ARRET N°198
N° RG 23/00508 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BIO72
AFFAIRE :
S.A.S. HUMAN IMMOBILIER Anciennement dénommée BOURSE DE L'IMMOBILIER. Ayant pour Avocat plaidant: Maître Catherine LATAPIE-SAYO, [Adresse 6]
[Localité 5].
C/
M. [J] [M], Mme [H] [R] épouse [M], M. [B] [F], Mme [Z] [O] épouse [F]
CB/LM
Grosse délivrée aux avocats
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 30 MAI 2024
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Le TRENTE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE la chambre civile a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :
ENTRE :
S.A.S. HUMAN IMMOBILIER Anciennement dénommée BOURSE DE L'IMMOBILIER. Demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Arnaud TOULOUSE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX
APPELANTE d'une décision rendue le 08 JUIN 2023 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES
ET :
Monsieur [J] [M]
né le 21 Mars 1951 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Marie GOLFIER-ROUY de la SCP BONNAFOUS BREGEON - GOLFIER, avocat au barreau de LIMOGES
Madame [H] [R] épouse [M]
née le 26 Mars 1951 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Marie GOLFIER-ROUY de la SCP BONNAFOUS BREGEON - GOLFIER, avocat au barreau de LIMOGES
Monsieur [B] [F]
né le 24 Novembre 1970 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Véronique CHARTIER, avocat au barreau de LIMOGES
Madame [Z] [O] épouse [F]
née le 02 Février 1973 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Véronique CHARTIER, avocat au barreau de LIMOGES
INTIMES
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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 04 Avril 2024. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 mars 2024.
La Cour étant composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 30 Mai 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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LA COUR
EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure
Suivant mandat de vente N°10 KP3 en date du 4 février 2020, Monsieur [J] [M] et son épouse Madame [H] [R] ont chargé la SAS BOURSE DE L'IMMOBILIER (aujourd'hui dénommée HUMAN IMMOBILIER) de procéder à la vente de leur bien immobilier situé [Adresse 7]) moyennant le prix de 120 000 €, sachant que ledit mandat de vente sans exclusivité prévoyait notamment une rémunération du mandataire d'un montant de 9000 € à la charge exclusive de l'acquéreur.
Après avoir visité l'immeuble des époux [M] par l'intermédiaire de la SAS BOURSE DE L'IMMOBILIER le 8 février 2020, Monsieur [B] [F] et son épouse Madame [Z] [O] se sont portés acquéreurs du bien considéré, sachant ::
- qu'après signature d'un compromis de vente conclu le 19 août 2020 entre les époux [M] vendeurs et les époux [F] acquéreurs, l'acte authentique de vente a été régularisé le 5 novembre 2020, et ce hors la présence et la participation de la SAS BOURSE DE L'IMMOBILIER.
C'est dans ce contexte que la SAS BOURSE DE L'IMMOBILIER a successivement été amenée :
- à adresser aux époux [M] comme aux époux [F] plusieurs mises en demeure de lui régler la somme de 9000 € en réparation de son préjudice équivalent à la perte de la commission stipulée à son profit, mises en demeure restées infructueuses
- à participer à une procédure de conciliation instaurée devant le Conciliateur de Justice du Tribunal Judiciaire de LIMOGES, laquelle n'a pu aboutir
- à assigner devant le Tribunal Judiciaire de LIMOGES et par acte d'huissier du 19 août 2021, d'une part les époux [M] et d'autre part les époux [F], et ce à l'effet de les voir condamner in solidum et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à lui régler
* la somme de 9000 € avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2020, date de la première lettre de mise en demeure, et capitalisation des intérêts
* la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
C'est dans ce contexte que par jugement du 8 juin 2023, le Tribunal Judiciaire de LIMOGES a notamment :
- prononcé la nullité du contrat de mandat de vente 'PRO' N°10KP3 signé le 4 février 2020 entre la SAS BOURSE DE L'IMMOBILIER, devenue SAS HUMAN IMMOBILIER, et les époux [M], et ce après avoir retenu qu'il n'était pas démontré que les époux [M] se soient vus remettre un exemplaire du mandat de vente sur lequel figurait son numéro d'inscription, et considéré que la SAS BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIER ne pouvait prétendre à aucune contrepartie pécuniaire ou indemnisation sur le fondement d'un mandat nul
- condamné la SAS BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIER
* à payer aux époux [M] ainsi qu'aux époux [F], la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile
* à supporter les entiers dépens de l'instance
- a débouté les parties du surplus de leurs demandes, et notamment la SAS BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIER de ses prétentions dirigées à l'encontre des époux [F].
Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 4 juillet 2023 et dirigée d'une part à l'encontre des époux [M] et d'autre part à l'encontre des époux [F], la SAS HUMAN IMMOBILIER a interjeté appel de ce jugement.
La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 27 mars 2024.
Prétentions des parties
Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 27 février 2024, la SAS HUMAN IMMOBILIER demande en substance à la Cour :
- de réformer le jugement rendu le 8 juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES en ce qu'il a prononcé la nullité du contrat de mandat de vente 'PRO' N°10KP3 conclu le 4 février 2020 avec les époux [M], et l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes
- statuant à nouveau,
* de constater les manquements contractuels des époux [M], et de les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions
* de constater les manquements délictuels des époux [F], et de les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions
* à titre principal, de condamner in solidum les époux [M] et les époux [F] à lui payer la somme de 9000 € avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2020, date de la première lettre de mise en demeure
* à titre subsidiaire, de condamner solidairement les époux [F] à lui payer la somme de 9000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement
* en tout état de cause d'ordonner la capitalisation des intérêts, et de condamner in solidum les époux [M] et les époux [F] à lui payer la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.
En l'état de leurs dernières conclusions datées du 19 mars 2024, Monsieur [J] [M] et Madame [H] [R] épouse [M] ( ci-après dénommés les époux [M] ) demandent en substance à la Cour :
- à titre principal, de confirmer le jugement entrepris en toute ses dispositions
- à titre subsidiaire,
* de prononcer la nullité du mandat N°10 KP3 en date du 4 février 2020
* de prononcer la nullité de la clause pénale de ce mandat
* de débouter la Société HUMAN IMMOBILIER l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
- à titre infiniment subsidiaire,
* de débouter la société HUMAN IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et ce au visa de l'article 1227 du Code Civil
* de réduire à de plus justes proportions la somme à allouer à la Société HUMAN IMMOBILIER, et ce au visa de l'article 1231-5 dudit code
- en tout état de cause, de condamner la Société HUMAN IMMOBILIER à leur payer la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile'en cause d'appel, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions datées du 19 mars 2024, Monsieur [B] [F] et son épouse Madame [Z] [O] (ci-après dénommés les époux [F]) demandent en substance à la Cour :
- à titre principal, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES
- à titre subsidiaire,
* de prononcer la nullité du mandat N°10 KP3 en date du 4 février 2020
* de prononcer la nullité de la clause pénale de ce mandat
* à tout le moins, de leur déclarer inopposable ledit mandat
* de débouter la Société HUMAN IMMOBILIER l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
- à titre infiniment subsidiaire, de débouter la Société HUMAN IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et ce au visa de l'article 1227 du Code Civil
- en tout état de cause, de condamner la Société HUMAN IMMOBILIER à leur verser la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile'en cause d'appel, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.
MOTIFS DE LA DECISION :
Le litige soumis à la Cour concerne le bien-fondé de la réclamation financière présentée par la Société HUMAN IMMOBILIER à l'encontre des époux [M] et des époux [F].
I) Sur le bien-fondé de la réclamation financière présentée par la Société HUMAN IMMOBILIER à l'encontre des époux [M] et des époux [F] :
A cet égard, il convient à titre liminaire, de relever que la Société HUMAN IMMOBILIER
poursuit d'une part la condamnation des époux [M] sur le fondement de leur responsabilité contractuelle, et d'autre part la condamnation des époux [F] sur le fondement de leur responsabilité extracontractuelle.
