ARRET N°187
N° RG 23/00237 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BINXD
AFFAIRE :
M. [B] [U], Mme [Z] [C], M. [K] [J] Agissant pour le compte de l'indivision [J] et [N], M. [S] [J], S.C.I. MAFA
C/
S.A. LA MAISON FAMILIALE CREUSOISE , SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [14] représenté par son syndic LA MAISON FAMILIALE CREUSOISE
MCS/LM
Autres demandes relatives à la copropriété
Grosse délivrée aux avocats
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 23 MAI 2024
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Le VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE la chambre civile a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :
ENTRE :
Monsieur [B] [U]
né le 11 Décembre 1956 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Hélène MAZURE, avocat au barreau de CREUSE substitué par Me Hubert-Antoine DASSE, avocat au barreau de LIMOGES
Madame [Z] [C]
née le 07 Décembre 1974 à [Localité 11], demeurant [Adresse 9]
représentée par Me Hélène MAZURE, avocat au barreau de CREUSE substitué par Me Hubert-Antoine DASSE, avocat au barreau de LIMOGES
Monsieur [K] [J] Agissant pour le compte de l'indivision [J] et [N]
né le 15 Janvier 1966 à [Localité 16], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Hélène MAZURE, avocat au barreau de CREUSE substitué par Me Hubert-Antoine DASSE, avocat au barreau de LIMOGES
Monsieur [S] [J]
né le 14 Décembre 1994 à [Localité 15], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Hélène MAZURE, avocat au barreau de CREUSE substitué par Me Hubert-Antoine DASSE, avocat au barreau de LIMOGES
S.C.I. MAFA, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Hélène MAZURE, avocat au barreau de CREUSE substitué par Me Hubert-Antoine DASSE, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTS d'une décision rendue le 24 JANVIER 2023 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE GUERET
ET :
S.A. LA MAISON FAMILIALE CREUSOISE société coopérative de production d'habitation à loyer modéré, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Xavier TOURAILLE, avocat au barreau de CREUSE substitué par Me Laetitia DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [14] représenté par son syndic LA MAISON FAMILIALE CREUSOISE, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Xavier TOURAILLE, avocat au barreau de CREUSE substitué par Me Laetitia DAURIAC, avocat au barreau de LIMOGES
INTIMEES
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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 01 Février 2024. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 décembre 2023.
La Cour étant composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 21 mars 2024. Le délibéré a été prorogé au 4 avril 2024, puis au 12 mai 2024, puis au 16 mai 2024 et au 23 Mai 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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LA COUR
Rappel des procédures antérieures :
MM. [S] [J], [B] [J] et [K] [J], M. [B] [U], Mme [Z] [C] et la SCI MAFA sont propriétaires de logements situés dans la copropriété de la résidence [14] située à [Localité 13] (23), [Adresse 1]et [Adresse 3]..
La copropriété de la résidence"[14]' avait un syndic qui a démissionné à l'occasion d'une assemblée générale du 29 juin 2012.
Par ordonnance sur requête du 19 juillet 2012, complétée par une autre ordonnance du 21 décembre 2012, le président du tribunal de grande instance de Guéret a désigné comme administrateur provisoire, la Société Coopérative d'Intérêt Collectif d'HLM La Maison Familiale Creusoise (SCP d'HLM La Maison Familiale Creusoise).
Ces ordonnances ont été annulées par arrêt de la Chambre civile de la Cour d'appel de Limoges du 21 juillet 2015 au motif que la requête en la matière devait être communiquée au Ministère public, ce qui n'avait pas été le cas.
Par une nouvelle ordonnance sur requête du 7 octobre 2015, le Président du Tribunal de grande instance de Guéret a désigné à nouveau, la SCP d'HLM précitée comme administrateur provisoire.
Par assignation du 29 octobre 2015,les 6 copropriétaires susvisés ont fait assigner en référé la SCP d'HLM la Maison Familiale Creusoise et Monsieur [H] [D], présenté comme le Directeur de cette SCP, en rétractation de cette ordonnance.
Par ordonnance de référé du 9 février 2016, le Juge des référés du Tribunal de grande instance de Guéret a déclaré l'action irrecevable pour non-respect du délai de recours de 15 jours à compter de la notification de l'ordonnance, prévu par l'article 59 du décret du 17 mars 1967. Par ailleurs, il a complété l'ordonnance du 7 octobre 2015 en désignant la présidente de la SCP d'HLM La Maison Familiale Creusoise en qualité d'administrateur provisoire.
