R. G : 09/ 06739
Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON Au fond du 16 septembre 2009
RG : 07/ 08277 1ère chambre Section 2 Cab A
SA JFP PARTICIPATIONS
C/
SA GARAGE DU CARREFOUR B... Compagnie EUROPEENNE DE GARANTIES IMMOBILIERES CEGI
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 08 Mars 2011
APPELANTE :
SA JFP PARTICIPATIONS représentée par ses dirigeants légaux 18 quai général Sarrail 69006 LYON
représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour
assistée de Me BERTRAND, avocat au barreau de LYON substitué par Me GELLY (cabinet LAMY LEXEL)
INTIMES :
SAS GARAGE DU CARREFOUR représentée par ses dirigeants légaux 22 chemin de Crépieux 69300 CALUIRE ET CUIRE
représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour
assistée de Me DENARD, avocat au barreau de LYON substitué par Me BEDROSSIAN, avocat
Monsieur Lionel B... né le 14 Novembre 1956 à LYON (69007)... 69300 CALUIRE ET CUIRE
représenté par Me SCP BAUFUME-SOURBE, avoué à la Cour
assisté de Me DENARD, avocat au barreau de LYON substitué par Me BEDROSSIAN, avocat
La COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES IMMOBILIÈRES devenue COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS CEGC représentée par ses dirigeants légaux 128, rue de la Boëtie 75008 PARIS
représentée par la SCP LIGIER DE MAUROY-LIGIER, avoués à la Cour assistée de Me LACOEUILHE, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Frédéric CARRON, avocat
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 17 Décembre 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Janvier 2011
Date de mise à disposition : le 22 Février 2011, prorogé au 08 Mars 2011 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :- Pascal VENCENT, président-Dominique DEFRASNE, conseiller-Catherine ZAGALA, conseiller
assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
A l'audience, Dominique DEFRASNE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * EXPOSE DU LITIGE
Monsieur Lionel B... est propriétaire d'un tènement immobilier situé... et..., donné en location à la SA GARAGE DU CARREFOUR dont il est le dirigeant.
Par acte notarié du 29 juillet 2005, monsieur B... a régularisé avec la SA JFP PARTICIPATIONS un compromis de vente d'immeubles au prix de 3. 200. 000 euros HT, à charge pour cette société de lui livrer un appartement d'une surface habitable de 340 m ² minimum et cinq places de garage pour une valeur de 1. 000. 000 euros, dans l'ensemble immobilier qu'elle envisageait de construire sur le terrain vendu.
Au titre des conditions suspensives stipulées dans l'acte, il était convenu que l'acquéreur s'obligeait à faire réaliser à ses frais des analyses du sol par un cabinet d'expertise, le rapport d'expertise devant être établi avant le 31 octobre 2005 à peine de caducité du compromis. Il était également exigé la production par l'acquéreur au plus tard le 31 octobre 2005 d'un diagnostic amiante négatif et d'un diagnostic négatif quant à la pollution du sol.
L'acquéreur devait par ailleurs obtenir un permis de démolir et un permis de construire pour une SHON administrative de 3. 610 m ² et s'engageait à déposer une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2005 sous peine de caducité du compromis.
La date de signature de l'acte authentique de vente était fixée au plus tard le 30 août 2006.
Pour garantir l'exécution par la société JFP PARTICIPATIONS de ses obligations, il était convenu, suivant acte séparé en date du 28 décembre 2005, que cette société verserait la somme de 210. 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation avec la caution de la COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES IMMOBILIÈRES (CEGI).
En raison de circonstances apparues après la signature du compromis, les parties ont décidé de proroger au 30 novembre 2005 la date butoir fixée pour l'établissement du rapport pollution et au 31 janvier 2006, celle fixée pour le dépôt du permis de construire.
Courant 2006, monsieur B..., considérant que la société JFP PARTICIPATIONS n'avait pas justifié des diligences mises à sa charge, a demandé à la société CEGI de bloquer la somme de 210. 000 euros à son profit, puis le 30 mars 2007, compte tenu de l'absence de signature de l'acte authentique de vente, a fait assigner la société JFP PARTICIPATIONS et la CEGI devant le tribunal de grande instance de Lyon pour avoir paiement de la somme de 700. 000 euros à titre de dommages-intérêts, y compris l'indemnité forfaitaire d'immobilisation, de la somme de 500. 000 euros à titre de provision en réparation du préjudice lié à son absence de ressource et de la somme de 500. 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice lié à la perte du fonds de commerce.
