R. G : 10/ 05782
COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRET DU 15 Novembre 2011
Décision du Tribunal d'Instance de LYON Référé du 13 juillet 2010
RG : 10/ 00098 ch no
X...
C/
Y...
APPELANT :
Monsieur Olivier X...... 69380 DOMMARTIN
représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour
INTIME :
Monsieur Abdellah Y... né le 16 avril 1976 à AIN LEUH (MAROC)... 69410 CHAMPAGNE AU MONT D'OR
représenté par Me Christian MOREL, avoué à la Cour assisté de Me Yves SAUVAYRE, avocat au barreau de LYON substitué par Me DEBIESSE, avocat (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/ 022314 du 04/ 11/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)
Date de clôture de l'instruction : 01 Juillet 2011 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Octobre 2011 Date de mise à disposition : 15 Novembre 2011
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :- Pascal VENCENT, président-Dominique DEFRASNE, conseiller-Françoise CLEMENT, conseiller assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
A l'audience, Dominique DEFRASNE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant bail sous seing privé, daté du 2 février 2008, monsieur Olivier X... a donné en location à monsieur Abdellah Y... un appartement T2 situé ... à Dommartin, pour une durée de trois années, moyennant un loyer mensuel de 520 euros révisable annuellement au 1er mars, une provision sur charges mensuelle de 10 euros.
Par acte du 27 octobre 2009, monsieur X... a fait commandement à monsieur Y... d'avoir à payer la somme de 1. 493, 77 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 octobre 2009 en déclarant se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail.
Par un nouveau commandement du 27 novembre 2009, le bailleur a fait commandement à monsieur Y... d'avoir à produire une attestation d'assurance en visant également la clause résolutoire contractuelle.
De son côté, monsieur Y... a sollicité et obtenu auprès du tribunal d'instance de Lyon, le 12 novembre 2009, une ordonnance enjoignant à monsieur X... de remplir le formulaire CAF en mentionnant que le bail a pris effet le 1er mars 2008 et non le 1er mars 2009.
Le 30 décembre 2009, monsieur X... a fait assigner en référé monsieur Y... devant le tribunal d'instance de Lyon pour voir constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et prononcer son expulsion, le voir condamner à lui payer une somme de 3. 127, 83 euros à titre de loyers et charges arriérés, clause pénale comprise, 2. 388, 77 euros à titre de réparations locatives, 1. 962 euros au titre du préavis de trois mois, 850 euros à titre de dommages-intérêts et 650 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 13 juillet 2010, le juge des référés a :
- constaté le désistement de monsieur X... de sa demande de résiliation de bail expulsion,
- condamné monsieur Y... à payer à monsieur X... la somme provisionnelle de 1. 903, 48 euros correspondant au décompte locatif de sortie ainsi que celle de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- autorisé monsieur Y... à se libérer de la somme due en principal et intérêts par versements mensuels successifs de 150 euros chacun, le premier paiement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de l'ordonnance, les paiements ultérieurs avant le 15 de chaque mois et la dernière mensualité étant réduite au solde de la dette,
- dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité l'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement et de plein droit exigible,
- rejeté toute autre demande des parties,
- condamné monsieur Y... aux dépens y compris le coût du commandement de payer du 27 octobre 2009.
Monsieur X... a interjeté appel de cette ordonnance le 27 juillet 2010.
L'appelant demande à la cour :
- de réformer l'ordonnance de référé,
- de condamner monsieur Y... à lui payer les sommes suivantes : * 3. 127, 83 euros à titre de loyers et charges dus au 30 décembre 2009 y compris la clause pénale, * 2. 388, 77 euros à titre de réparations locatives, *1. 200 euros à titre de dommages-intérêts pour mauvaise foi, procédures pénales abusives, défaut d'assurance, menaces graves et mensonges répétés, * 1. 692 euros au titre du préavis de trois mois prévu dans le bail, sous déduction des deux mois de caution versés par le locataire, soit un solde de 652 euros, * 2. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- de débouter monsieur Y... de toute demande de délai de grâce,
- de condamner monsieur Y... aux dépens.
