R.G : 05/02244
décision du Tribunal de Grande Instance de LYONau fond du 09 mars 2005
RG No2004/88
SARL O.H.L.E.
C/
SARL LE GRAND LARGE
COUR D'APPEL DE LYON
PREMIERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 11 MAI 2006
APPELANTE :
SARL O.H.L.E.43, rue Jaboulay69007 LYON
représentée par la SCP JUNILLON-WICKY avoués à la Cour
assistée de Me JEANTET avocat au barreau de LYON
INTIMEE :
SARL LE GRAND LARGE12, rue de Vignière74000 ANNECY
représentée par Christian MOREL avoué à la Courassistée par Me VINCIENNE avocat au barreau de LYON
L'instruction a été clôturée le 17 Février 2006
L'audience de plaidoiries a eu lieu le 29 Mars 2006
L'affaire a été mise en délibéré au 11 Mai 2006
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :
Président : Monsieur JACQUET,Conseiller : Madame BIOT,Conseiller : Monsieur GOURD
Greffier : Madame JANKOV pendant les débats uniquement.
A l'audience Monsieur JACQUET a fait le rapport conformément à l'article 785 du NCPC.
ARRET : contradictoire
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile,
signé par Monsieur JACQUET, président et par Madame JANKOV, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS DES PARTIES
L'EURL "LE GRAND LARGE" a conclu avec la Société OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT (O.H.L.E.) un bail commercial de neuf ans à compter du 1er septembre 1993 pour trois lots d'habitation meublés au sein de la résidence "LE PRADO" à LYON 7ème, 2 rue Ernest Renan.
Le loyer annuel global fixé à 71.692,89 francs H.T. a été négocié à la baisse par trois avenants du 21 avril 1999.
Par exploit du 26 février 2002 l'EURL LE GRAND LARGE a notifié à la Société O.H.L.E. un congé pour chacun des trois lots à effet du 31 août 2002 avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel global de 12.280,47 euros H.T.
Le renouvellement du bail a été accepté mais la Société O.H.L.E. a contesté le montant du loyer.
Par acte d'huissier du 8 novembre 2004, l'EURL LE GRAND LARGE a fait assigner la SARL O.H.L.E. devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de LYON aux fins de voir fixer à la somme de 12.394,62 euros le loyer annuel du bail renouvelé le 1er septembre 2002, à la suite du congé avec offre de renouvellement qui lui a été notifié le 26 février 2002.
Par jugement du 9 mars 2005, le juge des loyers commerciaux, retenant qu'en application de l'article L 145-34 du Code de commerce l'indexation était calculée sur toute la durée du bail et s'appliquait sur le loyer initial, et ceci malgré la réduction effectuée par les parties en 1999, a rendu la décision suivante :
-" fixe à la somme de 12.394,62 euros le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2002, étant précisé qu'il sera ramené à la somme de 12.280,47 euros jusqu'au 11 août 2004,
- condamne la SARL O.H.L.E. à payer à l'EURL LE GRAND LARGE une somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile,
- ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamne la SARL O.H.L.E. aux dépens".
La Société O.H.L.E. a relevé appel de ce jugement dont elle demande la réformation en priant la Cour de dire que la détermination du loyer du bail renouvelé doit se faire à partir du montant du loyer qui a été révisé par les avenants et en conséquence de fixer à 9.239,79 euros le loyer annuel H.T. applicable à compter du 1er septembre 2002.
Subsidiairement, de constater que le loyer du bail renouvelé calculé sur le loyer initial excède la valeur locative des biens loués et de la fixer à la somme de 9.283,79 euros.
Plus subsidiairement, d'ordonner une expertise pour déterminer cette valeur locative au 1er septembre 2002.
Elle conclut au rejet des demandes de l'EURL "LE GRAND LARGE" et à la condamnation de celle-ci à lui payer une somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile.
La société appelante fait valoir que le loyer de référence doit être celui convenu le 21 avril 1999 par les parties puisque le nouveau loyer s'est substitué au loyer qui était prévu au bail initial entraînant novation des obligations des parties sur le montant du loyer.
