ARRET N° 238
N° RG 22/00774 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BIMI6
AFFAIRE :
M. [L] [N], Mme [A] [C]
C/
M. [X] [Y], Mme [S] [Z]
CB/LM
Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire
Grosse délivrée à
Me Sylvia DELIRANT
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU 06 JUILLET 2023
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Le six Juillet deux mille vingt trois la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :
ENTRE :
Monsieur [L] [N]
né le [Date naissance 5] 1970 à [Localité 9] (87), demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Sylvia DELIRANT de la SELARL SYLVIA DELIRANT, avocat au barreau de LIMOGES
Madame [A] [C]
née le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 10] (87), demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Sylvia DELIRANT de la SELARL SYLVIA DELIRANT, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTS d'une décision rendue le 21 JUIN 2022 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BRIVE LA GAILLARDE
ET :
Monsieur [X] [Y]
né le [Date naissance 1] 1997 à [Localité 11] (19), demeurant [Adresse 4]
non comparant ni représenté
Madame [S] [Z]
née le [Date naissance 2] 1999 à [Localité 9] (87), demeurant [Adresse 4]
non comparante ni représentée
INTIMES
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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 25 Mai 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 avril 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, assisté de Monsieur Philippe VITI, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport oral.
Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure.
Après quoi, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 06 Juillet 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
Au cours de ce délibéré, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.
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LA COUR
EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure
Suivant acte notarié en date du 26 mai 2007, Monsieur [L] [N] et son épouse Madame [A] [C] commune en biens, ont acquis en pleine propriété et pour le compte de la communauté existant entre eux, une maison d'habitation située sur la commune de [Localité 7], lieudit ' [Adresse 8] ', sachant que par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2019, ledit bien a été donné à bail à Monsieur [X] [Y] et à Madame [S] [Z], et ce :
- pour une durée de un an reconductible
- moyennant un loyer mensuel de 510 € et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.
Suite au départ de leurs locataires partis après leur avoir adressé les clés par voie postale, les époux [L] [N] / [A] [C] ont successivement été amenés :
- à faire convoquer ces derniers aux fins d'établissement d'un état des lieux au moyen d'une lettre recommandée avec accusé de réception datée du 10 juin 2021
- à leur envoyer un courrier recommandé daté du 9 novembre 2021, ayant pour objet
' dégradations immobilières et défaut d'entretien pour votre ancien logement sis [Adresse 8] ', les mettant en demeure de régler la somme de 12 122,69 € en principal, après déduction du dépôt de garantie de 510 €
- en raison de leur attitude totalement passive, à les assigner devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE, et ce
* par acte d'huissier du 22 février 2022
* à l'effet de les voir notamment condamner solidairement au paiement de la somme de 12 122,69 € au titre du défaut d'entretien et des dégradations ressortissant de l'état des lieux de sortie dressé le 21 juin 2021 par Maître [T] [E] Huissier de Justice à [Localité 6].
C'est dans ce contexte que par décision du 21 juin 2022 rendue alors que les Consorts [X] [Y]/ [S] [Z] étaient ni présents, ni représentés, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE a :
- déclaré irrecevable la demande de Madame [A] [C] épouse [N] pour défaut de qualité à agir
- débouté Monsieur [L] [N] de l'ensemble de ses demandes, en considérant qu'il n'apportait aucun élément quant à la date de départ précise des locataires, que le constat d'huissier dressé le 21 juin 2021 était dépourvu de force probante, et que le demandeur ne pouvait se prévaloir des dispositions de l'article 1731 du Code Civil
- condamné Monsieur [L] [N] aux dépens.
Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 25 octobre 2022, les époux [L] [N] / [A] [C] ont interjeté appel de ce jugement, en intimant Monsieur [X] [Y] et Madame [S] [Z].
La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 26 avril 2023 rendue sans que les intimés n'aient constitué Avocat.
Il sera statué par arrêt de défaut, dès lors que les Consorts [X] [Y]/ [S] [Z] se sont vu signifier les actes de procédure qui leur étaient destinés (déclaration d'appel régularisée par les époux [N], conclusions d'appel déposées par ces derniers) par acte de Maître [M] [W] Commissaire de Justice à [Localité 6] en date du 9 décembre 2022 :
- déposé en son Etude, s'agissant de la copie destinée à Monsieur [X] [Y]
- signifé conformément aux prescriptions de l'article 659 du Code de Procédure Civile, s'agissant de la copie destinée à Madame [S] [Z].
Prétentions des parties
Dans le dernier état de leurs conclusions en date du 12 décembre 2022, les époux [N] demandent en substance à la Cour :
- de les juger recevables et bien fondés en leur appel
- de réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE
- statuant à nouveau,
* de déclarer recevable la demande formulée par Madame [A] [C] épouse [N] en sa qualité d'épouse commune en biens, et en considération du fait que le bien concerné est un bien qui appartient à la communauté
* de condamner solidairement les Consorts [X] [Y]/ [S] [Z] à répondre des dégradations locatives et de l'état dans lequel ils ont laissé le bien loué, et ce en leur versant la somme de 12 122,69 €, en faisant valoir que l'état des lieux dressé le 21 juin 2021 leur est bien opposable
- de condamner solidairement les Consorts [X] [Y]/ [S] [Z] à leur régler la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.
