R.G : 06 / 02217
décision du Tribunal de Grande Instance de BOURG-EN-BRESSE au fond du 30 janvier 2006
RG No2002 / 3018
X...A...
C /
SYNDICAT DE COPROPRIETE LES LONGS PRES SCI ALPAGISTA Y...D...
COUR D'APPEL DE LYON
PREMIERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 19 JUILLET 2007
APPELANTS :
Monsieur Bruno X...... 01170 CESSY
représenté par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET avoués à la Cour
assisté de Me Olivier MAZOYER avocat au barreau de LYON
Madame Corinne A... épouse X...... 01170 CESSY
représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET avoués à la Cour
assistée de Me Olivier MAZOYER avocat au barreau de LYON
INTIMES :
SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L'ENSEMBLE LES LONGS PRES 43, chemin du Chatelard 01220 DIVONNE-LES-BAINS représenté par son syndic en exercice LA SOCIETE DE GESTION ET DE REGIE DU LEMAN 4, rue de Versoix BP 17 01210 FERNEY-VOLTAIRE
représentée par Me MOREL avoué à la Cour
assistée de Me ROZET avocat au barreau de BOURG-EN-BRESSE
SCI ALPAGISTA 43, chemin du Chatelard LES LONGS PRES 01220 DIVONNE-LES-BAINS
représentée par Maître Annick de FOURCROY avoué à la Cour
assistée de Me Jean-François BOGUE avocat au barreau de BOURG-EN-BRESSE
Monsieur Andrew Y...... 1208 GENEVE (Suisse)
représenté par Me Annick DE FOURCROY avoué à la Cour
assisté de Me Jean-François BOGUE avocat au barreau de-BOURG-EN-BRESSE
Madame Karen D... épouse Y...... 1208 GENEVE (Suisse)
représentée par Me Annick DE FOURCROY avoué à la Cour
assistée de Me BOGUE avocat au barreau de BOURG-EN-BRESSE
L'instruction a été clôturée le 26 Mars 2007
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 05 Juin 2007
L'affaire a été mise en délibéré au 19 Juillet 2007
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Président : Monsieur BAIZET, Conseiller : Monsieur GOURD, Conseiller : Monsieur JICQUEL
Greffier : Madame WICKER pendant les débats uniquement.
A l'audience Monsieur JICQUEL a fait le rapport conformément à l'article 785 du NCPC.
ARRET : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile,
signé par Monsieur BAIZET, président et par Madame JANKOV, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte notarié en date du 19 octobre 1995, les époux X... ont acquis un appartement en duplex dans l'ensemble immobilier LES PRES DU BOIS, constitué de cinq bâtiments, sis sur la commune de DIVONNE-LES-BAINS, appartement dans le bâtiment B, correspondant à la réunion d'un lot du rez-de-chaussée et deux lots du premier étage, en suite du percement de la datte séparant ces deux lots par les vendeurs de l'époque.
Le 6 juin 2002, les époux X... ont signé un compromis de vente de leur appartement en duplex, avec les consorts Y... / D..., qui allaient ultérieurement constituer la SCI ALPAGISTA pour cette acquisition.
Ce compromis prévoyait l'obligation d'un versement pour le couple vendeur d'une indemnité de 60. 000 euros, qui devait être séquestrée chez un notaire, à défaut pour ces derniers de pouvoir justifier, au plus tard le 30 septembre 2002 :
-d'un diagnostic technique attestant que le percement de la dalle n'affectait pas la solidité de l'immeuble, ce disgnostic devant émaner d'un architecte désigné par le syndic de la copropriété,
-et de ce que la réunion des lots en un seul local à usage d'appartement avait fait l'objet d'une autorisation de l'assemblée générale de la copropriété.
Par délibération du 14 juin 2002, l'assemblée générale de la copropriété a émis deux votes :
-un vote défavorable de la part de l'ensemble des copropriétaires,
-un vote favorable de la part des propriétaires du bâtiment B concerné.
