R.G : 06 / 03903
décision du Tribunal de Grande Instance de LYON Au fond du 10 mai 2006
RG No2004 / 15
X...
C /
Société LABORATOIRE D'ANALYSE MEDICALES DUQUESNE SARL
COUR D'APPEL DE LYON
PREMIERE CHAMBRE CIVILE A
ARRET DU 15 NOVEMBRE 2007
APPELANTE :
Mademoiselle Madeleine X...... 69002 LYON
représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour
assistée de Me POUSSET-BOUGERE, avocat au barreau de Lyon
INTIMEE :
Société LABORATOIRE D'ANALYSE MEDICALES DUQUESNE SARL 49, rue de Créqui 69006 LYON
représentée par la SCP DUTRIEVOZ, avoués à la Cour
assistée de Me VINCENT, avocat au barreau de Lyon
L'instruction a été clôturée le 24 Août 2007
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 11 Octobre 2007
L'affaire a été mise en délibéré au 15 Novembre 2007
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Président : Monsieur VOUAUX-MASSEL Conseiller : Madame BIOT Conseiller : Monsieur GOURD Greffier : Mme JANKOV pendant les débats uniquement
A l'audience, M. VOUAUX-MASSEL a fait le rapport conformément à l'article 785 du NCPC.
ARRET : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile ;
signé par Monsieur VOUAUX-MASSEL, président et par Madame WICKER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 11 juillet 1994, Mademoiselle X... a donné à bail commercial à la SCP LABORATOIRE D'ANALYSE MEDICALES DUQUENE X... / A... des locaux sis 49, rue de Créqui LYON 6ème au rez-de-chaussée d'une superficie de 147,52 m ² outre deux caves et des places de parking situées dans la cour commune fermée.
Suivant acte notarié de cession de parts signé le 11 juillet 1994, Mademoiselle X... a cédé la totalité de ses parts détenues au sein de la SCP à son ancienne associée, Madame A....
Suivant acte de transformation publié au Greffe du Tribunal de Commerce de LYON le 16 février 1995, Madame A... a procédé à la transformation de la SCP en SARL et à l'immatriculation de ladite société.
En vertu du bail commercial passé le 11 juillet 1994, le montant du loyer était fixé à la somme annuelle de 46 000 francs outre les charges.
Suivant acte d'huissier du 18 novembre 2002, Mademoiselle X... a donné congé avec offre de renouvellement à la SARL LABORATOIRE DUQUESNE.
Par courrier du 22 novembre 2002, la SARL LABORATOIRE DUQUESNE a confirmé l'acceptation expresse du renouvellement du bail, mais à refusé la majoration du loyer sollicitée par la bailleresse.
Par assignation signifiée le 26 janvier 2004 et par mémoire déposé le 13 septembre 2004, Mademoiselle X... a sollicité devant le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de LYON la fixation à 23. 500 € annuels, outre charges et taxes, les loyers de renouvellement à compter du 1er juillet 2004.
Par jugement du 9 février 2005, le Juge des Loyers Commerciaux a ordonné une expertise. Le rapport a été déposé le 28 septembre 2005.
Suivant jugement en date du 10 mai 2006, le Juge des Loyers Commerciaux a dit qu'il n'existait pas de modification notable des éléments déterminant la valeur locative des locaux loués à la SARL LABORATOIRE DUQUESNE et dit qu'en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2003 sera fixé en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction. Mademoiselle X... était en outre condamné à payer une indemnité de 1. 000 € à la SARL LABORATOIRE DUQUESNE sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Mademoiselle X... a relevé appel de cette décision par acte du 20 juin 2006.
Dans des écritures auxquelles la Cour se réfère expressément, Mademoiselle X... soutient en premier lieu que les associées, à savoir Mademoiselle X... et Madame A..., exerçaient de longue dans le cadre d'une société civile professionnelle liée par une convention de location à usage professionnel et qu'aucun élément ne justifiait que soit signé un bail commercial. Elle estime qu'en l'absence d'une véritable volonté des parties le bail commercial doit être requalifié en bail professionnel, non soumis au règle du plafonnement des loyers. Mademoiselle X... soutient également que même en admettant l'existence d'un bail commercial, la fixation dans le bail de 1994 d'un loyer anormalement bas qui s'expliquait par les relations qui existaient jusque là entre les associées, justifie en lui-même le déplafonnement sans référence à une modification des critères de l'article L 145-33 du Code de commerce.