MOTIFS DE LA DECISION :
I) Sur la recevabilité de l'action engagée à la demande de Madame [A] [C] épouse [N] :
A titre liminaire, il convient de rappeler que l'action initiée devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE est une action en paiement ayant trait à des dégradations et à un défaut d'entretien affectant une maison d'habitation acquise par les époux [L] [N] / [A] [C] communs en biens, et donnée à bail aux Consorts [X] [Y] / [S] [Z].
De ces observations, il s'évince qu'en sa qualité de copropriétaire de l'immeuble objet des dégradations et du défaut d'entretien reprochés aux locataires l'ayant occupé en dernier lieu, Madame [A] [C] épouse [N] a parfaitement qualité et intérêt à agir à l'effet d'obtenir l'indemnisation des préjudices ainsi occasionnés au bien loué, et ce :
- au même titre que son époux
- nonobstant le fait que le bail consenti sur ledit bien suivant contrat du 21 décembre 2019, ait été conclu entre Monsieur [L] [N] désigné comme bailleur et les Consorts [X] [Y] / [S] [Z] désignés comme locataires, sachant qu'en vertu de l'article 1425 du Code Civil, Monsieur [L] [N] était valablement habilité à passer seul un tel bail, dès lors qu'il a porté sur un immeuble commun loué en tant qu'immeuble à usage d'habitation.
En conséquence, il y a lieu de déclarer parfaitement recevable l'action en paiement engagée au nom de Madame [A] [C] épouse [N] à l'encontre des Consorts [X] [Y]/ [S] [Z] , et de réformer en ce sens le jugement déféré.
II) Sur le bien-fondé de l'action en iement exercée par les époux [N] :
Pour prospérer en leur action en paiement dirigée à l'encontre de leurs anciens locataires, il incombe aux époux [N] :
- de prouver l'existence de dégradations affectant leur bien et d'établir que lesdites dégradations sont bien imputables au comportement des Consorts [X] [Y]/ [S] [Z] anciennement locataires
- de justifier du coût des réparations locatives propres à remédier aux dégradations et au manque d'entretien imputables aux Consorts [X] [Y]/ [S] [Z].
1) sur l'existence de dégradations affectant l'immeuble des époux [N] :
Au soutien de leur action, les époux [N] produisent notamment l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement avec les Consorts [X] [Y]/ [S] [Z] le 21 décembre 2019, ainsi qu'un procès-verbal de constat dressé le 21 juin 2021 par Maître [T] [E] Huissier de Justice à [Localité 6], requis à l'effet d'établir un état les lieux de sortie suite au départ des Consorts [X] [Y]/ [S] [Z].
Après examen par comparaison et confrontation entre ces deux états des lieux établis à 18 mois d'intervalle, force est de reconnaître que l'état des lieux de sortie a mis en lumière :
- un défaut d'entretien du bien loué qui dans son ensemble a été laissé dans un état de crasse particulièrement important, tel que constaté notamment au niveau des sols ( carrelage ) de plusieurs pièces et de plusieurs portes, l'huissier de justice instrumentaire ayant mentionné que ' la maison est restituée dans un état de saleté repoussant et le ménage est entièrement à faire '
- diverses dégradations principalement au niveau
* des tapisseries et des plafonds de plusieurs pièces, qui dans l'état des lieux d'entrée étaient décrits comme étant ' en bon état '
* du revêtement PVC des deux chambres décrit comme étant ' déchiré et taché à plusieurs endroits ', alors que le sol était en bon état lors de l'entrée dans les lieux des Consorts [X] [Y]/ [S] [Z]
* de la rampe de la cage d'escalier ' arrachée ,déposée au sol et en partie cassée '
* de l'évier de la cuisine et de la robinetterie, en bon état lors de l'entrée des Consorts [X] [Y]/ [S] [Z] dans les lieux, et extrêmement encrassé avec le robinet recouvert de ruban adhésif et dur à la manoeuvre
* du lavabo et de la cabine de douche de la salle de bains, en bon état lors de l'entrée dans les lieux, en partie cassés au niveau de la robinetterie de la cabine de douche et du support du lavabo.
L'enchaînement des évènements que constituent successivement le départ des Consorts [X] [Y]/ [S] [Z] de la maison appartenant aux époux [N], leur convocation par lettre recommandée du 10 juin 2021 à assister à l'établissement de l'état des lieux de l'immeuble ainsi libéré, programmé au 21 juin 2021, et le procès-verbal de constat d'huissier dressé le 21 juin 2021pour faire office d'état des lieux de sortie, conduit à considérer que les constatations matérielles qui résultent dudit procès-verbal se rapportent directement à la période durant laquelle les Consorts [X] [Y]/ [S] [Z] ont eu la jouissance du bien concerné.
