ARRÊT N° 267
N° RG 21/00152 - N° Portalis DBV6-V-B7F-BIFR5
Jonction avec les affaires portant les numéros RG :
21/00185 - N° Portalis DBV6-V-B7F-BIFVWW
et
21/00202 - N° Portalis DBV6-V-B7F-BIFXN
AFFAIRE :
Me [U] [K], M. [J] [B], Mme [M] [DF], Mme [E] [B] épouse [V], M. [X] [B], Mme [L] [B] épouse [P], Mme [W] [B] épouse [O], Mme [R] [B]
C/
M. [II] [G] , Me [XE] [I] M. [XE] [I], ès qualité de mandataire ad litem de Maître [Z] [Y], es qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [S] [B], SAS LACOURTE ET ASSOCIÉS, S.C.P. PIMOUGUET [I] DEVOS BOT prise en la personne de Maître [XE] [I], ès qualité de mandataire ad litem de Maître [Z] [Y], mandataire liquidateur de Monsieur [S] [B].
CB/MK
Demande en nullité de la venteou d'une clause de la vent
Grosse délivrée à Me Laetitia DAURIAC, Me Philippe CHABAUD, Me Philippe CAETANO, Me Virgile RENAUDIE, Me Isabelle FAURE-ROCHE, Me Isabelle SOUMY, avocats
COUR D'APPEL DE LIMOGES
Chambre civile
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ARRÊT DU 07 JUILLET 2022
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Le SEPT JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX la chambre civile a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :
ENTRE :
Maître [U] [K], né le 05 Décembre 1957 à [Localité 30], demeurant [Adresse 19] : appelant dans RG 21/152 et intimé dans RG 21/202
représenté par Me Laetitia DAURIAC de la SELARL SELARL DAURIAC ET ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES
Me Xavier LAYDEKER, avocat au barreau de BORDEAUX
Madame [M] [DF], née le 11 Novembre 1940 à [Localité 20] (67), demeurant [Adresse 23] : appelante dans RG 21/185 et intimée dans RG 21/152 et RG21/202
représentée par Me Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD LAGRANGE, avocat au barreau de LIMOGES
Me Grégory TURCHET, avocat au barreau de BORDEAUX
Monsieur [J] [B], né le 06 Août 1972 à [Localité 28], demeurant [Adresse 6] : appelant dans RG 21/202 et intimé dans RG 21/152 et dans RG 21/185
représenté par Me Philippe CAETANO de la SELARL SELARL MARCHE CAETANO, avocat au barreau de BRIVE
Me VANDENBUSSCHE, avocat au barreau de LILLE
Madame [E] [B] épouse [V], née le 22 Septembre 1973 à [Localité 28], demeurant [Adresse 5] : appelante dans RG 21/202 et intimée dans RG 21/152 et dans RG 21/185
représentée par Me Philippe CAETANO de la SELARL SELARL MARCHE CAETANO, avocat au barreau de BRIVE
Me VANDENBUSSCHE, avocat au barreau de LILLE
Monsieur [X] [B], né le 02 Mai 1975 à [Localité 28], demeurant [Adresse 22] : appelant dans RG 21/202 et intimé dans RG 21/152 et dans RG 21185
représenté par Me Philippe CAETANO de la SELARL SELARL MARCHE CAETANO, avocat au barreau de BRIVE
Me VANDENBUSSCHE, avocat au barreau de LILLE
Madame [L] [B] épouse [P], née le 26 Août 1979 à [Localité 28], demeurant [Adresse 1] appelante dans RG 21/202 et intimée dans RG 21/152 et dans RG 21185
représentée par Me Philippe CAETANO de la SELARL SELARL MARCHE CAETANO, avocat au barreau de BRIVE
Me VANDENBUSSCHE, avocat au barreau de LILLE
Madame [W] [B] épouse [O], née le 01 Août 1947 à [Localité 29], demeurant [Adresse 14] : appelante dans RG 21/202 et intimée dans RG 21/152 et dans RG 21185
représentée par Me Philippe CAETANO de la SELARL SELARL MARCHE CAETANO, avocat au barreau de BRIVE
Me VANDENBUSSCHE, avocat au barreau de LILLE
Madame [R] [B], née le 09 Mai 1987 à [Localité 28], demeurant [Adresse 7] : appelante dans RG 21/202 et intimée dans RG 21/152 et dans RG 21185
représentée par Me Philippe CAETANO de la SELARL SELARL MARCHE CAETANO, avocat au barreau de BRIVE
Me VANDENBUSSCHE, avocat au barreau de LILLE
APPELANTS d'une décision rendue le 15 JANVIER 2021 par le PRESDIENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE
ET :
Monsieur [II] [G] dont il fait élection au Cabinet de Maitre [FU] [IW] [Adresse 4], né le 15 Décembre 1964 à BRIVE LA GAILLARDE, demeurant [Adresse 17] : intimé dans les trois affaires
représenté par Me Virgile RENAUDIE de la SELARL RENAUDIE LESCURE BADEFORT, avocat au barreau de BRIVE
Maître [XE] [I] M. [XE] [I], ès qualité de mandataire ad litem de Maître [Z] [Y], es qualité de mandataire liquidateur de Monsieur [S] [B], demeurant [Adresse 2] : intimé dans RG 21/202
représenté par Me Isabelle FAURE-ROCHE de la SELARL FAURE-ROCHE ISABELLE, avocat au barreau de BRIVE
S.A.S. LACOURTE ET ASSOCIÉS, dont le siège social est sis: [Adresse 15] : intimée dans les trois affaires
représentée par Me Isabelle SOUMY, avocat au barreau de BRIVE
Me Michel RONZEAU avocat au barreau du VAL D'OISE
S.C.P. PIMOUGUET [I] DEVOS BOT prise en la personne de Maître [XE] [I], ès qualité de mandataire ad litem de Maître [Z] [Y], mandataire liquidateur de Monsieur [S] [B] [Adresse 3] : intimée dans RG 21/152 et 21/185
représentée par Me Isabelle FAURE-ROCHE de la SELARL FAURE-ROCHE ISABELLE, avocat au barreau de BRIVE
INTIMES
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Suivant avis de fixation de la Présidente de chambre chargée de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 19 Mai 2022. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 avril 2022.
Le dossier a été communiqué au Ministère Public le 05 mai 202.
La Cour étant composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Mme Mandana SAFI, Greffier. A cette audience, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a été entendue en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 30 Juin 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
Le délibéré a ensuite été prorogé au 07 Juillet 2022 et les parties régulièrement informées.