Les consorts [J]-[C]-[U] -SCI MAFA ont interjeté appel le 8 juin 2016 et par arrêt du 25 janvier 2017, la Chambre civile de la Cour d'appel de Limoges a :
-réformé l'ordonnance du Juge des référés du Tribunal de grande instance de Guéret du 9 février 2016,
-déclaré recevable le recours et les demandes des consorts [J]-[C]-[U] -SCI MAFA,
-modifié l'ordonnance sur requête rendue par la Présidente du Tribunal de grande instance de Guéret pour y substituer les dispositions suivantes :
'Vu l'article 47 du décret du 17 mars 1967
-désigne en qualité d'administrateur provisoire de la Copropriété [14], Monsieur [A] [P] [Adresse 8] à [Localité 10]
-dit, notamment, que l'administrateur provisoire devra procéder à la convocation de l'assemblée pour la désignation d'un syndic dans un délai de 6 mois à compter de la notification de l'arrêt sauf prorogation à sa demande auprès du Président du Tribunal de grande instance de Guéret.'
Une assemblée générale s'est tenue le 27 juin 2017 et la SCP d'HLM La Maison Familiale Creusoise a été nommée syndic de la copropriété.
Par acte d'huissier de justice du 7 septembre 2017, MM.[B], [K], [J] [J], M. [U], Mme [C] et la SCI MAFA ont fait assigner la SCP MCF devant le tribunal judiciaire de Guéret lequel, par jugement du 12 janvier 2019, a rejeté leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 27 juin 2017, au motif que l'action devait être engagée à l'encontre du syndicat des copropriétaires et non contre le syndic pris personnellement. Ils ont formé appel contre cette décision dont ils se sont désistés (ordonnance du conseiller de la mise en état du 11 décembre 2019).
Exposé du litige :
Par acte d'huissier de justice du 8 juin 2020, M. [K][J],M. [S] [J],M. [B] [J], M.[B] [U], Mme [C] et la SCI MAFA ont fait assigner le syndicat des copropriétaires dela résidence [14] ,pris en la personne de son syndic,la SCP d'HLM La Maison Familiale Creusoise , aux fins de voir prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 27 juin 2017.
Par acte d'huissier de justice du 12 février 2021, M.[K] [J] agissant en son nom personnel et pour le compte de l'indivision [J] ET [N], M. [B] [U], Mme [L] [C] et la SCI MAFA ont appelé en cause la SCP d'HLM La Maison Familiale Creusoise , en sa qualité de syndic, pour voir constater la nullité de son mandat de syndic de la la SCP d'HLM La Maison Familiale Creusoise et la nullité de l'assemblée générale du 27 juin 2017.
Les deux instances ont été jointes.
Par conclusions d'incident, le Syndicat des copropriétaires Résidence [14] et la SCP d'HLM La Maison Familiale Creusoise ont conclu à l'irrecevabilité des demandes en raison de la prescription de l' action intentée, et en outre pour M. [U] et de MM. [J] pour défaut de qualité à représenter l'indivision dont ils sont membres.Sur le fond, ils ont contesté les motifs de nullité invoqués.
Par ordonnance du 8 novembre 2022, le juge de la mise en état a donné acte à MM. [S] [J], [B] [J] et [K] [J], M. [B] [U], Mme [Z] [C] et la SCI MAFA qu'ils s'opposent à l'examen des fins de non-recevoir soulevées, ordonné la clôture de la procédure et fixé l'audience de plaidoirie au fond et débouté les parties du surplus de leur demande.
Par jugement contradictoire du 24 janvier 2023, le Tribunal judiciaire de Guéret a :
- dit que M. [U] et MM. [J] ont qualité pour agir en tant que propriétaires indivis au sein de la copropriété [14]
- déclaré irrecevables comme tardives les contestations formées contre les résolution de l'assemblée générale du 27 juin 2017
- dit n'y avoir lieu à annulation du mandat de syndic donné à la SCP d'HLM La Maison Familiale Creusoise
- condamné M. [U], MM. [J], la SCI MAFA et Mme [C] à payer à la SCP d'HLM La Maison Familiale Creusoise et au Syndicat des copropriétaires de la résidence [14], la somme de 1 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
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Par déclaration du 14 mars 2023 effectuée dans des conditions de forme et de délai non contestées , MM. [S] et [K] [J], M. [B] [U], Mme [Z] [C] et la société MAFA ont relevé appel de ce jugement, sauf en ce qu'il a reconnu la qualité à agir de MM [U] et de MM. [J].
L'affaire a été orientée à la mise en état.
