R. G : 09/ 01662
Décision du Tribunal d'Instance de SAINT-ETIENNE Référé du 26 novembre 2008
RG : 12-07-950
X...
C/
SCI DU THEATRE Y... Z...
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 11 Janvier 2011
APPELANT :
Madame Béatrice X... né le 13 juin 1972 à Toulon (83)... 42000 SAINT ETIENNE
représenté par Me Annie GUILLAUME, avoué à la Cour
assisté de Me Franck PIBAROT, avocat au barreau de SAINT ETIENNE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2009/ 008789 du 28/ 05/ 2009 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)
INTIMÉES :
SCI DU THÉÂTRE représentée par ses dirigeants légaux 31 rue de la République 42000 SAINT ETIENNE
représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour
assistée de Me Robert GALLETTI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
Madame Marie Rose Y...... 42000 SAINT ETIENNE
Madame Samia Z...... 13800 ISTRES
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Date de clôture de l'instruction : 03 Mai 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Novembre 2010
Date de mise à disposition : 11 Janvier 2011 Audience présidée par Dominique DEFRASNE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :- Pascal VENCENT, président-Dominique DEFRASNE, conseiller-Agnès CHAUVE, conseiller
Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
La SCI DU THÉÂTRE a donné en location à madame Béatrice X... à compter du 26 février 2006 un appartement type F5 sis à Saint Etienne... moyennant un loyer et une provision sur charges d'un montant mensuel initial de 647, 50 euros.
Ce bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Dans les premiers mois de la location, madame X... s'est plainte auprès de la société bailleresse d'infiltrations d'eau en toiture et en 2007 plusieurs échéances de loyers et charges n'ont pas été réglées.
Par actes d'huissier des 10 et 13 juillet 2007, la SCI DU THÉÂTRE a fait assigner devant le juge des référés du tribunal d'instance de Saint Etienne madame X... ainsi que mesdames Marie Rose Y... et Samia Z... en qualité de cautions solidaires du bail pour avoir paiement de la somme de 2. 927, 73 euros à titre d'arriéré de loyers et charges au 6 avril 2007, pour voir constater la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour voir ordonner l'expulsion de la locataire.
Par ordonnance du 2 janvier 2008, le juge des référés a :
- débouté la SCI DU THÉÂTRE de ses demandes en résiliation du contrat de bail et aux fins d'expulsion,
- condamné solidairement madame Béatrice X..., madame Marie Rose Y... et madame Samia Z... à verser à la SCI DU THÉÂTRE à titre de provision la somme de 1. 000 euros représentant les loyers et provisions sur charges arrêtés à la date du 9 octobre 2007, outre intérêts légaux,
- accordé à madame Béatrice X... un délai de paiement de 24 mois et autorisé celle-ci à s'acquitter de la somme sus-visée augmentée des intérêts et frais de procédure, outre les loyers et charges courants en 24 mensualités d'égales importance, la première devant intervenir dans le mois suivant la décision et avant le 15 de chaque mois,
- dit qu'à défaut de paiement des loyers et charges en cours ou d'une seule mensualité à la date convenue, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,
- dit n'y avoir lieu à ordonner la consignation des loyers et des charges auprès d'un tiers,
- condamner la SCI DU THÉÂTRE à effectuer le remplacement du volet endommagé du logement conformément au devis établi le 11 janvier 2007 (une persienne PVC blanc) et ce dans un délai de deux mois à compter de la décision et sous peine d'astreinte de 10 euros par jour de retard,
- sursis à statuer sur les chefs des autres travaux et ordonné une expertise confiée à monsieur A... avec pour mission :
* de se rendre sur les lieux, * d'examiner la toiture et les vélux, la chaudière et les radiateurs, * préciser les travaux les ayant affectés (date et nature), décrire les désordres et les dysfonctionnement les concernant, * indiquer les éventuels troubles générés et subis par la locataire en lien avec ces désordres,
- condamné madame X... à payer provisionnellement à la SCI DU THÉÂTRE la somme de 1 euro au titre de la clause pénale,
- débouté la SCI DU THÉÂTRE de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- débouté madame Béatrice X... de sa demande de provision au titre des dommages-intérêts pour trouble de jouissance,
- débouté la SCI DU THEATRE de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné chaque partie à acquitter les dépens de l'instance exposés par elle avec application des règles relatives à l'aide juridictionnelle,
- renvoyé une partie de la cause (expertise travaux) à l'audience du 18 juin 2008
L'expert a déposé son rapport le 6 mars 2008.
