R. G : 10/ 03676
COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRET DU 27 Septembre 2011
Décision du Tribunal d'Instance de LYON Référé du 07 mai 2010
ch no RG : 1209001419
X... Y...
C/
Z... A... B...
APPELANTS :
Monsieur Stéphane X...... 69006 LYON
représenté par Me Christian MOREL, avoué à la Cour assisté de Me PELET, avocat au barreau de LYON
Madame Marion Y... épouse X...... 69006 LYON
représentée par Me Christian MOREL, avoué à la Cour assistée de Me PELET, avocat au barreau de LYON
INTIMES :
Monsieur Régis Z...... 38000 GRENOBLE
représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour assisté de la SELARL DPG et ASSOCIES, avocats au barreau de LYON représentée par Me Roxane DIMIER, avocat
Madame Carole A... épouse Z...... 38000 GRENOBLE
représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour assistée de la SELARL DPG et ASSOCIES, avocats au barreau de LYON représentée par Me Roxane DIMIER, avocat
Madame Catherine B... épouse Z...... 38700 LA TRONCHE
représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour assistée de la SELARL DPG et ASSOCIES, avocats au barreau de LYON représentée par Me Roxane DIMIER, avocat
Date de clôture de l'instruction : 17 Juin 2011 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Juin 2011 Date de mise à disposition : 27 Septembre 2011
Débats en audience publique du 28 Juin 2011 tenue par Pascal VENCENT, président de la 8ème chambre et Françoise CLEMENT, conseiller, tous deux magistrats rapporteurs, sans opposition des parties dûment avisées, qui en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
A l'audience, Pascal VENCENT a fait le rapport conformément aux dispositions de l'article 785 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :- Pascal VENCENT, président-Dominique DEFRASNE, conseiller-Françoise CLEMENT, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
Madame Catherine Z... était seule propriétaire d'un appartement de type 5 sis... à Lyon 6o qu'elle a donné à bail aux époux X... suivant convention régularisée le 17 juin 1997.
Le 21 novembre 2008, il leur était délivré un congé aux fins de vente pour la date du 30 juin 2009 et pour un prix net vendeur de 530. 000 euros.
Ce congé était délivré à la requête des consorts Z..., qui indiquaient venir aux droits d'une dame C... et d'une dame B....
Les consorts X... n'ont pas donné suite à ce congé, considérant le prix proposé comme excessif.
Ils souhaitaient néanmoins voir aménager un préavis plus long de trois mois notamment jusqu'à la fin du mois de septembre 2009 mais ne recevaient aucune réponse expresse de la part des bailleurs.
Suivant acte en date du 12 juin 2009, les consorts Z... ont régularisé un compromis de vente avec les consorts D... pour un montant de 530. 000 euros outre la somme de 34. 100 euros de frais d'acte de vente estimés, les frais de négociation d'un montant de 20. 000 euros étant à la charge des vendeurs.
Le 16 juillet 2009, les consorts Z... sommaient les époux X... d'avoir à quitter les lieux et leur donnaient assignation à comparaître le 28 juillet 2009 devant le président du tribunal d'instance de Lyon pour les contraindre sous astreinte à quitter cet appartement et obtenir des dommages et intérêts en réparation d'un prétendu préjudice causé.
Ils quittaient finalement les lieux le 22 septembre 2009.
Ce retard dans le départ aurait été à l'origine d'un lourd préjudice pour les vendeurs puisque le compromis de vente n'aurait pas été concrétisé par les acquéreurs qui ont craint les longueurs d'une procédure en expulsion.
Les consorts Z... n'ont pu ensuite régulariser une vente qu'à la date du 26 février 2010 pour une prix net vendeur de 475. 000 euros.