Par exploits en date du 7 octobre 2002, les époux X... ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble LES LONGS PRES et la SCI ALPAGISTA, aux fins principalement, d'obtenir contre le premier, la nullité des délibérations du 14 juin 2002 et le paiement en dommages et intérêts d'une somme de 60. 000 euros, correspondant à celle qu'ils devraient verser à la SCI acquéreur du fait de vote défavorable, et contre la SCI, que la décision à intervenir lui soit rendue opposable.
En cours de procédure, les époux X... ont modifié le contenu de leurs prétentions sur le fond, en demandant d'abord que la SCI ALPAGISTA soit condamnée à leur verser les 60. 000 euros litigieux, transformant ainsi leur demande principale contre la copropriété en demande subsidiaire.
En effet, par ordonnance en date du 27 octobre 2003, le juge des référés avait parallèlement ordonné la mainlevée du séquestre des 60. 000 euros au profit de la SCI ALPAGISTA constituée entre temps, au motif de ce que la condition relative au diagnostic technique n'était pas remplie.
Par jugement en date du 30 janvier 2006, aux motifs de ce que n'était pas rapporté la preuve de ce que, au regard de l'avis technique que produisaient les époux demandeurs :
-le " Cabinet GESTEK EXPERTISE " était bien architecte,
-ni qu'il avait été désigné par le syndic de la copropriété, puisque rédigé à la demande de Monsieur X....
Le tribunal de grande instance de BOURG-EN-BRESSE a :
-débouté les époux X... de son action en remboursement contre la SCI.
Ce même tribunal a par ailleurs considéré que dès lors que l'indemnité contractuelle était due aux acquéreurs du seul fait du non respect de la condition relative à l'avis technique requis, condition qui ne dépendant en rien du syndicat des copropriétaires, a aussi :
-débouté les époux X... de leur action contre la copropriété.
Enfin, sur les mesures accessoires, le tribunal a :
-débouté la SCI ALPAGISTA de sa demande de dommages et intérêts,
-condamné les époux X... à payer à cette SCI et au syndicat des copropriétaires LES LONGS PRES, la somme de 1. 500 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Les époux X... ont interjeté appel du jugement par déclaration reçue le 4 avril 2006.
Vu les dernières écritures dés époux X..., appelants, déposées le 8 août 2006, qui demandent à la Cour de :
-condamner la SCI à leur payer la somme de 60. 000 euros outre intérêts à compter du 10 octobre 2002,
-annuler la délibération no 12-1 de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2002,
-annuler en tant que de besoin la délibération no 12 de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2002,
-condamner le syndicat à leur payer 60. 000 euros outre intérêts à compter de l'assignation,
-le condamner encore à 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts, pour abus de droit,
-débouter la SCI, les consorts Y... et le syndicat de l'intégralité de leurs demandes,
-condamner la SCI et le syndicat aux entiers dépens ainsi qu'à la somme de 2. 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.
Vu les dernières écritures de la SCI et des époux Y..., intimés, déposées le 10 novembre 2006, qui demandent à la Cour de :
-confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
-condamner les époux X... à leur verser 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,
-à titre subsidiaire, s'il était fait droit aux demandes des époux X..., les condamner à leur verser 60. 000 euros à titre de dommages et intérêts,
-les condamner encore à la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Vu les dernières écritures du Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble LES LONGS PRES, intimé, déposées le 15 novembre 2006, qui demande à la Cour de :
-confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
-y ajoutant, condamner solidairement les époux X... à lui payer la somme de 1. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
SUR QUOI, LA COUR
Attendu qu'il résulte du compromis de vente rectifié du 6 juin 2002, la clause suivante (pages 6 et 7) :
" CONDITION PARTICULIERE
Il est précisé par les parties que d'un commun accord d'entre elles, le présent avant contrat entraîne novation de celui signé par les parties en date à FERNEY-VOLTAIRE du 12 avril 2002.
