ARRÊT N° 268
N° RG 21/00733 - N° Portalis DBV6-V-B7F-BIHWL
AFFAIRE :
M. [S] [J],
Mme [H] [T] épouse [J]
C/
S.C.I. DE [Adresse 2]
MCS/MK
Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion
Grosse délivrée à Me Marie GALINET, avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES
Chambre civile
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ARRÊT DU 13 JUILLET 2022
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Le TREIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX la chambre civile a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :
ENTRE :
Monsieur [S] [J] , né le 12 Octobre 1955 à [Localité 4] (87), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me Julien MARET, avocat au barreau de LIMOGES
Madame [H] [T] épouse [J],
née le 25 Février 1957 à [Localité 3] (87), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me Julien MARET, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTS d'une décision rendue le 06 JUILLET 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES
ET :
S.C.I. DE [Adresse 2], , dont le siège social est sis : [Adresse 2]
représentée par Me Marie GALINET, avocat au barreau de LIMOGES
INTIMÉE
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Suivant avis de fixation de la Présidente de chambre chargée de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 19 Mai 2022. L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 mars 2022.
La Cour étant composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Mme Mandana SAFI, Greffier. A cette audience, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a été entendue en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 30 Juin 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date le délibéré a été prorogé au 13 Juillet 2022, les parties en ayant été régulièrement avisées.
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LA COUR
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Exposé du litige :
L'immeuble situé à [Adresse 2], commune de [Localité 1] (87), appartenant à M. [S] [J] et Mme [H] [T], épouse [J], a été vendu à la barre du tribunal le 19 avril 1990.
Suivant acte notarié du 26 juin 1990, la SCI de [Adresse 2], ayant pour associés M. [F] [T] et son fils, [M] [T], a racheté cet immeuble au prix de 300 000 francs au moyen d'un prêt souscrit auprès de l'Union de crédit pour le bâtiment (UCB).
Par contrat du 30 juillet 1990, la SCI de [Adresse 2] a donné en location à usage d'habitation l'immeuble aux époux [J]-[T], moyennant un loyer annuel de 44 400 francs, soit 6 768,74 €.
Le 6 avril 2014, M. [F] [T] est décédé, laissant pour lui succéder ses quatre enfants, dont Mme [H] [T] épouse [J], laquelle s'est vue refuser l'agrément qu'elle sollicitait pour devenir associée de la SCI.
Les époux [J] -[T] ayant cessé de payer le loyer depuis le mois de juin 2010, la SCI de [Adresse 2] leur a fait délivrer, le 6 décembre 2016, un commandement de payer l'arriéré de loyers dus jusqu'en mars 2015 (soit 33 843,05€) et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail. Ce commandement de payer a été déclaré nul par un arrêt infirmatif de la Cour d'appel de Limoges du 19 décembre 2018 devenu définitif.
Le 5 juin 2019, la SCI de [Adresse 2] a fait délivrer aux époux [J]-[T] un nouveau commandement de payer l'arriéré des loyers dus depuis avril 2015 à avril 2019 (27 074,92€) visant la clause résolutoire prévue au bail. Ce commandement de payer a été déclaré valable par arrêt confirmatif la chambre civile de la Cour d'appel de Limoges du 19 janvier 2022.
Parallèlement, la SCI de [Adresse 2] a fait délivrer le 7 janvier 2020 aux époux [J]-[T] un congé pour vendre.
Par acte d'huissier du 7 mai 2020, les époux [J]-[T] ont fait assigner la SCI de [Adresse 2] en nullité de ce congé.
Par jugement contradictoire du 6 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges a :
- débouté les époux [J] de l'ensemble de leurs demandes ;
- débouté la SCI de [Adresse 2] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
- condamné in solidum les époux [J] aux dépens.
Par déclaration du 11 août 2021, M. [S] [J] et Mme [H] [T] épouse [J] ont relevé appel de ce jugement sauf en ce qu'il a débouté la SCI de [Adresse 2] de sa demande au titre des frais irrépétibles.