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LA COUR
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EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure
Le Château de [B] situé sur la commune de [Localité 29] (Corrèze ) appartient depuis le milieu du XVII ème siècle à la famille [B], sachant :
- que Monsieur [D] [B], né en 1899, a pu en hériter
- que de l'union de Monsieur [D] [B] avec Madame [H] [T] célébrée en 1929, sont issus cinq enfants [F] né le 28 mars 1930, [RN] née le 28 mai 1931, [BY] née le 12 juillet 1933, [WD] né le 11 avril 1942 et [W] née le 1er août 1947
- que suite au décès de Monsieur [D] [B] survenu en 1960, la propriété de [B] alors composée principalement du château et de terrains attenants, mais également de deux métairies et de très nombreuses parcelles de terrain alentour (soit forêts, soit terrains agricoles) a été apportée à un Groupement Foncier Agricole, le Groupement Foncier Agricole de [B], selon acte notarié du 31 janvier 1977 .
Courant 1996, il a été décidé de procéder à la dissolution de ce GFA, ainsi qu'à la répartition de l'ensemble de la propriété de [B] au profit des cinq enfants du couple [D] [B] / [H] [T] par voie de donation-partage .
C'est dans ces circonstance que selon acte dressé le 25 janvier 1996 par Maître [A] [LK] Notaire à [Localité 31] ( Aube ), Madame [H] [T] Veuve [B] a consenti une donation-partage en faveur de ses cinq enfants, sachant :
- qu'aux termes de cet acte, [F] [B] s'est vu attribuer le château désigné à l'article 1 sous le nom ' PROPRIÉTÉ RURALE ' (composée d'une maison de Maître à usage d'habitation, de bâtiments et dépendances, avec terrains attenant) , ainsi que onze parcelles, tandis que le reste de la propriété a été partagé entre ses frères et soeurs
- que pour favoriser le maintien dans la famille [B] de la propriété de [B], cet acte notarié contenait
* en page 32, une clause d'interdiction d'aliéner, faisant interdiction formelle à Monsieur [F] [B] de 'vendre ou d'aliéner sous quelque forme que ce soit, lai maison de maître et ses dépendances (objet de l'article 1 ci-dessus désigné) et cela jusqu'au décès de Mme Veuve [B] et des descendants de celle-ci au premier degré, sauf la vente au profit d'un ou plusieurs descendants de la donatrice ou avec l'autorisation expresse de ladite donatrice et de ses descendants au premier degré'
* en page 33, une clause intitulée ' DROIT DE PÉREMPTION CONVENTIONNEL',
stipulant que 'en cas de prédécès de Monsieur [F] [B], ses ayants droit devraient préalablement à toute aliénation de la maison de maître et de ses dépendances (désignées ci-dessussous l'article 1), en donner la priorité aux frères et soeurs survivants de Monsieur [F] [B] '
- que la donatrice Madame [H] [T] Veuve [B] est décédée le 25 juin 1996, soit six mois après la passation de cet acte de donation partage
- que dans les années qui ont suivi, Monsieur [F] [B] a vécu dans la propriété de [B] en compagnie de Madame [M] [DF] qu'il avait épousée le 2 juillet 1960, après avoir adopté le régime de la séparation de biens .
Des difficultés sont apparues au sein de la famille [B] :
- lorsque les époux [F] [B] / [M] [DF] ont exprimé leur volonté d'adopter le régime de la communauté universelle, sachant que le changement de régime matrimonial a néanmoins été reçu par acte du 15 mai 2008
- lorsque Madame [W] [B] épouse [O] a appris que son frère [F] avait cédé 30 % de la propriété de [B] à son fils [S] [B] placé ensuite sous le régime de la liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de Commerce de BRIVE LA GAILLARDE du 27 novembre 2009, avec désignation de Maître [Z] [Y] en qualité de Mandataire Liquidateur, et ce selon acte de donation du 5 janvier 2000 ayant porté sur 3/ 10ème en nue-propriété de la totalité des biens attribués à Monsieur [F] [B] aux termes de la donation-partage du 25 janvier 1996 .
Suite au décès de Monsieur [F] [B] intervenu le 28 septembre 2009, son épouse Madame [M] [DF] a décidé en 2010 de mettre en vente la propriété de [B] pour la somme de 1,2 millions d'euros, et par l'intermédiaire de l'Agence Immobilière CHASSAGNE, sachant:
- que tant Madame [W] [B] épouse [O] que son frère Monsieur [WD] [B] ont fait savoir qu'ils s'opposaient à cette vente, qu'ils bénéficiaient d'un droit de préemption et qu'ils souhaitaient obtenir toutes informations utiles quant à ce projet de vente
- que le bien n'ayant pas trouvé d'acquéreur, son prix de vente a été abaissé fin 2014 à la somme de 950.000 € .
C'est dans ce contexte que selon acte notarié dressé le 5 septembre 2017 par Maître [U] [K] Notaire à [C] avec la participation de l'Office Notarial dénommé 'LACOURTE et ASSOCIES' Notaires à [Localité 26], Madame [M] dite [M] [DF] Veuve de Monsieur [F] [B] et Monsieur [S] [B] (représenté par Maître [Z] [Y] agissant en qualité de Mandataire Liquidateur de la liquidation judiciaire prononcée à son égard ) ont en leur qualité de propriétaires indivis, cédé à Monsieur [II] [G] outre la propriété rurale dénommée le Château de [B] telle que désignée à l'article 1 de l'acte de donation-partage du 25 janvier 1996, les onze parcelles reçues par son défunt mari aux termes de ce même acte, sachant que cette vente a été consentie :
- moyennant le prix de 850.000 €
- après que le notaire instrumentaire ait adressé à Madame [W] [B] épouse [O] ainsi qu'à son frère Monsieur [WD] [B], un courrier libellé en ces termes ' Aux termes de l'acte contenant donation-partage par Madame [H] [B], votre maman, au profit de ses quatre enfants reçu par Maître [A] [LK], alors notaire à [Localité 31], le 25 janvier 1996, il a été stipulé à votre profit un pacte de préférence dont je vous rappelle les termes : ' De convention expresse entre les comparants, il est prévu qu'en cas de prédècès de Monsieur [F] [B], ses ayants droit devraient préalablement à toute aliénation de la maison de maître et de ses dépendances ( désignées ci-dessus sous l'article 1°, en donner la priorité aux frère et soeurs survivants de Monsieur [F] [B] ' (envoi par lettre recommandée avec avis de réception daté du 15 mai 2017 s'agissant de Madame [W] [O] et du 23 mai 2017 s'agissant de Monsieur [WD] [B]).
Le signataire de cet engagement ayant trouvé à vendre aux conditions habituelles en matière de vente à Monsieur [II] [G], directeur performance et contrôle commerce Europe, demeurant à [Adresse 27], né à [Localité 21] ( 19100 ) le 15 décembre 1964, Célibataire,
Moyennant le prix de huit cent cinquante mille euros ( 850000,00 eur ) payable comptant.
