ARRET N° 203
N° RG 23/00622 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BIPOR
AFFAIRE :
S.A.S. NEXITY LAMY
C/
SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ RÉSI DENCE BASTILLE Représenté par son Syndic en exercice l'Agence CYTIA BELVIA DAURIVAUD
GS/LM
Action en responsabilité exercée contre le syndicat
Grosse délivrée aux avocats
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 06 JUIN 2024
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Le SIX JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE la chambre civile a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :
ENTRE :
S.A.S. NEXITY LAMY, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Arnaud TOULOUSE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX
APPELANTE d'une décision rendue le 22 MAI 2023 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE TULLE
ET :
SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ RÉSI DENCE BASTILLE Représenté par son Syndic en exercice l'Agence CYTIA BELVIA DAURIVAUD, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Virgile RENAUDIE, avocat au barreau de BRIVE
INTIMEE
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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 11 Avril 2024. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 avril 2024.
La Cour étant composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 06 Juin 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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LA COUR
FAITS et PROCÉDURE
La société Nexity Lamy (la société Nexity) a occupé les fonctions de syndic de copropriété de la résidence de la Bastille située à [Localité 3] jusqu'au 1er décembre 2015, date à laquelle l'assemblée générale des copropriétaires a mis fin à son mandat avant de mandater comme nouveau syndic la société Citya Belvia (la société Citya) le 30 novembre 2016.
Soutenant avoir décelé des anomalies et imprécisions dans les comptes, la société Citya a, par acte du 10 février 2017, saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Tulle qui le 9 mai 2017 a ordonné une expertise comptable confiée à M. [H] [L], lequel a déposé son rapport le 13 juin 2019.
Au vu de ce rapport, le syndicat des copropriétaires de la résidence de la Bastille, représenté par la société Citya a par acte du 2 juin 2020, assigné la société Nexity devant le tribunal judiciaire de Tulle, en réparation de son préjudice consécutif à des fautes de gestion commises par cette dernière (article 1992 du code civil).
En défense, la société Nexity a, in limine litis, soulevé la nullité du rapport d'expertise judiciaire pour violation du principe du contradictoire, et conclu au rejet des prétentions de la société Citya qui ne rapporte pas la preuve d'une faute de gestion.
Par jugement du 22 mai 2023, le tribunal judiciaire a :
- rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise judiciaire, après avoir retenu que l'expert avait respecté le principe du contradictoire,
- condamné la société Nexity à payer diverses sommes au syndicat des copropriétaires en réparation de ses préjudices après avoir retenu la réalité des fautes de gestion.
La société Nexity a relevé appel de ce jugement.
MOYENS et PRÉTENTIONS
La société Nexity conclut in limine litis à la nullité du rapport d'expertise judiciaire de M. [L] pour violation du principe du contradictoire, et par voie de conséquence, au rejet des demandes du syndicat des copropriétaires en l'absence de preuve d'une faute de gestion pouvant être mise à sa charge.
Le syndicat des copropriétaires conclut à la confirmation du jugement, et subsidiairement, demande une 'contre-expertise'.
MOTIFS
Sur la nullité du rapport d'expertise judiciaire soulevée par la société Nexity :
Pour soutenir que l'expert judiciaire a violé le principe du contradictoire, la société Nexity fait valoir qu'elle n'a eu connaissance du rapport d'expertise qu'au jour de la signification de l'assignation au fond du 2 juin 2020, sans que ce rapport -qui fait suite à une unique réunion d'expertise du 19 juillet 2017 qui s'est limitée à une remise de pièces- soit accompagné de ses annexes; que cet expert n'a communiqué aucune note de synthèse, alors que sa mission le lui demandait; que cette situation, qui est constitutive d'une violation de l'article 276 du code de procédure civile et permet de douter de la probité et de l'indépendance de l'expert, l'a privée de la possibilité de faire valoir utilement des dires.
Les irrégularités affectant le déroulement des opérations d'expertise sont sanctionnées selon les dispositions de l'article 175 du code de procédure civile, qui renvoient aux règles régissant les nullités des actes de procédure.