1) sur le bien-fondé de la demande de la Société HUMAN IMMOBILIER aux fins de condamnation dirigée à l'encontre des époux [M] au titre de leur responsabilité contractuelle :
La Société HUMAN IMMOBILIER recherche la responsabilité contractuelle des époux [M] en sollicitant le bénéfice du mandat de vente conclu avec ces derniers le 4 février 2020, et l'application de la clause stipulant l'interdiction pour le mandant, pendant la durée du mandat, de traiter directement ou indirectement avec un acheteur présenté par l'agent immobilier mandaté par le propriétaire-vendeur.
a) sur le bénéfice du mandat de vente du 4 février 2020 revendiqué par la Société HUMAN IMMOBILIER :
A cet égard, il y a lieu de relever que tout en sollicitant la confirmation du jugement de première instance ayant rejeté leur moyen de nullité dudit mandat, tiré du non-respect des dispositions du Code de la Consommation, les époux [M] tentent en cause d'appel de remettre en question l'analyse du premier Juge, qui par des motifs pertinents que la Cour adopte, a retenu à bon droit:
- que le contrat de mandat daté du 4 février 2020 a été paraphé et signé par les parties, qu'il reprend en ses clauses les informations prévues par la notice d'information précontactuelle, qu'il comporte notamment l'identité complète des parties, les caractéristiques du bien à vendre et son prix de vente, la rémunération du mandataire, la durée du contrat, les conditions générales et les conditions particulières du contrat, ainsi que la faculté et le bordereau de rétractation
- que les dispositions du Code de la Consommation ne prévoient pas qu'une information spéciale doit être donnée au consommateur sur l'existence au contrat d'une clause pénale, qu'une clause de cette nature figure en page 5 du contrat de mandat de manière particulièrement visible, dans un encadré intitulé ' IMPORTANT ' en caractères apparents, que ladite clause n'est pas rédigée de manière illisible, équivoque ou inintelligible, et que sa seule présence n'emporte pas la requalification du mandat en un mandat semi-exclusif
- que la première page du mandat litigieux contient en outre une clause selon laquelle 'préalablement aux présentes, le Propriétaire-Vendeur reconnaît avoir été informé que la signature du présent mandat PRO emporte pour lui l'obligation de respecter l'ensemble des conditions spécifiques au mandat PRO, contrepartie des engagements ci-après indiqués que le Mandataire prend à son égard'.
Il s'ensuit que le contrat de mandat conclu le 4 février 2020 entre les époux [M] en leur qualité de ' Propriétaire-Vendeur ' et la SA BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIER en sa qualité de ' Mandataire' satisfait aux exigences du Code de la Consommation notamment quant à l'obligation d'information pesant sur l'agent immobilier en sa qualité de prestataire de services, et ce tant au stade précontractuel, qu'au stade de la signature du mandat qui en sa page 7 :
- comporte un paragraphe intitulé ' FACULTE DE RETRACTATION ' énonçant clairement les informations relatives aux conditions, délai et modalités d'exercice du droit de rétractation bénéficiant au mandant
- contient un formulaire de rétractation destiné à faciliter l'exercice par le mandat de la faculté qui lui est offerte à cet effet
- mentionne expressément que le mandant ' autorise le mandataire à commencer à exécuter le présent mandat avant l'expiration du délai de rétractation susvisé ', ce qui ne peut s'analyser en une renonciation des époux [M] à faire usage de leur droit de rétractation.
Pour s'opposer à la réclamation financière dirigée à leur encontre par la Société HUMAN IMMOBILIER, les époux [M] opposent la nullité du contrat de mandat par eux conclu le 4 février 2020 en leur qualité de ' Propriétaire-Vendeur 'avec la SA BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIER en sa qualité de ' Mandataire ', et ce pour non-respect des dispositions de la Loi N° 70-9 du 2 janvier 1970, dite Loi HOGUET.
