R.G : 07 / 00406
décision du Tribunal de Grande Instance de BOURG-EN-BRESSE
au fond du 07 décembre 2006
RG No2004 / 2268
X...
C /
Y...
Y...
Z...
A...
Scp DODON L... BOURGEOIS
Scp M... NAZARETH VIEILLE
Société DORAS
COUR D'APPEL DE LYON
PREMIERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 13 SEPTEMBRE 2007
APPELANT :
Monsieur André X...
...
05100 BRIANCON
représenté par la SCP LIGIER DE MAUROY-LIGIER
avoués à la Cour
assisté de Me ANSELMETTI
avocat au barreau de GAP
INTIMES :
Monsieur Robert Y...
...
01310 SAINT-MARTIN-LE-CHATEL
représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE
avoués à la Cour
assisté de la SCP REFFAY et ASSOCIES
avocats au barreau de BOURG-EN-BRESSE
Madame Nadine Y...
...
01310 SAINT-MARTIN-LE-CHATEL
représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE
avoués à la Cour
assistée de la SCP REFFAY et ASSOCIES
avocats au barreau de BOURG-EN-BRESSE
Madame Marie José Z...
...
73420 VIVIERS-DU-LAC
DEFAILLANT
Monsieur Jacques A...
...
71000 MACON
DEFAILLANT
Scp DODON L... BOURGEOIS
90, rue des Luyers
01340 MONTREVEL-EN-BRESSE
représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA
avoués à la Cour
assistée de Me RINCK
avocat au barreau de LYON
Scp M... NAZARETH VIEILLE
1, rue du 23ème RIA
01000 BOURG-EN-BRESSE
représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA
avoués à la Cour
assistée de Me RINCK
avocat au barreau de LYON
Société DORAS
7B, rue Gay Lussac
21300 CHENOVE
DEFAILLANTE
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 14 Juin 2007 à laquelle l'affaire a été clôturée
L'affaire a été mise en délibéré au 13 Septembre 2007
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Président : Monsieur VOUAUX-MASSEL,
Conseiller : Monsieur ROUX,
Conseiller : Madame BIOT
Greffier : Madame JANKOV pendant les débats uniquement.
A l'audience Monsieur VOUAUX-MASSEL a fait le rapport conformément à l'article 785 du NCPC.
ARRET : par défaut
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile,
signé par Monsieur VOUAUX-MASSEL, président et par Madame JANKOV, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Madame Z... et Monsieur A... ont acquis le 19 août 1989 en indivision des biens immobiliers constitués d'une fermette et d'un bâtiment cadastrés section AC 173 et 174 sur la commune de SAINT MARTIN LE CHATEL (Ain).
Suivant acte sous seing privé du 31 juillet 2002 Madame Z... a cédé à Monsieur X..., marchand de biens, ses droits sur cet immeuble pour un montant forfaitaire de 1 €. Ce bien ayant été financé par un prêt contracté auprès de la Société Générale, à laquelle restait due une somme de 44. 070,05 €, cette banque a, par acte du 7 août 2002, cédé sa créance à Monsieur X... pour un prix de 25. 150 €.
Le 21 août 2002, Monsieur A... et Madame Z..., mandatée par Monsieur X..., signaient un compromis de vente avec les consorts F..., mais l'acte définitif de vente n'est jamais intervenu.
Le 16 septembre 2002, Monsieur A... et Monsieur X... ont signé entre eux un acte sous seing privé qualifié de " transaction ", par lequel Monsieur A... cédait à Monsieur X... touts ses droits indivis sur l'immeuble pour le prix forfaitaire de 1 €.
Le 3 décembre 2002, Monsieur X... signait avec Monsieur Y... et Madame G..., épouse Y... un compromis de vente sur le même immeuble, la vente définitive devant se réaliser le 11 janvier 2003. La réitération n'est pas intervenue, mais les époux Y... ont pris possession du bien le jour du compromis.
Monsieur X... procédait à l'acquisition des créances que révélait l'état hypothécaire qui lui était communiqué le 9 décembre 2002 par l'ORPI (agence qui lui avait présenté Monsieur et Madame Y...).
