R.G : 05/03577 décision du Tribunal de Grande Instance de LYON au fond du 09 mars 2005
RG No2003/8268 X... C/ Sarl ESPACE HOLDING COUR D'APPEL DE LYON PREMIERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 09 MARS 2006 APPELANT : Monsieur Claire X... 2 rue Meynis 69003 LYON représenté par la SCP JUNILLON-WICKY avoués à la Cour assisté de Me CESAR avocat au barreau de LYON INTIMEE : SARL ESPACE HOLDING 102 rue d'Anvers 69007 LYON représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET avoués à la Cour assistée de Me COMBET avocat au barreau de LYON
Instruction clôturée le 13 Janvier 2006
Audience de plaidoiries du 08 Février 2006
COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré : Président :
Monsieur JACQUET, Conseiller : Monsieur ROUX, Conseiller : Monsieur GOURD Greffier : Madame JANKOV pendant les débats uniquement. ARRET :
contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement
avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile, signé par Monsieur JACQUET, président et par Madame JANKOV, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique en date du 30 octobre 2000 reçu par Maître REYJAC notaire à LYON (Rhône) Madame Claire X... a acquis le lot no 23 d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé "LE MEYNIPOLIS" situé à LYON 3ème 2,4 rue Meynis et 286, 288 rue Paul Bert.
Selon les termes de l'acte le bien acquis situé au rez-de-chaussée comportait la propriété exclusive d'un appartement "avec terrasse et jardin d'environ 37 m2 portant le no 3 du plan".
Le lot voisin no 4 était alors un local commercial. Il comportait une fenêtre à châssis fixe dont la vitre était bouchée donnant sur le jardin de 37 m2 désigné dans l'acte précité. Cette fenêtre présente les dimensions suivantes : 1,60 m x 1,00 m.
Ce lot a été acquis par la S.A.R.L. ESPACE HOLDING.
Le 7 mars 2002 l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé la Société ESPACE HOLDING à transformer les locaux en logement d'habitation, éventuellement pour des personnes handicapées moteur. Cette résolution a été adoptée à l'unanimité moins une voix, celle de Madame X....
Dans le cadre de ces travaux d'aménagement la Société ESPACE HOLDING
a modifié la fenêtre donnant sur le jardin en remplaçant le châssis fixe par un châssis ouvrant et en remplaçant le verre opaque par des vitres transparentes. Selon le dossier de demande de permis de construire de la Société ESPACE HOLDING cette fenêtre est devenue la fenêtre exclusive d'un des deux appartements réalisés.
Madame X... a assigné la Société ESPACE HOLDING devant le Tribunal de Grande Instance de LYON afin d'obtenir l'obturation de cette fenêtre et la condamnation de son adversaire à lui verser des dommages et intérêts.
Elle soutenait : - que la Société ESPACE HOLDING avait créé indûment une vue sur son fonds, en contravention aux articles 676 et suivants du code civil, - qu'elle avait par ailleurs contrevenu au règlement de copropriété puisqu'elle avait touché une partie commune, en l'espèce un gros mur, sans autorisation de l'assemblée générale, - que cette transformation créait un trouble de voisinage dans la mesure où cette fenêtre située au niveau de la terrasse et donnant sur une pièce située en contrebas constituait un danger permanent pour les enfants et animaux de compagnie, - que la vue ainsi créée entraînait une perte de valeur de son lot.
La Société ESPACE HOLDING résistait à la demande en faisant valoir que la fenêtre litigieuse était prévue dans les plans de construction de l'immeuble et qu'il n'était pas précisé qu'elle devait être fixe et obstruée. Elle soutenait que les dispositions des articles 676 et suivants du Code Civil n'étaient pas applicables entre copropriétaires d'un même ensemble immobilier.
