ARRÊT N° 420
RG N° : N° RG 22/00105 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BIJSL
AFFAIRE :
[W] [T], [N] [A] épouse [T]
C/
[P] [U], [J] [U]
MLL/GS
demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion
Grosse délivrée
Me DUFRAIGNE, avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2022
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Le quatorze Décembre deux mille vingt deux la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :
ENTRE :
[W] [T]
de nationalité française
né le 05 Mars 1939 à [Localité 4] (88)
Profession : Retraité, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Stéphanie DUFRAIGNE de la SELAS HADES AVOCATS, avocat au barreau de CREUSE
[N] [A] épouse [T]
de nationalité française
née le 03 Février 1938 à [Localité 3] (23)
Profession : Retraitée, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Stéphanie DUFRAIGNE de la SELAS HADES AVOCATS, avocat au barreau de CREUSE
APPELANTS d'un jugement rendu le 07 Février 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire GUERET
ET :
[P] [U]
de nationalité française
né le 26 Octobre 1991 à [Localité 5] (87)
Profession : Sans emploi, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Emilie BONNIN de la SELARL EMILIE BONNIN AVOCAT, avocat au barreau de CREUSE substitué par Me Sandrine PAGNOU, avocat au barreau de LIMOGES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001953 du 27/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5])
[J] [U]
de nationalité française
née le 27 Août 1993 à [Localité 5] (87)
Profession : Sans emploi, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Emilie BONNIN de la SELARL EMILIE BONNIN AVOCAT, avocat au barreau de CREUSE substitué par Me Sandrine PAGNOU, avocat au barreau de LIMOGES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001181 du 02/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5])
INTIMES
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Selon avis de fixation de la Présidente de chambre chargée de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 02 Novembre 2022 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 07 Décembre 2022.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2022
Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Mme Marie-Laure LOUPY, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 14 Décembre 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de lui-même, et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.
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LA COUR
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FAITS et PROCÉDURE
Le 5 novembre 2018, les époux [T] (les bailleurs) ont donné à bail d'habitation à M. [P] [U] et à Mme [J] [U] (les locataires) un appartement avec un local à usage de débarras dans la cour commune de l'immeuble, moyennant un loyer mensuel révisable de 480 euros.
Le 9 juin 2021, les bailleurs ont assigné leurs locataires devant le tribunal judiciaire de Guéret pour voir prononcer la résiliation du bail et l'expulsion de ceux-ci en leur reprochant d'avoir manqué à leur obligation de jouissance paisible des lieux loués, et de les avoir dégradés.
Par jugement du 7 février 2022, le tribunal judiciaire a débouté les bailleurs de leur action, après avoir retenu qu'ils ne rapportaient pas la preuve des manquements de leurs locataires à leurs obligations contractuelles.
Les bailleurs ont relevé appel de ce jugement.
MOYENS et PRÉTENTIONS
Les bailleurs demandent la résiliation du bail et l'expulsion des locataires, sous astreinte de 50 euros par jours de retard à compter de la décision à intervenir, compte tenu des manquements de ces derniers à leurs obligations locatives.
Les locataires concluent à la confirmation du jugement. Subsidiairement, ils demandent des délais pour quitter les lieux.
MOTIFS
Les bailleurs reprochent aux locataires d'avoir :
- dégradé tant les parties communes que le logement loué, notamment en raison de divers dégâts des eaux,
- aménagé un poulailler dans la cour commune de l'immeuble.
Il résulte de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée, indiquant que les lieux loués sont en bon état, et du procès-verbal de constat d'huissier dressé par huissier le 15 mai 2020, qui fait état de nombreuses dégradations, en particulier des portes abîmées ou manquantes, que les locataires ont détériorées en cours de bail.
Contrairement à ce que prétendent les locataires, ce constat a été effectué en leur présence et avec leur accord, ainsi que cela ressort de l'attestation de Me Rémy Edme, huissier de justice, officier public assermenté, ayant réalisé ledit constat (attestation du 8 février 2022).
