R. G : 09/ 06308
Décision du tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse Au fond du 13 août 2009
Chambre civile RG : 07/ 02564
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 30 Juin 2011
APPELANTS :
Régis Olivier Léon X... né le 18 Août 1952 à ASQUINS (YONNE)... 01400 SULIGNAT
représenté par Maître Christian MOREL, avoué à la Cour
assisté de Maître Audrey LANDEMAINE, avocat au barreau de LYON
Claudie Marie Juliette Y... épouse X... née le 12 Décembre 1950 à LE BLANC MESNIL (SEINE-SAINT-DENIS)... 01400 SULIGNAT
représentée par Maître Christian MOREL, avoué à la Cour
assistée de Maître Audrey LANDEMAINE, avocat au barreau de LYON
INTIME :
Yvon Z... né le 25 Janvier 1947 à BESANCON (DOUBS) ... 01400 ROMANS
représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour
assisté de Maître Philippe VILLEFRANCHE, avocat au barreau de l'Ain
******
Date de clôture de l'instruction : 09 Novembre 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Mai 2011
Date de mise à disposition : 23 Juin 2011, prorogée au 30 Juin 2011, (les avoués dûment avisés conformément à l'article 450 dernier aliéna du code de procédure civile).
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :- Michel GAGET, président- Christine DEVALETTE, conseiller- Philippe SEMERIVA, conseiller
assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier
A l'audience, Philippe SEMERIVA a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Michel GAGET, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
****
EXPOSÉ DU LITIGE
M. et Mme X... ont vendu une maison d'habitation à M. Z....
Ils sont appelants du jugement qui, au vu notamment d'expertises ordonnées en référé puis lors de la mise en état, les a condamnés à payer à M. Z... une somme de 19 948, 39 euros en garantie des vices cachés, celle de 3 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance et celle de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en retenant essentiellement :
- qu'ayant habité cette maison pendant sept ans, ils ne pouvaient ignorer l'humidité dont elle était atteinte, de sorte que leur mauvaise foi écarte l'application de la clause contractuelle d'exclusion de responsabilité à raison des vices cachés,
- que la solution doit être la même pour ce qui est de la cheminée, en raison de leur réticence dolosive, pour n'avoir pas informé l'acquéreur que le conduit était obstrué et que l'installation, d'ailleurs non conforme à la législation, " réduisait cet équipement à une fonction ornementale, sans possibilité d'y faire du feu ",
- qu'ils ne l'ont pas plus avisé de l'état de la chaudière électrique, dangereuse, ni de celui de la chaudière à gaz, laissée sans entretien pendant des années,
- qu'au contraire, le mauvais état de la charpente et de la toiture était apparent et ne peut donner lieu à garantie, de même que la défaillance de l'interrupteur de réchauffeur de la piscine qui constitue un vice apparent.
M. et Mme X... soutiennent que M. Z... tente d'obtenir le financement par les vendeurs des travaux nécessairement induits par l'achat d'une maison ancienne et font valoir :
- que, s'agissant de l'humidité, qui d'ailleurs ne constitue pas techniquement un vice caché, dès lors que l'habitation est en pisé et se trouve dans les Dombes, rien ne permet d'affirmer que les vendeurs en avaient connaissance ou l'ont dissimulée,
- qu'ils utilisaient la cheminée avant la vente et ne peuvent être taxés de mauvaise foi et que la non-conformité de cet équipement ne saurait engager leur responsabilité,
- que s'agissant des chaudières, l'acquéreur ne rapporte pas la preuve de l'antériorité et du caractère caché du vice,
- que la vétusté de la toiture ne constitue pas un vice caché,
- qu'il n'est pas établi que l'interrupteur de commande de la piscine aurait été atteint d'un vice antérieur à la vente,
- que le préjudice de jouissance n'est pas justifié.
M. et Mme X... demandent en conséquence de réformer le jugement entrepris, de rejeter les demandes de M. Z... et de le condamner au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. Z... expose que M. et Mme X... ont acheté la maison 950 000 francs et la lui ont revendue pour 400 000 euros en prétextant devoir s'établir dans le Midi, alors qu'ils ont en réalité acheté une autre habitation, tout à côté, qu'ils ont prétendu avoir effectué des travaux dans les lieux et que lui-même n'a jamais pu visiter la maison sans ses meubles.
Il reprend les désordres retenus par le tribunal, pour conclure à la confirmation du jugement sur ces points, et ajoute :
- que les vendeurs ne pouvaient ignorer la panne de l'interrupteur du réchauffeur de la piscine,
- que le mauvais état de la toiture a été constaté par expertise et que les vendeurs le connaissaient, comme il résulte de l'importance des infiltrations et du fait qu'une entreprise était intervenue en 2005 pour tenter d'y parer.