Par une seconde ordonnance du 26 novembre 2008, le juge des référés a :
- rejeté les demandes additionnelles en paiement formées contre les cautions madame Marie Rose Y... et madame Samia Z...,
- débouté madame Béatrice X... de sa demande de condamnation de la SCI DU THÉÂTRE à la réalisation de travaux dans le logement loué,
- débouté madame Béatrice X... de sa réclamation en diminution du montant mensuel du loyer,
- débouté madame Béatrice X... de sa prétention en indemnité provisionnelle pour surconsommation d'eau,
- dit madame Béatrice X... redevable envers la SCI DU THÉÂTRE de l'impayé locatif entre le 1er novembre 2007 et le 1er septembre 2008 (mois de septembre inclus) de la somme de 1. 989, 41 euros outre intérêts légaux,
- dit la SCI DU THÉÂTRE redevable envers madame Béatrice X... d'une provision sur indemnité pour trouble de jouissance d'un montant de 2. 500 euros,
- ordonné la compensation entre les créances respectives des parties,
- condamné en conséquence la SCI DU THÉÂTRE à payer à madame Béatrice X... la somme de 510, 59 euros,
- laissé les dépens de l'instance y compris le coût de l'expertise judiciaire sous réserve des limites posées par l'ordonnance du 2 janvier 2008 à la charge de la SCI DU THÉÂTRE.
Madame Béatrice X... a interjeté appel de cette décision le 12 mars 2009.
Madame X... demande à la cour :
- de réformer partiellement la décision de première instance,
- de constater qu'elle n'est débitrice que de la somme de 1. 554, 88 euros à titre d'arriéré locatif,
- de condamner la SCI DU THEATRE à lui payer :
* une provision de 5. 000 euros à valoir sur le préjudice qu'elle a subi du fait des infiltrations d'eau et de la carence du bailleur à entreprendre les travaux destinés à y remédier,
* une provision de 1. 500 euros à valoir sur le préjudice qu'elle a subi du fait des dysfonctionnements du radiateur de sa chambre,
* une provision de 800 euros à valoir sur le préjudice qu'elle a subi du fait de la fuite d'eau,
* une provision de 8. 687, 50 euros à titre de provision sur la réduction des loyers qu'elle sollicite pour la période de juin 2006 à juin 2008,
- de condamner la SCI DU THÉÂTRE aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
L'appelante fait valoir des erreurs de calcul commises en première instance sur le montant de la dette locative et précise qu'elle ne doit que les loyers et provisions sur charges des mois de juin, juillet, août et septembre 2008.
Se référant aux conclusions du rapport d'expertise, elle fait valoir que la toiture n'a pas été exécutée selon les normes en vigueur et que les travaux en toiture n'ont été réalisés que le 19 mars 2009 après notification au propriétaire de la déclaration d'appel. Elle ajoute que les fortes précipitations ont généré des dégâts importants dans les chambres de ses enfants ainsi que dans la salle de bains et qu'elle subit encore un trouble de jouissance en raison des infiltrations.
Elle fait valoir également le dysfonctionnement du radiateur dans la chambre parentale en précisant que la bailleresse a attendu le 12 juin 2008 pour entreprendre les mens réparations qui s'imposaient.
Elle indique enfin que la fuite d'eau affectant les toilettes du logement n'a été réellement réparée que le 12 juin 2008 et qu'elle a eu la désagréable surprise de recevoir une facture de consommation d'eau cinq fois supérieure à sa consommation habituelle.
Elle considère que la société bailleresse a délibérément méconnu ses obligations contractuelles.
La SCI DU THÉÂTRE sollicite la confirmation de l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions et le rejet de l'intégralité des demandes formulées par madame X....
Elle fait valoir que la locataire ne pouvait refuser le paiement des loyers échus qui constitue une créance certaine en opposant au bailleur l'inexécution par lui de travaux qui représentent une créance indéterminée.
Elle soutient que tous les travaux lui incombant ont été réalisés et s'agissant de la défaillance de la chasse d'eau que la réparation nécessaire a le caractère de réparation locative.
Elle ajoute qu'elle a fait diligence pour faire effectuer les travaux préconisés par l'expert judiciaire et qu'elle ne peut être tenue pour responsable des délais imposés par les artisans.
Mesdames Y... et Z... n'ont pas constitué avoué.