Il fait valoir que monsieur Y... n'a tenu aucun compte de ses obligations contractuelles, que les loyers et charges ont été systématiquement payés avec retard ou non payés du tout, qu'il n'a pas entretenu les extérieurs de l'appartement et qu'il a commis de nombreuses dégradations et que son comportement révèle une mauvaise foi très organisée et une volonté de nuire manifeste au bailleur.
Monsieur Y... demande de son côté à la cour :
- de réformer partiellement l'ordonnance querellée,
- de fixer à 2. 112, 83 euros la somme due à monsieur X... au titre des dépenses locatives de sortie,
- de lui accorder un délai de grâce pour s'acquitter du paiement de cette somme à raison de 150 euros par mois,
- de débouter monsieur X... du surplus,
- de condamner monsieur X... aux dépens ainsi qu'au paiement de 1. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que l'article 849 du code de procédure civile permet au juge des référés d'allouer une provision au créancier dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ;
- I-Sur le compte de loyers et charges
Attendu qu'il est constant que monsieur Y... à la suite du commandement du 27 octobre 2009 a libéré les lieux loués et restitué les clefs au bailleur le 30 décembre 2009 en présence d'un huissier de justice ;
Attendu que monsieur X... réclame un solde de régularisation de charges au 30 décembre 2009 de 923, 48 euros qui n'est pas contesté par le locataire ;
Attendu qu'il réclame également un arriéré de loyers pour la période de mars 2009 à décembre 2009 sur la base d'un loyer révisé en début de période à 564 euros mensuel mais que monsieur Y... conteste l'exigibilité de cette révision ;
Attendu que le bail conclu entre les parties, en application de l'article 17- d de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le loyer sera révisé chaque année au 1er mars avec pour indice de référence celui en vigueur au premier trimestre 2007 (valeur 0108, 36) ;
Que le loyer initial de 520 euros aurait dû être porté à 564 euros le 1er mars 2009 en fonction de la variation de l'indice national des loyers et que monsieur X..., selon monsieur Y..., aurait réclamé seulement au mois d'avril 2009 la somme de 540 euros ;
Qu'en réalité, la clause prévoyant la révision du loyer s'applique automatiquement et que le fait que le bailleur n'ait pas réclamé le montant du de l'augmentation n'implique pas de sa part une renonciation à se prévaloir de la clause d'indexation ;
Qu'aucune des pièces produites devant la cour ne permet davantage de caractériser cette renonciation, ni un accord des parties sur la somme de 540 euros telle que visée par le juge des référés ;
Qu'en conséquence, au vu du compte versé aux débats, monsieur Y... reste devoir à titre de loyers au 30 décembre 2009 la somme de 1. 920 euros ;
Attendu que monsieur X... réclame par ailleurs la somme de 1. 692 euros correspondant à trois mois de loyers en expliquant que monsieur Y... a décidé unilatéralement de restituer les clefs le 30 décembre 2009 pour des raisons qui lui appartiennent sans donner congé préalable et qu'il peut être tenu de payer les loyers et charges pendant la durée du préavis de trois mois conformément à l'article 15. I de la loi du 6 juillet 1989 ;
Que ce texte précise que pendant le délai de préavis le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pendant le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur et qu'il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ;
Que le commandement de payer délivré par monsieur X... à monsieur Y... le 27 octobre 2009, même visant la clause résolutoire ne vaut pas congé de la part du bailleur dès lors qu'il ne fait nullement obligation au locataire de quitter les lieux ;
Qu'en revanche, le 30 décembre 2009, monsieur Y... a été assigné devant le juge des référés par monsieur X... demandant son expulsion par l'effet de la clause résolutoire contractuelle et que le même jour il a demandé à l'huissier qui venait de lui délivrer l'assignation de constater l'état du logement et de prendre possession des clefs pour le compte du propriétaire ;
Qu'il ressort de cette circonstance que le bail a pris fin le 30 décembre 2012 par l'initiative procédurale du bailleur et que monsieur Y... contrairement aux prétentions de monsieur X... n'a pas quitté les lieux de sa propre initiative ;