Suivant acte d'huissier en date du 10 mai 2004, Monsieur et Madame Y... ont fait assigner Monsieur X..., en exposant que celui-ci s'était engagé dans le compromis à réitérer par acte authentique son acquisition du bien auprès de Madame Z... et de Monsieur A..., ce qu'il n'a pas fait, de sorte qu'eux-mêmes n'ont pu devenir propriétaire de l'immeuble. Ils demandaient à titre principal la condamnation, sous astreinte, de Monsieur X... à réitérer la vente par acte authentique et à leur verser des dommages-intérêts.
Suivant actes délivrés les 18,30 et 31 mars 2005, Monsieur X... faisait attraire dans la cause Madame Z..., Monsieur A..., la SCP DODON L... BOURGEOIS, Notaires associés à Revel en Bresse, la SCP M... NAZARETH VIEILLE, Notaires associés à Bourg en Bresse et la société GROUPE DORAS.
Monsieur X... faisait valoir que la transaction signée avec Monsieur A... n'emportait extinction que de la seule créance de la Société Générale et des droits indivis de Madame Z... ; qu'il a été néanmoins été cessionnaire des autres créances détenues par l'URSSAFF, la RAM, le Trésor Public pour un montant total de 23. 843,53 € ; que Monsieur A... lui est encore redevable de cette somme, puisque lui-même, X..., est subrogé dans les droits des créanciers cédants. Il soutenait que personne ne contestait le transfert de propriété en faveur de Monsieur et Madame Y..., ni leur possession légitime de l'immeuble, de sorte que leur demande de dommages-intérêts est sans fondement. Monsieur X... soutenait par ailleurs que Maître L..., Notaire n'avait pas procédé à la rédaction des actes notariés de vente dont il avait été chargé, tout d'abord, entre les consorts Z...-A... et lui-même, puis entre lui-même et les consorts F..., de sorte qu'il avait perdu une somme de 15. 000 € (différence entre la première conclue au prix de 69. 000 € et la seconde consentie pour 54. 000 €). Par ailleurs l'absence de publication du titre a permis une inscription hypothécaire par la société ROBERT MATERIAUX, reprise ensuite par la société GROUPE DORAS. Monsieur X... soutenait qu'une faute avait également été commise par Maître M..., notaire choisi par Monsieur et Madame Y... et qui devait établir l'acte authentique les consorts Z...-A... et lui-même pour pouvoir ensuite rédiger l'acte de cession entre lui-même et les époux Y.... Il indique que Maître M... a tardé 6 mois avant de convoquer les parties, pour ensuite prendre fait été cause pour Monsieur A..., ce qui devait conduire ce dernier à refuser de signer l'acte de vente. Monsieur X... exposait enfin que la société GROUPE DORAS était créancier inscrit sur l'immeuble et qu'elle devait indiquer sa position quant à son droit de surenchère.
Monsieur X... demande en conséquence que Monsieur A... soit condamné à lui payer la somme de 23. 843,53 €, outre intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2003, au titre de la subrogation des créances de l'URSAFF, de la RAM et du Trésor Public ; de dire que le jugement vaudra acte de vente de l'immeuble litigieux entre, d'une part, Madame Z... et Monsieur A... et, d'autre part Monsieur X... ; de dire également que le jugement vaudra acte de vente du même immeuble entre lui-même et Monsieur et Madame Y... ; que ceux-ci soient condamnés au paiement du solde du prix convenu, soit 24. 700 €, outre intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2003 ; que soit ordonné la publication du jugement à la Conservation des Hypothèques ; que la SCP DODON L... BOURGEOIS soit condamnée à lui verser la somme de 15. 000 € à titre de dommages-intérêts pour la non réalisation de la vente notariée et le défaut de devoir de conseil ; que la SCP M... NAZARETH VIEILLE soit condamnée à le relever de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et à lui régler une somme de 6. 000 € en réparation de son préjudice moral pour défaut de conseil ; qu'enfin, il soit enjoint à la société GROUPE DORAS de prendre position sur son droit de surenchère.