Vous disposez, en application de cette clause, d'un délai de deux mois à compter de la réception de la présente lettre pour faire connaître le cas échéant votre intention de vous porter acquéreur par préférence pour vous ou vos ayants droit et ce aux mêmes conditions.
A défaut de réponse dans le délai de deux mois, votre droit de préférence s'éteindra, vous ne pourrez plus solliciter votre substitution au contrat ni invoquer sa nullité ' .
Considérant qu'ils n'avaient pas reçu les informations nécessaires leur permettant d'exercer utilement leur droit de préemption, Monsieur [WD] [B] et Madame [W] [B] épouse [O] ont par actes d'huissier en date des 18, 19 et 20 décembre 2018, 2 et 3 janvier 2019, assigné devant le Tribunal de Grande Instance de BRIVE-LA-GAILLARDE, Monsieur [II] [G], Madame [M] [DF], Maître [Z] [Y] pris en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de Monsieur [S] [B], Maître [U] [K] Notaire, ainsi que la SELAS LACOURTE ET ASSOCIES Notaires, et ce à l'effet à titre principal d'obtenir l'annulation de la vente conclue le 5 septembre 2017 et de se voir substituer dans les droits de Monsieur [II] [G], à titre subsidiaire de se voir octroyer à chacun la somme de 150.000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur entier préjudice .
La procédure engagée devant le Tribunal de Grande Instance de BRIVE-LA-GAILLARDE :
- a été émaillée de divers événements tels que
* le décès de Monsieur [WD] [B] survenu le 3 août 2019, ayant conduit ses cinq enfants [J], [E], [X], [L] et [R] à intervenir volontairement à ladite instance afin de la voir se poursuivre en leur présence, aux lieu et place de celle de leur auteur
* la cessation des fonctions de Maître [Z] [Y], ayant débouché sur l'intervention de Maître [XE] [I] ès qualité de mandataire ad litem de Maître [Z] [Y] ès qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur [S] [B]
- a donné lieu à un jugement du 15 janvier 2021 par l'effet duquel le Tribunal Judiciaire de BRIVE a notamment
* rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication des assignations au Service de la publicité foncière
* mis hors de cause Monsieur [II] [G], Maître [Z] [Y] aux droits duquel intervient Maître [XE] [I], ainsi que la SELAS LACOURTE ET ASSOCIES Notaires
* débouté les Consorts [B] de leur demande principale ( demande aux fins d'annulation de la vente immobilière conclue le 5 septembre 2017, demande de subsitution dans les droits de l'acquéreur )
* s'agissant de leur demande subsidiaire,
° déclaré civilement responsables Madame [M] [DF] Veuve [B] sur le fondement de l'article 1147 du Code Civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce, ainsi que Maître [U] [K] sur le fondement de l'article 1240 dudit code
° condamné in solidum Madame [M] [DF] Veuve [B], ainsi que Maître [U] [K],Notaire à [C] à payer
- à [J] [B], [E] [B] épouse [V], [X] [B], [L] [B] épouse [P] et à [R] [B], la somme de 60.000 € en réparation de leurs préjudices
- à Madame [W] [B] épouse [O] la somme de 60.000 € en réparation de ses préjudices
- aux Consorts [B] la somme de 7000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile
- à Monsieur [II] [G], la somme de 1800 € suer ce même fondement
* débouté les parties du surplus de leurs demandes
* dit n'y avoir de motifs à écarter l'exécution provisoire de plein droit
* condamné in solidum Madame [M] [DF] Veuve [B], ainsi que Maître [U] [K],Notaire à [C] aux entiers dépens
* dit que pour l'ensemble des condamnations ci-dessus prononcées la quote-part de Maître [U] [K] est fixée à 70% .
Le jugement dont s'agit a fait l'objet de trois déclaration d'appel successivement régularisées selon déclaration effectuée au greffe de cette Cour :
- le 16 février 2021 par Maître Max GAILHAC
- le 25 février 2021 par Madame [M] [DF]
- le 3 mars 2021 par Monsieur [J] [B], Madame [E] [B] épouse [V], Monsieur [X] [B], Madame [L] [B] épouse [P], Madame [R] [B] et Madame [W] [B] épouse [O] .
La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonance du 13 avril 2022 rendue après jonction des trois instances d'appel et poursuite de la procédure d'appel sous le N° RG 21 / 0152 .
Prétentions des parties
Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 20 juillet 2021, Maître [U] [K] demande en substance à la Cour :
- d'infirmer le jugement rendu le 15 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de BRIVE dans ses dispositions ayant
* retenu sa responsabilité civile sur le fondement de l'article 1240 du Code Civil
* prononcé sa condamantion in solidum avec Madame [M] [DF] Veuve [B] à indemniser les Consorts [B] de leurs préjudices, ainsi qu'au versement d'indemnités allouées au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile aux Consorts [B] d'une part, et à Monsieur [II] [G] d'autre part
* fixé à 70 % sa quote-part pour l'ensemble des condamnations pécuniaires prononcées
- de débouter les Consorts [B], Monsieur [II] [G], Madame [M] [DF] et Maître [XE] [I] ès qualité de mandataire ad litem de Maître [Z] [Y] ès qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur [S] [B], de l'ensemble de leurs demandes formulées à son encontre
- dans l'hypothèse où il serait condamné à garantir à Monsieur [II] [G] la restitution du prix de vente ou toute autre condamnation, de condamner in solidum Madame [DF] et Maître [Y] ès qualité à le relever indemne de l'ensemble de ces condamnations, et à inscrire cette condamnation au passif de la liquidation judiciaire de Monsieur [S] [B]
- y ajoutant, de condamner toute partie succombante à lui verser une somme de 3500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens .
