R.G : 09/03799
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 27 Janvier 2011
Décision du tribunal de grande instance de LyonAu fond du 05 mai 2009
- Loyers commerciaux -
RG : 07/00045
APPELANT :
Maître Dominique X..., mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur judiciaire de la Société ALP-VET déclarée en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de Grenoble en date du 12 janvier 2010...38100 GRENOBLE
représenté par la SCP LIGIER DE MAUROY- LIGIER, avoués à la Courassisté de la SCP DURAFFOURD GONDOUIN ET GERBI, avocats au barreau de GRENOBLE
INTIMEE :
SCI PIERRE BRUNE, représentée par son représentant légal Monsieur Alain Y..., domicilié ès qualités audit siège...69500 BRON
représentée par la SCP BRONDEL TUDELA, avoués à la Courassistée de la SCP H.S.D. ERNEST et YOUNG S.E.L.A.F.A., avocats au barreau de LYON, substituée par Maître Sébastien MALRIC, avocat au barreau de Lyon
Date de clôture de l'instruction : 14 Septembre 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Décembre 2010
Date de mise à disposition : 27 Janvier 2011
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :- Bernadette MARTIN, président- Christine DEVALETTE, conseiller- Philippe SEMERIVA, conseiller
assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier
A l'audience, Christine DEVALETTE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Christine DEVALETTE, conseiller, faisant fonction de présidente de la 1ère chambre A, en remplacement de la présidente légitimement empêchée, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
A la suite du congé avec offre de renouvellement notifié par la SCI PIERRE BRUNE à son locataire ALP'VET pour le 31 août 2006, le juge des loyers commerciaux a par décision du 5 décembre 2007, ordonné une expertise pour vérifier les modifications intervenues pendant la durée du bail et déterminer la valeur locative des locaux situés route D'heyrieux à Moins d'une superficie d'environ 1600 m².
Après le dépôt du rapport de l'expert le 4 février 2009, la SCI PIERRE BRUNE a sollicité la fixation du loyer du bail commercial à compter du 1er septembre 2006 à 145 200 €, outre versement de la somme séquestrée sur la période de septembre 2003 à septembre 2006 sur la révision du prix pendant cette période. De son côté, la société ALP'VET invoquait la prescription de la demande de révision du prix sur cette période et s'opposait au déplafonnement réclamé.
Par jugement du 5 mai 2009, revêtu de l'exécution provisoire, le juge des loyers commerciaux a déclaré la SCI PIERRE BRUNE recevable en ses demandes, a jugé qu'une modification notable des éléments déterminant la valeur locative des locaux pouvait être retenue, et a fixé à 116 365 €, soit 85 € le m², le montant du loyer à compter du 1er septembre 2006, avec intérêts au taux légal sur l'arriéré à compter de chaque échéance.
La SCI PIERRE BRUNE a été déclarée non fondée en sa demande de révision du prix sur la période de septembre 2003 à septembre 2006, et la restitution des sommes consignées à cet effet par la société ALP'VET a été ordonnée soit 18 807,56 €.
Par déclaration du 16 juin 2009, la société ALP'VET a interjeté appel du jugement.
Par ordonnance du premier président en date du 9 novembre 2009, l'exécution provisoire du jugement a été arrêtée.
Par jugement du 12 janvier 2010, la société ALP'VET a été placée en liquidation judiciaire par le tribunal de commerce de Grenoble et Maître X..., liquidateur de cette société a déposé, ès qualités, des conclusions de reprise d'instance.