Suivant jugement en date du 7 décembre 2006, le Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE a considéré que les deux actes sous seing privé des 31 juillet 2002 et 16 septembre 2002 par lesquels Madame Z... et Monsieur A... ont successivement cédé leurs droits à Monsieur X... étaient réguliers et avaient eu pour effet de transférer la propriété de l'immeuble à Monsieur X.... Le Tribunal disait en conséquence que le jugement valait vente de l'immeuble au profit de ce dernier. Le Tribunal considérait alors que Monsieur X... devenu propriétaire du bien immobilier, pouvait valablement le céder à Monsieur et Madame Y... et disait que le jugement valait vente du même bien immobilier au profit de Monsieur et Madame Y..., lesquels étaient alors redevable envers Monsieur X... du solde du prix convenu, soit 24. 700 €. Le Tribunal estimait toutefois que Monsieur et Madame Y... avait subi un préjudice, non pas lié à la privation de leur bien, mais à l'incertitude sur le sort de celui-ci et les tracas liés à la procédure judiciaire qu'ils ont dû engager, de sorte qu'il condamnait Monsieur X... à leur verser une somme de 5. 000 € à titre de dommages-intérêts. Par ailleurs, le Tribunal de Grande Instance déboutait Monsieur X... de la demande en paiement de la somme de 23. 843,53 € qu'il dirigeait à l'encontre de Monsieur A... au titre d'une subrogation dans les droits des créanciers RAM, URSAFF et Trésor Public, aux motifs que s'il était fait droit à cette demande Monsieur X... aurait finalement acquis l'immeuble pour une somme de 17. 139 €, de telle sorte qu'au regard de la valeur de l'immeuble, la vente serait manifestement lésionnaire et que le Tribunal ne pouvait dès lors valider un tel acte. Le Tribunal de Grande Instance déboutait également Monsieur X... de sa demande dommages-intérêts dirigée contre la SCP DODON L... BOURGEOIS, Notaires associés, qui, en ne rédigeant pas l'acte notarié au profit des consorts F... n'a pas commis de faute, dès lors que la conditions suspensive d'obtention du prêt ne s'était pas réalisé, de sorte que le compromis était caduc. De même, le Tribunal de Grande Instance a débouté Monsieur X... de son action en responsabilité à l'encontre de la SCP M... NAZARETH VIEILLE, Notaires associés, en estimant qu'aucun retard fautif ne pouvait être reproché, dès lors que le transfert de propriété des consorts Z...-A... à Monsieur X... lui était apparu douteux, notamment en raison de l'indétermination du prix, et qu'il avait souhaité faire une analyse juridique plus étendue du dossier avant de réitérer les actes de vente.
Monsieur X... a relevé appel de cette décision suivant acte du 19 janvier 2007.
Dans des écritures auxquelles la Cour se réfère expressément, Monsieur X... conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a dit que celui-ci vaudrait vente de l'immeuble litigieux et en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame Y... à lui verser la somme 24. 700 € au titre du solde du prix convenu. Monsieur X... demande en sus la condamnation de ces derniers à lui verser une indemnité de 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Monsieur X... conclut à la réformation du jugement pour le surplus. Il estime en effet qu'étant cessionnaire des créances que l'URSAFF, la RAM et le Trésor Public détenait sur Monsieur A..., celui-ci lui est bien redevable d'une somme de 23. 843,53 €. Il demande en conséquence que ce dernier soit condamné au paiement de la dite somme, outre 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
En outre, Monsieur X..., reprenant pour l'essentiel les arguments développés devant le premier juge, maintient l'action en responsabilité qu'il dirige tant à l'encontre de la SCP DODON L... BOURGEOIS, à la quelle il réclame 15. 000 € à titre de dommages-intérêts, qu'à l'encontre de la SCP M... NAZARETH VIEILLE dont il demande la condamnation à lui verser 6. 000 € au titre de son préjudice moral, ainsi qu'à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées contre lui. Il demande enfin la condamnation solidaire des deux offices notariaux à lui verser une indemnité de 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Dans des écritures auxquelles la Cour se réfère expressément, Monsieur et Madame Y... concluent à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, sauf à voir condamner Monsieur X... à leur verser une somme de 10. 000 € à titre de dommages-intérêts dont la Cour ordonnera la compensation avec le solde du prix d'acquisition de la maison qu'ils restent devoir. Ils sollicitent enfin la condamnation de Monsieur X... à leur verser une indemnité de 5. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Dans des écritures communes, auxquelles la Cour se réfère expressément, la SCP DODON L... BOURGEOIS et la SCP M... NAZARETH VIEILLE concluent à la confirmation du jugement qui n'a retenu aucune faute à leur encontre et a débouté Monsieur X... des demandes qu'ils a formées à leur encontre au titre d'un prétendu préjudice. Ils demandent à titre reconventionnel une somme de 5. 000 € de dommages-intérêts, chacune, en réparation du préjudice moral causé par une action qu'ils qualifient d'abusive et de dilatoire, outre une indemnité de 2. 000 € pour chacune d'elles sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Madame Z... et Monsieur A... qui ont été régulièrement assignés, la première dans les formes prescrites à l'article 659 du Nouveau Code de procédure civile et le second dans celles prescrites à l'article 656 du dit code, n'ont pas constitué avoué. Il sera statué par arrêt de défaut.