Par conclusions signifiées et déposées le 25 octobre 2021, ils demandent à la Cour d'infirmer le jugement en ses dispositions critiquées et, statuant à nouveau, de :
-juger nul et de nul effet, le congé aux fins de vente qui leur a été délivré le 7 janvier 2020 ;
-condamner la SCI de [Adresse 2] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Par conclusions signifiées et déposées le 24 janvier 2022, la SCI de [Adresse 2] demande à la Cour de confirmer le jugement critiqué et de condamner les époux [J] à lui payer une indemnité de 3 000 € à titre d'amende civile sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile ainsi qu'une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 30 mars 2022.
La Cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Les époux [J]-[T] sollicitent l'annulation du congé pour vendre qui leur a été délivré aux motifs :
- à titre principal, qu'ils sont propriétaires de la maison, objet du congé,
- à titre subsidiaire, que le prix de vente est trop élevé.
*Sur la nullité du congé pour vendre au motif que les époux [J]-[T] seraient propriétaires de la maison, objet du congé :
Vu les dispositions de l'article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Les époux [J]-[T] reprennent, au soutien de leur demande de nullité du congé , l'argumentation déjà développée dans les 2 instances précédentes qu'ils ont intentées aux fins de contester les commandements de payer les loyers impayés à compter de juin 2010, visant la clause résolutoire, qui leur avaient été délivrés à la requête de la SCI de [Adresse 2].
Les époux [J]-[T] soutiennent à nouveau qu'ils seraient propriétaires de la maison concernée par le congé pour vendre, en raison d'un accord intervenu entre eux-mêmes et Monsieur [F] [T] aujourd'hui décédé, accord selon lequel après remboursement intégral en juin 2010 du prêt immobilier, le bail qu'il leur a été consenti sur l'immeuble, objet du prêt immobilier, prendrait fin et qu'ils seraient propriétaires de l'immeuble.
Cette argumentation a été écartée par deux arrêts de la chambre civile de la cour d'appel de Limoges rendus pour le premier, le 19 décembre 2018 (RG 18 /00131) et pour le second, le 19 janvier 2022 (RG 20 /00719 ).
Ainsi, par l'arrêt du 19 janvier 2022, la 1re chambre civile après avoir rappelé que par précédent arrêt définitif du 19 décembre 2018, la chambre civile de la cour d'appel de Limoges a rejeté leur argumentation et jugé que les indices qu'ils invoquaient ne suffisaient pas à caractériser une volonté claire et non équivoque des parties au contrat de bail, expressément conclu pour 6 ans avec possibilité tacite reconduction, de faire correspondre la durée de celui-ci à celle du prêt immobilier, a jugé que l'argumentation des époux [J]-[T] consistant à soutenir qu'ils ne sont pas redevables des loyers visés dans le commandement de payer du 5 juin 2019 en raison d'un accord avec [F] [T] les dispensant du paiement du loyer après extinction du prêt immobilier souscrit auprès de l'UCB ne pouvait être accueillie dès lors que cette argumentation avait été écartée par l'arrêt du 19 décembre 2018 ayant autorité de la chose jugée et qu'il n'était invoqué dans le cadre de la nouvelle instance, aucun élément nouveau de nature à remettre en cause cette décision.
La cour ne peut dans ces conditions qu'écarter cette même argumentation consistant à voir juger que la durée du bail était limitée à celle du prêt immobilier, et que par suite du remboursement intégral de ce prêt intervenu en juin 2010, ils seraient devenus à compter de cette date propriétaires de la maison, étant observé que postérieurement au mois de juin 2010, aucun acte juridique n'a constaté ce prétendu transfert de propriété entre la SCI de [Adresse 2], propriétaire du bien en cause et eux- mêmes.
La 1re cause de nullité du congé pour vendre soulevée par les appelants sera donc rejetée.
