R.G : 09/02463
décision du Tribunal de grande instance de Saint- Etienne
Au fond du 25 mars 2009
ch n° 1
RG N°07/03785
COUR D'APPEL DE LYON
PREMIERE CHAMBRE CIVILE A
ARRET DU 24 JUIN 2010
APPELANTE :
SARL MAROQUINERIE CENTRE DEUX, représentée par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA, avoués à la Cour
assistée de Maître Pascale JULIEN-BOISSERAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
INTIMEE :
SNC CENTRE DEUX, représentée par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour
assistée de Maître Xavier BRUN, avocat au barreau de PARIS
L'instruction a été clôturée le 06 Avril 2010
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 26 Mai 2010
L'affaire a été mise en délibéré au 24 Juin 2010
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Président : Madame MARTIN
Conseiller : Madame BIOT
Conseiller : Madame DEVALETTE
Greffier : Madame POITOUX pendant les débats uniquement
A l'audience Madame MARTIN a fait le rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile .
ARRET : Contradictoire
prononcé publiquement le 24 Juin 2010 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
signé par Madame MARTIN, présidente et par Madame POITOUX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
**************
FAITS PROCEDURE PRETENTIONS DES PARTIES
Dans le centre commercial dénommé CENTRE DEUX situé à [Localité 5], la société MAROQUINERIE CENTRE DEUX est cessionnaire d'un bail commercial portant sur la boutique n° 138 consenti pour une durée de 12 ans du 2 avril 1994 au 1er avril 2006.
Par exploit du 16 février 2005, la SNC CENTRE DEUX a délivré à la société MAROQUINERIE CENTRE DEUX un congé avec refus de renouvellement à effet du 1er avril 2006 et offre de paiement d'une indemnité d'éviction.
Par ordonnance du 11 octobre 2006, le juge des référés a désigné en qualité d'expert M. [P] avec mission d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction et le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er avril 2006. Le rapport a été déposé le 7 juin 2007.
Par acte du 14 septembre 2007, la SNC CENTRE DEUX a fait assigner la société MAROQUINERIE CENTRE DEUX devant le tribunal de grande instance de Saint Etienne afin de voir fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 248.000 euros et l'indemnité d'occupation à 450 euros HT le m2.
La société MAROQUINERIE CENTRE DEUX a constitué avocat mais n'a pas conclu.
Par jugement du 25 mars 2009, le tribunal a fixé l'indemnité d'éviction à la somme de 248.800 euros et l'indemnité d'occupation à la somme de 44.385 euros par an à compter du 1er avril 2006.
La société MAROQUINERIE CENTRE DEUX a relevé appel du jugement dont elle sollicite l'infirmation.
Elle demande que la valeur marchande de son fonds de commerce soit fixée sur la base de 80% du chiffre d'affaires TTC (et non 70% comme retenu par l'expert), soit une somme de 331.776,68 euros, que soient retenues les indemnités accessoires écartées par le tribunal et elle demande à ce titre les sommes suivantes:
-29.000 euros au titre de l'indemnité de remploi
-2.000 euros au titre de l'indemnité de déménagement
-15.000 euros au titre de l'indemnité de réinstallation
-3.900 euros au titre de l'indemnité pour trouble commercial.
Elle sollicite la confirmation de la décision entreprise s'agissant du montant de l'indemnité d'occupation et elle demande la condamnation de l'intimée à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens incluant les frais d'expertise.
La SNC CENTRE DEUX demande la confirmation du jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'éviction à la somme de 248.800 euros. Elle fait valoir à cet égard que pour déterminer l'indemnité de remplacement l'expert a retenu un pourcentage de chiffre d'affaire de 70% trop élevé alors qu'un tel ratio ne peut être retenu que pour des fonds situés dans les grandes villes à des emplacements exceptionnels, que le jugement a à juste titre exclu les indemnités accessoires qui ne sont pas justifiées en l'absence de réinstallation avérée.