A titre subsidiaire, Mademoiselle X... soutient qu'il y a bien eu modification des éléments de l'article L 145-33 du Code de commerce justifiant le déplafonnement du loyer. Elle estime en premier lieu que la transformation de la SCP en SARL, qui supprime la responsabilité indéfinie des associés, crée une obligation supplémentaire à la charge de la bailleresse qui perd une garantie inhérente à la structure juridique du preneur. Elle estime également qu'une augmentation de 34 % de la taxe foncière entre octobre 93 et octobre 2003 constitue également une modification notable.S'agissant des facteurs locaux de commercialité, Mademoiselle X... critique le rapport de l'expert judiciaire, Monsieur B.... Elle met en exergue à ce titre une importante politique de rénovation dans le 6ème arrondissement de LYON, menant à l'édification de plusieurs immeubles neufs d'appartements et de bureaux. Elle estime que la Cité internationale qui a connu un important développement fait partie de la zone de chalandise du Laboratoire DUQUESNE et que par ailleurs ce dernier a bénéficié de l'installation de nouveaux prescripteurs, médecins généralistes et spécialiste.
Mademoiselle X... demande dès lors, compte tenu des prix pratiqués dans le voisinage, que la Cour fixe le loyer du bail renouvelé à dater du 1er juillet 2003 à 23. 500 € et condamne la SARL LABORATOIRE DUQUESNE à payer le différentiel de loyer avec intérêts capitalisés depuis la requête initiale.A titre subsidiaire, elle demande sa fixation, à titre provisionnel, à la somme de 15. 160 €, assortie d'une mesure d'expertise permettant de déterminer la valeur locative. Plus subsidiairement encore, elle sollicite une expertise comptable à l'effet de rechercher le chiffre d'affaires issu de la clientèle résidant ou travaillant dans le quartier de la Cité Internationale et celle adressée au laboratoire par les nouveaux praticiens installés dans la zone. Elle demande enfin l'allocation d'une indemnité de 10. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Dans des écritures auxquelles la Cour se réfère expressément, la SARL LABORATOIRE DUQUESNE conclut à la confirmation du jugement, sauf à voir condamner Mademoiselle X... à lui payer la somme de 5. 000 € à titre de dommages-intérêts pour appel abusif et une indemnité du même montant sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La SARL LABORATOIRE DUQUESNE fait notamment valoir qu'il résulte de la seule lecture du bail signé en juillet 1994, que la volonté des parties était de signer un bail commercial soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du Code de commerce ; qu'en aucun cas, le loyer du bail commercial de 1994 n'était minoré par convention des parties. Enfin, la SARL LABORATOIRE DUQUESNE, s'appuyant notamment sur les conclusions de l'expert judiciaire, soutient qu'il n'y a aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité, dès lors qu'il convient de considérer que la Cité Internationale est exclue en raison de son éloignement de la zone de chalandise du laboratoire.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de requalification du bail en bail professionnel
La volonté des parties de conclure un bail commercial résulte des termes parfaitement clairs utilisés dans l'acte authentique qu'elles ont signé le 11 juillet 1994 par devant Maître C..., notaire, lesquels laissent peu de place à une quelconque autre interprétation. Il y est en effet expressément indiqué que Mademoiselle X... a, par ces présentes, donné à bail à loyer commercial, conformément au décret no53. 960 du 30 septembre 1953, et aux dispositions des textes par lesquels il a été complété et modifié, notamment celle de la loi no 65. 356 du 12 mai 1965 à la SCP LABORATOIRE D'ANALYSE MEDICALES DUQUENE X... / A... des locaux devant servir au preneur exclusivement à l'exploitation d'un laboratoire d'analyses médicales. Par ailleurs, la durée du bail et les règles d'indexation et de révision du loyer sont fixés par référence au décret du 30 septembre 1953.
Le fait que, jusque là, Mademoiselle X..., propriétaire des lieux, était liée à la SCP LABORATOIRE D'ANALYSE MEDICALES DUQUENE X... / A... par un bail professionnel (soit de janvier 1990 à décembre 1993) s'expliquait par la circonstance que Mademoiselle X... était associée à hauteur de 50 % au sein de la société civile professionnelle, alors que la conclusion du bail commercial le 11 juillet 1999 coïncide avec la cession, par acte du même jour, de toutes ses parts, à sa co-associée Madame A....
Dans ces conditions, Mademoiselle X... ne peut nullement prétendre que la conclusion du bail commercial à effet du 1er juillet 1994 ne correspondait pas à la volonté des parties. Elle sera déboutée de sa demande de requalification du bail en bail professionnel et de celle tendant par voie de conséquence à voir écarter les règles du plafonnement du loyer commercial prévu à l'article L145-34 du Code de commerce.
Sur une modification notable des éléments mentionnés aux 1o et 4o de l'article L 145-33 du Code de commerce
-les obligations respectives des parties
La valeur locative étant déterminée en considération des obligations respectives des parties, un changement notable de ces obligations est de nature à justifier le déplafonnement.
