ARRÊT N° 419
RG N° : N° RG 22/00568 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BILMQ
AFFAIRE :
[F] [Z] épouse [Y]
C/
E.P.I.C. LIMOGES HABITAT ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LIMOGES MÉTROPOLE (OPHLM)
GS/MLL
demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion
Grosse délivrée à Me Eric VALLERON
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU 14 DÉCEMBRE 2022
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Le quatorze Décembre deux mille vingt deux la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :
ENTRE :
[F] [Z] épouse [Y]
de nationalité française, née le 15 Septembre 1967 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Anaïs BELON de la SELARL SELARL BELON - DOIZON AVOCATS, avocat au barreau de LIMOGES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004103 du 10/08/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)
APPELANT E d'une ordonnance renduele 29 JUIN 2022 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES
ET :
E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT ANCIENNEMENT DÉNOMMÉ OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 4] MÉTROPOLE (OPHLM)
Activité : Gestionnaire immobilier,
dont le siège social est sis au [Adresse 1]
représentée par Me Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES
INTIMEE
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Selon avis de fixation à bref délai des articles 905 et suivants du Code de procédure civile, l'affaire a été fixée à l'audience du 02 Novembre 2022 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 07 Décembre 2022.
Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Mme Marie-Laure LOUPY, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leur client.
Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 14 Décembre 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de lui-même et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.
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LA COUR
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FAITS et PROCÉDURE
Par acte du 28 juin 2010, l'établissement public [Localité 4] habitat, bailleur social (le bailleur), a donné à bail d'habitation à Mme [F] [Z] épouse [Y] (la locataire) des locaux situés [Adresse 5] (87) moyennant un loyer mensuel révisable de 267,87 euros.
Le 10 juin 2021, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail.
Ce commandement étant demeuré sans effet, le bailleur a assigné sa locataire, le 9 septembre 2021 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges pour voir:
- constater la résiliation du bail et obtenir l'expulsion de la locataire,
- condamner cette dernière au paiement de provisions à valoir sur l'indemnité d'occupation des lieux due à compter de la résiliation du bail.
En défense, la locataire a invoqué l'existence d'une difficulté sérieuse tirée de l'exception d'inexécution, en reprochant au bailleur d'avoir manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, et a formé une demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts.
Par ordonnance du 29 juin 2022, le juge des référés a écarté les moyens de défense de la locataire, rejeté sa demande de dommages-intérêts, et accueilli les demandes du bailleur tout en accordant à celle-ci des délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais.
La locataire a relevé appel de cette ordonnance le 18 juillet 2022.
Le 18 juillet 2022, les parties ont été avisées de la fixation de l'affaire à bref délai à l'audience de la chambre civile de cour d'appel du 2 novembre 2022.
Le 24 août 2022, le greffe de la cour d'appel a adressé aux parties un avis de caducité de la déclaration d'appel, en l'absence de dépôt de conclusions dans le délai d'un mois de l'article 905-2 du code de procédure civile, et les a invitées à faire valoir leurs observations sur ce point auprès de la présidente de la chambre civile.
Par courrier du 25 août 2022, Me Anaïs Belon, avocate de la locataire appelante, a précisé que sa cliente avait obtenu l'aide juridictionnelle totale le 10 août 2022 et expliqué son défaut de dépôt de conclusions dans le délai légal par un cas de force majeure résultant de son obligation d'isolement à la suite de sa contamination par le virus COVID 19.
Au vu de ces explications, la présidente de la chambre civile a rapporté l'avis de caducité du 24 août 2022, et maintenu la fixation de l'affaire à l'audience prévue.
MOYENS et PRÉTENTIONS
La locataire oppose une contestation sérieuse à la prétention du bailleur en soutenant que celui-ci a manqué à son obligation de lui délivrer un logement décent. Subsidiairement, elle demande une expertise sur ce point. En tout état de cause, elle sollicite la suspension du paiement du loyer par application de l'exception d'inexécution, et réclame des dommages-intérêts en réparation de son préjudice tenant au fait qu'elle a dû vivre dans des lieux non décents.