En l'état de ses dernières conclusions déposées le 28 mars 2022, Madame [M] [DF] Veuve [B] demande en substance à la Cour :
- à titre principal,
* de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Madame [W] [B] épouse [O] et les héritiers de Monsieur [WD] [B] de leur demande principale, visant à obtenir la nullité de la vente
* de réformer ledit jugement en ce qu'il l'a reconnue civilement responsable sur le fondement de l'article 1147 du Code Civil et l'a condamné in solidum, avec Maître [U] [K], au paiement de la somme de 60.000 € au profit de Madame [W] [B] épouse [O] et de la même somme au profit des héritiers de Monsieur [WD] [B], à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, ainsi qu'au paiement sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la somme de 7000 € au profit des Consorts [B], et de la somme de 1800 € au profit de Monsieur [II] [G]
* de juger qu'elle n'a commis aucune faute et n'est pas responsable d'un quelconque préjudice subi par les Consorts [B]
* de condamner Madame [W] [B] épouse [O] et les héritiers de Monsieur [WD] [B] à lui verser la somme de 7000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel
- subsidiairement,
* de juger que Maître [U] [K] et la SELAS LACOURTE ET ASSOCIES ont commis envers elle une faute, et de les condamner en conséquence à lui verser à titre de dommages et intérêts, une somme égale à toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle, soit à titre de restitution de prix, soit à titre de dommages et intérêts, ainsi qu'au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens
* de les condamner à lui payer la somme de 7000 € en application de de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans leurs dernièers conclusions datées du 8 juin 2021, Monsieur [J] [B], Madame [E] [B] épouse [V], Monsieur [X] [B], Madame [L] [B] épouse [P], Madame [R] [B] et Madame [W] [B] épouse [O] ( ci-après dénommés les Consorts [B] ) demandent en substance à la Cour :
- à titre principal et au visa des articles 1104 et 1123 du Code Civil, de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande aux fins d'annulation de la vente conclue le 5 septembre 2017, et statuant à nouveau de ce chef
* d'annuler l'acte de vente dont s'agit en ce qu'il transfère au profit de Monsieur [II] [G] la propriété des biens tels que visés à l'article 1 de l'acte de donation-partage du 25 janvier 1996, à savoir
- une maison de maître à usage d'habitation,
- des bâtiments et dépendances,
- les terrains attenants
le tout cadastré Section AP Lieudit '[B]', [Cadastre 24], [Cadastre 13], [Cadastre 16], [Cadastre 18], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], et Section AR même lieudit, [Cadastre 25] et [Cadastre 8], d'une contenance totale de 3ha 32a 25 ca
* de les substituer dans les droits de Monsieur [G] de ce chef, l'arrêt à intervenir valant vente de manière qu'ils soient pleinement propriétaires des biens ci-dessus
- à titre subsidiaire, de réformer le jugement entrepris quant aux sommes qui leur ont été allouées en réparation de leur préjudice, et statuant à nouveau de ce chef, de condamner solidairement Madame [M] [DF], Maître [Y] ès qualité, Maître [U] [K] et la SELAS LACOURTE ET ASSOCIES à verser
* aux ayants droit de Monsieur [WD] [B], la somme de 150.000 € à titre de dommages et intérêts
* à Madame [W] [B] épouse [O], la somme de 150.000 € à titre de dommages et intérêts
- en tout état de cause, de condamner solidairement Madame [M] [DF], Maître [Y] ès qualité, Maître [U] [K] et la SELAS LACOURTE ET ASSOCIES à leur verser la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance.
En l'état de ses dernières conclusions datées du 16 mars 2022, Monsieur [II] [G] demande en substance à la Cour :
- à titre principal,
* de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de BRIVE, et le maintien de la validité de la vente immobilière conclue à son profit
* y ajoutant, de condamner in solidum les Consorts [B] à lui verser la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure d'appel, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel
- à titre subsidiaire, et en cas de prononcé de la nullité de la vente accordée aux Consorts [B]
* de prononcer la nullité de l'intégralité de la vente du 5 septembre 2017, et en conséquence, d'ordonner la restitution de la somme de 850.000 €, de condamner in solidum Madame [DF] et Maître [I], en sa qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [S] [B] à lui rembourser ladite somme, et d'ordonner l'inscription de ladite créance au passif de la liquidation de ce dernier, et subsidiairement, d'ordonner que Madame [W] [O] et les héritiers de Monsieur [WD] [B] lui versent la somme de 464.000 € et que le surplus sera dû in solidum par Madame [DF] et par Maître [I], en sa qualité de liquidateur judiciaire
* de les condamner dans les mêmes conditions et circonstances, avec inscription au passif de la liquidation de Monsieur [S] [B] à lui régler les sommes suivantes
° 49.357 € au titre des frais d'acquisition
° 8849,65 € TTC à parfaire pour les frais d'assurances
° mémoire pour les frais d'entretie,
° 14.508 € pour la taxe foncière de 2018 à 2021, outre celle de 2022 au prorata
° 12.898, 20 € au titre des intérêts d'emprunt de 2017 à 2021
* de juger que Maître [U] [K] a commis une faute , et de le condamner à l'indemniser in solidum avec Madame [DF] et Maître [I] des sommes susvisées, à lui rembourser les émoluments qu'il a perçus ( mémoire ) et de lui verser la somme de 15.000 € à titre d'indmnisation des désagréments qu'il a subis ( perte de chance de ne pas contracter ), outre la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice moral
* de condamner in solidum Madame [DF], Maître [I], en sa qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [S] [B] et Maître [U] [K] à lui régler la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel .
Par dernières conclusions déposées le 3 février 2022, Maître [XE] [I] agissant ès qualité de mandataire ad litem de Maître [Z] [Y] ès qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur [S] [B], demande en substance à la Cour :
- de confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, et de condamner solidairement les appelants à lui payer, ès qualité, une indemnité de 3000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens
- à titre subsidiaire et dans l'hypothèse d'une annulation de la vente, de limiter à son égard, ès qualité de mandataire ad litem de Maître [Z] [Y] ès qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur [S] [B], la restitution du prix de vente au montant des fonds restant disponibles et déposées à la Caisse des Dépôts et Consignation .
Par voie de conclusions d'intimée datées du 3 août 2021, la SELAS LACOURTE ET ASSOCIES demande en substance à la Cour :
- de confirmer, au besoin par substitution de motifs, le jugement déféré en ce qu'il a prononcé sa mise hors de cause
- dans l'hypothèse où sa mise hors de cause ne serait pas confirmée en appel ,
* de déclarer irrecevables les demandes formulées dans l'intérêts des ayants droits de Monsieur [WD] [B] et de Madame [W] [B] épouse [O]
* de rejeter l'ensemble des demandes dirigées à son encontre
* de débouter tant Monsieur [II] [G] que Madame [M] [DF], de l'ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre
* à titre subsidiaire, et si la Cour venait à la condamner aux côtés de Maître [U] [K] à garantir Monsieur [II] [G] de la restitution du prix de vente et / ou de toute autre condamnation, de condamner in solidum Madame [DF] et Maître [I], ès qualité de mandataire ad litem de Maître [Z] [Y], ès qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [S] [B], à la relever et garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre
- en tout état de cause , de condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 4000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Le litige soumis à la Cour concerne principalement la régularité de la vente immobilière consentie à Monsieur [II] [G] selon acte notarié du 5 septembre 2017, sachant que les Consorts [B] poursuivent à titre principal l'annulation de ladite vente, et ce pour non-respect d'une part de l'interdiction d'aliéner, et d'autre part du droit de préemption conventionnel tels que stipulés dans l'acte de donation-partage du 25 janvier 1996 par l'effet duquel Monsieur [F] [B] s'est vu attribuer le Château de [B] désigné à l'article 1de l'acte sous le nom ' PROPRIETE RURALE ' ( sise à [Localité 29], lieudit [B], composée d'une maison de maître à usage d'habitation, de bâtiments et dépendances, avec terrains attenant pour une contenance totale de 3ha 32a 25 ca ), ainsi que onze parcelles ( situées même lieudit ), la totalité des biens ainsi donnés représentant une surface totale de 13ha 10a 17 ca .