Par ordonnance en date du 7 mai 2010 le juge des référés du tribunal d'instance de Lyon a considéré que le maintien dans les lieux des époux X... au-delà du 30 juin 2009 a causé un préjudice certain et manifeste aux consorts Z..., dont le compromis de vente n'a pas été réitéré et les a condamnés à payer aux consorts Z... la somme de 35. 000 euros à valoir sur le montant de leur préjudice outre la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Monsieur et madame Stéphane X... ont relevé appel de cette décision et demandent à la cour de constater la nullité du congé délivré par les consorts Z... le 21 novembre 2008 pour défaut de justification de leur capacité à agir et de leur titre de propriété.
Il est encore demandé à la cour de constater la nullité de plein droit du compromis signé par les consorts Z... et les consorts D.../ E... le 12 juin 2009 et du compromis signé par les consorts Z... et les époux F... du 17 décembre 2009 pour non respect du droit de préemption subsidiaire des époux X....
Pour eux il serait incontestable que les consorts D.../ E... bénéficiaient d'une offre plus avantageuse soit 510. 000 euros qui aurait dû faire l'objet d'une notification par le notaire chargé de la vente aux époux X... et ce en application de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989.
le tribunal d'instance de Lyon aurait du constater la nullité du compromis de vente signé entre les consorts Z... et les consorts D.../ E... le 12 juin 2009 et en tirer comme conclusions qu'aucune indemnité ne pouvait être accordée aux consorts Z... pour la perte de chance de vendre un bien dont le compromis était nul et de nul effet.
Il est répliqué par les consorts Z... que la loi ne leur fait pas obligation de communiquer aux locataires leur titre de propriété à peine de sanction, que le prix de cession était parfaitement conforme au congé soit 530. 000 euros sans qu'il y ait lieu de se référer à un prix net vendeur car cela ne concerne que le vendeur et pas le prix de vente.
Il est poursuivi par l'affirmation selon laquelle les époux X... ne bénéficiaient d'aucun droit de substitution, le premier compromis étant conforme au congé, le prix de vente étant de 530. 000 euros, ils n'avaient aucun droit légitime de se maintenir dans les lieux à l'issue de leur contrat de bail, le second compromis régularisé à un prix inférieur leur ayant dûment été notifié mettant en œ uvre leur droit de substitution.
Sur le montant de la condamnation provisionnelle il est demandé de porter le montant de la provision à 50. 000 euros outre la somme de 5. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
SUR QUOI LA COUR
Concernant la nullité de forme du congé pour absence de respect des dispositions de l'article 3. 3 de la loi du 6 juillet 1989 disposant qu'en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ; force est de constater avec le bailleur qu'il n'existe aucun délai pour faire part de la mutation au locataire, celle-ci ayant pu être faite valablement à l'occasion du congé.
Il n'existe légalement aucune obligation de fournir un titre de propriété pour le nouveau propriétaire.
Il y a donc bien lieu de rejeter comme sans effet ces moyens de forme qui au demeurant ne causent aucun préjudice au preneur lequel en temps utile aurait pu en cas de doute se renseigner au cadastre sur la véracité des affirmations du nouveau propriétaire.
Sur le droit de préemption subsidiaire offert au locataire à la suite du compromis de vente Z.../ D.../ E... du 12 juin 2009, il y a bien lieu de constater que le congé pour vente du 21 novembre 2008 fixait un prix de vente de 530. 000 euros " non compris les frais d'agence ou autres frais éventuels ".
Il était encore précisé que les frais de la vente estimés à 34. 290 euros seront à la charge de l'acquéreur.
Le " non compris les frais... " voulait simplement dire que les frais annexes et spécialement les honoraires de l'éventuelle agence immobilière ayant favorisé la transaction n'entraient pas en ligne de compte, seul important le prix de cession payé par l'acquéreur.
Il est donc faux de dire que le congé du 21 novembre mettait à la charge des acquéreurs les frais d'agence immobilière et que, partant, le compromis signé a diminué, de fait, le prix de vente des 20. 000 euros payés à l'agence immobilière.
Dans ces conditions peu importe pour le locataire que celui-ci ait vu le prix, dit " net vendeur ", amputé d'une certaine somme au titre de la rémunération de l'agence immobilière.