Aussi, Mademoiselle X... considère-t-elle, en l'espèce, qu'il existait, lorsque le prix a été originairement fixé, des circonstances particulières, qui ont depuis lors disparu, mais qui expliquaient le loyer anormalement bas qui a été pratiqué.
Cependant, s'il est exact que le bail professionnel qui liait depuis janvier 1990 Mademoiselle X..., propriétaire, à la SCP LABORATOIRE D'ANALYSE MEDICALES DUQUENE X... / A..., dont elle était associée à hauteur de 50 % des parts, avait fixé le loyer annuel à 46. 000 francs (avec toutefois une clause le ramenant à 41. 000 francs tant que Mademoiselle X... resterait co-gérante de la SCP), force est de constater, d'une part, que cette dernière a conclu le 11 juillet 1994 (avec effet au 1er juillet 1994) un tout nouveau bail, cette fois à caractère commercial, dans lequel les parties fixaient le loyer à 46. 000 francs et d'autre part et surtout, que le jour même de la conclusion de ce nouveau bail, Mademoiselle X... cédait la totalité des parts qu'elle détenait dans la société civile professionnelle.
Dans ces conditions, à supposer anormalement bas le prix convenu dans ce bail commercial, la circonstance qui aurait pu l'expliquer n'existait déjà plus au jour de sa signature, alors que c'est au cours du bail que doit être constatée la disparition d'une circonstance particulière existant lors de sa conclusion, pour qu'un déplafonnement soit justifié au regard des dispositions de l'article L 145-4 du Code de commerce.
Il convient par ailleurs de rappeler qu'une appréciation erronée de la valeur locative par l'une des parties au contrat, ne peut constituer la circonstance particulière exigée.
La règle du plafonnement du loyer ne peut donc être écartée de ce chef.
Par ailleurs, la circonstance également invoquée par Mademoiselle X... que la société civile professionnelle contractante, dont elle n'était plus ni gérante, ni associée, ait par la suite, deux ans après la conclusion du bail commercial, été transformée en société à responsabilité limitée, ne constitue pas en elle-même un changement notable des obligations respectives au regard de l'article L 145-4 du Code de commerce. Une augmentation de 34 % sur une période de dix ans de la taxe foncière que supporte la bailleresse ne saurait non plus être considérée comme une modification notable des obligations respectives des parties.
-les facteurs locaux de commercialité
C'est à bon droit que le premier juge a considéré qu'il n'y avait pas eu en l'espèce de modification notable des facteurs de commercialité.
En effet, il résulte des constatations de l'expert judiciaire, comme de celles des deux rapports produits par les parties, que la population du 6ème arrondissement n'a augmenté, entre les deux recensements effectués que de 1,06 %, soit nettement moins que celle de la ville de LYON qui a progressé de 7,22 %.
L'expert judiciaire a également relevé qu'il n'apparaissait pas que les constructions nouvelles implantées dans le 6ème arrondissement et qui ont pris la place d'immeubles vétustes, mais de forte densité, ait apporté une évolution favorable. Il a précisé en particulier qu'il ne semblait pas que les immeubles (notamment bureaux) qui ont remplacé deux cliniques, qui constituaient d'importants donneurs d'ordres, aient pu combler la perte engendrés par ces disparitions. Il convient par ailleurs de relever que le nouveau quartier de la Cité internationale est trop éloigné pour être rattaché à la zone de chalandise, la bailleresse qui soutient le contraire, n'apportant aucun élément convaincant et décisif à cet égard.L'expert judiciaire n'a pas non plus relevé d'augmentation significative du nombre des médecins prescripteurs pour l'ensemble de l'arrondissement, sachant que le laboratoire concerné se trouve en concurrence avec quatre autres laboratoires sur le territoire de cet arrondissement.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a considéré que Mademoiselle X... de pouvait prétendre à une fixation du loyer renouvelé au 1er juillet 2003 excédant la variation de l'indice du coût de la construction.
Il est équitable d'allouer à la SARL LABORATOIRE DUQUESNE, en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, une indemnité au titre des frais, non compris dans les dépens, qu'elle a dû exposer pour assurer sa défense en première instance et en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 mai 2006 par le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de LYON ;
Y ajoutant,
Condamne Mademoiselle X... à verser à la SARL LABORATOIRE DUQUESNE la somme de 1. 500 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile (en ce compris l'indemnité allouée de ce chef par le jugement du Tribunal de Grande Instance) ;
Condamne Mademoiselle X... aux dépens de première instance et d'appel et autorise l'avoué de son adversaire à recouvrer directement contre elle les sommes.