Il demande en conséquence de porter à 35 121, 83 euros la condamnation correspondant à la réparation des différents vices, de confirmer le jugement sur le préjudice de jouissance et de lui allouer une indemnité de 4 000 euros pour ses frais irrépétibles.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'acte de vente énonce que l'acquéreur " prendra les biens objets des présentes dans l'état où ils se trouvent actuellement, tels qu'il les a vus et visités, sans recours contre le vendeur pour mauvais état du sol, du sous-sol ou des constructions, vices cachés, même ignorés du vendeur ".
Humidité :
Un constat a été dressé après la prise de possession des lieux, le 12 octobre 2006 ; l'huissier relève que dans le salon, côté Sud, l'enduit recouvrant les murs en partie basse s'effrite et tombe en l'effleurant avec le doigt, que dans le salon, aux emplacements des anciens radiateurs, les murs présentent d'importantes traces d'humidité, que l'enduit et même tombé par endroits, et que dans la salle à manger, il existe également des traces d'humidité importantes sur la partie basse des murs.
M. A..., expert judiciaire, indique que derrière les meubles ou autres éléments et appareils adossés aux parois, " qui font en quelque sorte un écran ", l'humidité se concentre à l'arrière et " peut entraîner, à la suite des variations climatiques, l'exposition et la nature des parois et du sol, des dégradations parfois conséquentes ", et que " c'est principalement ce dernier phénomène qui s'est produit dans la maison ".
Il relève que le niveau inférieur des locaux se trouve en contre-bas de la voie publique, dont le profil bombé renvoie à chaque précipitation, d'une part, les eaux de ruissellement vers le pied de la façade et, d'autre part, les pluies battantes collectées au pied de la même façade, dont l'enduit a été revêtu d'une peinture étanche par l'ancien propriétaire et que ces eaux, qui ne sont ni captées, ni drainées, ni évacuées, remontent par capillarité et effet de mèche dans les murs en pisé de terre.
Il résulte de ces constatations que cette maison ancienne, située dans les Dombes en contre-bas d'une route, a été édifiée selon des principes très éloignés de ceux qu'impliquerait la mise en oeuvre de normes plus récentes et que sa localisation, jointe à l'absence de fondations et au recours au pisé suppose nécessairement des remontées d'humidité.
Il ne s'agit pas là d'un vice, mais d'une caractéristique propre du bien vendu.
Si même on admet, selon l'opinion de l'expert que la concentration de l'humidité à l'arrière d'éléments fixés aux parois, notamment des corps de chauffe, est " plus qu'excessive ", dans la mesure où elle a désagrégé l'enduit mural, cette révélation ne s'est produite qu'à l'enlèvement des radiateurs et au décollage de la tablette en bois, et si l'on considère encore qu'un phénomène similaire a pu se produire derrière certains meubles, rien n'établit qu'il était connu des vendeurs.
Le tribunal a retenu à ce propos qu'ils ont occupé les lieux pendant sept ans, mais cette seule circonstance est insuffisante, si durant tout ce temps, ce phénomène n'est pas apparu ou leur est demeuré caché.
Or, l'expert indique que, sur les murs apparents à l'intérieur des locaux, l'humidité et ses conséquences sont parfois peu visibles, voire invisibles ; par ailleurs, l'état des parties situées derrière les radiateurs et la tablette de fenêtre ne pouvait être aperçu sans procéder à leur dépose.
Et la concentration d'humidité derrière les meubles formant écran, par hypothèse assez volumineux, n'avait pas plus de raison d'être décelée, si même ils ont pu être bougés, rien n'indiquant que cette humidité apparaissait à l'instant de cet éventuel déplacement.
Certes, l'expert souligne aussi que les traces et conséquences de l'humidité apparaissent très nettement sur les photos no 7 et 8 du constat d'huissier, qui montrent en effet que la partie basse des murs de la salle à manger présente des traces d'humidité importantes.
Mais, si ces taches étaient cachées, les occupants ne pouvaient s'en apercevoir.
Si au contraire, ces murs étaient apparents, cette constatation de l'expert judiciaire, contraire à celles qu'il avait effectuées à propos de tels murs quant au caractère peu visible des dommages, n'implique nullement que le taux d'humidité pouvait être reconnu par les vendeurs comme étant " plus qu'excessif ", de sorte qu'ils auraient du en aviser l'acquéreur, alors même qu'il n'est pas prétendu qu'aucun dommage se soit produit pendant qu'ils habitaient les lieux.
De surcroît, la situation était alors apparente lors de la vente.
Dans ces conditions, l'humidité des lieux, qui n'est d'ailleurs pas objectivement quantifiée, n'est que la suite des particularités propres à cette construction et ne peut être tenue pour un vice caché ; en toute hypothèse, la clause d'exonération ne saurait être écartée, la connaissance par les vendeurs de ce prétendu vice n'étant pas établie.