Aux termes de ses dernières écritures, Maître X..., ès qualités, conclut :
- à titre principal, à l'irrecevabilité des demandes de la SCI PIERRE BRUNE faute de production de son titre de propriété, - à titre subsidiaire, à la confirmation du jugement sur la restitution des sommes versées sur la période 2003-2006 soit 28 609,92 € (septembre 2003 à août 2006),- à l'infirmation du jugement, sur le déplafonnement, - à titre reconventionnel, au rejet de la déclaration de créance, à la condamnation de la SCI PIERRE BRUNE à restituer un trop perçu de 35 158,72 € et à payer 150 000 € de dommages intérêts, outre 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur le moyen d'irrecevabilité, il relève que la SCI PIERRE BRUNE ne fait pas la preuve qu'elle est la propriétaire du tènement loué, comme venant aux droits de la SCI MICRO EXPANSION et indique concernant la somme consignée au compte CARPA, qui serait totalement déchue et devrait être restituée, qu'elle serait en fait de 28 609,92 €.
Il conteste les éléments de déplafonnement retenus par l'expert, la zone n'étant d'aucune attractivité en raison d'un passage intensif de camions qui décourage les chalands et de son éloignement de ce fait des commerces qui, par ailleurs, sont sans rapport(commerce alimentaire) avec l'équipement de la personne (vêtements de détail), activité qui a d'ailleurs fait l'objet d'une liquidation judiciaire.
Il indique avoir immédiatement résilié le bail sur autorisation du juge commissaire, observant qu'aucune cession de ce bail n'a été possible en raison du marasme économique de la zone et du refus de déspécialisation des bailleurs.
Même si la crise économique est postérieure à 2006, date de référence, il observe que les éléments de comparaison retenus par l'expert sont tous de superficie plus petite, ou pour celui de LEADER PRICE, très bien situé sur une autre commune et que si la zone a évolué, c'est dans le sens d'une industrialisation (plates-formes logistiques) qui ne draine pas une clientèle de particuliers.
Par suite du rejet du déplafonnement sollicité, il forme une demande de restitution des loyers provisionnels versés pour la période 2006-2009,jusqu'au dépôt de bilan, soit 35 158,72 € somme qui n'est pas réclamée par la SCI PIERRE BRUNE dans sa déclaration de créance.
Il considère enfin que cette dernière s'est opposée abusivement à la cession du fonds à la société LIDL et soulève l'irrecevabilité des demandes en paiement formées contre lui, ès qualités.
Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI PIERRE BRUNE demande la confirmation du jugement sur le principe du déplafonnement mais sollicite la fixation du loyer à 145 200 € HT à compter du 1er septembre 2006, soit 100 € le m². Elle demande la condamnation de Maître X... ès qualités, à lui verser les sommes correspondantes, outre intérêts.
Elle demande qu'il soit fait droit à la demande de révision des loyers sur la période de septembre 2003 à août 2006 et sollicite la libération de la somme séquestrée à hauteur de 18 807,58 €, outre intérêts depuis la mise en demeure du 17 décembre 2007.
Elle sollicite le rejet de la demande reconventionnelle de Maître X... ès qualités et la condamnation de celui-ci à lui verser une indemnité de procédure de 5 000 €.
Elle indique produire un extrait de son acte de propriété et, sur la révision des loyers antérieurs, considère que le jugement dénature sur ce point la volonté commune des parties et les dispositions des articles L 145-38 et L 145-60 du code de commerce.
Elle indique que conformément au rapport d'expertise, le déplafonnement s'impose en raison des modifications notables de facteurs de commercialité par la forte concentration de commerces sur la zone depuis 1997 (de 2 à 20), la fréquentation en très forte hausse des véhicules les aménagements d'accès (voies, places de stationnement). Elle considère comme inopérants les chiffres d'affaires invoqués, la présence de la route de séparation, l'inoccupation partielle des locaux, leur prix d'acquisition, les travaux réalisés par le locataire.
Elle estime en revanche qu'une évaluation à 100 € le m² se justifie au regard des éléments de comparaison retenus par son propre expert (exemple BIOSAVEURS) et elle conteste les facteurs de pondération retenus par l'expert judiciaire ( surfaces, état des lieux) alors que la superficie de parking (4 000 m²) n'a pas été valorisée et qu'aucun pas de porte n'a été convenu à l'entrée dans les lieux.