A cet égard, il convient :
- à titre liminaire, de rappeler qu'il apartient à celui qui soulève la nullité d'un mandat pour non-respect des exigences légales de rapporter la preuve de ses allégations
- à l'examen du dossier
* de relever qu'au soutien de leur demande de nullité du mandat de vente qu'ils ont confié à la SA BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIER, les époux [M] d'une part rappellent l'obligation pour l'agent immobilier de procéder à l'enregistrement des mandats qu'il se voit confier sur un registre des mandats, et d'autre part prétendent ne pas être en possession d'un exemplaire dudit mandat conclu le 4 février 2020 portant le numéro sous lequel il a été enregistré
* d'observer que la SA BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIER justifie
° d'une part, avoir procédé à l'enregistrement du mandat par elle conclu le 4 février 2020 avec les époux [M], et ce sur un registre des mandats tenu à cette fin, dont l'examen révèle que ledit mandat a été enregistré le 4 février 2020 sous le numéro 10 KP3
° d'autre part, avoir remis aux époux [M] un exemplaire dudit mandat tel que précisé en page 7 de l'exemplaire produit par ses soins, portant la mention suivante ' Fait en deux exemplaires, dont l'un est remis immédiatement au Propriétaire-Vendeur qui le
reconnaît ', page au bas de laquelle figure la signature des époux [M] en leur qualité
de Propriétaire-Vendeur, précédée de la mention ' Lu et approuvé, bon pour mandat de vente '
* de souligner que la SA BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIER affirme que l'exemplaire du mandat qu'elle a remis aux époux [M] portait la mention du numéro sous lequel le mandat conclu le 4 février 2020 avec ces derniers a été enregistré, sachant
° que pour étayer ses dires, elle verse aux débats un exemplaire dudit mandat signé par les époux [M], et portant comme numéro d'enregistrement ' 10 KP3 'tel qu'apposé sur le registre des mandats
° que les époux [M] qui contestent avoir reçu un exemplaire du mandat comportant son numéro d'inscription, n'ont pas jugé opportun de produire l'exemplaire du mandant de vente qu'ils ont expressément reconnu avoir en leur possession, mettant ainsi la Cour dans l'impossibilité d'apprécier la véracité de leurs dires en se livrant pour ce faire à un examen par comparaison et confrontation entre l'exemplaire fourni par leur adversaire et leur propre exemplaire du même mandat litigieux.
De ces observations, il s'évince :
- que les époux [M] sont défaillants dans la justification de la remise par la SA BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIER, d'un exemplaire du mandat conclu entre eux le 4 février 2020 et qui serait dépourvu du numéro 10 KP3 sous lequel il a été enregistré
- que la Société BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIE justifie avoir satisfait à son obligation de remise à ses cocontractants les époux [M], d'un exemplaire dudit mandat de vente portant son numéro d'enregistrement ' 10 KP3 ', étant de surcroît constaté que dans le projet de compromis de vente de l'immeuble des époux [M] comme dans la version définitive du compromis de vente dudit bien établi par acte notarié avec le concours de ces derniers en leur qualité de vendeurs, se trouve inséré un paragraphe intitulé ' NEGOCIATION ' faisant expressément référence à un mandat donné par le vendeur sous le numéro 10 KP3 en date du 4 février 2020 non encore expiré, ce qui ne fait qu'accréditer la thèse soutenue par la Société appelante selon laquelle les époux [M] se sont vu remettre par ses soins un exemplaire du mandat de vente du 4 février 2020 doté de son numéro d'enregistrement ' 10 KP3 '.
En conséquence, il y a lieu :
- de débouter les époux [M] de leur demande de nullité pour non-respect des dispositions de la Loi N° 70-9 du 2 janvier 1970, dite Loi HOGUET, du mandat de vente conclu le 4 février 2020 avec la SA BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIER
- de juger le mandat de vente conclu le 4 février 2020, sous le numéro d'enregistrement '10 KP3', parfaitement valable et opposable aux époux [M].
b) sur le bénéfice de la clause revendiquée par la Société HUMAN IMMOBILIER,stipulant l'interdiction pour le mandant, pendant la durée du mandat, de traiter directement ou indirectement avec un acheteur présenté par l'agent immobilier mandaté par le propriétaire-vendeur :
A cet égard, il convient :
- à titre liminaire, de relever que la clause insérée en page 5 du contrat de mandat sous le titre ' IMPORTANT ', énonçant notamment que ' Pendant le cours du présent mandat ainsi que dans les 12 mois suivant l'expiration ou la résiliation de celui-ci, le propriétaire-vendeur s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire, avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par la BOURSE DE L'IMMOBILIER. Cette interdiction vise tant la personne de l'acheteur que son conjoint ou partenaire avec lequel il se porterait acquéreur, ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation.