I) Sur l'interdiction d'aliéner stipulée dans l'acte de donation-partage du 25 janvier
1996 :
L'acte de donation-partage reçu le 25 janvier 1996 par Maître [A] [LK] Notaire à [Localité 31] et valant partage anticipé, contient notamment une clause 'd'interdiction d'aliéner' libellée en ces termes ' Madame Veuve [B], donatrice, interdit formellement à Monsieur [F] [B], qui s'y soumet, de vendre ou aliéner sous quelque forme que ce soit, la maison de maître et ses dépendances ( objet de l'article 1 ci-dessus désigné ) et cela jusqu'au décès de Madame Veuve [B] et des descendants de celle-ci au premier degré, sauf la vente au profit d'un ou plusieurs descendants de la donatrice ou avec l'autorisation expresse de ladite donatrice et de ses descendants au premier degré ' .
De l'analyse de cette clause, il ressort que l'interdiction d'aliéner les biens composant le Château de [B] tel que désigné à l'article 1de l'acte de donation-partage sous le nom ' PROPRIETE RURALE ' visait expressément la personne de Monsieur [F] [B] :
- ce qui implique qu'elle ne soit applicable que du vivant de la personne nommément désignée pour en supporter la charge
- ce qui explique que les parties ayant concouru à l'acte de donation-partage aient envisagé l'hypothèse où Monsieur [F] [B] viendrait à décéder , pour dans une telle situation, stipuler à l'égard des ayants droit de ce dernier qui seraient désireux de vendre le Château de [B], l'obligation de donner la préférence aux frères et soeurs survivants de Monsieur [F] [B], et voir insérer à cette fin dans l'acte de donation-partage une clause intitulée ' Droit de Préemption Conventionnel ', libellée en ces termes ' De convention expresse entre les comparants, il est prévu qu'en cas de prédècès de Monsieur [F] [B], ses ayants droit devraient préalablement à toute aliénation de la maison de maître et de ses dépendances ( désignées ci-dessus sous l'article 1°), en donner la priorité aux frère et soeurs survivants de Monsieur [F] [B] ' .
De ces observations, il s'évince :
- que lors de la passation de la vente immobilière litigieuse, cette clause portant interdiction d'aliéner n'avait plus vocation à s'appliquer, et ce
* dès lors que ladite vente est intervenue le 5 septembre 2017, soit plusieurs années après le décès de Monsieur [F] [B] survenu le 28 septembre 2009
* nonobstant l'adoption par les époux [F] [B] / [M] [DF] du régime de la communauté universelle, la Cour considérant que l'interdiction d'aliéner ne peut s'apparenter à une dette au sens de l'article 1526 du Code Civil énonçant que ' la communauté universelle supporte définitivement toutes les dettes des époux, présentes et futures'
- que la vente immobilière conclue le 5 septembre 2017 n'encourt aucune annulation pour avoir été passée par Madame [M] [DF] Veuve [B] et par Maître [Z] [Y] ès qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de Monsieur [S] [B], en dépit de ladite clause 'd'interdiction d'aliéner ', qui depuis le décès de son instigatrice Madame Veuve [B] survenu le 25 juin 1996 s'est trouvée dépourvue de toute efficacité juridique .
En conséquence, il y a lieu de débouter les Consorts [B] de leur demande d'annulation, pour cause de non-respect de l'interdiction d'aliéner, de la vente immobilière conclue selon acte notarié du 5 septembre 2017 .
II) Sur le droit de préemption conventionnel :
Au soutien de leur demande d'annulation de la vente immobilière conclue selon acte notarié du 5 septembre 2017, les Consorts [B] se prévalent du droit de préemption conventionnel stipulé à l'acte de donation-partage du 25 janvier 1996, pour affirmer qu'ils n'ont pas reçu les informations nécessaires leur permettant d'exercer utilement leur droit de préemption, et qu'il y a eu de ce fait violation du pacte de préférence instauré à leur profit, sachant que pour s'opposer à l'annulation de ladite vente, Madame [M] [DF] Veuve [B], Monsieur [II] [G], ainsi que Maître [I]ès qualité de mandataire ad litem de Maître [Z] [Y], ès qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [S] [B] excipent de l'inopposabilité de la clause instaurant ce droit conventionnel de préemption, aux vendeurs désignés comme étant Madame [M] [DF] Veuve [B] et Maître [Z] [Y] ès qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de Monsieur [S] [B].
1) sur la nature et la portée du droit de préemption conventionnel contenu dans l'acte de donation-partage du 25 janvier 1996 :
De l'analyse de la clause intitulée ' DROIT DE PÉREMPTION CONVENTIONNEL', insérée en page 33 de l'acte de donation-partage et ci-dessus rappelée, il ressort que ce droit de préemption qui a été instauré dans l'hypothèse où les ayants droit de Monsieur de [F] [B] auraient l'intention de procéder à l'aliénation de la maison de maître et de ses dépendances telle que désignée à l'article 1 de l'acte de donation-partage, s'analyse en un pacte de préférence de vente, en ce qu'il fait obligation au promettant désireux de vendre le bien désigné, de donner la préférence 'aux frères et soeurs survivants de Monsieur de [F] [B] ', personnes considérées comme étant les bénéficiaires de l'engagement juridique ainsi formalisé, sachant :
- qu'avant d'être régi par l'article 1123 du Code Civil dans sa version issue de l'ordonnance du 10 février 2016, le pacte de préférence a été consacré dans son existence, sa validité et son utilité par la jurisprudence
- qu'en l'espèce, la portée du pacte de préférence a été clairement définie par les parties à l'acte de donation-partage comme visant expressément et exclusivement ' la maison de maître et de ses dépendances' telle que désignée à l'article 1 de l'acte de donation-partage, à savoir la propriété rurale dénommée ' le Château de [B] '.
2) sur l'opposabilité du pacte de préférence instauré dans l'acte de donation-partage au bénéfice des frères et soeurs survivants de Monsieur [N] [B] :
Le pacte de préférence stipulé dans l'acte de donation-partage du 25 janvier 1996 fait expressément peser sur ' les ayants droit ' de Monsieur de [F] [B] l'obligation de respecter la priorité instaurée au bénéfice des frères et soeurs survivants de ce dernier, sachant que tant Madame [M] [DF] Veuve [B] que Maître [Z] [Y] ès qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [S] [B] ont contesté avoir la qualité d'ayant droit de Monsieur de [F] [B], pour en déduire que la clause litigieuse n'avait pas à être mobilisée dans le cadre de la vente immobilière conclue le 5 septembre 2017, et par voie de conséquence que [WD] et [W] [B] ne pouvaient en revendiquer le bénéfice ( thèse reprise en tous points par Maître [XE] [I] successeur de Maître [Z] [Y] .