MOTIFS DE LA DECISION
C'est par des motifs pertinents-que la Cour adopte dans leur intégralité-que le premier juge a considéré que les deux actes signés par Monsieur X... avec Madame Z... d'une part, avec Monsieur A... d'autre part, sont réguliers et doivent en conséquence recevoir leur plein effet, qui est de transférer la propriété de l'immeuble à Monsieur X.... Le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit qu'il vaut vente de l'ensemble immobilier concerné au profit de Monsieur X....
C'est par contre à bon droit que Monsieur X... se prévaut de ce qu'aux termes de l'acte qu'il a conclu le 16 septembre 2002 avec Monsieur A..., seule la créance de la Société Générale était éteinte, celles des autres créanciers hypothécaires désintéressés par ses soins ne l'étant pas.
Il résulte des pièces produites que Monsieur X... a effectivement acquis les créances de la RAM, de l'URSAFF et du Trésor Public et qu'il est subrogé dans les droits de ces créanciers. Monsieur X... n'est toutefois, aux termes des actes établis par ces différents organismes, subrogé qu'à hauteur des sommes qui restaient alors dues par Monsieur A..., soit une somme totale de 15. 832,37 € (au lieu de la somme de 23. 843 € dont Monsieur X... réclame le paiement à Monsieur A...).
Monsieur A... sera dès lors condamné à payer à Monsieur X... la somme de 15. 832,37 €, le jugement qui avait entièrement débouté Monsieur X... de ce chef, étant réformé en ce sens.
C'est à bon droit également que le premier juge a considéré que Monsieur X... devenant de par l'effet du jugement propriétaire du bien immobilier en litige, pouvait valablement le céder aux époux Y..., bénéficiaires depuis le 3 décembre 2002 d'un compromis de vente.
Il convient dès lors de confirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'il valait acte de vente entre Monsieur X... et les époux Y..., aux conditions convenues entre les parties dans ce compromis et que les époux Y... étaient tenus au paiement du solde du prix, soit la somme de 24. 700 € et qu'ils y seront condamnés en tant que de besoin.
C'est à bon droit que le premier juge a toutefois débouté Monsieur X... de sa demande en paiement d'intérêts de retard sur la dite somme, dès lors que les époux Y..., étrangers au litige ayant opposé les consorts Z...-A... et Monsieur X..., ne sont nullement responsables du retard pris dans la réitération de l'acte. De même, le premier juge a, en allouant aux époux Y..., une somme de 5. 000 €, fait une juste appréciation du préjudice qu'ils ont subi du fait de l'incertitude sur le sort du bien acquis et des tracas liés à la procédure judiciaire, sans qu'il y ait lieu donc ni à suppression de cette indemnité, ni à sa majoration.
Il n'y a pas lieu de faire endosser par Monsieur A... la responsabilité de ce préjudice subi par les époux Y..., alors que Monsieur X... a lui-même agi avec une légèreté blâmable en signant avec ces derniers un compromis de vente, alors qu'aucun acte authentique n'était encore venu régulariser son acquisition laquelle ne résultait que d'un acte sous seing privé qu'il avait improprement qualifié de transaction. Monsieur X... sera dès lors débouté de sa demande tendant à être relevé et garanti par Monsieur A... des condamnations prononcées contre lui.
C'est aussi par des motifs pertinents-adoptés par la Cour dans leur intégralité-que le premier juge a considéré qu'aucune des deux études de notaires, chargées de régulariser les ventes et dont Monsieur X... a recherché la responsabilité, n'a commis de faute dans l'accomplissement de sa mission, ni manqué à son devoir de conseil. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur X... de ses demandes de dommages-intérêts, mais également en ce que, considérant que l'action de Monsieur X... à leur encontre procédait de la mauvaise foi et devait être tenue pour abusive, il l'a condamné à payer à chacune des sociétés civiles professionnelles de notaires une somme de 500 € à titre de dommages-intérêts, sans qu'il y ait lieu, en appel, à majoration de cette somme.