En revanche, elle conclut à l'infirmation du jugement sur le montant de l'indemnité d'occupation qu'elle demande à la Cour de fixer à la somme de 74.250 euros HT par an outre l'indexation annuelle selon l'indice du coût de la construction. Elle demande que soit ordonnée la compensation des sommes dues par les parties, que l'appelante soit condamnée à payer l'indemnité d'occupation outre la TVA en vigueur et les charges communes de son local en deniers ou quittance, que lui soit allouée une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
I. Sur le montant de l'indemnité d'éviction
Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article L 145-14 du code de commerce que l'indemnité d'éviction à la charge du bailleur est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, cette indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ;
Que, par ailleurs, la valeur marchande du fonds de commerce ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail ;
Attendu que pour déterminer la valeur marchande du fonds de commerce (maroquinerie, articles de voyages et d'écoliers, objets cadeaux), l'expert a recherché le chiffe d'affaire TTC moyen des trois dernières années (2004 à 2006) qui s'élève à 404.276 euros et qui n'est pas discuté ;
Attendu qu'à juste titre après avoir rappelé les pourcentages ou fourchettes proposés par diverses cotes, l'expert a retenu un pourcentage de 70% qui prend en compte les spécificités de ce fonds de commerce (par comparaison avec un autre fonds détenu par la même propriétaire au niveau 2 du même centre commercial ayant donné lieu à une procédure analogue en 2004), et plus spécialement comme point positif l'emplacement du commerce au sein d'un centre commercial offrant de très bonnes conditions de commercialité et comme point négatif l'état d'entretien des locaux tout juste satisfaisant ainsi que la très faible valeur comptable du commerce qui ne permet pas au gérant de se verser une rémunération et qui a dégagé en 2006 un bénéfice de 13.368 euros seulement ; que vainement la SNC CENTRE DEUX entend voir appliquer un pourcentage de 60% qui correspond à la fourchette la plus basse du memento fiscal Lefebvre 2006 alors qu'il convient de tenir compte du bon emplacement du commerce (le long du mail principal, non loin de l'escalator d'accès au niveau supérieur, avec pour voisins immédiats Auchan sur la droite, le magasin de prêt à porter Jacqueline Riu et en face Sephora) dans un centre commercial animé ; qu'à l'inverse, le pourcentage de 80% revendiqué par l'appelante doit être écarté, l'expert ayant parfaitement explicité les motifs pour lesquels ce chiffre ne peut être adopté, en particulier l'état du commerce qui ne saurait s'expliquer par la seule perspective d'une prochaine expulsion puisque l'expert note que cet état justifierait d'envisager rapidement de véritables travaux de remise en état ;
Que la valeur marchande du fonds de commerce doit en conséquence être retenue pour 283.000 euros ;
Attendu que les indemnités accessoires ne peuvent être accordées que pour compenser un préjudice effectif de la locataire évincée ; qu'à juste titre le tribunal a écarté les indemnités accessoires envisagées par l'expert en l'absence de tout projet de réinstallation justifié ou présumé de la société MAROQUINERIE CENTRE DEUX ; que devant la Cour l'appelante n'apporte aucun élément concret nouveau à ce sujet ;
Attendu que pour retenir une valeur du droit au bail de 338.000 euros l'expert s'est référé à des cessions de droit au bail intervenues en 2005, dégageant ainsi un prix moyen au m2 GLA voisin de 2.050 euros ; qu'il s'agit cependant de cessions concernant des activités complètement différentes de celles de la MAROQUINERIE CENTRE DEUX ; qu'il convient aussi de tenir compte de ce que le bail avait une durée de douze années conduisant à un déplafonnement du loyer en cas de renouvellement ; qu'au vu de ces éléments la valeur du droit au bail doit être ramenée à 287.300 euros ( 338.000 x 85%) qui excédant quelque peu la valeur marchande du fonds de commerce sera allouée à la société MAROQUINERIE CENTRE DEUX ;
II. Sur le montant de l'indemnité d'occupation
Attendu que l'expert a proposé un prix au m2 GLA de 269 euros sur la base de la valeur locative moyenne du centre commercial ; que si la SNC CENTRE DEUX prétend que la valeur locative des locaux doit être fixée à 450 euros HT le m2, l'expert a écarté cette prétention en rappelant qu'il a raisonné sur la prise en compte de loyers pratiqués consécutivement à une renouvellement de bail et qu'il a donc exclu les références correspondant à des situations nouvelles ; que le chiffre proposé l'a été sur la base de la valeur locative moyenne du centre commercial et reflète donc la valeur locative du local de la société MAROQUINERIE CENTRE DEUX ; qu'il doit être adopté et le loyer fixé en conséquence à la somme de 44.385 euros par an à compter du 1er avril 2006 hors taxes et hors charges ;
Attendu que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des parties ;
Attendu que les dépens dans lesquels sont compris les frais d'expertise seront supportés par la SNC CENTRE DEUX dont le refus de renouvellement est à l'origine de la procédure ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR
Confirme le jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 44.385 euros à compter du 1er avril 2006 l'indemnité d'occupation due par la société MAROQUINERIE CENTRE DEUX, outre application de l'indexation sur l'indice INSEE du coût de la construction chaque année à partir du 1er avril 2007.
Réformant pour le surplus et statuant à nouveau,
Dit que l'indemnité d'occupation due est assortie de la TVA et des charges communes afférentes au local.
Fixe à la somme de 287.300 euros l'indemnité d'éviction due par la SNC CENTRE DEUX à la société MAROQUINERIE CENTRE DEUX.
Ordonne la compensation à due concurrence entre les dettes respectives des parties.
Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SNC CENTRE DEUX aux dépens de première instance, y compris les frais d'expertise, et d'appel avec pour ces derniers droit de recouvrement direct au profit de la SCP BRONDEL TUDELA avoués.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