En l'occurrence, le fait que le rapport d'expertise judiciaire fasse suite à une seule réunion qui s'est limitée à une remise de pièces n'est pas en lui-même constitutif d'une atteinte au principe du contradictoire.
L'absence d'établissement d'une note de synthèse, en méconnaissance des termes de la mission d'expertise, constitue l'inobservation d'une formalité substantielle, sanctionnée par une nullité pour vice de forme qui ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité.
Or, les conclusions de l'expert judiciaire sont fondées sur l'examen des propres pièces comptables qui lui ont été communiquées par la société Nexity, laquelle ne pouvait donc ignorer leur teneur et pouvait donc utilement critiquer ces conclusions dont elle a eu connaissance à la date de l'assignation, en faisant valoir, le cas échéant, tous éléments de nature à les remettre en discussion.
Cette situation ne saurait pas davantage caractériser un manquement de l'expert à ses devoirs de probité et d'indépendance qui n'est aucunement démonté en l'espèce.
Il s'ensuit que c'est à juste titre, et par des motifs pertinents que la cour d'appel adopte, que le tribunal judiciaire a considéré que la société Nexity ne prouvait pas le grief que lui aurait causé l'atteinte alléguée au principe de la contradiction résultant de l'absence de dépôt d'une note de synthèse, et décidé que l'irrégularité invoquée n'entraînait pas la nullité de l'expertise.
Sur le fond.
C'est au terme d'une exacte appréciation des éléments de fait et de preuve versés aux débats, notamment le rapport d'expertise judiciaire de M. [L] qui vient confirmer les constatations figurant dans l'attestation du 11 septembre 2015 de l'expert amiable, M. [T] [M], que les premiers juges ont retenu que la société Nexity avait commis des fautes dans la tenue et la gestion des comptes de la copropriété qui sont à l'origine d'un préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.
La société Nexity ne démontre pas que ce syndicat avait connaissance de ces fautes de gestion aux dates auxquelles celui-ci lui a donné quitus lors des assemblées générales des 2 avril 2012 et 21 janvier 2013. Dès lors, ces quitus ne peuvent couvrir les fautes de gestion commises, qui sauf preuve contraire non rapportée en l'espèce, n'ont été révélées au syndicat des copropriétaires que par le rapport d'expertise judiciaire.
La société Nexity conteste l'indemnisation réclamée par le syndicat des copropriétaires en ce qui concerne les chefs de préjudice suivants:
- les frais d'expertise amiable de M. [M],
- les frais de suivi du dossier par la société Citya,
- le préjudice moral,
- le trop versé d'honoraires.
Le syndicat des propriétaires produit la note d'honoraires du 14 septembre 2015 qui lui a été adressée par M. [M], expert comptable, au titre de son expertise amiable pour un montant de 780 euros TTC. Cette expertise a permis de déceler les anomalies de gestion. C'est à juste titre que le tribunal judiciaire a condamné la société Nexity à rembourser au syndicat des copropriétaires les frais engagés à ce titre.
Même en l'absence de tout état de frais, il apparaît indéniable que les anomalies décelées dans la gestion des comptes de la résidence ont amené la société Citya a ouvrir un dossier pour faire la lumière sur cette situation et que les frais afférents ont été répercutés sur la copropriété. C'est à juste titre que les premiers juges ont condamné la société Nexity à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 832 euros au titre de ces frais.
Le tribunal judiciaire a caractérisé les fautes de gestion imputables à la société Nexity et a fait une juste appréciation du trop versé d'honoraires eu égard aux carences de cette société. Le jugement sera confirmé en ce qu'il condamné celle-ci à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 22 975 euros.
La réparation du préjudice moral subi par le syndicat des copropriétaires a fait l'objet d'une juste appréciation par le tribunal judiciaire qui lui a alloué une somme de 2 000 euros à ce titre, au terme d'une motivation que la cour d'appel adopte.
PAR CES MOTIFS
LA COUR D'APPEL statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement rendu le 22 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Tulle;
CONDAMNE la société Nexity Lamy à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de la Bastille la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE la société Nexity Lamy aux entiers dépens.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.