Par jugement en date du 16 septembre 2009, le tribunal de grande instance a :- condamné la société JFP PARTICIPATIONS et la société CEGI en sa qualité de caution à payer à monsieur B... la somme de 210. 000 euros,- condamné la société JFP PARTICIPATIONS à payer à monsieur B... la somme de 2. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,- débouté monsieur B... et la SA GARAGE DU CARREFOUR de tout autre demande,- débouté la société JFP PARTICIPATIONS et la société CEGI de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,- condamné la société JFP PARTICIPATIONS et la société CEGI aux dépens.
La société JFP PARTICIPATIONS a interjeté appel de ce jugement le 28 octobre 2009.
L'appelante demande à la cour :- de réformer le jugement du tribunal de grande instance de Lyon,- de dire que la non réalisation des conditions suspensives " pollution " et " permis de construire " ne lui est pas imputable,- de déclarer caduc le compromis de vente du 29 juillet 2005,- de condamner monsieur B... et la société GARAGE DU CARREFOUR aux dépens ainsi qu'au paiement de 3. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que le rapport d'audit pollution a été réalisé par la société FONDASOL, le 30 novembre 2005, soit dans le délai contractuel et que le résultat positif de ce rapport (pollution des sols par l'arsenic et par le plomb) rendait d'ores et déjà caduc le compromis. Elle ajoute qu'elle a demandé par acquis de conscience un rapport complémentaire qui a été établi le 1er février 2006 et qui a confirmé le précédent rapport.
Elle fait valoir également qu'elle a déposé le 31 janvier 2006, soit dans le délai contractuel une demande de permis de construire mais que ce permis de construire a été refusé le 23 octobre 2006.
Elle explique qu'en raison des exigences municipales sur les orientations d'aménagement du quartier (ZAC), la demande de permis de construire devait obligatoirement présenter un projet d'ensemble non plus de 3. 600 m ² mais de 7. 700 m ², que pour cette raison elle s'est rapprochée des propriétaires voisins de monsieur B... pour acquérir une superficie supplémentaire mais qu'elle n'a pu présenter que 6. 428 m ².
Elle considère que la défaillance des conditions suspensives est imputable à la seule présence de pollution d'une part, et à l'incohérence de la commune de Caluire d'autre part.
Monsieur B... et la société GARAGE DU CARREFOUR sollicitent la confirmation du jugement entrepris sauf sur le rejet de leurs demandes en paiement de dommages-intérêts.
Ils réitèrent ces demande telles que présentées devant le premier juge et sollicitent une expertise afin de déterminer le préjudice par la société GARAGE DU CARREFOUR au titre de la perte de son fonds de commerce.
Monsieur B... réclame en outre le paiement de 15. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les intimés font valoir que le premier rapport de pollution réalisé à la demande de la société JFP PARTICIPATIONS concerne des sondages effectués sur d'autres terrains que les terrains vendus et que cette société n'a jamais produit le rapport complémentaire invoqué. Ils ajoutent qu'ayant poursuivi l'exécution du compromis de vente, elle a renoncé à la condition suspensive.
Ils font valoir également que la société JFP PARTICIPATIONS n'a jamais répondu à l'obligation contractuelle d'un dépôt de permis de construire pour 3. 610 m ² de SHON et qu'elle ne peut s'en prendre qu'à elle-même si sa demande de permis de construire a été rejetée et ce d'autant plus que monsieur B... a depuis lors obtenu un permis de construire pour l'opération initialement convenue.
Ils considèrent que la défaillance des conditions suspensives est bien imputable au fait de l'acquéreur.
La COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES IMMOBILIÈRES devenue COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS-CEGC demande de son côté à la cour :- de constater la caducité de l'acte du 29 juillet 2005 et de débouter les intimés de toutes leurs demandes à son encontre,- à titre subsidiaire, de dire que la société JFP PARTICIPATIONS n'a pas empêché la réalisation des conditions suspensives et de débouter les intimés de leurs prétentions,- à titre plus subsidiaire, de condamner la société JFP PARTICIPATIONS à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,- en tout état de cause, de condamner monsieur Lionel B... au paiement de 2. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société CEGC prétend que la société JFP PARTICIPATIONS a fait son possible pour mener le projet jusqu'à son terme en indiquant que les rapports pollution ont été déposés postérieurement à la date butoir fixée par le compromis et que l'obligation du dépôt du permis de construire ne faisait pas l'objet d'une sanction de caducité.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu que le compromis de vente conclu entre les parties était soumis à la condition de l'établissement par l'acquéreur d'un diagnostic pollution avant le 31 novembre 2005 et par la production par l'acquéreur d'un diagnostic amiante, plomb et pollution du sol avant cette même date ;
Que les pièces produites devant la cour révèlent que la société JFP PARTICIPATIONS a fait établir par la société FONDASOL un diagnostic environnemental de la qualité des sols le 30 novembre 2005 mais que ce rapport n'a été déposé que le 13 janvier 2006, soit hors délai ainsi qu'il ressort du courrier de maître E..., notaire chargé de la vente ;
Attendu que le compromis était également conditionné par le dépôt d'une demande de permis de construire à l'initiative de l'acquéreur, correspondant au projet décrit, ce avant le 31 janvier 2006 ;
Qu'il ressort des pièces versées aux débats que la société JFP PARTICIPATIONS a déposé à la mairie de Caluire le 31 janvier 2006 une demande de permis de construire pour une surface hors oeuvre nette de 6. 428, 65 m ², soit une superficie nettement supérieure à celle prévue au compromis ;
Qu'il n'est pas démontré par des documents incontestables émanant de la mairie de Caluire que cette superficie lui aurait été imposée, notamment en regard des orientations d'aménagement dans le secteur en cause ; que l'attestation de l'architecte L... communiquée devant la cour est à cet égard insuffisante ;
Que bien plus, l'arrêté municipal du 23 octobre 2006 refusant le permis de construire reproche principalement à la société JFP PARTICIPATIONS le caractère massif et trop dense de son projet dans un secteur de petites maisons individuelles, ce qui permet d'affirmer, comme les premiers juges, qu'un projet de plus petite taille aurait été accepté ;
Que l'annulation ultérieure par le tribunal administratif de Lyon de la décision de refus du permis de construire est une circonstance inopérante ;
Attendu en conséquence que la défaillance des conditions suspensives relatives tant au dépôt du rapport de pollution qu'au dépôt de la demande du permis de construire est imputable à la société JFP PARTICIPATIONS ;
Qu'en application des dispositions du compromis la somme prévue au titre de l'indemnité d'immobilisation restera acquise au vendeur à titre d'indemnité forfaitaire et qu'il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement la société JFP PARTICIPATIONS et la société CEGC en qualité de caution à payer la dite somme à monsieur B... avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;
Attendu que les premiers juges ont relevé également à bon droit que l'indemnité d'immobilisation ayant été prévue par les parties pour réparer forfaitairement le préjudice résultant de la non réalisation de la vente, monsieur B... n'était pas fondé à réclamer d'autres dommages-intérêts pour lui-même ou pour la société au sein de laquelle il exerce son activité de garagiste ; qu'il sera noté au surplus qu'aucune pièce pouvant attester la réalité des préjudices complémentaires invoqués n'est produite devant la cour ;
Attendu que la société CEGC bénéficie d'un recours contre la société JFP PARTICIPATIONS sur le fondement de l'article 2036 du code civil ; qu'il sera fait droit à sa demande de ce chef ;
Attendu que les dépens seront mis à la charge de la société JFP PARTICIPATIONS et de la COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS ; que la société JFP PARTICIPATIONS devra régler en cause d'appel à monsieur B... la somme de 2. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il n'y a pas lieu en revanche de faire application de ces dispositions au profit de la société CEGC ;
PAR CES MOTIFS
Dit l'appel recevable,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SA JFP PARTICIPATIONS à garantir la SA COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, venant aux droits de la société COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES IMMOBILIÈRES, des condamnations mises à sa charge,
Condamne la SA JFP PARTICIPATIONS à payer à la monsieur Lionel B... la somme de 2. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne solidairement la SA JFP PARTICIPATIONS et la SA COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS aux dépens d'appel distraits au profit de l'avoué de leur adversaire conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