Que le délai de préavis de trois mois applicable en cas de rupture du contrat de bail à l'initiative du locataire est donc inapplicable en l'espèce et que la demande en paiement de loyers et charges postérieurs au 30 décembre 2009 se heurte à une contestation sérieuse ;
- II-Sur les réparations locatives
Attendu qu'un état des lieux d'entrée contradictoire a été établi par les parties le 1er mars 2008 et que l'état des lieux de sortie a été dressé par maître Z..., huissier de justice, le 30 décembre 2009 à la demande de monsieur Y... ;
Que les constatations de cet huissier ne sont pas formellement contestées par monsieur X... ;
Que s'il y est relevé le vitrage de la porte d'entrée fendue, il y a lieu aussi de constater que dans le constat d'entrée des lieux, ce même vitrage était déjà fissuré, de sorte qu'aucune indemnisation n'est justifiée de ce chef ;
Qu'en revanche, certaines dégradations peuvent être imputées à monsieur Y..., à savoir des taches jaunâtres sur la peinture murale de la salle à manger en raison de l'application d'une peinture de texture différente du reste des murs et des auréoles visibles au-dessus de la plinthe, le défaut de fonctionnement d'un éclairage à spots et d'une ampoule, le défaut de fonctionnement d'un radiateur et la dégradation d'un câble d'antenne de télévision (sans embout) dans la chambre à coucher, le défaut de fonctionnement de la sonnette d'entrée ;
Qu'il ressort également de l'état des lieux de sortie que les vitrages n'ont pas été nettoyés et que des monticules de végétaux coupés n'ont pas été débarrassés ;
Que rien n'indique en revanche que le jardin et les plantations n'ont pas été normalement entretenus ;
Attendu que monsieur X... qui verse aux débats plusieurs devis de réparation réclame devant la cour une somme de 2. 388, 77 euros TTC dont le calcul est difficilement compréhensible ;
Que compte tenu des constatations ci-dessus et du coût des réparations nécessaires, il convient à l'instar du premier juge de fixer à 400 euros le montant non sérieusement contestable des réparations locatives à la charge de monsieur Y... ;
Attendu qu'il sera déduit de la créance du bailleur la somme de 1. 040 euros correspondant au dépôt de garantie versé par le locataire ;
- III-Sur la clause pénale
Attendu que monsieur X... sollicite 10 % du montant du loyer et des charges arriérés à titre de clause pénale ; que toutefois le contrat de location ne fixe pas un tel montant de sorte que la demande apparaît sérieusement contestable ;
- IV-Sur les dommages-intérêts réclamés par le bailleur
Attendu qu'il n'apparient pas au juge des référés d'apprécier les griefs de mauvaise foi ou d'intention de nuire formés à l'encontre de monsieur Y... ni le préjudice que monsieur X... prétend avoir subi, si bien que ce chef de demande se heurte à une contestation sérieuse comme l'a justement relevé le premier juge ;
- V-Sur les délais de grâce sollicités par le locataire
Attendu que l'article 1244-1 du code civil permet au juge dans la limite de deux années de reporter ou d'échelonner le paiement des sommes dues compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier ;
Qu'en l'espèce, il est versé aux débats les avis d'imposition de chacune des parties ainsi qu'un bulletin de salaire de monsieur Y... pour le mois d'avril 2010 et son livret de famille révélant qu'il a un enfant à charge ;
Que compte tenu de ces éléments, la cour estime devoir confirmer le principe et les modalités des délais de grâce octroyés à monsieur Y... par le premier juge ;
Attendu que monsieur Y... supportera les entiers dépens y compris le coût des commandements de payer du 27 octobre 2009 et du 27 novembre 2009 dont le bien fondé n'a jamais été contesté, outre tous les frais d'huissier relatif à la première instance et la procédure d'appel ;
Qu'il n'y a pas lieu en revanche de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Dit l'appel recevable,
Confirme l'ordonnance querellée sauf sur le montant de la créance de monsieur Olivier X...,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne monsieur Abdellah Y... à payer à monsieur Olivier X... la somme provisionnelle de 2. 203, 48 euros au titre du décompte locatif de sortie,
Autorise monsieur Abdellah Y... à s'acquitter du paiement des sommes selon les modalités fixées par le premier juge,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Condamne monsieur Abdellah Y... aux dépens d'appel distraits au profit de l'avoué de son adversaire conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président.