Celle-ci ne fait que rémunérer un service extérieur aux stricts rapports vendeur/ acheteur qui ne regardent en rien le locataire tant ce service avait un caractère facultatif et étranger à ce tiers à la prestation de l'agent immobilier.
Seule compte la rigoureuse concordance entre le prix mentionné au congé et le prix d'acquisition effectivement payé par l'acheteur ce qui est bien le cas de l'espèce.
Il est constant encore que le compromis signé prévoyait le respect de la libération des lieux par le locataire au 1er juillet 2009, conformément aux termes du bail ; qu'il s'agissait là d'une condition suspensive stipulée au profit de l'acquéreur ; que cette condition n'ayant pas été respectée, l'acquéreur a pu légitimement faire jouer cette condition pour rompre son engagement.
Il est exact que les époux X... ne bénéficiaient d'aucun droit de substitution subsidiaire, le compromis signé étant conforme au congé.
N'ayant pas répondu au congé par le mécanisme du droit de préemption, leur bail s'achevait automatiquement à son terme du 30 juin 2009.
Peu importe qu'un second compromis régularisé à un prix inférieur leur ait été notifié, mettant en œ uvre leur droit de substitution, car cela n'a pas eu pour effet de faire renaître un quelconque droit au maintien dans les lieux.
Au reste dès la signature du compromis de vente les locataires déchus ont été avertis de l'impossibilité de se maintenir dans les lieux postérieurement au 1er juillet 2009.
Il n'est pas sérieusement contestable que leur maintien dans les lieux passé cette date constituait une voie de fait ouvrant droit à d'éventuels dommages et intérêts en cas de préjudice prouvé occasionné aux vendeurs.
En l'espèce il est probable que cette vente se serait faite en l'absence de tout obstacle administratif ou financier plausible.
Dans ces conditions les chances de voir se réaliser la transaction étaient effectivement importantes bien que nul ne soit à l'abri d'un impondérable de dernière minute.
Dans le même temps la cour ne s'explique pas complètement la raison pour laquelle les consorts Z... ont accepté de ne vendre leur immeuble que 475. 000 euros au lieu des 510. 000 euros qu'ils auraient du encaisser comme prix net vendeur sur la base de la vente aux consorts D.../ E....
L'avancement dans la saison proposé comme explication de cette minoration du prix de vente ne peut être reçu que partiellement alors même qu'il est notoire que le prix de l'immobilier a incontestablement eu tendance à augmenter entre 2008 et 2009 spécialement sur LYON et que le prix de 530. 000 euros avait été déterminé au mois d'octobre 2008 soit, si l'on en croit les vendeurs, à la plus mauvaise saison pour les transactions immobilières.
On peut soupçonner de ce chef une volonté de forcer la vente par une baisse immodérée de 7 % environ du prix de vente qui ne peut être entièrement répercutée sur les époux X....
Ce constat lié au fait qu'il ne s'agit que d'une perte de chance incite la cour à modérer à 20. 000 euros le montant de l'indemnité provisionnelle allouée par le premier juge.
L'appel des époux X... s'est révélé partiellement justifié bien qu'ils continuent d'être débiteurs des consorts Z....
Un tel constat oblige en équité la cour à limiter à 1. 000 euros la condamnation des époux X... au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle retient comme non sérieusement contestable la faute des époux X... à se maintenir dans les lieux litigieux passé le 1er juillet 2009 et en ce que ce maintien à occasionné un préjudice aux consorts Z...,
La réforme pour le surplus et statuant à nouveau,
Ramène à 20. 000 euros la condamnation provisionnelle et condamne en conséquence solidairement monsieur et madame Stéphane et Marion X... à verser à madame Catherine Z... née B..., à monsieur Régis Z... et à madame Carole Z... née A... une provision de 20. 000 euros au titre de leur préjudice,
Les condamne encore à leur payer complémentairement une somme de 1. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Les condamne enfin aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de la SCP d'avoués BAUFUME-SOURBE, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président.
