R.G : 07 / 02326
décision du Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE Au fond du 19 mars 2007
RG No2005 / 3531
J.C. CAPELLI SA
C /
BRUN
COUR D'APPEL DE LYON
PREMIERE CHAMBRE CIVILE B
ARRET DU 09 Octobre 2007
APPELANTE :
J.C. CAPELLI SA, poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice 2 bis chemin du Coulouvrier 64410 CHAMPAGNE AU MONT D'OR
représentée par Me MOREL, avoué à la Cour
assistée de Me BONNET, avocat au barreau de Lyon
INTIME :
Monsieur Etienne Y... ...... 01800 VILLIEU LOYES MOLLON
représenté par la SCP BRONDEL-TUDELA, avoués à la Cour
assisté de Me PERRET, avocat au barreau de Belley
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 10 Septembre 2007, date à laquelle l'affaire a été clôturée.
L'affaire a été mise en délibéré au 09 Octobre 2007.
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Président : Monsieur BAIZET Conseiller : Monsieur ROUX Conseiller : Madame MORIN Greffier : Madame WICKER pendant les débats uniquement
A l'audience Mme MORIN a fait son rapport conformément à l'article 785 du nouveau Code de procédure civile.
ARRET : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile ;
signé par Monsieur BAIZET, président et par Madame MAROT, greffier en chef, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Selon un acte en date du 16 septembre 2003, intitulé " vente sous conditions suspensives ", Etienne Y... a vendu à la société CAPELLI un terrain situé sur la commune de Villieu Loyes Mollon pour le prix de 228. 680 euros. L'acte précisait que la vente devait être réitérée devant notaire au plus tard le 31 décembre 2004, que ce délai serait automatiquement prorogé du temps nécessaire pour l'obtention des pièces administratives nécessaires à la rédaction par l'acquéreur de son projet immobilier, sans toutefois que cette prorogation puisse excéder deux mois.
Le 1er juin 2005, le vendeur a informé l'acquéreur qu'il mettait fin à leurs relations contractuelles. La société CAPELLI a aussitôt manifesté sa volonté de réitérer la vente devant notaire. Après établissement d'un procès-verbal de carence, elle a saisi le tribunal de grande instance de Bourg en Bresse, qui, dans son jugement rendu le 19 mars 2007, après avoir déclaré caduque la promesse de vente, l'a déboutée de ses demandes et l'a condamnée à payer à Monsieur Y... la somme de 10. 000 euros à titre de dommages-intérêts.
La société CAPELLI a relevé appel de cette décision dont elle demande l'infirmation.
Dans ses conclusions récapitulatives, reçues par le greffe le 23 août 2007, elle demande à la Cour de déclarer la vente parfaite, de constater le transfert de propriété de l'immeuble du patrimoine de Monsieur Y... dans son patrimoine, de dire et juger que l'arrêt à intervenir tiendra lieu d'acte authentique de vente et de condamner le vendeur à lui verser la somme de 10. 000 euros en raison de sa résistance abusive ainsi que celle de 5. 000 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Elle fait valoir que la réitération de la vente dans le délai fixé n'était pas une condition de la vente, que le non-respect de ce délai n'était assorti d'aucune sanction et que la sommation de Monsieur Y... du 2 juin 2005 n'est pas restée sans effet puisqu'elle a aussitôt confirmé son intention d'acquérir. Elle réitère sa renonciation aux conditions suspensives, dont aucune ne présentait un caractère potestatif, et qui toutes étaient énoncées dans son seul intérêt. Elle conclut au rejet de la demande subsidiaire en l'absence de tout élément sérieux permettant de caractériser la lésion dont le vendeur se prétend victime, ainsi qu'au rejet de sa demande en réparation d'un préjudice économique dès lors que c'est ce dernier qui a refusé de réitérer la vente.
Etienne Y..., dans ses écritures, reçues par le greffe le 27 juin 2007, sollicite la confirmation du jugement sauf sur le montant des dommages-intérêts qui lui ont été alloués en réparation de son préjudice économique et qu'il souhaite voir porter à la somme de 17. 510 euros. Subsidiairement, il soutient que les conditions de l'application de l'article 1674 du code civil sont réunies et demande la désignation de trois experts sur l'existence d'une lésion de plus de 7 / 12e dans le prix de l'immeuble.
Il expose essentiellement que le compromis est caduc parce qu'il n'a pas été réitéré à la date fixée et parce que les conditions suspensives ne sont pas intervenues avant l'expiration du terme.