Par jugement en date du 9 mars 2005 le Tribunal de Grande Instance de
LYON a relevé: - que le jardin était une partie commune dont Madame X... avait la jouissance privative de sorte qu'elle ne pouvait invoquer une servitude de vue, - que les dispositions du Code Civil concernant les vues ne pouvaient jouer entre copropriétaires d'un même immeuble, - qu'au demeurant tous les copropriétaires ayant des lots dans les étages supérieurs disposaient de vues directes sur le jardin dont Madame X... avait la jouissance privative, - que la fenêtre litigieuse était prévue sur les plans de construction de l'immeuble sans qu'il ait été précisé qu'elle devait être fixe et opaque, - que Madame X... ne justifiait d'aucun droit à bénéficier de la fermeture et de l'opacité de la fenêtre, - que la Société ESPACE HOLDING avait eu l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 7 mars 2002 pour procéder aux transformations parmi lesquelles figurait l'ouverture de la fenêtre, - qu'aucun trouble de voisinage n'était à déplorer dès lors qu'il n'était pas allégué que les habitants du lot no 4 aient fait de la vue sur le jardin un usage abusif, - que le fait que la fenêtre puisse être enjambée par une personne ou un animal était de nature à causer des dommages aussi bien à Madame X... qu'à ces voisins, et qu'il appartenait à Madame X... de prendre toutes mesures pour éviter un accident.
Le Tribunal déboutait Madame X... de l'ensemble de ses demandes et la condamnait à verser à la Société ESPACE HOLDING la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile.
Madame X... a relevé appel de cette décision. Elle expose que
lorsqu'elle a acquis son appartement la fenêtre litigieuse était obstruée et qu'elle n'aurait pas acheté si tel n'avait pas été le cas.
Elle soutient qu'en vertu de l'acte de vente du 30 octobre 2000 elle dispose de la propriété du jardin privatif. Elle invoque également la description du lot no3 figurant dans l'état descriptif de division (page 7) et l'article 222 du règlement de copropriété selon lequel les jardins, cours ou terrasses dont la jouissance exclusive est laissée à un propriétaire sont des parties privatives.
Elle soutient que même à supposer l'existence d'une servitude de vue au bénéfice du lot 4 la Société ESPACE HOLDING ne pouvait l'aggraver en modifiant la fenêtre.
Elle maintient que cette modification lui crée un trouble du voisinage dès lors qu'elle ne jouira plus de la même intimité que par le passé.
Elle demande la condamnation sous astreinte de la Société ESPACE HOLDING à obturer la fenêtre où à tout le moins à la modifier en respectant les dispositions de l'article 676 du Code Civil.
Elle demande en outre 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et 2.000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile.
La Société ESPACE HOLDING conclut à la confirmation de la décision déférée, sauf à ce qu'il lui soit alloué une indemnité supplémentaire de 1.500 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de
procédure civile. DISCUSSION
Attendu qu'il résulte du règlement de copropriété que les jardins sont des parties communes comme la totalité du sol, mais qu'ils deviennent des parties privatives, tout en restant des parties communes lorsque leur jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé (articles 221 et 222 du règlement de copropriété) ;
Attendu que si le jardin de 37 m2 fait partie du lot no 3 acquis par Madame X... celle-ci n'en a pas le pleine propriété mais seulement la jouissance exclusive ;
Attendu que les règles du Code Civil relatives aux servitudes légales de vue ne s'appliquent que si les terrains et les bâtiments appartiennent de façon privative à des propriétaires différents et n'ont pas lieu de s'appliquer dans les rapports entre copropriétaires d'un ensemble immobilier ; qu'il s'ensuit que les demandes de Madame X... fondées sur l'application des articles 676 et suivants du Code Civil doivent être rejetées ;
Attendu que s'agissant des demandes fondées sur un trouble anormal de voisinage la Cour adopte intégralement les motifs des premiers juges qui les ont conduits à rejeter les demandes de Madame X... ;
Attendu que le jugement déféré sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions;
Attendu que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile au-delà de ce qui a
été alloué par les premiers juges ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties,
Condamne Madame Claire X... aux dépens de l'appel, avec recouvrement direct au profit de la Société Civile Professionnelle AGUIRAUD-NOUVELLET, Société d'avoués. LE GREFFIER LE PRESIDENT