A défaut de respecter ces clauses, la BOURSE DE L'IMMOBILIERaura droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du propriétaire-vendeur, d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises prévues au présent mandat ', s'analyse en une clause pénale
* dont l'existence ne pouvait être ignorée des époux [M], dès lors qu'elle figure en page 5 du mandat de vente conclu le 4 février 2020 avec la SA BOURSE DE L'IMMOBILIER, page au bas de laquelle ces derniers ont inscrit leur paraphe
* dont la validité ne peut sérieusement être contestée par les époux [M], en ce qu'une telle clause se trouve justifiée par un risque important de fraude faisant qu'elle ne crée aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties, et qu'elle ne peut être qualifiée de clause abusive en l'état de la jurisprudence intervenue dans le domaine des clauses pénales stipulées dans l'intérêt de l'agent immobilier
- à l'analyse des pièces versées au dossier
* de constater que les époux [M] ont vendu leur immeuble aux époux [F], sachant que ladite vente immobilière
° a été conclue après que Monsieur [B] [F] ait visité ledit bien immobilier par l'entremise de la SA BOURSE DE L'IMMOBILIER tel qu'en atteste le bon de visite établi le 10 février 2020 suite à la visite du 8 février 2020
° est intervenue le 5 novembre 2020, soit pendant le cours du mandat de vente liant les époux [M] en leur qualité de ' Propriétaire-Vendeur ' à la SAS BOURSE DE L'IMMOBILIER en sa qualité de ' Mandataire '
° a été passée directement entre les époux [M] en leur qualité de vendeurs et les époux [F] en leur qualité d'acquéreurs, de sorte que ces derniers ont pu acquérir l'immeuble vendu sans s'acquitter de la rémunération stipulée en faveur de la BOURSE DE L'IMMOBILIER en sa qualité de mandataire
* de considérer que la SA BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIER a été exclue des négociations ayant débouché sur la signature entre les époux [M] et les époux [F] d'un compromis de vente daté des 6 et 19 août 2020, suivi de la signature d'un acte authentique de vente régularisé le 5 novembre 2020, et ce sans pouvoir se voir reprocher le moindre comportement fautif, d'autant que la Société BOURSE DE L'IMMOBILIER justifie avoir effectué diverses diligences en exécution du mandat de vente conclu le 4 février 2020 avec les époux [M], dont une visite sur leur bien effectuée le 8 février 2020, ayant donné lieu à un compte-rendu de visite qu'elle leur adressé par mail daté du 10 février 2020 portant le nom et l'adresse du visiteur identifié comme étant [F] [B] domicilié [Adresse 2].
De ces observations, il s'évince qu'en vendant leur immeuble aux époux [F] ,sans qu'il soit fait état dans le compromis de vente définitif de ce que ladite vente avait été négociée par l'intermédiaire de la SA BOURSE DE L'IMMOBILIER, les époux [M] ont contrevenu aux stipulations du mandat de vente du 4 février 2020, qui leur faisait interdiction pendant la durée du mandat, de traiter directement ou indirectement avec un acheteur à eux présenté par l'agent immobilier qu'il avait mandaté.
Il s'ensuit qu'en agissant de la sorte, les époux [M] ont méconnu leurs obligations contractuelles envers la SA BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIER, laquelle est parfaitement légitime à solliciter l'application de la clause pénale stipulée à son profit.
S'agissant du montant de la clause pénale dont la SAS HUMAN IMMOBILIER sollicite l'application en vertu du mandat confié par les époux [M], force est de reconnaître qu'elle ne recèle aucune exagération en ce qu'elle correspond exactement à la rémunération à laquelle ladite société aurait pu prétendre en cas de finalisation de la vente immobilière qu'elle s'était vu confier par ces derniers.
En conséquence, il y a lieu de juger les époux [M] redevables de la somme de 9000 € envers la Société BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIER.