Par conclusions communes signifiées et déposées le 21 juin 2023, les appelants, ainsi que M. [B] [J], non mentionné dans la déclaration d'appel, demandent à la cour de réformer le jugement et, statuant à nouveau, de :
- prononcer la nullité de l'assemblée générale du 27 juin 2017 de la copropriété du [14] et à défaut, son inexistence la rendant inopérante ;
- prononcer la nullité rétroactive au 27 juin 2017 du mandat du syndic LA MAISON FAMILIALE CREUSOISE pour inégibilté et/ou défaut d'ouverture d'un compte séparé ou d'un compte de placement dit compte de travaux ;
- désigner tel administrateur ad hoc qu'il plaira, à l'effet de convoquer, sans délai, une assemblée générale pour élire tel autre syndic que LA MAISON FAMILIALE CREUSOISE ;
- condamner LA MAISON FAMILIALE CREUSOISE à leur verser à chacun une indemnité de l'article 700 du code du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par dernières conclusions signifiées et déposées le 10 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [14], représenté par son syndic, la société SCP d'HLM La Maison Familiale Creusoise , et cette dernière, en son nom propre, demandent à la cour de débouter M. [U], la SCI MAFA, les consorts [J] et Mme [C] et de les condamner à leur payer à chacun la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
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La Cour pour un plus ample exposé des faits ,de la procédure ,des demandes et moyens des parties ,fait expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
La clôture de la procédure a été prononcée le 20 décembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION :
*Sur l'absence en cause d'appel d'[B] [J], demandeur en première instance:
Monsieur [B] [J] était partie en première instance aux côtés des consorts [K] [J],[S] [J], [B] [U], [Z] [C] et de la SCI MAFA, lesquels ont régularisé un appel contre le jugement du tribunal judiciaire de Guéret du 24 janvier 2023 et ont intimé le Syndicat des copropriétaires Résidence [14] et la Société Coopérative de Production Maison Familiale Creusoise en sa qualité de syndic.
Monsieur [B] [J] n'étant ni appelant ni intimé, les conclusisons prises en son nom sont irrecevables et le jugement entrepris est définitif à son encontre.
Les demandes formées à son encontre sont également irrecevables.
*Sur l'étendue de l'appel :
La disposition du jugement entrepris ayant ' dit que M. [U] et MM. [J] ont qualité pour agir en tant que propriétaires indivis au sein de la copropriété Logis Croix-Pierre ' non frappée d'appel est définitive.
*Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 27 juin 2017 :
MM. [S] et [K] [J], M. [B] [U], Mme [Z] [C] et la société MAFA sollicitent le prononcé de la nullité de l'assemblée générale du 27 juin 2017, et à défaut le prononcé de son inexistence, au motif que cette assemblée générale s'était tenue dans des conditions irrégulières mises en évidence par la feuille de présence et par le procès-verbal lui-même de l'assemblée générale.
Or, selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable la présente procédure, 'sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles et l'application de la présente loi ou entre un copropriétaire le syndicat, se prescrivent par un délai de 10 ans.
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notifications desdits décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale'.
Les délais prévus par ces textes sont d'ordre public et en particulier le délai de 2 mois s'impose pour contester une résolution ou l'assemblée générale en son entier quelque soit l'irrégularité qui l'affecte.
En l'espèce, le procès- verbal d'assemblée générale du 27 juin 2017 a été notifié par courrier recommandé du 7 juillet 2017, parvenu courant juillet 2017, de sorte que la demande de nullité de l' assemblée générale formée par assignation du 8 juin 2020 est tardive.
C'est donc à bon droit que le premier juge a déclaré irrecevable la demande tendant à voir prononcer la nullité de l'assemblée générale du 27 juin 2017 ou subsidiarement de la résolution n° 4 désignant le syndic.
Sa décision sera confirmée de ce chef.
*Sur la demande de nullité du mandat de syndic fondée sur les dispositions de l'article 29-1 IV de la loi du 10 juillet 1965 :
Selon l'article 29 ' 1 IV de la loi du 10 juillet 1965, l'administrateur provisoire ne peut dans un délai de cinq ans à compter de sa mission être désigné syndic de la copropriété.
Il s'agit de dispositions d'ordre public auxquelles il ne peut être dérogé, l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 disposant que toute clause contraire notamment aux articles 6 à 37 est réputée non écrite.