Il invoque le manque de diligence de la société CAPELLI qui a laissé s'écouler un délai de plus de 5 mois après la date prévue pour la réitération de la vente. Il soutient que ce terme était un élément substantiel du contrat, et que même si les parties n'avaient pas expressément manifesté leur volonté de faire de la signature de l'acte authentique la condition même de leur engagement, une telle condition était sous-entendue comme relevant de l'obligation générale d'exécution de bonne foi du contrat.
Il considère que son préjudice économique consiste dans la perte du gain qu'il aurait pu faire s'il avait placé la somme de 228. 680 euros à compter de février 2005.
DISCUSSION
C'est à tort que le premier juge a considéré que la vente n'était pas parfaite le 16 septembre 2003 en se fondant sur la clause du compromis litigieux selon laquelle le versement effectif de la totalité du prix et des frais, ainsi que la signature de l'acte authentique, conditionneraient le transfert du droit de propriété au profit de l'acquéreur. En effet, par cette clause les parties ont voulu seulement différer le transfert de propriété du bien vendu, et non faire dépendre de la réalisation de ces deux événements leur consentement à la vente. Il s'agit d'une clause classique dans les ventes d'immeuble, et son insertion dans le compromis litigieux ne suffit pas pour caractériser un comportement déloyal de l'acquéreur.
En l'absence de clause de caducité sanctionnant de plein droit le non-respect du terme prévu pour la réitération de la vente, le compromis contenait les dispositions suivantes : "... passé ce délai, huit jours après la réception d'une lettre recommandée avec accusé de réception adressée par la partie la plus diligente sommant l'autre de s'exécuter, et demeurée sans effet :
1) si toutes les conditions suspensives sont réalisées : et si l'une des parties ne pouvait ou ne voulait réitérer les présentes conventions par acte authentique ou exécuter ses obligations : * s'il s'agit du vendeur : l'acquéreur aura la possibilité de l'y contraindre par toute voie de droit.... * s'il s'agit de l'acquéreur : le vendeur aura la possibilité soit d'exiger la vente, soit de mettre fin aux présentes conditions huit jours près la réception d'une lettre recommandée avec accusé de réception sommant l'acquéreur de s'exécuter et demeurée sans effet.
2) si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées : le vendeur et l'acquéreur reprendront leur entière liberté ".
Immédiatement après réception de la lettre recommandée du 1er juin 2005 par laquelle Etienne Y... l'informait qu'il entendait reprendre sa liberté au motif que la réitération de la vente par acte authentique n'était pas intervenue avant la date limite, la société CAPELLI a manifesté son intention de réitérer la vente devant notaire. Le vendeur ne peut donc se prévaloir d'une mise en demeure restée sans effet.
Etienne Y... a invoqué ensuite (lettre du 10 août 2005) la non-réalisation des conditions suspensives avant la date limite. Mais ces conditions n'ayant pas plus que le terme pour la réitération de l'acte authentique été assorties d'une clause de caducité, la société CAPELLI a pu valablement renoncer dans sa lettre du 8 septembre 2005 à celles énoncées dans son intérêt exclusif.S'il en va différemment de la condition suspensive relative au droit de préemption, énoncée au profit du vendeur comme l'indique expressément l'acte dans le paragraphe " déclarations particulières ", la cour relève que Monsieur Y..., qui avait la charge de procéder à la déclaration d'aliéner, ne justifie ni de l'exécution de cette formalité, ni de la défaillance de cette condition.
La promesse synallagmatique de vente devant recevoir exécution, le jugement sera infirmé dans toutes ses dispositions.
Les simples références aux prix proposés pour des terrains situés dans le même secteur géographique ne permettent pas de présumer la lésion. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire d'expertise formée par l'appelant.
La mauvaise foi de l'appelant n'étant pas caractérisée, la demande en dommages-intérêts de la société CAPELLI pour résistance abusive doit être rejetée.
L'équité ne commande pas d'allouer à la société CAPELLI une indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. La même demande formée par Etienne Y... doit être rejetée comme mal fondée.
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
Infirme le jugement critiqué,
Déclare parfaite la vente intervenue le 16 septembre 2003 entre la société CAPELLI et Etienne Y... de la parcelle de terrain référencée au cadastre de la commune de Villieu Loyes Mollon sous la section ZC no137 ;
Dit que le présent arrêt tient lieu d'acte authentique de vente et autorise la société CAPELLI à procéder à toute publicité utile auprès du bureau des hypothèques,
Constate le transfert de propriété de ce terrain du patrimoine d'Etienne Y... dans le patrimoine de la société CAPELLI,
Déboute Etienne Y... de toutes ses demandes,
Rejette les demandes de la société CAPELLI en dommages-intérêts et en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
Condamne Etienne Y... aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de Me MOREL, avoué.