MOTIFS DE LA DÉCISION
-I-Sur l'impayé locatif
Attendu que la SCI DU THÉÂTRE qui sollicite la confirmation de l'ordonnance de référé sur le montant de l'arriéré locatif, arrêté en première instance pour la période du 1er novembre 2007 au 1er septembre 2008, ne produit aucun relevé de comptes concernant cette période ;
Que madame X... de son côté a établi un décompte détaillé des loyers et charges, des allocations logement et des règlements effectués pour la période du 9 octobre 2007 au 15 septembre 2008 ; que parmi ces règlements sont mentionnés quatre chèques pour lesquels la locataire reconnaît ne pouvoir justifier de l'encaissement ; que son décompte hormis ces chèques fait apparaître un solde débiteur de 1. 554, 88 euros ;
Que ce montant n'est pas sérieusement contestable et sera donc retenu ;
- II-Sur les désordres affectant les lieux loués
Attendu que l'expert A... a constaté la réalité de deux désordres : la présence d'infiltrations d'eau sur le chevêtre des châssis des vélux dans les chambre de l'étage supérieur et le non-fonctionnement d'un radiateur dans la chambre parentale ;
Que le premier désordre, le plus important, a été signalé par madame X... à la bailleresse dès le mois de juin 2006 et a fait l'objet ensuite de nombreuses réclamations, que le second a été signalé en octobre 2007 ;
Qu'il ressort des pièces versées aux débats que les travaux en toiture préconisés par l'expert ont été commandés par la bailleresse en août 2008 mais réalisés beaucoup plus tard en 2009, les factures étant datées d'avril et mai 2009 et que les travaux de réparations du radiateur ont été effectués en juin 2008 ; que ces éléments démontrent que la SCI DU THÉÂTRE n'a pas rempli pendant plusieurs années l'obligation qui lui est imposée par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 de délivrer au locataire un logement décent et en bon état d'usage et de réparation ;
Que madame X... fait également valoir l'existence d'une fuite d'eau ayant affecté les toilettes du logement avec pour conséquences une surconsommation d'eau froide ;
Que la locataire dans un courrier adressé au bailleur le 20 octobre 2007 évoque vaguement un souci au niveau des WC ; qu'il y a lieu de constater à l'instar du premier juge que ni l'origine ni l'importance de la fuite d'eau ne peut être déterminée avec précision et que la société bailleresse, suite à un appel téléphonique de la locataire du 19 mai 2008, a fait intervenir un plombier qui a changé le robinet le 22 mai 2008 puis l'intégralité du WC le 12 juin 2008 ;
Qu'aucun manquement contractuel ne peut dans ces conditions être reproché à la SCI DU THÉÂTRE et que le préjudice financier au titre de la consommation d'eau invoqué par madame X... ne peut être retenu ;
Attendu en revanche qu'il est démontré que les infiltrations d'eau par les châssis des vélux ont affecté pendant plus de deux ans les trois chambres de l'étage supérieur du logement et que le dysfonctionnement du radiateur de la chambre parentale a affecté l'occupation de cette pièce pendant presque deux années ; que ces désordres ont manifestement porté atteinte à la jouissance paisible des lieux et que la société bailleresse peut être tenue à réparation ; que compte tenu de la nature des troubles et de leur durée il convient d'allouer à madame X... une provision de 3. 500 euros à valoir sur le montant de son préjudice ;
Que le juge des référés en revanche a justement considéré que le locataire indemnisé temporairement au titre des troubles de jouissance ne pouvait obtenir pour la même période une diminution du montant du loyer dû en relevant également que l'article 20. 1 de la loi du 6 juillet 1989 n'est applicable que dans l'attente de l'exécution des travaux de mise en conformité du logement et non pas après leur exécution ;
Que la demande de provision sur la réduction des loyers sur la période de juin 2006 à juin 2008 doit en conséquence être rejetée ;
Attendu qu'après compensation entre les créances respectives des parties, la SCI DU THÉÂTRE devra payer à madame X... la somme de 1. 945, 12 euros ;
Attendu que les dépens y compris les frais de l'expertise judiciaire seront mis à la charge de la SCI DU THÉÂTRE ;
PAR CES MOTIFS
Dit l'appel recevable,
Confirme l'ordonnance entreprise sauf sur le montant de la provision pour dette locative et le montant de la provision sur indemnité pour trouble de jouissance,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne madame Béatrice X... à payer à la SCI DU THÉÂTRE à titre de provision sur l'impayé locatif entre le 1er novembre 2007 et le 30 septembre 2008 la somme de 1. 554, 88 euros avec intérêts légaux à compter de l'ordonnance de référé du 26 novembre 2008,
Condamne la SCI DU THÉÂTRE à payer à madame Béatrice X... une provision sur indemnité pour trouble de jouissance de 3. 500 euros avec intérêts légaux à compter de la même ordonnance,
Ordonne la compensation judiciaire entre les créances respectives des parties et dit que la SCI DU THÉÂTRE devra régler à madame Béatrice X... la somme de 1. 945, 12 euros,
Y ajoutant,
Condamne la SCI DU THÉÂTRE aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme il est prévu en matière d'aide juridictionnelle.