Très subsidiairement, elle conclut à la réduction du loyer qu'elle propose de régler par mensualités de 20 euros.
Le bailleur conclut, à titre principal, à la caducité de la déclaration d'appel de la locataire qui n'a pas déposé ses conclusions dans le délai de l'article 905-2 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur la caducité de la déclaration d'appel, soulevée par le bailleur
Cette question a été tranchée par la présidente de chambre en charge de la mise en état qui a rapporté l'avis de caducité de la déclaration d'appel du 24 août 2022. Cette décision n'a pas suscité de recours et se trouve définitive. Il n'y a donc pas lieu de la réexaminer.
Sur le fond
Pour soutenir que son bailleur a manqué à son obligation de lui délivrer un logement satisfaisant aux critères de décence, la locataire se prévaut :
- de deux articles de presse de 2017 et 2018 faisant état de la démolition en cours d'ensembles immobiliers du quartier dans lequel est situé son logement, le coût de leur mise en conformité étant considéré trop élevé,
- d'un courrier d'information de son bailleur du 23 février 2022 confirmant à la locataire que le logement loué est concerné par le programme de démolition,
- de photographies -prises en extérieur- de trous dans le sol qu'elle attribue à des nuisibles,
- du courrier qu'elle a adressé à son bailleur en mars 2021 pour se plaindre d'incivilités et de nuisances sonores de la part d'un voisin.
Si les articles de presse versés aux débats établissent que le quartier dans lequel réside la locataire présente un taux important de logements 'indignes ou très dégradés', au point que sa rénovation implique leur démolition, il ne peut être déduit de ce seul constat la non-décence de celui loué à la locataire en l'absence de tout justificatif relatif à ses caractéristiques propres. La preuve de la non-décence du logement loué ne peut pas davantage être faite par les photographies de trous dans le sol prises en extérieur par la locataire (présence de végétation) qui ne démontrent en rien la présence de nuisibles dans les lieux loués.
Enfin, les incivilités et nuisances sonores imputables à un voisin, dont la fréquence n'est pas précisée dans la plainte que la locataire a adressé de ce chef à son bailleur en mars 2021, ne sauraient caractériser un manquement de la part de ce dernier à son obligation de délivrance.
Il s'ensuit, sans qu'il y ait lieu de recourir à une mesure d'expertise qui ne peut être ordonnée pour suppléer à la carence d'une partie dans l'administration de la preuve, que le moyen de la locataire tiré de l'exception d'inexécution a été rejeté à juste titre par le premier juge, lequel, après une exacte appréciation des éléments de fait de l'espèce, et au terme d'une motivation pertinente que la cour d'appel adopte, a, à bon droit :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 août 2021,
- condamné la locataire à payer à son bailleur une provision à valoir sur sa créance locative arrêtée au 4 mai 2022, outre les intérêts au taux légal,
- accordé des délais de paiement à la locataire, dont les modalités ont fait l'objet d'une juste appréciation, pendant lesquels les effets de la clause résolutoire seront suspendus,
- rejeté les demandes de la locataire tendant à obtenir la suspension des versements du loyer et le paiement de dommages-intérêts.
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PAR CES MOTIFS
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LA COUR,
Statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
DÉCLARE irrecevable la demande de l'établissement public [Localité 4] habitat tendant à voir constater la caducité de la déclaration d'appel de Mme [F] [Z] épouse [Y];
CONFIRME l'ordonnance rendue le 29 juin 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges;
Vu l'équité, DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel;
CONDAMNE Mme [F] [Z] épouse [Y] aux dépens.
En empêchement légitime de Madame Corinne BALIAN, Présidente, cet arrêt a été signé par Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, magistrat qui a siégé à l'audience de plaidoirie et participé au délibéré.
LE GREFFIER, P/LA PRÉSIDENTE,
Marie-Laure LOUPY. Marie-Christine SEGUIN.
Conseiller