La position ainsi défendue par Madame [M] [DF] Veuve [B] et par Maître [Z] [Y] ès qualité, ne peut emporter la conviction de la Cour, et ce en considération :
- du terme ' ayants droit ' employé dans la clause de l'acte de donation-partage pour désigner les personnes tenues de respecter le pacte de préférence, faisant que cette notion ne doit pas être comprise dans un sens trop restrictif comme ayant vocation à désigner les seuls ayants droit successoraux de Monsieur de [F] [B], la clause ayant clairement écarté le terme ' héritiers ' au profit du terme plus générique ' d'ayants-droit '
- des prévisions des parties ayant concouru à l'acte de donation-partage du 25 janvier 1996, qui lors de sa signature, n'ont pu anticiper ni les évènements que constitueraient plusieurs années après le changement de régime matrimonial des époux [F] [B] / [M] [DF] puis la mise en liquidation judiciaire de [S] [B], ni les incidences desdits évènements sur la situation juridique de la propriété rurale dénommée ' le Château de [B] ', objet du pacte de préférence stipulé en page 33 dudit acte .
De ces observations, il s'évince :
- que le terme ' ayants droit ' figurant dans la clause instaurant un pacte de préférence au bénéfice des frères et soeurs survivants de Monsieur de [F] [B], doit s'entendre comme désignant toute personne qui tient ses droits de ce dernier, ce qui englobe nécessairement tant son épouse Madame [M] [DF], que son fils Monsieur [S] [B], la mise en liquidation judiciaire dont il a fait l'objet étant restée sans incidence sur sa qualité d'héritier de son père
- que le pacte de préférence stipulé au bénéfice des frères et soeurs survivants de Monsieur de [F] [B] était parfaitement opposable au fils ainsi qu'au conjoint survivant de ce dernier, ainsi que l'a analysé à juste titre Maître [K] Notaire de la venderesse Madame [M] [DF] Veuve [B], au travers des démarches par lui entreprises à l'effet de purger ledit pacte de préférence avant la réalisation de la vente immobilière projetée .
3) sur le respect du pacte de préférence instauré dans l'acte de donation-partage au bénéfice des frères et soeurs survivants de Monsieur [N] [B] :
Il est constant que lors de la vente immobilière que Madame [M] [DF] Veuve [B] projetait de passer en sa qualité de propriétaire indivise détentrice de 7/ 10 èmes en pleine propriété et de 3 / 10 èmes en usufruit, le pacte de préférence pouvait bénéficier aux Consorts [WD] et [W] [B], en leur qualité respective de frère et soeur survivants de Monsieur de [F] [B] .
De l'examen du dossier, il ressort :
- que Maître [K] a adressé à Madame [W] [B] épouse [O] ainsi qu'à Monsieur [WD] [B] un courrier recommandé daté du 15 mai 2017 pour la première et du 23 mai 2017 pour le second, ayant pour objet ' Purge du pacte de préférence ', et libellé en ces termes :
' Aux termes de l'acte contenant donation-partage par Madame [H] [B], votre maman, au profit de ses quatre enfants reçu par Maître [A] [LK], alors notaire à [Localité 31], le 25 janvier 1996, il a été stipulé à votre profit un pacte de préférence dont je vous rappelle les termes : ' De convention expresse entre les comparants, il est prévu qu'en cas de prédècès de Monsieur [F] [B], ses ayants droit devraient préalablement à toute aliénation de la maison de maître et de ses dépendances ( désignées ci-dessus sous l'article 1°, en donner la priorité aux frère et soeurs survivants de Monsieur [F] [B] '.
Le signataire de cet engagement ayant trouvé à vendre aux conditions habituelles en matière de vente à Monsieur [II] [G], directeur performance et contrôle commerce Europe, demeurant à [Adresse 27], né à [Localité 21] ( 19100 ) le 15 décembre 1964, Célibataire,
Moyennant le prix de huit cent cinquante mille euros ( 850000,00 eur ) payable comptant.
Vous disposez, en application de cette clause, d'un délai de deux mois à compter de la réception de la présente lettre pour faire connaître le cas échéant votre intention de vous porter acquéreur par préférence pour vous ou vos ayants droit et ce aux mêmes conditions.
A défaut de réponse dans le délai de deux mois, votre droit de préférence s'éteindra, vous ne pourrez plus solliciter votre substitution au contrat ni invoquer sa nullité ' .
- qu'à plusieurs reprises, les Consorts [WD] et [W] [B] ont interrogé Maître [K] à l'effet d'obtenir des précisions relatives à la partie de la propriété devant être cédée et ce eu égard au prix de vente de 850.000 € ( courrier du 6 juin 2017 de Madame [W] [B] épouse [O], courrier du 20 juin 2017 de Monsieur [WD] [B] indiquant notamment que ' le prix de vente de 850.000 € est plus de 5 fois supérieur à la valeur retenue pour la donation-partage ', courriel du 18 août 2017 envoyé par Monsieur [WD] [B] à l'effet d'avoir copie du projet d'acte de vente pour être éclairé sur l'origine de propriété, le détail du paiement et la répartition du prix '
- qu'en dépit des demandes réitérées des Consorts [WD] et [W] [B], aucune information complémentaire ne leur a été donnée par Maître [K] s'agissant notamment de la désignation précise du bien immobilier mis en vente au prix de 850.000 €
- que la vente immobilière projetée a été réalisée suivant acte dressé le 5 septembre 2017 par Maître [K] avec la participation de l'office Notarial LACOURTE et ASSOCIES, l'acte notarié de vente contenant en page 18 un article intitulé ' RENONCIATION A PACTE DE PREFERENCE ', rappelant les courriers adressés aux Consorts [WD] et [W] [B] dans le but de leur permettre l'exercice ou le non-exercice du pacte de préférence, et énonçant notamment que ' lesdits bénéficiaires du pacte n'ayant pas fait connaître leur intention d'acquérir dans le délai deux mois à compter de la réception de ladite lettre, ledit droit de préférence s'est éteint '
- que ce n'est que postérieurement à la réalisation de ladite vente immobilière, que les Consorts [WD] et [W] [B] ont appris que la vente avait porté sur la totalité des biens attribués à leur frère [F] [B] par voie de donation-partage, et qu'ils ont eu connaissance de la répartition du prix entre les différents biens immobiliers vendus, désignés comme étant la propriété rurale dénommée ' le Château de [B] ' pour le prix de 464.000 € et les onze parcelles pour le surplus du prix.