En effet, il est apparu depuis lors à la connaissance des parties que...
En conséquence, il est convenu ce qui suit entre les parties :
A défaut pour le vendeur de pouvoir justifier au plus tard le 30 septembre 2002 :
-d'un diagnostic technique réalisé aux frais et à la diligence du vendeur et attestant que les transformations réalisées n'affectent pas la solidité de l'immeuble, ce diagnostic émanant d'un architecte désigné par le syndic de la copropriété LES LONGS PRES,
-et que le maintien de la réunion des locaux composant les lots 46,51 et 52 en un seul local à usage d'appartement a fait l'objet d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires devenue définitive à défaut de recours.
Le vendeur sera redevable envers l'acquéreur d'une indemnité de SOIXANTE MILLE EUROS payable au plus tard le 10 octobre 2002... "
Attendu qu'il est constant qu'à la date du 30 septembre 2002 les époux X..., vendeurs, n'avaient obtenu :
-ni une attestation d'un architecte désigné par le syndic de la copropriété,
-ni une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ;
Qu'à cette date, les époux appelants se sont donc bien trouvés débiteurs à l'égard de la SCI acheteur, de la somme de 60. 000 euros ;
Attendu qu'importe peu notamment, au regard des exigences contractuellement posées entre les seules parties, que ne sont ni le syndic, ni le syndicat des copropriétaires ;
1o-En ce qui concerne la condition relative au diagnostic technique :
-que la SCI acquéreur ait reçu de la part des époux X..., un avis technique réalisé par la Société GESTEK EXPERTISE, dont le dirigeant, Monsieur E..., signataire de cet avis, est un architecte, certifiant que les travaux de percement de la dalle n'affectent pas la solidité de l'immeuble, dès lors que cette société n'avait pas été " désignée par le syndic ",
-que cet avis technique ait été exempt de toute critique, dès lors qu'était visé le fait que, s'agissant d'une partie commune, l'engagement du syndic dans la désignation de l'architecte était une condition de la validité de la bonne exécution de la condition,
-que le syndic, qui n'était pas partie au contrat de vente, ait laissé choix aux époux X... de la désignation de l'architecte, dès lors qu'il n'avait pas été désigné explicitement par ce syndic ;
2o-En ce qui concerne la condition relative à l'autorisation du syndicat :
-que l'assemblée des copropriétaires du seul bâtiment B, sans compétence juridique et qui n'est pas l'" assemblée générale des copropriétaires ", ait voté,, par un voite séparé, d'une façon favorable à la demande de régularisation de l'état de fait de la réunion des lots litigieux, par un percement de la dalle entre ces derniers,
-que la délibération 12-1 de l'" assemblée générale des copropriétaires " qui a émis l'avis défavorable relatif à la seconde condition posée, ait pu éventuellement être nulle, dès lors qu'à la date du 30 septembre 2002, pour la SCI acquéreur, l'autorisation de cette assemblée générale n'avait pas, en tout état de cause, été donnée,
-que l'" assemblée générale des copropriétaires " ait l'année suivante, le 22 septembre 2003, voté la ratification des travaux de percement des locaux litigieux,
-que le respect à la date du 30 septembre 2002 ait pu être impossible à tenir, pour que soit obtenue " une autorisation de l'assemnblée générale des copropriétaires devenue définitive à défaut de recours ", alors cependant que c'est le 6 juin 2002 que le nouveau compromis a été signé... et qu'en tout état de cause, le 14 juin 2002, c'est un refus d'autorisation qui a été émis par l'assemblée générale des copropriétaires, tandis que si nullité il y avait, cette dernière ne pourrait porter que sur la date prévue pour l'obtention de la condition, et non sur la condition elle-même, qui n'est en outre que l'une des deux conditions cumulatives, et que les époux X... font eux-mêmes écrire : " Il est donc constant que le maintien de la clause avec le terme au 30 septembre 2002 a été exigé par les consorts Y... en dépit de la demande faite par les époux X... ".
