R.G : 10/00714
Décision du tribunal de grande instance de Lyon
Au fond du 26 mars 2008
1ère chambre - Section A -
RG :06/01151
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 13 Juillet 2011
APPELANTS :
[M] [U]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour
assisté de la SELARL PINET BARTHELEMY OHMER & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
[T] [W] épouse [U]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour
assistée de la SELARL PINET BARTHELEMY OHMER & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
INTIMEE :
SAS REGIE BAGNERES ET LEPINE
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par la SCP BAUFUME - SOURBE, avoués à la Cour
assistée de la SELARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON; substituée par Maître Jeanne COURQUIN, avocat au barreau de Lyon
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Date de clôture de l'instruction : 12 Octobre 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Mai 2011
Date de mise à disposition : 13 Juillet 2011
Audience présidée par Christine DEVALETTE, magistrat rapporteur, sans opposition des avoués dûment avisés, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Michel GAGET, président
- Christine DEVALETTE, conseiller
- Philippe SEMERIVA, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Michel GAGET, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Dans le cadre d'une procédure de saisie immobilière initiée par un établissement financier et reprise par le syndicat des copropriétaires, un appartement appartenant à Monsieur [E], situé dans un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2], a été adjugé, après de nombreuses péripéties de procédures et sur surenchère, à Monsieur et Madame [U] pour un prix de 36 700 € le 7 mars 2002. Monsieur [E] était en liquidation judiciaire depuis le 16 février 1998, Maître [P] ayant été désigné comme mandataire liquidateur.
Des travaux ont été rendus nécessaires par l'état de l'immeuble et les époux [U], estimant avoir été mal renseignés, ont assigné, par exploit publié le 27 janvier 2006, la Régie Bagnères et Lépine, syndic de la copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble devant le Tribunal de grande instance de Lyon et Maître [P] en paiement de 10 000 € pour leur préjudice financier, de 29 039,44 € pour les travaux effectués et subsidiairement, recherchaient la responsabilité contractuelle de la régie en remboursement des dits travaux, des charges foncières afférentes aux travaux confortatifs outre demandes accessoires.
Par jugement en date du 26 mars 2008, ils ont été intégralement déboutés de leur demande et ont interjeté appel du jugement par déclaration du 12 juin 2009.
Par ordonnance du 26 janvier 2010 et ordonnance rectificative du 2 février 2010, définitives, le conseiller de la mise en état les a déclarés irrecevables en leur appel contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2]. Par ordonnance en date du 12 octobre 2010, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement des appelants à l'égard de Maître [P], ès qualités et a réglé le sort des dépens concernant cet appel.
Aux termes de leurs dernières écritures, les époux [U] demandent l'infirmation du jugement et au visa des articles 1110, 1116 et 1382, demandent :
- à titre principal, que soit jugée nulle la vente de l'appartement pour réticence dolosive du syndicat des copropriétaires et de la Régie Bagnères et Lépine et que cette dernière soit condamnée à lui restituer le prix d'acquisition outre intérêts à compter de la date du versement de cette somme et à la rembourser des 29 039,44 € de travaux et 10 000 € de dommages intérêts pour préjudice financier.
- subsidiairement, la nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue avec les mêmes condamnations.
- encore plus subsidiairement, la condamnation de la régie Bagnère et Lépine à leur verser 42 600 € à titre de dommages intérêts pour perte de loyers, outre 600 € par mois à compter de l'arrêt, jusqu'à réception des travaux de confortement nécessaires, outre 29 039,44 €pour travaux effectués en pure perte et la prise en charge des appels de charge jusqu'à la levée de l'arrêté de péril et les travaux de remise en état induits. Ils demandent enfin 6 000 € d'indemnité de procédure.
Ils font valoir que la Régie connaissait l'état d'inhabitabilité de l'appartement puisque celui-ci avait fait l'objet d'un arrêté d'évacuation du 13 décembre 1994 et d'un courrier de rappel de la Ville de [Localité 5] le 16 février 1995 évoquant le risque d'effondrement et la nécessité d'étampage des planchers, circonstance non évoquée par le Syndicat des copropriétaires et non mentionnée dans le cahier des charges et en connaissance de laquelle ils ne se seraient pas portés adjudicataires ni engagé de telles dépenses, puisque leur intention était de louer l'appartement. Ils font valoir que le jugement peut également être annulé pour erreur sur une qualité substantielle de l'appartement qui est son habitabilité, observant que l'état descriptif de l'appartement ne les renseignaient pas du tout sur l'état des parties communes et sur un possible arrêté de péril, d'autant que l'appartement avait, lors de la visite, subi un toilettage par coulage d'une chape de ciment sur toute sa surface.
Ils estiment enfin que le syndic de la copropriété a engagé sa responsabilité délictuelle à son égard en n'informant pas le rédacteur du cahier des charges de l'arrêté de 1994 et en leur cachant volontairement cette situation, ce qui est à l'origine de l'impossibilité pour eux de louer l'appartement et de l'engagement de travaux en pure perte sur les parties communes. ils demandent également le remboursement des charges de copropriété et le remboursement de leur quote-part de travaux sur les parties communes.