La SCI PIERRE BRUNE soulève l'irrecevabilité et le caractère infondé de la demande reconventionnelle en dommages et intérêts, car nouvelle en cause d'appel, et contraire à la réalité puisque c'est LIDL qui a refusé de traiter avec le liquidateur.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 septembre 2010.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI PIERRE BRUNE
Cette fin de non recevoir doit être rejetée dès lors que la SCI PIERRE BRUNE justifie, par la production de ses statuts faisant apparaître qu'elle était auparavant dénommée SCI MICRO EXPANSION et constituée par Monsieur Y... et la société VDS, par la production de l'acte d'acquisition du tènement immobilier sis à Mions par la SCI MICRO EXPANSION et, enfin, par la production de l'acte de bail signé le 25 août 1997, qu'elle est bien propriétaire bailleur des locaux situés sur ce terrain de Mions, loués à la société ALP'VET.
Sur la demande de révision du loyer et le sort de la consignation effectuée à titre provisionnel
Par motifs pertinents que la cour adopte, le juge des loyers a exactement jugé que la demande de révision des loyers en fonction de la variation de l'indice de la construction formée par la SCI PIERRE BRUNE par acte d'huissier du 24 décembre 2007, au visa de l'article L 145-38 du code de commerce, pour la période du 1er septembre 2003 au 31 août 2006, n'était pas prescrite au regard des dispositions de l'article L 145-60 du code civil dès lors que son action judiciaire tendant aux mêmes fins dans le cadre de son mémoire complémentaire du 26 août 2008, a été engagée dans un délai de deux ans.
Il a été également exactement jugé, sans dénaturation de la volonté commune des parties, qu'en revanche, en l'absence de clause de révision automatique contenue au bail, qui au contraire fait expressément référence aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et aux textes subséquents relatifs aux loyers des immeubles commerciaux, ou en l'absence d'accord des parties sur une date d'effet de la révision plus ancienne, la demande de révision du loyer formée par la SCI PIERRE BRUNE par acte extra-judiciaire du 24 décembre 2007 ne pouvait produire effet sur la période triennale antérieure, de sorte que la société ALP'VET, désormais représentée par son liquidateur, était fondée à demander la restitution de la somme de 18 807,58 € TTC déposée au compte séquestre de l'Ordre des Avocats de Lyon, correspondant à la somme provisionnelle consignée au titre de cette révision sur la période triennale antérieure au 1er septembre 2006, le surplus versé portant sur la période de révision postérieure et n'étant pas concerné par cette restitution.
Le jugement doit être confirmé sur ces chefs de demande et Maître X..., ès qualités, débouté de sa demande de restitution supplémentaire.
Sur la fixation du loyer du bail renouvelé
Le litige ne porte plus en cause d'appel que sur le principe du déplafonnement et sur le montant du nouveau loyer, retenus par le jugement.
Sur le premier point, le juge des loyers, faisant application des dispositions des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce, a exactement jugé au vu du rapport d'expertise judiciaire, qu'au 1er septembre 2006, date de renouvellement du bail, une modification notable des facteurs locaux de commercialité pouvait être relevée par rapport à ceux existant au moment de la signature du bail, tels le développement de la zone d'implantation de la ZAC PESSELIERE où 10 enseignes (hors implantations industrielles ou de logistique) ont été créées depuis 2002, dont les activités diverses (piscines, restaurants, alimentation de fruits et légumes ou hard discount, articles de sport, prêt à porter, chaussures, garage et ventes de véhicule) sont propres à capter une clientèle du même type que celle de la société ALP'VET qui exerçait, pour sa part, une activité dans le négoce de vêtements, chaussures et accessoires.