Après examen par comparaison et confrontation entre la teneur du courrier adressé au mois de mai 2017 par Maître [K] à l'effet de purger le pacte de préférence bénéficiant aux Consorts [WD] et [W] [B] avant de procéder à la vente immobilière évoquée, et la désignation du bien effectivement vendu aux termes de l'acte reçu le 5 septembre 2017 par Maître [K], force est de reconnaître l'existence d'une ambiguïté tenant au fait que ledit courrier a reproduit textuellement le libellé de la clause intitulée ' droit de préemption conventionnel 'ayant clairement défini le bien grevé du pacte de préférence comme étant ' la maison de maître et ses dépendances telles que désignées ci-dessus sous l'article 1°, à savoir la propriété rurale dénommée ' le Château de [B] ', ce qui logiquement laissait entendre aux bénéficiaires du pacte que la vente immobilière projetée portait exclusivement sur ce même bien immobilier, et ce qui a motivé leurs légitimes interrogations et demandes de précisions auxquelles Maître [K] n'a pas jugé utile de répondre .
En agissant de la sorte, Maître [K] n'a pas livré aux Consorts [WD] et [W] [B] une information loyale qu'ils étaient en droit d'attendre d'un professionnel du droit ayant connaissance du pacte de préférence et de la différence significative existant entre le bien immobilier objet dudit pacte de préférence, et les biens immobiliers objet de la vente qu'il avait reçu mandat de passer pour le compte de Madame [M] [DF] Veuve [B], les privant ainsi de la possibilité de décider en toute connaissance de cause s'ils avaient l'intention de se prévaloir ou non du droit de préférence qui leur était reconnu et de la faculté d'exercer utilement leur droit de préemption .
Ces éléments sont révélateurs d'une violation manifeste du pacte de préférence dont bénéficiaient les Consorts [WD] et [W] [B], violation qui mérite incontestablement d'être sanctionnée .
II) Sur la sanction de la violation du pacte de préférence dont bénéficiaient les Consorts [WD] et [W] [B] :
Pour faire sanctionner la violation du pacte de préférence contenu dans l'acte de donation-partage, les Consorts [B] sollicitent :
- à titre principal, l'annulation de la vente immobilière conclue le 5 septembre 2017 au profit de Monsieur [II] [G], en demandant à se voir substituer à ce dernier
- à titre subsidiaire, l'indemnisation de leur entier préjudice .
1) sur la demande des Consorts [B] aux fins d'annulation de la vente immobilière conclue le 5 septembre 2017 et de substitution à Monsieur [II] [G], tiers acquéreur :
A cet égard, il y a lieu :
- à titre liminaire, d'observer que l'article 1123 du Code Civil issu de l'ordonnance du 10 février 2016 et réglementant le pacte de préférence, mentionne trois sanctions applicables à la violation du pacte de préférence, à savoir le paiement de dommages et intérêts, la nullité du contrat qui heurte la préférence et la substitution du bénéficiaire au tiers complice, sachant
* que la nullité du contrat est encourue ' lorsque le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir '
* que lesdites dispositions certes entrées en vigueur le 1er octobre 2016, sont parfaitement transposables en l'espèce, en ce qu'elles sont venues confirmer les solutions antérieurement dégagées par la jurisprudence
- à l'examen du dossier
* de relever que les Consorts [B] se prétendent victimes de manoeuvres frauduleuses, sans démontrer un tant soit peu en quoi Monsieur [II] [G] aurait personnellement participé à de tels agissements, sachant que ce dernier ne peut se voir reprocher d'avoir conclu la vente litigieuse en ayant eu connaissance de l'intention chez les Consorts [WD] et [W] [B] de se prévaloir du pacte de préférence stipulé à leur bénéfice dès lors que ces derniers n'ont jamais été mis en mesure d'exprimer clairement une telle volonté
* de constater qu'en sus de la carence probatoire des Consorts [B] dans la caractérisation de manoeuvres frauduleuses commises par Monsieur [II] [G], leur demande d'annulation de la vente conclue au bénéfice de ce dernier se heurte à un autre obstacle tenant au fait que ladite vente a été passée sur autorisation expresse donnée le 5 mai 2017 par le Juge Commissaire de la procédure de liquidation judiciaire de Monsieur [S] [B] titulaire de droits indivis sur le bien immobilier ainsi vendu .
Au vu de ces observations, il convient :
- de considérer que Monsieur [II] [G] a la qualité de tiers acquéreur de bonne foi, de sorte
* qu'il ne peut se voir appliquer aucune des sanctions que constituent l'annulation de la vente immobilière conclue le 5 septembre 2017 avec substitution des Consorts [B] dans ses droits d'acquéreur
* qu'il doit être mis hors de cause, ainsi que l'a décidé à bon droit le premier juge
- de débouter les Consorts [B] de leur demande aux fins d'annulation de la vente immobilière conclue le 5 septembre 2017 et de substitution à Monsieur [II] [G], tiers acquéreur .
2) sur les demandes indemnitaires présentées par les Consorts [B] :
Les Consorts [B] dirigent leurs demandes indemnitaires à l'encontre de Madame [M] [DF] Veuve [B], de Maître [K], de Maître [Y] ès qualité et de la SELAS LACOURTE ET ASSOCIES .
Dans la mesure où leurs prétentions sont formulées à titre de sanction de la violation du pacte de préférence dont bénéficiaient les Consorts [WD] et [W] [B], il convient d'examiner à quelle partie peut être imputée une telle violation .
S'agissant de Madame [M] [DF] Veuve [B], force est de reconnaître qu'elle ne peut se voir reprocher aucune faute ayant concouru à la violation dudit pacte de préférence, la Cour :
- retenant
* que c'est par l'entremise de son notaire, Maître [K], qu'a été diligentée la procédure destinée à purger le pacte de préférence qui grevait une partie des biens immobiliers que l'intéressée projetait de vendre en sa qualité de vendeur de 7/10 èmes en pleine propriété et de 3/10èmes en usufruit
* qu'à aucun moment, les Consorts [WD] et [W] [B] n'ont notifié à Madame [M] [DF] Veuve [B] leur volonté non équivoque de se prévaloir du droit de préemption stipulé à leur profit et d'acquérir le bien visé dans les courriers d'information établis à leur intention en mai 2017 par Maître [K] en vue de purger ledit pacte de préférence
- considérant qu'elle doit être mise hors de cause .
S'agissant de Maître [Y] ès qualité, il convient de rappeler qu'il a concouru à la vente immobilière conclue le 5 septembre 2017 en sa qualité de Mandataire-Judiciaire de la liquidation judiciaire de Monsieur [S] [B] titulaire de droits indivis sur le bien immobilier ainsi vendu, et après que le Juge Commissaire de ladite procédure ait expressément autorisé la passation de cette vente, de sorte que sa responsabilité civile ne peut être recherchée au titre de la réalisation de ladite vente au mépris de la violation du pacte de préférence stipulé au profit des Consorts [WD] et [W] [B] .