Il est constant que :
- par ordonnance sur requête du 19 juillet 2012,complétée par une autre ordonnance du 21 décembre 2012, le président du tribunal de grande instance de Guéret a désigné comme administrateur provisoire, la SCP d'HLM La Maison Familiale Creusoise, cette désignation ayant été annulée par par arrêt de la Chambre civile de la Cour d'appel de Limoges du 21 juillet 2015,
- par une nouvelle ordonnance du 7 octobre 2015, la Société Coopérative de Production Maison Familiale Creusoise a été désignée par le président du tribunal de grande instance de Guéret, administrateur provisoire de la copropriété du [14], sachant que cette désignation a été annulée par arrêt du 25 janvier 2017 de la Chambre civile de la Cour d'appel de Limoges qui a désigné comme administrateur aux lieu et place de la Société Coopérative de Production Maison Familiale Creusoise , Monsieur [A] [P] avec pour mission de convoquer une assemblée générale pour parvenir à la désignation d'un nouveau syndic.
- l'assemblée générale qui s'est tenue le 27 juin 2017 a désigné la Société Coopérative de Production Maison Familiale Creusoise comme syndic.
Les désignations de la Société Coopérative de Production Maison Familiale Creusoise comme administrateur provisoire intervenues le 19 juillet 2012 puis le 7 octobre 2015 ont été annulées par les arrêts rendus par la chambre civile de la cour d'appel de Limoges du 21 juillet 2015 et du 25 janvier 2017.
Or , la décision ordonnant la rétractation de la désignation par ordonnance sur requête de l'administrateur provisoire a un effet rétroactif, de sorte que cette désignation est censée n'être jamais intervenue (en ce sens Cour de cassation, chambre sociale 23 octobre 2012, pourvoi numéro 11 ' 24. 609).
De ce fait , les ordonnances rétractées ou annulées n'ont plus d'existence comme ce qui a été fait en exécution de celles-ci, sauf, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, limitation des effets de l'anéantissement rétroactif par la décision de rétractation.
Dans ces conditions, la Société Coopérative de Production Maison Familiale Creusoise ne peut être considérée comme ayant occupé les fonctions d'administrateur provisoire, de sorte qu'elle ne tombe pas sous le coup des dispositions de l'article 29 ' 1 de la loi du 10 juillet 1965 et que sa désignation par l'assemblée générale du 27 juin 2017, en qualité de syndic n'est pas illégale.
Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.
*Sur la demande de nullité du mandat de syndic fondée sur les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable en l'espèce dispose en son paragraphe II que le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat, et à ce titre, est chargé :
- d'ouvrir dans l'établissement bancaire qu'il choisit un compte séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider la majorité l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix.
- d'ouvrir dans l'établissement bancaire qu'il choisit ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévus à l'article 14-2.
L'article 18 prévoit que la méconnaissance par le syndic de ces deux obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
Les appelants soutiennent que le syndic ne justifierait pas de l'ouverture d'un compte séparé et que par suite en vertu de l'article 18 susvisé, son mandat est nul de plein droit.
Or, la société SCP d'HLM La Maison Familiale Creusoise justifie à ses pièce s de l'ouverture dans les livres de la Banque [E] de deux comptes au nom du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [14] : un compte de dépôt et un compte sur livret, de sorte qu'elle satisfait aux obligations de l'article 18 et la circonstance que ces comptes séparés aient été ouverts antérieurement à sa désignation contestée du 27 juin 2017 est indifférente , le maintien d'un compte séparé ouvert avant sa désignation ne contrevenant pas aux dispositions de l'article 18.
La demande des appelants aux fins de voir annuler le mandat du syndic pour ce second motif a été réjétée à bon droit par le premier juge, dont la décision de ce chef sera confirmée.
*Sur les demandes accessoires :
Succombant en leurs prétentions et en leur recours, les appelants supporteront les dépens de première instance et d'appel, ce qui exclut par ailleurs qu' ils puissent bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
Il serait en outre inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [14] et la SCP d'HLM La Maison Familiale Creusoise supporter l'intégralité des frais qu'ils ont dû exposer pour faire assurer la défense de leurs intérêts.
Ainsi, outre la somme déjà allouée par le premier juge, les appelants seront condamnés ensemble à payer à chacun la somme de 1500€,(1500€X2) en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour d' appel statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Déclare irrecevables les demandes présentées par M.[B] [J] ou à l'encontre de celui-ci,
Confirme les dispositions critiquées du jugement déféré,
Y ajoutant,
Condamne MM. [S] [J] et [K] [J], M. [B] [U], Mme [Z] [C] et la société MAFA à payer ensemble au Syndicat des copropriétaires de la résidence [14] et à la SCP d'HLM La Maison Familiale Creusoise, une somme de 1500 € à chacun (1500€ x 2) en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne MM. [S] et [K] [J], M. [B] [U], Mme [Z] [C] et la société MAFA à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.