Attendu qu'au regard des dispositions des articles 1226 et 1152 du Code Civil, la clause litigieuse s'analyse en une clause pénale ;
Que le terme " indemnité de SOIXANTE MILLE EUROS " n'avait pas pour objet, comme le soutiennent les époux X..., la réparation forfaitaire à laquelle risquaient de se trouver confrontés les acquéreurs si les transformations réalisées affectaient la solidité de l'immeuble ou bien si la copropriété se trouvait en droit de refuser l'autorisation qui devait lui être demandée mais seulement de sanctionner le couple vendeur, s'il n'était pas en mesure de faire en sorte que les deux conditions litigieuses soient remplies, la SCI ALPAGISTA faisant alors son affaire de la non réalisation de ces conditions, comme précisé dans l'acte :
" L'acquéreur reconnaît avoir été pleinement informé par Maître Jean-Marc G..., notaire, des conséquences pouvant résulter de l'impossibilité d'obtenir un avis technique favorable ou / et l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, tant concernant sa responsabilité en cas d'atteinte à la solidité de l'immeuble qu'en ce qui concerne l'obligation de remise en l'état initial de division en trois appartements ".
Que si, en application des dispositions de l'alinéa 2 de l'article 1152 précité, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire... ", le montant de la clause pénale de 60. 000 euros, rapproché du prix de vente de 297. 275 euros n'apparaît pas manifestement excessif, au regard en outre des risques ainsi acceptés, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'en modifier le montant ;
Attendu, s'agissant cette fois des demandes exercées à l'encontre du syndicat des copropriétaires, que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le premier juge :
-a exactement constaté que l'indemnité contractuelle était due aux acquéreurs, même si la délibération de l'assemblée générale leur avait été favorable, du seul fait du non respect de la condition relative à l'avis technique requis, condition qui ne dépendait en rien du syndicat des copropriétaires,
-et a justement retenu qu'en conséquence, les époux X... ne démontraient pas la faute qu'aurait commise ce syndicat qui justifierait l'allocation des dommages et intérêts qu'ils sollicitent ;
Qu'est donc sans intérêt, au regard de la demande formulée par les époux X... contre le syndicat des copropriétaires, le fait de savoir si la délibération no 12-1 de l'assemblée générale était ou non nulle, alors en outre que c'est un avis favorable qui, l'année suivante, a été donnée ;
Qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris de ce chef ;
Attendu, sur les demandes annexes, que les époux X... seront déboutés de l'ensemble de leurs autres demandes ;
Que le droit d'agir en justice ne dégénère en abus que s'il procède d'une erreur grossière équivalente au dol ou s'il relève d'une intention de nuire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; qu'il y a donc lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par la SCI ALPAGISTA ;
Que les dépens de première instance comme d'appel seront cependant supportés par les époux X..., en application des dispositions de l'article 696 du nouveau Code de procédure civile ;
Qu'il apparaîtrait inéquitable de laisser à la SCI ALPAGISTAT comme au syndicat des copropriétaires la totalité des frais irrépétibles qu'ils ont exposés au cours de la procédure d'appel ;
Qu'il leur sera alloué, en sus de la somme allouée par le premier juge, la somme de 1. 500 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Que la demande formée de ce chef par les appelants s'avère à l'inverse irrecevable, dès lors que ces derniers se trouvent condamnés aux dépens ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Statuant publiquement, contradictoirement, et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne les époux X... à payer à la SCI ALPAGISTA et au syndicat des copropriétaires, et à chacun, en sus de celle qui a été allouée par le jugement, la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1. 500 EUROS) en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile,
Déboute la SCI ALPAGISTA de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,
Dit que les dépens d'appel seront supportés par les époux X..., parties appelantes, avec distraction, pour les dépens d'appel, au profit de Mâitre de FOURCROY et de Maître MOREL, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du code précité.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