2) sur le bien-fondé de la demande de la Société HUMAN IMMOBILIER aux fins de condamnation dirigée à l'encontre des époux [F] sur le fondement de leur responsabilité extracontractuelle :
La Société HUMAN IMMOBILIER recherche la responsabilité extracontractuelle des époux [F] à qui elle fait le reproche de l'avoir évincée de leur opération immobilière dans le but de s'exonérer totalement du paiement de la commission mise à leur charge en leur qualité d'acquéreurs.
A cet égard, il convient à l'examen du dossier :
- de relever que les époux [F] contestent avoir commis la moindre faute envers la Société BOURSE DE L'IMMOBILIER, en reprochant à cette dernière d'être restée taisante à leurs sollicitations et d'avoir attendu le 12 mai 2020 pour reprendre contact avec eux
- de considérer que le grief adressé par les époux [F] à la Société BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIER, qui se voit reprocher un manque de réactivité est insuffisant à constituer un fait justificatif de leur décision de traiter directement avec les époux [M] , et ce faute pour les époux [F] de pouvoir établir qu'ils se seraient à plusieurs reprises heurtés à la carence de ladite agence immobilière dans la conduite des opérations à mener en vue de la finalisation de leur projet d'acquisition immobilière de l'immeuble des époux [M] dont ils ont eu connaissance par son intermédiaire, étant de surcroît observé
* que la Société HUMAN IMMOBILIER fait valoir à juste titre d'une part que la mesure de confinement national imposée du mardi 17 mars 2020 au lundi 11 mai 2020, a fortement impacté son activité d'agence immobilière, de sorte que son absence de réponse à un SMS envoyé le 14 mars 2020 par Monsieur [B] [F] ne peut sérieusement être interprétée comme la manifestation d'un désintérêt, et d'autre part qu'à l'issue du confinement ayant pris fin le 11 mai 2020, elle a été des plus réactives pour avoir dès le lendemain 12 mai repris contact avec les époux [F] pour savoir où était leur dossier
* que c'est postérieurement à cette démarche de la Société BOURSE DE L'IMMOBILIER restée sans réponse, qu'un projet de compromis de vente a été établi le 12 juin 2020 en vue d'être signé entre les époux [M] vendeurs et les époux [F] acquéreurs, soit juste après l'envoi à Monsieur [F] d'un courriel adressé le 10 juin 2020 par Madame [I] [V] pour le compte de la BOURSE DE L'IMMOBILIER, à l'effet d'obtenir les justificatifs financiers nécessaires à l'examen de la faisabilité de son projet d'acquisition du bien immobilier des époux [M].
De l'ensemble de ces observations, il s'évince qu'en traitant directement avec les époux [M], les époux [F] ont méconnu les énonciations du bon de visite signé par Monsieur [B] [F] le 8 février 2020 relativement au bien immobilier mis en vente par les époux [M] avec le concours de la Société BOURSE DE L'IMMOBILIER, document :
- aux termes duquel celui-ci s'est expressément 'obligé à ne traiter l'achat de ladite affaire que par l'intermédiaire de la BOURSE DE L'IMMOBILIER'
- mentionnant clairement que ' en cas de manquement à cet engagement pendant une durée de douze mois à compter de ce jour, il (le visiteur) s'engage à faire réparation du préjudice que constituerait son éviction par le versement à la BOURSE DE L'IMMOBILIER d'un dédommagement égal à dix pour cent du prix auquel le bien aura été acquis'.
Il s'ensuit qu'en agissant de la sorte, les époux [F] ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité extracontractuelle envers la Société BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIER, et ce pour l'avoir indûment privée de la rémunération qu'elle était en droit d'exiger d'eux en vertu du contrat de mandat en date du 4 février 2020, et de lui avoir ainsi occasionné un préjudice financier équivalent au montant de ladite rémunération fixée à 7,5% TTC du prix de vente de 120 000 €, soit à la somme de 9000 €.
En conséquence, il y a lieu de juger les époux [F] débiteurs envers la Société BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIER de la somme de 9000 € octroyée à cette dernière à titre de dommages et intérêts.