S'agissant de Maître [K] qui avait reçu mandat par Madame [M] [DF] Veuve [B] de finaliser la vente immobilière qu'elle projetait de passer, de retenir sa responsabilité civile, et ce :
- en sa qualité professionnel du droit, qui ayant connaissance du pacte de préférence bénéficiant aux Consorts [WD] et [W] [B], se devait de veiller au respect de leurs droits en les mettant à tout le moins en mesure d'exercer utilement leur droit de préemption par la fourniture d'une information loyale quant aux conditions de la vente ayant justifié la purge dudit pacte de préférence, et notamment quant à la désignation précise du bien immobilier concerné, ce qu'il a omis de faire en refusant d'apporter aux intéressés les précisions qu'ils étaient en droit d'obtenir
- à l'exclusion de toute part de responsabilité à la charge de la SELAS LACOURTE ET ASSOCIES, en ce que cet office notarial n'a fait que concourir à la vente immobilière conclue le 5 septembre 2017 en sa qualité de notaire participant, sans être un tant soit peu intervenue dans la mise en oeuvre du processus de purge du pacte de préférence.
En conséquence, il y a lieu :
- de juger Maître [K] seul responsable du préjudice occasionné aux Consorts [B] par la violation du pacte de préférence dont bénéficiaient les Consorts [WD] et [W] [B]
- de débouter les Consorts [B] de leurs demandes indemnitaires telles que dirigées à l'encontre de Madame [M] [DF] Veuve [B], de Maître [Y] ès qualité et de la SELAS LACOURTE ET ASSOCIES
S'agissant du préjudice indemnisable au profit des Consorts [B], il convient à l'examen du dossier :
- de relever que les intéressés ne justifient pas que les Consorts [WD] et [W] [B] aient eu la capacité financière de se porter acquéreurs aux lieu et place de Monsieur [II] [G], sachant
* que les bénéficiaires du pacte de préférence ont clairement admis ne pas pouvoir préempter pour le prix de 850.000 € mentionné dans les courriers d'information établis à leur intention en mai 2017 par Maître [K] en vue de purger ledit pacte de préférence
* qu'il n'est produit aucun élément probant de nature à établir que la somme de 464.000 € correspondant au prix de vente du seul bien immobilier concerné par le pacte de préférence ( soit la propriété rurale dénommée ' le Château de [B] ' ) était davantage à la portée des Consorts [WD] et [W] [B]
- de constater que les intéressés sollicitent l'indemnisation d'un préjudice patrimonial, sans expliciter un tant soit peu leurs prétentions quant à la nature dudit préjudice, ni démontrer sa réalité .
De ces observations, il s'évince que les Consorts [B] ne peuvent prétendre :
- à l'indemnisation d'un préjudice qui soit constitutif d'une perte de chance d'acquérir l'objet de l'aliénation, et ce d'autant que les bénéficiaires du droit de préférence ne pouvaient imposer aux propriétaires qu'étaient Madame [M] [DF] Veuve [B] et Monsieur [S] [B] de diviser leur bien en vue d'exercer un droit de préemption partiel et limité à la seule propriété rurale dénommée ' le Château de [B] '
- à l'indemnisation d'un préjudice à caractère patrimonial .
La violation du pacte de préférence bénéficiant aux Consorts [WD] et [W] [B] a toutefois occasionné à ceux-ci et à leurs ayants droit un préjudice moral :
- qui consiste dans l'atteinte portée à l'exercice d'un droit de préférence ayant pris naissance dans l'acte de partage à vocation successorale du 25 janvier 1996, et qui avait pour finalité d'assurer la conservation de la propriété rurale dénommée ' le Château de [B] ' dans le patrimoine de la famille [B], entrée en possession de ce bien au milieu du XVII ème siècle
- qui mérite d'être équitablement indemnisé par l'allocation d'une somme de 20.000 € au profit d'une part de Madame [W] [B] épouse [O], et d'autre part des ayants-droit de Monsieur [WD] [B] .
Maître [K], qui se voit reprocher une violation manifeste du pacte de préférence dont bénéficiaient les Consorts [WD] et [W] [B], sera donc condamné au paiement desdites indemnités .
III) Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :
L'équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel, de sorte :
- que sera réformé le jugement querellé en ce qu'il a octroyé aux Consorts [B] ainsi qu'à Monsieur [II] [G] une indemnité fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile
- que seront rejetées les réclamations telles que formulées en cause d'appel par chacune des parties .
Pour s'être vu reprocher une violation manifeste du pacte de préférence bénéficiant aux Consorts [WD] et [W] [B], et ayant donné naissance au présent litige, Maître [U] [K] sera condamné à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel .
---==oO§Oo==---
PAR CES MOTIFS
---==oO§Oo==---
LA COUR ,
Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Déclare recevables les appels interjetés par Maître [U] [K], par Madame [M] [DF] et par Monsieur [J] [B], Madame [E] [B] épouse [V], Monsieur [X] [B], Madame [L] [B] épouse [P], Madame [R] [B] et Madame [W] [B] épouse [O] ;
Réforme le jugement rendu le 15 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire de BRIVE, sauf en ce qu'il a prononcé la mise hors de cause de Monsieur [II] [G], de Maître [Z] [Y] aux droits duquel intervient Maître [XE] [I], et de la SELAS LACOURTE ET ASSOCIES ;
Statuant à nouveau ,
Déboute les Consorts [B] de leur demande d'annulation, pour cause de non-respect de l'interdiction d'aliéner, de la vente immobilière conclue selon acte notarié du 5 septembre 2017 ;
Retient à la charge de Maître [U] [K], une violation manifeste du pacte de préférence dont bénéficiaient les Consorts [WD] et [W] [B] ;
Déboute les Consorts [B] de leur demande aux fins d'annulation de la vente immobilière conclue le 5 septembre 2017 et de substitution à Monsieur [II] [G], tiers acquéreur ;
Prononce la mise hors de cause de Madame [M] [DF] Veuve [B] ;
Juge Maître [U] [K] seul responsable du préjudice occasionné aux Consorts [B] par la violation du pacte de préférence dont bénéficiaient les Consorts [WD] et [W] [B] ;
Déboute les Consorts [B] de leurs demandes indemnitaires telles que dirigées à l'encontre de Madame [M] [DF] Veuve [B],
de Maître [Y] ès qualité et de la SELAS LACOURTE ET ASSOCIES ;
Condamne Maître [U] [K] à payer :
- à Madame [W] [B] épouse [O], la somme de 20.000 € en réparation de son préjudice moral
- aux ayants-droit de Monsieur [WD] [B]
( soit à Monsieur [J] [B], Madame [E] [B] épouse [V], Monsieur [X] [B], Madame [L] [B] épouse [P] et Madame [R] [B] ), la somme de 20.000 € en réparation de leur préjudice moral ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, tant en première instance, qu'en cause d'appel ;
Condamne Maître [U] [K] à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel .
LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,
Mandana SAFI. Corinne BALIAN.