Le jugement accueillant la demande doit être réformé.
Cheminée :
Il a été constaté en février 2007 que le conduit principal était bouché au béton, qu'une gaine de ventilation était installée, que la souche était garnie de mousse expansive déjà consumée par le feu et qu'un extracteur de fumée était apposé.
L'utilisation d'un tel ouvrage était dangereux, mais aucun argument n'étaye la thèse présentée par M. Z... et adoptée par le tribunal, selon laquelle les vendeurs, profanes en la matière, le savaient.
La date des travaux est inconnue ; c'est un artisan spécialisé qui a découvert le problème ; M. et Mme X... produisent même un cliché montrant qu'ils faisaient du feu dans cette cheminée et d'ailleurs, la mousse expansive a bien été " consumée ".
Dans ces conditions, les stipulations de la vente excluent toute garantie de leur part.
Chaudière électrique :
D'après les constatations de deux entreprises spécialisées en février et mars 2007, soit quatre à cinq mois après la vente, cet équipement était vétuste et dangereux et avait fait l'objet d'interventions par un non-professionnel.
Ces observations émanant d'entrepreneurs qualifiés peuvent être tenues pour probantes, lors même qu'aucun examen technique contradictoire n'a été pratiqué avant que cette chaudière soit détruite, mais il n'en ressort pas qu'avant la vente, cette chaudière était hors d'état de fonctionner, ni que M. et Mme X... qui, eux, ne sont pas des spécialistes, connaissaient sa dangerosité.
Etant encore précisé que M. Z... ne s'est pas enquis des conditions d'entretien de cet équipement et que la chaudière à gaz, évoquée par le tribunal, n'est pas l'objet du litige, il n'est pas établi que les vendeurs ont omis de déclarer un vice qu'ils connaissaient.
Le jugement recevant cette réclamation doit être infirmé.
Toiture :
La Cour partage les conclusions du tribunal en ce qui concerne le caractère apparent du vice, sauf à ajouter que si l'accès aux combles est qualifié de " très difficile " par un constat d'huissier du 11 février 2010, cette opinion n'emporte pas la conviction au regard des observations contraires très complètes de M. B..., expert judiciaire.
Il est également à relever que si les combles étaient très encombrés au moment de la vente, M. Z... laisse sans réponse le motif du jugement lui objectant qu'il n'a pas souhaité les visiter avant la vente.
Même à écarter ce caractère apparent, il n'est pas établi que le vice prétendu serait antérieur à la vente et connu des vendeurs, dans la mesure où l'expert relève :
- d'une part, que ce type de toiture ne supporte pas le passage d'ouvriers, qui doivent prendre beaucoup de précautions pour y marcher, et que depuis la vente, une antenne parabolique a été posée et la cheminée réparée ; il s'en déduit en effet qu'on ignore si cette toiture est telle qu'elle était au moment de la vente,
- d'autre part, que des infiltrations pouvaient exister à cette époque, mais que les vendeurs n'utilisant pas les combles, elles n'auraient été connues que si elles avaient taché le plafond de l'étage ; or, tel ne pouvait être le cas au moment de la vente, cette conséquence apparente n'ayant pas été notée.
Dans ces conditions, les vendeurs ne sont tenus d'aucune garantie.
Réchauffeur de piscine :
Le vice était apparent, comme l'a retenu le tribunal.
Au demeurant, constater que l'interrupteur et la résistance équipant cette piscine sont hors service en mai 2007 n'implique pas qu'ils l'étaient en septembre 2006.
Et même en ce cas, exposer des frais pour assurer le réchauffement de la piscine, à concurrence de 1 268, 96 euros, ne caractérise pas, en son importance objective comme en la gravité de ses conséquences, un vice de nature à justifier que l'usage de la maison soit si diminué que l'acquéreur n'en aurait donné qu'un prix moindre.
Dans ces conditions, la demande de M. Z... ne peut être accueillie en aucun de ses aspects.
Aucune circonstance ne conduit à écarter l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
- Réforme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. et Mme X..., solidairement, à payer à M. Z... la somme de 19 948, 39 euros en garantie des vices cachés, celle de 3 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance, ainsi que celle de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et en ce qu'il les a condamnés in solidum aux dépens incluant les frais de première expertise,
- Statuant à nouveau, déboute M. Z... de ses demandes,
- Confirme le jugement pour le surplus,
- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer à M. et Mme X..., pris solidairement, la somme de 2 000 euros,
- Condamne M. Z... aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris les frais des deux expertises judiciaires, avec droit de recouvrement direct au profit de Me Morel, avoué.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT
Joëlle POITOUX, Michel GAGET