II) Sur la demande de la Société HUMAN IMMOBILIER aux fins de condamnation in solidum des époux [M] et des époux [F] :
La Société HUMAN IMMOBILIER est bien fondée à solliciter la condamnation in solidum des époux [M] et des époux [F] à lui régler la somme de 9000 € correspondant à la rémunération dont elle a été injustement privée, dès lors que les fautes respectivement commises par chacun de ceux-ci ont contribué à l'évincer de la vente immobilière dont elle avait grandement facilité la réalisation en sa qualité de mandataire des époux [M], en ayant permis à ces derniers d'entrer en relation avec les époux [F], et ce :
- en ce que lesdites fautes, bien que de nature différente (contractuelle pour les époux [M], et délictuelle pour les époux [F]) ont eu pour conséquence d'occasionner à la Société BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIER un dommage unique consistant dans un préjudice financier d'un montant de 9000 €
- d'autant qu'il est démontré par la Société HUMAN IMMOBILIER ( pièces N° 24 et 25) que tant les époux [M] que les époux [F] ont expressément demandé au notaire instrumentaire de modifier le projet de compromis de vente daté du 12 juin 2020 dans le but de supprimer le paragraphe intitulé ' NEGOCIATION ' énonçant clairement que 'les parties reconnaissent que le prix a été négocié par la BOURSE DE L'IMMOBILIER titulaire d'un mandat donné par le vendeur sous le numéro 10 KP3 en date du 4 février 2020 non encore expiré' et que 'l'acquéreur qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l'agence une rémunération de 9000 €, taxe sur la valeur ajoutée incluse ', modification à laquelle il a été procédé en dépit de l'information donnée par le notaire instrumentaire à l'effet de sensibiliser les parties à l'acte quant aux sanctions par elles encourues, en cas de violation du mandat existant.
En conséquence, il convient :
- de réformer le jugement querellé en ce qu'il a rejeté les prétentions formulées par la SAS BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIER
- statuant à nouveau, de condamner in solidum les époux [M] et les époux [F] à verser à la Société HUMAN IMMOBILIER la somme de 9000 € en indemnisation de son préjudice financier, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, et capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code Civil.
III) Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :
Le fait pour la Société HUMAN IMMOBILIER d'avoir prospéré en son recours et en ses prétentions justifie de condamner ses adversaires aux entiers dépens de première instance et d'appel, ce qui exclut par ailleurs que les époux [M] comme les époux [F] puissent bénéficier des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Il serait par contre inéquitable de laisser la Société HUMAN IMMOBILIER supporter la totalité des frais irrépétibles qu'elle a dû exposer en première instance comme en cause d'appel pour assurer la défense de ses intérêts, de sorte qu'elle se verra allouer une indemnité de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, avec condamnation in solidum des époux [M] et des époux [F] à lui verser ladite somme.
PAR CES MOTIFS
LA COUR D'APPEL statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
DÉCLARE recevable l'appel interjeté par la SAS HUMAN IMMOBILIER, anciennement dénommée BOURSE DE L'IMMOBILIER ;
RÉFORME le jugement rendu le 8 juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES, sauf en ce qu'il a rejeté le moyen soulevé par les époux [M] aux fins de nullité du mandat de vente du 4 février 2020, pour cause de non-respect des dispositions du Code de la Consommation;
Statuant à nouveau,
Déboute les époux [M] de leur demande de nullité pour non-respect des dispositions de la Loi N° 70-9 du 2 janvier 1970, dite Loi HOGUET, du mandat de vente conclu le 4 février 2020 avec la SA BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIER ;
Juge le mandat de vente conclu le 4 février 2020, sous le numéro d'enregistrement '10 KP3', parfaitement valable et opposable aux époux [M] ;
Juge la Société BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIER, parfaitement légitime à solliciter l'application de la clause pénale stipulée à son profit ;
Dit que les époux [F] ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité extracontractuelle envers la Société BOURSE DE L'IMMOBILIER devenue SAS HUMAN IMMOBILIER ;
Condamne in solidum les époux [M] et les époux [F] à verser à la Société HUMAN IMMOBILIER :
- la somme de 9000 € en indemnisation de son préjudice financier, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, et capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du Code Civil
- la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Déboute les époux [M] comme les époux [F] de l'ensemble de leurs demandes;
Condamne in solidum les époux [M] et les époux [F] à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.
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