R.G : 10/06090
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 27 Septembre 2011
Décision du Tribunal de Grande Instance de LYONRéférédu 12 juillet 2010
ch noRG :2010/1188
SARL KAFUI "KAMOU KLUB"
C/
SCI TRINITE
APPELANTE :
SARL KAFUI exerçant sous le nom commercial "KAMOU KLUB" représentée par ses dirigeants légaux1 place de la Trinité69005 LYON 05
représentée par Me Christian MOREL, avoué à la Cour
assistée de Me Annabel PASCAL, avocat au barreau de LYON
INTIMÉE :
SCI TRINITE représentée par ses dirigeants légauxC/O Mme Y... Christine50 avenue Jean Jaurès69370 SAINT DIDIER AU MONT D'OR
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour
assistée de la SELARL DREZET- PELET, avocats au barreau de LYON
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Date de clôture de l'instruction : 31 Janvier 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Juin 2011
Date de mise à disposition : 27 Septembre 2011Débats en audience publique du 28 Juin 2011 tenue par Pascal VENCENT, président de la 8ème chambre et Françoise CLEMENT, conseiller, tous deux magistrats rapporteurs, sans opposition des parties dûment avisées, qui en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :- Pascal VENCENT, président- Dominique DEFRASNE, conseiller- Françoise CLEMENT, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 2 mars 2005, la SCI TRINITE a donné à bail à monsieur Dryss Z... dans l'immeuble, situé 1 place de la Trinité à Lyon 5e, un local au rez-de-chaussé de 33 m² et une cave de 66 m² à usage commercial de bar et discothèque pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 9 janvier 2005, moyennant un loyer annuel initial de 3.396 euros et une provision sur charge de 740 euros.
Monsieur Z... a subrogé dans ses droits la SARL KAFUI à compter du 7 juillet 2005 et s'est parallèlement porté caution solidaire de ladite société pour l'exécution de toutes les obligations du bail jusqu'au terme de celui-ci, par un avenant régularisé ultérieurement entre les parties.
Par acte du 25 janvier 2010, la SCI TRINITE a fait commandement à la SARL KAFUI d'avoir à lui payer la somme de 2.503,10 euros à titre de loyers et charges arrètés à cette date en déclarant se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement à été signifié à la caution le 4 mars 2010.
Par actes des 12 et 14 avril 2010, la SCI TRINITE a assigné ensuite la SARL KAFUI et monsieur Z... devant le juge des référés du tribunal de grande instance de LYON pour les voir condamner solidairement au paiement des loyers et charges impayés, pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion du preneur, pour avoir paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Par ordonnance du 12 juillet 2010, le juge des référé a :
- débouté la SARL KAFUI de ses demandes, - constaté que la suite du commandement du 25 janvier 2010 le jeu de la clause résolutoire était acquis au bénéfice de la SCI TRINITE,- dit que la SARL KAFUI et tous occupants de son chef devront avoir quitté les lieux loués dans un délai de un mois à compter de la signification de l'ordonnance et que passé cette date ils pourront en être expulsés avec le concours de la force publique,- condamné solidairement la SARL KAFUI et monsieur Z... à payer à la SCI TRINITE :
* la somme provisionnelle de 3.965,24 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges au 30 juin 2010,* une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours à compter du 1er juillet 2010 et jusqu'à la libération effective des lieux,* la somme de 450 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamné solidairement la SARL KAFUI et monsieur Z... aux dépens y compris le coût du commandement du 25 janvier 2010.
La SARL KAFUI a interjeté appel de cette décision le 6 août 2010.
L'appelante demande à la cour :
- d'infirmer l'ordonnance frappée d'appel,- de dire qu'elle est bien fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement des loyers dans l'attente de la réalisation par la bailleresse des travaux nécessaires à l'utilisation des lieux loués conformément à la destination prévue au bail,- de dire que la SCI TRINITE n'a pas rempli son obligation de délivrance, le bien loué n'étant pas conforme à sa destination contractuelle,- de condamner la SCI TRINITE à remettre en état les lieux loués et ce sous astreinte de 100 euros de jours de retard à compter de la décision à intervenir,- de dire que la SCI TRINITE n'a pas rempli sont obligation de garantie des vices ou défauts de la chose louée , le local étant inexploitable,
A titre subsidiaire : - de lui accorder un délai de vingt quatre mois pour payer les sommes dont le paiement est réclamé,
En toute hypothèse :- de condamner la SCI TRINITE aux dépens ainsi qu'au paiement de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait d'abord valoir que le sous-sol du local loué présente des traces d'infiltrations et des traces de moisissures importantes constatées par un huissier de justice et aussi par la société BAGNERE et LEPINE, mandataire du bailleur, laquelle dans ce contexte l'a autorisée verbalement à suspendre le paiement des loyers.
Elle soutient qu'elle est dans l'impossibilité d'exploiter les lieux loués et que le commandement de payer du 25 janvier 2010 est en contradiction avec cette autorisation de suspendre le paiement des loyers.
Elle fait valoir également que la bailleresse, malgré ses réclamations et mises en demeure d'effectuer les travaux nécessaires, n'a pas remédié aux infiltrations qui constituent un vice caché rendant impropre le local loué à l'usage de bar discothèque auquel il est destiné.