L'accroissement de clientèle généré par ces implantations commerciales nouvelles mais aussi, en semaine, par celle des entreprises industrielles limitrophes, au travers de leur personnel, est par ailleurs facilité par l'augmentation des voies d'accès aux véhicules et par l'important parc de stationnement mis à disposition de la clientèle pour accéder aux locaux loués, le handicap occasionné par la présence d'une voie de circulation infranchissable aux piétons sur 300 mètres séparant la zone commerciale la plus dense de celle d'implantation de la société ALP'VET devant être relativisée, eu égard au fait que les clients de ces zones commerciales très étendues utilisent la plupart du temps leur véhicule pour se déplacer d'un commerce à un autre.
La modification notable et favorable des facteurs de commercialité pour l'activité exercée par la société ALP'VET est donc avérée à la date de la demande de révision et a eu pour effet d'augmenter de plus de 10% la valeur locative du local commercial loué à la SCI PIERRE BRUNE, sans que puissent être pris en compte des facteurs économiques ultérieurs ou propres à la locataire, tels les travaux réalisés ou ses résultats qui l'ont conduite à la procédure collective.
Par ailleurs, le déplafonnement opéré à hauteur de 85 € le m² est parfaitement justifié au regard de la moyenne des loyers pratiqués sur les éléments pertinents de comparaison relevés par l'expert, qui oscillent entre 87 et 107 € le m², et des correctifs appliqués sur cette moyenne en fonction de la plus grande superficie des locaux concernés (1567,64 m²) par rapport à ces éléments de comparaison, mais aussi du marché locatif de l'époque qui était plus favorable en raison de la situation et de l'absence de zones commerciales concurrentes à proximité. Au regard des ces éléments, la comparaison proposée par la SCI PIERRE BRUNE n'est pas pertinente, car les locaux de la société BIO SAVEURS qui jouxtent ceux de la société ALP'VET sont d'une superficie bien moindre (575m²), sont de création bien postérieure et appartiennent de surcroît à la SCI PIERRE BRUNE qui, par ailleurs est mal fondée à contester la pondération de surfaces opérée par l'expert judiciaire sur des locaux de stockage, des sanitaires, des dégagements ou des locaux de bureaux situés au 1er étage.
L'expert, enfin, n'avait pas à prendre en considération une absence de pas de porte à l'entrée, dans la mesure où il n'est pas établi que cette circonstance ait influé sur la fixation du loyer initial.
Le jugement qui a fixé, sur ces bases, le loyer du bail renouvelé à 116 935 € à compter du 1er septembre 2006, outre intérêts au taux légal sur chaque échéance, doit être confirmé, étant précisé que le cours des intérêts est arrêté à la date d'ouverture de la procédure collective.
Sur les autres demandes
Il n'ya pas lieu de statuer sur la déclaration de créance de la SCI PIERRE BRUNE qui n'est d'ailleurs pas produite, et encore moins de la rejeter, et Maître X..., ès qualités, doit être débouté de sa demande de remboursement d'un trop-versé, par suite de la confirmation du déplafonnement.
Par ailleurs, les demandes de condamnation en paiement contre Maître X..., ès qualités, sont irrecevables, comme est infondée, et non irrecevable, s'agissant d'une circonstance nouvelle postérieure au jugement entrepris, la demande de dommages-intérêts de ce dernier, contre la SCI PIERRE BRUNE pour refus abusif de despécialisation, alors que le préjudice qui en serait résulté pour la société ALP'VET en liquidation, à savoir l'impossibilité de céder à LIDL son droit au bail, résulte principalement d'une absence totale de trésorerie pour régler les loyers courants, ce qu'a constaté le juge-commissaire dans son ordonnance du 3 février 2010.
L'équité commande enfin qu'il ne soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit d'aucune des parties.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme le jugement entrepris ;
Y ajoutant,
Rejette comme irrecevables ou infondées les demandes respectives des parties en cause d'appel ;
Condamne la société ALP'VET aux dépens d'appel qui seront tirés en frais privilégiés de liquidation et distraits au profit de la SCP d'avoués BRONDEL-TUDELA.
LE GREFFIER, Pour LE PRESIDENT empêché.