Aux termes de ses conclusions, la société Bagnères et Lépine demande la confirmation du jugement et la condamnation des appelants à lui verser la somme de 3 000 € à titre d'indemnité de procédure.
Elle rappelle que les appelants ont été déclaré irrecevables en leur appel conte le syndicat des copropriétaires.
Pour ce qui la concerne, elle fait valoir qu'elle ne peut être poursuivie aux fins d'annulation de la vente, alors qu'elle n'était que le mandataire du syndicat des copropriétaires qui n'était lui-même pas plus partie au jugement d'adjudication.
Concernant sa responsabilité délictuelle recherchée par les adjudicataires, elle rappelle qu'elle n'avait aucune obligation de conseil ou d'information à leur égard et qu'au moment de la visite des lieux, et à la lecture du cahier des charges et des deux procès-verbaux descriptifs, les époux [U] ont eu parfaite connaissance de l'état de l'immeuble. Elle relève que l'arrêté d'évacuation n'est pas produit non plus que l'arrêté d'interdiction d'habiter dont elle n'a jamais eu connaissance du temps où elle était syndic.
MOTIFS DE LA DECISION
Par suite de l'irrecevabilité de l'appel formé par les époux [U] à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], et de leur désistement d'instance à l'encontre de Maître [P], ès qualités de syndic à la liquidation judiciaire du précédent propriétaire de l'appartement, la Cour n'est saisie que de l'appel du jugement à l'encontre de la société Bagnères et Lépine, et des seuls griefs invoqués contre celle-ci.
Concernant les griefs de réticence dolosive ou d'erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue qui emporteraient la nullité de la vente par adjudication, ces griefs ne peuvent être dirigés à l'encontre de la société Bagnères et Lépine en sa qualité de mandataire du créancier poursuivant, le syndicat des copropriétaires, qui ne peut être, à ce titre, assimilé à un vendeur.
Le jugement qui a débouté les époux [U] de leur demande en nullité de la vente dirigée à l'encontre de la société Bagnères et Lépine doit être confirmé.
Par ailleurs, les époux [U] ne peuvent rechercher la responsabilité délictuelle de la régie que s'ils établissent que celle-ci a commis une faute dans l'exécution de son mandat qui serait à l'origine de leur préjudice, ou qu'elle aurait commis une faute à leur égard, là encore en lien direct avec leur préjudice.
En l'espèce, la régie n'a commis aucune faute comme mandataire du syndicat des copropriétaires à l'époque de la vente par adjudication, puisque dans le cadre d'une procédure initialement engagée par un autre créancier, la Caisse d'Epargne, aucune faute contractuelle à l'égard de son mandant n'est établie à son encontre. Elle n'est d'ailleurs le rédacteur ni du cahier des charges déposé le 20 janvier 1995,ni des procès verbaux de description des 14,15 et 21 octobre 1994, ni des renseignements d'urbanisme et d'informations complémentaires du 15 avril 1996 ou du procès-verbal de visite du 12 avril 1996 et le dernier procès verbal descriptif, du 24 septembre 2001, a été établi par huissier.
Concernant d'une manière plus large, la gestion de l'immeuble pour laquelle elle a reçu mandat jusqu'à une date non précisée, il n'est pas établi, même dans le cadre du rapport d'expertise réalisé par l'expert désigné en référé, que la société Bagnères et Lépine , simple mandataire du syndicat des copropriétaires, ait failli à ses obligations de diligence et de conseil vis-à-vis de son mandant qui, seul, pouvait engager les dépenses.
Aucune faute délictuelle directe n'est enfin établie à son encontre par les époux [U], qui font état lors de leur visite de l'appartement d'une chape de ciment masquant l'affaissement du plancher alors qu'ils ne justifient ni du camouflage ainsi opéré ni de son imputabilité à la régie, et qui par ailleurs, ont été suffisamment informés de l'état de l'appartement par les procès-verbaux descriptifs figurant au cahier des charges qui font état d'un sol défoncé, brut de réagrage.
Au demeurant ils ne produisent aucun arrêté de péril ou d'évacuation concernant l'appartement acquis sis au 1er étage de l'immeuble, les seuls documents communiqués concernant une pièce de l'appartement au deuxième étage et l'évacuation des appartements des troisième et quatrième étages en 1994, sans précision sur la suite donnée à ces opérations, et une lettre de transmission du 30 novembre 1994, à la mairie de [Localité 5], d'un rapport de l'expert [N] concernant l'appartement en cause, sans que le contenu même de ce rapport soit produit.
Dans ces conditions, le jugement qui a débouté les époux [U] de leur action en responsabilité contre la société Bagnères et Lépine, doit être confirmé, y compris en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il en est ainsi également en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamne Monsieur [M] [U] et Madame [T] [W] épouse [U] aux dépens d'appel engagés dans le cadre de leur action contre la société Bagnères et Lépine, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP d'avoués Baufumé'Sourbé.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
Joëlle POITOUXMichel GAGET