*Sur la nullité du congé pour vendre au motif d'un prix excessif:
Aux termes de l'article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 , lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée... Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les 2 premiers mois du délai de préavis. À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Les époux [J]-[T] soutiennent que le congé pour vendre qui leur a été délivré est irrégulier en raison du prix trop élevé auquel le logement est proposé à la vente. Ils font valoir qu'en fixant un prix de vente à 110'000€ , la SCI de [Adresse 2] les met de facto dans l'impossibilité d'acheter le bien, alors que ce prix de vente est bien supérieur au prix du marché.
Il sera rappelé que le bailleur est libre de la détermination du prix de vente et que le congé ne peut être annulé qu'en cas de fraude caractérisée consistant, de la part du bailleur, à mentionner un prix dissuasif pour empêcher le locataire d'exercer son droit légal de préemption et de se rendre acquéreur.
Par ailleurs, il sera rappelé qu'aux termes de l'article 15 II alinéa 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans le cas où le propriétaire décide de vendre à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifié au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
En l'espèce, les époux [J]-[T] font grief au premier juge de s'être fondé sur l'estimation du notaire lequel a fixé à 100'000€ la valeur de l'immeuble en 2014 alors qu'aucune pièce n'a été communiquée permettant de savoir sur quelle base le prix a été fixé à ce montant par le notaire.
Par ailleurs, ils critiquent les annonces immobilières versées aux débats par la SCI de [Adresse 2] qui, à leurs yeux, correspondent à des biens qui ne sont en rien comparables avec celui objet du présent litige.
Ils produisent de leur côté une estimation du bien effectuée par l'agence Laforêt laquelle a retenu une valeur entre 70'000 et 80 000€.
Or, il sera relevé que dans le cadre des opérations du règlement de la succession de Monsieur [F] [T], la valeur de la maison appartenant à la SCI [Adresse 2] a été évaluée à 100'000€ (à affiner), le 1er septembre 2014, cette estimation n'ayant pu être effectuée par le notaire qu'avec l'accord des héritiers du défunt, les époux [J]-[T] n'alléguant pas que la succession de M. [T] ait fait l'objet d'une instance judiciaire.
La SCI de [Adresse 2] produit des avis de valeur de biens similaires dans une zone géographique proche pour des montants supérieurs à 110 000€ et au regard de l'évolution favorable des prix du marché de l'immobilier depuis 2014, la mise à prix de 110'000 € n'apparaît pas excessive, de sorte que les époux [J]-[T] qui ne démontrent pas que le prix de vente proposé serait excessif dans le but de faire échec à leur droit de préemption seront déboutés de leur demande en nullité du congé pour vendre au motif d'un prix excessif.
*Sur les demandes accessoires :
Les époux [J]-[T] ont pu se méprendre sur le mérite de leur action aux fins de voir juger excessif le montant de la mise à prix du congé pour vendre, de sorte que la demande de la SCI de [Adresse 2] aux fins de les voir condamner au paiement d'une amende civile sur le fondement de l'article 32 ' 1 du code de procédure civile sera rejetée.
Succombant en leurs prétentions et en leur recours, les époux [J]-[T] supporteront les dépens de première instance et d'appel, ce qui exclut par ailleurs qu'ils puissent bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Il serait, en outre, inéquitable de laisser la SCI de [Adresse 2] supporter l'intégralité des frais qu'elle a dû exposer pour faire assurer la défense de ses intérêts ;
Ainsi, une indemnité de 2000 euros lui sera accordée en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
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PAR CES MOTIFS
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LA COUR ,
Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement déféré,
Y ajoutant,
CONDAMNE les époux [S] [J]- [H] [T] à verser à la SCI de [Adresse 2], une somme de 2000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
REJETTE les demandes plus amples ou contraires,
DIT que les dépens d'appel seront supportés par les époux [S] [J]-[H] [T] .
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
Mandana SAFI. Corinne BALIAN.