Les bailleurs produisent par ailleurs une attestation établie par Mme [C] [F], directrice départementale du SDIS de la Creuse, laquelle fait état d'un dégât des eaux dans les lieux loués survenu le 22 décembre 2020.
Il résulte d'une attestation rédigée par M. [I] [Z], plombier intervenu pour mettre fin à ce dégât des eaux, que 'la fuite importante du siphon prouvait, de façon évidente, un démontage et un mauvais remontage du kit siphon par le locataire occupant (puisqu'aucun plombier n'est intervenu) le siphon n'était ni cassé et le joint n'était pas coupé'. Ce dégât des eaux a impacté les locaux situés en dessous, loués à M. [O] [R], lequel a résilié son bail au motif pris 'des dégâts des eaux récurrents' (courrier de résiliation du 27 décembre 2020).
De plus, si les bailleurs ne rapportent pas la preuve que leurs locataires ont dégradé les parties communes - les pièces produites (photographies, attestations des enfants des bailleurs datées de septembre 2022) ne permettant pas de déterminer l'auteur des dégradations -, ils démontrent que ces derniers ont empiété sur les parties communes en aménageant un poulailler dans la cour de l'immeuble - ce qui n'est pas contesté - et qu'ils n'ont pas retiré cette installation en dépit de la demande formulée en ce sens le 17 septembre 2019, ainsi que cela ressort :
- de l'attestation de Mme [E], ancienne voisine, déclarant avoir quitté les lieux en octobre 2019, qui indique que 'la cour s'est transformée en poulailler avec l'impossibilité de profiter de cet espace',
- d'un courrier des bailleurs du 16 mai 2020 leur reprochant que 'la cour commune est occupée par un chien et des poules',
- des photographies produites par les bailleurs.
Il s'ensuit que les locataires ont manqué à leurs obligations d'user paisiblement des lieux loués et de les entretenir, en violation avec les articles 7 b) et 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en :
- aménageant un poulailler dans les parties communes d'un immeuble situé en zone urbaine, pendant une durée d'au moins 2 ans et demi, générant des nuisances sonores et olfactives, et empêchant les autres locataires d'user normalement de la cour,
- causant un dégât des eaux, lequel a provoqué le départ d'un de leurs voisins,
- dégradant les lieux loués.
Compte tenu de la multiplicité des manquements des locataires à leurs obligations locatives et de leur gravité, notamment en raison des conséquences sur leurs voisins, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail à leurs torts exclusifs.
Les locataires sollicitent les plus larges délais pour quitter les lieux, sur le fondement de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, en raison des difficultés rencontrées à se reloger dans des conditions normales.
Cependant, les locataires bénéficient déjà, de fait, des délais liés à la trêve hivernale et ne pourront faire l'objet d'aucune expulsion avant le mois d'avril 2023.
Il s'ensuit qu'il y a lieu de rejeter la demande de délais et d'ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leurs chefs, sans qu'il soit nécessaire d'assortir cette décision d'une astreinte, les bailleurs pouvant solliciter le concours de la force publique.
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PAR CES MOTIFS
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LA COUR,
Statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
INFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Guéret le 7 février 2022,
Statuant à nouveau,
PRONONCE la résiliation du bail conclu le 6 septembre 2018 entre, d'une part, les époux [T] et, d'autre part, M. [P] [U] et Mme [J] [U], à la date de la présente décision ;
ORDONNE l'expulsion de M. [P] [U] et à Mme [J] [U] et de tous occupants de leurs chefs, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE M. [P] [U] et à Mme [J] [U] à verser aux époux [T] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [P] [U] et à Mme [J] [U] aux dépens de première instance et d'appel.
En empêchement légitime de Madame Corinne BALIAN, Présidente, cet arrêt a été signé par Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, magistrat qui a siégé à l'audience de plaidoirie et participé au délibéré.
LE GREFFIER, P/LA PRÉSIDENTE,
Marie-Laure LOUPY. Marie-Christine SEGUIN.
Conseiller