Adoptant les motifs du premier juge, le jugement sera également confirmé sur les autres chefs de demandes présentés à l'égard de Madame Z... et de la SA GROUPE DORAS.
Il est équitable, en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, d'allouer tant aux époux Y... qu'à chacune des deux sociétés professionnelles de notaires un complément d'indemnité au titre des frais, non compris dans les dépens, qu'ils ont dû exposer pour assurer leur défense en cause d'appel.
Par contre le jugement sera réformé en ce qu'il a condamné Monsieur X... au paiement d'une indemnité sur le même fondement à Monsieur A..., qui succombe partiellement à l'instance.L'équité ne commande pas pour autant de condamner Monsieur A... à payer une telle indemnité à Monsieur X....
DECISION
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme le jugement rendu le 7 décembre 2006 par le Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE en ce qu'il vaut acte de vente des parcelles suivantes :
Sur la commune de SAINT MARTIN LE CHATEL, leiudit Bieux, un bâtiment à usage d'habitation et dépendances avec sol et pré d'une contenance totale de vingt ares et trente-quatre centiares (20a 34ca) figurant au cadastre de la manière suivante :
• section AC no173 pour une contenance de 03 a 41ca (pré)
• section AC no 174 pour une contenance de 16 a 93ca (sol)
soit une contenance totale de 20 ares et 34 centiares.
Entre d'une part,
a) Madame Marie José Z..., née à BORDEAUX (Gironde) le 17 octobre 1955, divorcée de Monsieur de J..., demeurant précédemment à VIVIERS DU LAC (Savoie),200, montée de Terre Nue ;
b) Monsieur Jacques A..., professeur de musique, né à MACON (Saône et Loire) le 14 mai 1948, divorcé de Madame K..., demeurant à 71000-MACON,...,
Propriétaires indivis, vendeurs,
Et d'autre part,
Monsieur André Charles Edouard X..., né le 27 décembre 1944 à GAP (Hautes Alpes), marchand de biens, demeurant ...à 05100-BRIANCON,
Acheteur.
Le confirme également en ce qu'il vaut acte de vente des mêmes biens immobiliers :
Entre d'une part,
Monsieur André Charles Edouard X..., né le 27 décembre 1944 à GAP (Hautes Alpes), marchand de biens, demeurant ...à 05100-BRIANCON,
Vendeur,
Et d'autre part,
Monsieur Robert Y..., né le 3 juin 1946 à PERONNAS (Ain) et Madame Lucienne G..., épouse Y..., née le 14 juillet 1952 à LYON 3ème, demeurant tous deux à ... 01310-SAINT MARTIN LE CHATEL,
Acheteurs,
suivant les conditions convenues au compromis de vente du 3 décembre 2002.
Dit que les décisions seront publiées à la Conservation des Hypothèques de BOURG EN BRESSE à la diligence des parties.
Confirme en outre le jugement en toutes ses autres dispositions, à l'exception toutefois de la réclamation adressée par Monsieur X... à Monsieur A... et de la réclamation formée par Monsieur A... à son encontre au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,
Condamne Monsieur Jacques A... à payer à Monsieur André X... la somme de 15. 832,37 € au titre de la subrogation dont il disposait de la part de la RAM, de l'URSAFF et du Trésor Public ;
Déboute Monsieur X... de ses demandes plus amples ou contraires à l'encontre de Monsieur A... et notamment de sa demande tendant à être relevé et garanti par Monsieur A... des condamnations prononcées contre lui au profit des époux Y... ;
Déboute Monsieur A... de la demande d'indemnité qu'il a formée en première instance à l'encontre de Monsieur X... sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Condamne Monsieur X... à payer, sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, à chacune des sociétés civiles professionnelle de notaires (la SCP DODON L... BOURGEOIS et la SCP M... NAZARETH VIEILLE) une indemnité complémentaire de 1. 000 € et à Monsieur et Madame Robert Y... une indemnité complémentaire de 1. 500 €.
Condamne Monsieur X... aux dépens de première instance et d'appel et autorise la SCP BAUFUME et SOURBE, Avoués, et la SCP BRONDEL et TUDELA, avoués, à recouvrer directement contre lui les sommes dont elles ont fait l'avance sans avoir reçu provision suffisante.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