Il s'ensuit :
- que les dégradations et l'état de saleté caractérisant la maison des époux [N] suite au départ des Consorts [X] [Y]/ [S] [Z], sont imputables à cer derniers
- que l'état des lieux de sortie ainsi réalisé le le 21 juin 2021par l'entremise de Maître [T] [E] Huissier de Justice à [Localité 6], est parfaitement opposable aux Consorts [X] [Y]/ [S] [Z], lesquels se sont privés de la possibilité de bénéficier d'un état établi de façon contradictoire.
2) sur le coût des réparations locatives propres à remédier aux dégradations et au manque d'entretien imputables aux Consorts [X] [Y]/ [S] [Z] :
Au soutien de leur demande indemnitaire, les époux [N] produisent deux devis établis respectivement le 5 juillet 2021 par la SAS TREILLE pour un montant de 3656,69 € TTC et le 27 août 2021 par l'Entreprise les Ateliers GOULMY pour un montant de 8976 € TTC.
De l'analyse de ces devis, il ressort :
- que le devis du 5 juillet 2021 d'un montant de 3656,69 € TTC, a pour objet ' REFECTION SANITAIRE DANS LOGEMENT ', sachant qu'il inclut notamment
* le coût de remplacement de trois mitigeurs pour un montant total de 318 € HT, sans qu'il soit possible par comparaison et confrontation entre les états des lieux d'entrée et de sortie, de savoir précisément dans quel état de fonctionnement se trouvaient ces éléments lors de l'entrée en jouissance des Consorts [X] [Y]/ [S] [Z]
* le coût d'une cabine de douche pour un montant de 1410 € HT, sans que les mentions de l'état des lieux de sortie décrivant ' une cabine de douche en très mauvais état d'entretien avec tous les joints noirs ' permettent de déterminer si le remplacement de cet élément s'imposait
- que le devis du 27 août 2021 d'un montant de 8976 € TTC a pour objet ' Devis de remise en état suite à des conséquences de dégradations du logement en location ', sachant qu'il correspond à des travaux de remise à neuf du plafond, des murs et des boiseries de plusieurs pièces ( salon-cuisine, chambre 1, salle d'eau ), lesquelles étaient pour la plupart ' en bon état ' lors de l'entrée des Consorts [X] [Y]/ [S] [Z] dans les lieux loués, à l'exception des murs et du sol de la salle de bains dont l'état a été alors qualifié de ' très bon '.
Ces constatations justifient d'appliquer aux devis de réfection susvisés un abattement , et ce afin de tenir compte d'une part de vétusté liée au fait que la maison n'était pas dans un état neuf lorsqu'elle a été donnée à bail aux Consorts [X] [Y]/ [S] [Z], ainsi qu'à la durée d'occupation de ces derniers de l'ordre de 18 mois.
En considération de ces éléments, les Consorts [X] [Y]/ [S] [Z] bénéficieront d'un abattement de 20 % sur le montant des travaux de réfection du logement qu'ils ont occupé.
Ils seront donc condamnés solidairement à verser aux époux [N] au titre desdits travaux, la somme de 9 698,15 €.
Le jugement querellé sera donc réformé en ce sens.
III) Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :
L'équité commande de ne pas laisser à la charge des époux [N] la totalité des frais irrépétibles qu'ils ont dû exposer en première instance comme en cause d'appel, pour assurer la défense de leurs intérêts.
Les Consorts [X] [Y]/ [S] [Z] seront condamnés in solidum à leur verser une indemnité de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Pour avoir été condamnés en cause d'appel à indemniser leurs anciens bailleurs en raison du mauvais état dans lequel ils ont laissés l'immeuble appartenant à ces derniers, les Consorts [X] [Y]/ [S] [Z] seront condamnés in solidum à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt de défaut, et susceptible d'opposition,
Déclare recevable l'appel interjeté par les époux [L] [N] / [A] [C] ;
Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE ;
Statuant à nouveau,
Déclare parfaitement recevable l'action en paiement engagée au nom de Madame [A] [C] épouse [N] à l'encontre des Consorts [X] [Y]/ [S] [Z] ;
Condamne solidairement les Consorts [X] [Y]/ [S] [Z] à verser aux époux [L] [N] / [A] [C] la somme de 9 698,15 € au titre des travaux de réfection du logement qu'ils ont occupé ;
Condamne in solidum les Consorts [X] [Y]/ [S] [Z] à verser aux époux
[L] [N] / [A] [C] la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Déboute les époux [L] [N] / [A] [C] du surplus de leurs demandes ;
Condamne in solidum les Consorts [X] [Y]/ [S] [Z] à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel .
LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,
Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.