La SCI TRINITE demande de son côté à la cour :
- de confirmer l'ordonnance querellée sauf sur le montant de la provision et sur la date d'exigibilité de l'indemnité d'occupation,- de condamner la société KAFUI à lui payer la somme de 4.963,01 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges au 1er novembre 2010,- de condamner la société KAFUI à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours à compter du 1er juin 2010 et jusqu'à la libération effective des lieux,- de débouter la société KAFUI de sa demande de délais de paiement,- de condamner la société KAFUI aux dépens ainsi qu'au paiement de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait d'abord valoir que la société KAFUI ne saurait valablement opposer l'exception d'inexécution, en expliquant que les infiltrations d'eau invoquées représentent un phénomène mineur n'entraînant pas une impossibilité totale d'exploiter le fonds de commerce, que d'ailleurs la société KAFUI a continué à exploiter son fonds de commerce jusqu'en 2007 et réglé ses loyers jusqu'en 2009 tout en régularisant un avenant au bail le 28 mai 2009 ne comportant aucune réserve sur des problèmes d'humidité, que la société KAFUI n'a engagé aucune action pour obtenir la réalisation des travaux prétendument nécessaires à la bonne exploitation de son fonds de commerce ni sollicité la possibilité de consigner les loyers dans l'attente de la réalisation des travaux, qu'en réalité elle a du interrompre son activité en raison d'un conflit entre ses associés et s'est trouvée par son seul fait dans l'obligation de réaliser les travaux de réhabilitation nécessaires à la réouverture du fonds de commerce.
Elle ajoute que bien que le bail mette expressément à la charge du preneur les travaux d'entretiens des locaux, elle a fait réaliser au début de l'année 2010 différents travaux destinés à diminuer le phénomène d'infiltration d'eau.
Elle soutient qu'il n'est pas démontré qu'elle ait manqué à ses obligations de délivrance et de garantie.
Elle s'oppose à la demande de délais de paiement formée par la société KAFUI en expliquant que cette dernière n'exploite plus son établissement de bar discothèque et ne règle plus aucun loyer.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu qu'il résulte du relevé de compte de la société BAGNERES et LEPINE, mandataire du bailleur que la société KAFUI a cessé de payer régulièrement les loyers et charges contractuels à compter de l'année 2009 ;
Attendu que la société KAFUI à plusieurs reprises depuis le mois d'août 2008 s'est plainte auprès du mandataire de la bailleresse d'infiltrations d'eaux dans le sous-sol où se trouve le bar et la piste de danse de la discothèque et a fait constater la situation par un huissier de justice le 30 avril 2010 ;
Qu'à l'appui de sa contestation elle fait valoir les dispositions de l'article 1720 du code civil relatif à l'obligation de délivrance et de réparation du bailleur ainsi que les dispositions de l'article 1721 du même code sur la garantie du bailleur en raison des vices cachés de la chose louée ;
Attendu toutefois que les dispositions précitées n'étant pas d'ordre public, il peut y être dérogé par les stipulations contractuelles et que tel est le cas en l'espèce de la disposition figurant à l'article 11 du bail du 2 mars 2005, ainsi libellée :
"Le preneur fera son affaire personnelle de tous problèmes de condensations, aérations, infiltrations ou humidité pour les locaux situés en sous-sol " ;
Attendu en conséquence que la société KAFUI ne peut valablement refuser d'exécuter ses obligations contractuelles au motif que la SCI TRINITE n'a pas remédié aux infiltrations constatée, puisque les travaux correspondants étaient à sa charge ;
Attendu qu'il est constant que la société KAFUI ne s'est pas acquittée des causes du commandement du 25 janvier 2010 dans le mois de cet acte extrajudiciaire de sorte que le bail conclu entre les parties s'est trouvé résilié de plein droit au 25 février 2010 par l'effet de la clause résolutoire insérée au bail ;
Que la décision du premier juge constatant cette résiliation, ordonnant l'expulsion du preneur et fixant le montant de l'indemnité d'occupation doit être confirmée ;
Attendu que la SCI TRINITE produit aux débats un décompte de loyers, charges et indemnités d'occupation actualisé au 1er octobre 2010 et qui fait apparaître un solde débiteur de 4.135,84 euros ;
Que la SCI TRINITE réclame également l'application de la clause pénale de 20 % stipulée au contrat de bail ; que toutefois eu égard aux circonstances du litige et compte tenu des règlements néanmoins effectués par la société KAFUI, la somme réclamée apparaît manifestement excessive et qu'il y a lieu de la réduire à la somme de 200 euros en application de l'article 1152 alinéa 2 du code civil ;
Qu'en conséquence la créance de la SCI TRINITE n'apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de 4.335,84 euros et qu'il convient de lui allouer ladite somme à titre de provision ;
Attendu que l'appui de son appel incident la SCI TRINITE demande la condamnation au paiement de la société KAFUI seule et non pas de monsieur Z... ;
Attendu que la société KAFUI sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement sans formuler aucune proposition ni justifier de sa situation économique et alors qu'elle a cessé l'exploitation de son fonds de commerce depuis 2007 ;
Que cette demande doit en conséquence être rejetée ;
Attendu que la société KAFUI supportera les dépens de l'appel ;
Qu'il convient d'allouer en cause d'appel à la SCI TRINITE la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Dit l'appel recevable,
Confirme l'ordonnance querellée en ses dispositions ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire au bénéficie de la SCI TRINITE ensuite du commandement du 25 janvier 2010 et ordonné l'expulsion de ladite société un mois après la signification de l'ordonnance et fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges ,
Confirme également l'ordonnance de référé en ce qu'elle a condamné la SARL KAFUI aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 450 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,
La réformant pour le surplus et statuant à nouveau,
Condamne la SARL KAFUI à la SCI TRINITE la somme provisionnelle de 4.335,84 euros à titre de loyers, charges, indemnités d'occupation, clause pénale, dus au 1er novembre 2010,
Y ajoutant,
Condamne la SARL KAFUI à payer à la SCI TRINITE en cause d'appel la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL KAFUI aux dépens de l'appel distraits au profit de la SCP d'avoués AGUIRAUD-NOUVELLET conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
