté comme non fondées les autres conclusions supplétives ou contraires des parties,
- condamné la SA GECINA aux dépens.
La SA GECINA a interjeté appel de ce jugement le 10 mai 2010.
L'appelante demande à la cour :
- d'infirmer le jugement querellé,
- de constater le caractère manifestement sous évalué du loyer acquitté par les époux X...,
- de fixer à la somme de 10. 415, 04 euros par an en principal, soit 867, 92 euros par mois en principal, outre charges et indexation, le montant du loyer du bail renouvelé entre les parties pour une durée de six ans à compter du 1er décembre 2008 jusqu'au 30 novembre 2014,
- de dire que la hausse résultant de cette fixation s'appliquera par 6ème chaque année du bail renouvelé,
- de dire que l'indexation s'appliquera à chaque date anniversaire du renouvellement moyennant l'application de l'indice de révision des loyers publié par INSEE et pour la première fois le 1er décembre 2008,
- de débouter monsieur et madame X...de leurs prétentions,
- en tant que de besoin, d'ordonner avant dire droit une mesure d'expertise,
- de condamner les époux X...aux dépens ainsi qu'au paiement de 2. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Se référant à des loyers appliqués dans le même ensemble immobilier et pour des appartements de même surface que l'appartement loué, elle soutient que le loyer actuel des époux X...est sous estimé puisqu'il s'élève à la somme de 6, 31 euros le mètre carré alors que la moyenne des références produites fait apparaître une valeur de 8, 24 euros le mètre carré et même, pour l'ensemble des appartements, toutes surfaces confondues, une valeur de 8, 53 euros le mètre carré. Elle conteste par ailleurs l'existence du préjudice invoqué par les locataires.
Monsieur et madame X...demandent de leur côté à la cour de confirmer le jugement entrepris sauf à porter à 3. 000 euros le montant des dommages et intérêts en réparation du comportement abusif de la bailleresse.
Ils réclament également le paiement de 4. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir à l'instar du premier juge que les références produites par la SA GECINA concernent des appartements rénovés nullement comparables à l'appartement loué et qu'ils fournissent de leur côté neuf références qui sont indiscutablement comparables avec seulement une différence de l'ordre de 2 % ne pouvant sérieusement caractériser une sous évaluation.
Ils font valoir également que l'acharnement de leur bailleur à mettre en oeuvre une procédure de réévaluation de leur loyer lors de deux renouvellements consécutifs du bail en 2002 et en 2008 procède d'un abus de droit qui justifie réparation.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu qu'aux termes de l'article 17c de la loi 6 juillet 1989, lors du renouvellement du contrat le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous évalué.
Dans ce cas le bailleur peut proposer au locataire au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions prévues à l'article 15 un nouveau loyer fixé par référence au loyer habituellement constaté dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19 ;
Que l'article 19 précise, pour l'application de l'article 17, que les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans une même zone géographique ;
Attendu que la SA GECINA verse au débat six références de loyers pour des logements de cinq pièces d'une surface de 105, 33 m ² situés rue Henon dans le même ensemble immobilier et dont le prix au mètre carré varie entre 7, 66 euros et 8, 71 euros ;
Que les époux X...ont interrogé les locataires de ces appartements entrés dans lieux entre 1994 et 2002, et qu'ils ont tous attesté que leurs logements avaient bénéficié d'une rénovation effectué par la SA GECINA, notamment le remplacement des dalles en plastique par du parquet dans le salon et l'entrée, par du carrelage dans la cuisine et la salle de bain, par de la moquette dans les chambres, la pose d'une baignoire et d'un lavabo neufs dans la salle de bains, la mise aux normes de l'installation électrique, et dans certains cas, la réfection des peintures et des tapisseries ;
Que les époux X...produisent de leur côté des références de loyers de neufs appartements non rénovés de quatre ou cinq pièces situés également dans l'ensemble immobilier de la rue ... ainsi que des avis d'échéances concernant ces appartements cinq pièces et mentionnant selon le cas, un loyer mensuel de 631, 57 euros, 633, 08 euros, 664, 26 euros, 688, 64 euros, soit 6, 6 euros, 6, 01 euros, 6, 30 euros, 6, 54 euros le m ² ;
Que les locataires concernés sont rentrés dans les lieux entre 1965 et 1987 ;
Attendu que si la loi n'impose pas de prendre en considération l'état de vétusté ou d'entretien du logement pour le choix des références, il est permis néanmoins au juge de se référer à la qualité des appartements au regard d'éventuelles rénovations effectuées par le bailleur ;
Qu'en espèce, après comparaison des références produites par la SA GECINA qui concernent des appartements rénovés et des références produites par les époux X...concernent des appartements non rénovés comparables au leur, il y lieu de constater à l'instar du premier juge que le loyer de l'appartement des époux X...n'est pas manifestement sous évalué ;
Attendu que la société bailleresse produit devant la cour d'autres documents, à savoir un listing informatique de tous les loyers de l'ensemble immobilier et une expertise réalisée en 2002 pour la fixation du loyer d'un appartement de deux pièces d'une superficie de 62 m ² au 2ème étage de l'immeuble ;
Que ces documents qui ne répondent pas aux critères de comparabilité exigés par la loi ne peuvent être pris en considération ;
Attendu en conséquence qu'il y a lieu de confirmer le jugement du tribunal d'instance en qu'il a rejeté la demande de réévaluation du loyer de l'appartement des époux X...formée par la SA GECINA sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une mesure d'expertise ;
Attendu par ailleurs que la SA GECINA connaissait parfaitement la différence qui existait dans son immeuble entre les loyers des appartements rénovés et les loyers des appartements non rénovés et qui n'a pas hésité à proposer à monsieur et madame X...une réévaluation de loyer sans commune mesure avec les caractéristiques de leur logement ;
Que cette attitude est bien caractéristique en l'espèce d'un abus du droit que tient le bailleur de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989 et doit être sanctionné par l'allocation de dommages et intérêts au profit des locataires ;
Que le tribunal d'instance en fixant la réparation la réparation à la somme de 500 euros a fait une juste application du préjudice subi par les époux X...et que sa décision doit être également confirmée de ce chef ;
Attendu que la société GECINA supportera les dépens ; qu'il convient d'allouer en cause d'appel aux époux X...la somme de 1. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en sus de l'indemnité allouée par le premier juge ;
PAR CES MOTIFS
Dit l'appel recevable,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SA GECINA à payer à monsieur Henri X...et à madame Françoise Z... son épouse la somme de 1. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SA GECINA aux dépens d'appel distraits au profit de l'avoué de ses adversaires conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffierLe président