Elle considère que pour le cas où la Cour retiendrait le loyer initial comme loyer de référence, elle devrait dire que ce loyer du bail renouvelé excède la valeur locative puisque de l'aveu des parties le loyer initial était supérieur à la moyenne du marché.
Elle maintient que, contrairement à ce que prétend l'EURL "LE GRAND LARGE" sa demande n'est pas nouvelle ou à tout le moins était virtuellement comprise dans celle soumise au premier juge.
Elle insiste enfin sur les prestations para hôtelières qu'elle fournit et sur l'augmentation des frais de gestion.
La Société LE GRAND LARGE, intimée, conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de la Société O.H.L.E. à lui payer une somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article700 du Nouveau Code de procédure civile.
Elle soutient que les trois avenants du 21 avril 1999 n'ont eu d'effet que pour la période entre le 1er septembre 1999 et la fin du bail et non rétroactivement sur le montant initial du loyer.
Elle conclut à l'irrecevabilité de la demande de déplafonnement du loyer formulée pour la première fois en cause d'appel.
Elle affirme que l'effet des avenants a cessé lors du congé avec offre de renouvellement.
La société intimée réplique que le marché locatif étudiant a pris un essor très important depuis cinq ans et qu'aucun élément sérieux ne permet de soutenir la thèse d'une modification notable des facteurs déterminant la valeur locative.
MOTIFS ET DECISION
Attendu que les trois avenants du bail commercial du 1er septembre 1993 signés par les parties le 21 avril 1999 pour chacun des lots d'habitation (181 - 182 - 183) du règlement de copropriété de l'immeuble la résidence "LE PRADO" contiennent l'indication suivante pour expliquer la réduction du loyer acceptée par le bailleur
"depuis la prise d'effet du bail, les facteurs extérieurs à la gestion du preneur ont dégradé les conditions d'exploitation de l'établissement :
- d'une part de nouvelles résidences pour étudiants ont été créées sur LYON et en particulier dans le septième arrondissement,
- d'autre part s'agissant de la résidence LE PRADO, l'offre de loyer demeure supérieure à la moyenne du marché et la durée moyenne de location a connu une baisse constante de sorte que le taux de remplissage moyen annuel a enregistré une réduction notable" ;
Attendu que pour ces raisons les parties se sont accordées pour réduire le loyer annuel à la somme totale de 58.025 francs au lieu de 75.636,00 francs ;
Attendu que cette modification conventionnelle du loyer intervenue au cours du bail expiré dans des conditions étrangères tant à la loi qu'au bail initial s'analyse en une modification notable des obligations des parties justifiant l'exclusion de la règle du plafonnement ;
Attendu que cette demande de déplafonnement n'est pas nouvelle dès lors qu'elle tend, comme celle soumise au premier juge, à une mise en conformité du loyer du bail renouvelé avec la valeur locative en fonction du prix du marché ;
Attendu qu'étant donné la valeur locative au 1er septembre 1999 admise par le bailleur et le preneur et pour tenir compte de l'évolution des tarifs de location aux étudiants au cours des trois années suivantes, dont il n'est pas établi qu'elle ait excédé la variation de l'indice INSEE du coût de la construction, il convient de fixer la valeur locative à la somme de 9.283,79 euros au 1er septembre 2002 ;
Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la Société O.H.L.E. la charge de l'intégralité de ses frais irrépétibles ; qu'il y a lieu de lui allouer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Infirme le jugement,
Statuant à nouveau,
Déclare recevable et fait droit à la demande de déplafonnement formée par la Société O.H.L.E.,
Fixe à NEUF MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT TROIS EUROS SOIXANTE DIX NEUF CENTS (9.283,79 EUROS) H.T. le montant du loyer du bail renouvelé au 1er septembre 2002,
Condamne la Société "LE GRAND LARGE" EURL à payer à la Société OFFICE HOTELIER DU LOGEMENT ETUDIANT ( O.H.L.E.) un indemnité de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 EUROS) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile,
La condamne aux dépens de première instance et d'appel, avec pour ces derniers droit de recouvrement direct au profit de la Société Civile Professionnelle JUNILLON-WIXKY, Société d'avoués.
