ARRÊT N° 241
RG N° : N° RG 21/00226 - N° Portalis DBV6-V-B7F-BIF2S
AFFAIRE :
[Y], [I], [U] [S], [J], [N] [D] Madame [J] [D] veuve [F], [L], [LJ] [F] épouse [R], [A] [F], [GW] [F]
C/
[TP] [B] [E], [V] [W] épouse [Z] Avocat plaidant : Maître [T] [O], Avocate au Barreau de BORDEAUX, CLS AVOCATS, [Adresse 12].
CB/MLL
demande en réparation des domages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble
Grosse délivrée
Me VALIERE-VIALEIX, avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU 23 JUIN 2022
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Le vingt trois Juin deux mille vingt deux la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :
ENTRE :
[Y], [I], [U] [S]
de nationalité française
né le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 17]
Profession : Charcutier Traiteur, demeurant [Adresse 11]
représenté par Me Emmanuel RAYNAL de la SELARL RAYNAL-DASSE, avocat au barreau de LIMOGES
[J], [N] [D] Madame [J] [D] veuve [F]
de nationalité française
née le [Date naissance 6] 1945 à [Localité 17]
Profession : Retraitée, demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Emmanuel RAYNAL de la SELARL RAYNAL-DASSE, avocat au barreau de LIMOGES
[L], [LJ] [F] épouse [R]
de nationalité française
née le [Date naissance 9] 1967 à [Localité 18]
Profession : Attaché(e) commercial(e), demeurant [Adresse 10]
représentée par Me Emmanuel RAYNAL de la SELARL RAYNAL-DASSE, avocat au barreau de LIMOGES
[A] [F]
de nationalité française
né le [Date naissance 7] 1931 à [Localité 17]
Profession : Retraité, demeurant [Adresse 16]
représenté par Me Emmanuel RAYNAL de la SELARL RAYNAL-DASSE, avocat au barreau de LIMOGES
[GW] [F]
de nationalité française
né le [Date naissance 8] 1943 à [Localité 17]
Profession : Retraité, demeurant [Adresse 15]
représenté par Me Emmanuel RAYNAL de la SELARL RAYNAL-DASSE, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTS d'un jugement rendu le 26 NOVEMBRE 2020 par le tribunal judiciaire de LIMOGES
ET :
[TP] [B] [E]
de nationalité française
né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 17]
Profession : Employé, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL SELARL ELIGE LIMOGES - CABINET VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me Catalina VEYRIRAS, avocat au barreau de LIMOGES
[V] [W] épouse [Z]
de nationalité française
née le [Date naissance 4] 1959 à [Localité 17]
Profession : Agent Immobilier, demeurant Enseigne l'Immobilier Arédien, [Adresse 13]
représentée par Me Arnaud TOULOUSE de la SELARL AVOC'ARENES, avocat au barreau de LIMOGES, Avocat plaidant : Maître [T] [O], Avocate au Barreau de BORDEAUX, CLS AVOCATS, [Adresse 12], substitué par Me Véronique REIX, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMES
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Selon avis de fixation de la Présidente de chambre chargée de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 05 Mai 2022 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 23 Juin 2022.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 mars 2022.
La Cour étant composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Mme Marie-Laure LOUPY, Greffier, A cette audience Madame Corinne BALIAN a été entendue en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Après quoi, Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 23 Juin 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.
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LA COUR
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EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure
Suivant acte notarié en date du 6 avril 2016, Monsieur [TP] [E] a acquis de Monsieur [M] [F] une maison d'habitation située [Adresse 2] ) moyennant le prix de 45.000 €, sachant :
- que cette vente immobilière, précédée d'un compromis de vente daté du 29 janvier 2016, a été réalisée par l'intermédiaire de l'agence immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN, réprésentée par Madame [V] [Z]
- que lors de la passation de ladite vente, Monsieur [M] [F] vendeur du bien, était représenté par son frère Monsieur [GW] [F]
- que peu de temps après ladite acquisition immobilière, Monsieur [TP] [E] s'est plaint d'infiltrations d'eau .
C'est dans ce contexte que Monsieur [TP] [E] a successivement :
- fait intevenir Monsieur [X] [P] charpentier-couvreur, lequel a constaté l'existence d'une multitude d'infiltrations en lien avec un désordre en toiture provoquant de la capillarité
- obtenu la désignation en qualité d'expert de Monsieur [SG] [G] par ordonnance du Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de LIMOGES, rendue le 26 septembre 2018 au visa de l'article 145 du Code de Procédure Civile .
L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 13 février 2019, aux termes duquel il notamment mis en lumière :
- que le caractère infiltrant de la couverture en ardoise de fibrociment résulte d'un format d'ardoise non-conforme au DTU 40-12 de novembre 1985, opposable en 1987 au moment des travaux
- que cette couverture est non-conforme d'origine
- que le propriétaire occupant de l'habitation a dû subir ces infiltrations occasionnelles, au cours d'orages d'été, pendant 28 ans
- que l'état des liteaux, tachés d'humidité et de traces de dégât des eaux en plafond de la chambre, ont dû alerter l'acquéreur, sans que pour autant les professionnels consultés, couvreur et expert, n'aient diagnostiqué l'origine du ' caractère infiltrant ' de la couverture .
Au vu dudit rapport d'expertise judiciaire, Monsieur [TP] [E] a par actes d'huissier en date des 29 juillet 2019, 6 et 8 août 2019, assigné devant le Tribunal de Grande Instance de LIMOGES d'une part l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN, d'autre part les héritiers de Monsieur [M] [F] décédé le [Date décès 14] 2017 ( à savoir Monsieur [Y] [S], Madame [J] [D], Madame [L] [F], Monsieur [A] [F] et Monsieur [GW] [F] ), pour :
- au visa des articles 1641 et suivants du Code Civil, 1240 du Code Civil,
* voir retenir la responsabilité de son vendeur sur le fondement des vices cachés, et la responsabilité de l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN pour manquement à son devoir d'information et de conseil
* voir condamner solidairement l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN et les héritiers de Monsieur [M] [F] ( à savoir savoir Monsieur [Y] [S], Madame [J] [D], Madame [L] [F], Monsieur [A] [F] et Monsieur [GW] [F] ) à lui régler
° la somme de 22.137 € TTC au titre de son préjudice matériel ( travaux de réparation )
° la somme de 5000 € en indemnisation de son préjudice de jouissance
° la somme de 2000 € en indemnisation de son préjudice moral
- se voir allouer une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile
- voir ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir .
Par jugement en date du 26 novembre 2020, le Tribunal Judiciaire de LIMOGES a notamment :
- dit que le bien vendu était affecté d'un vice caché lors de la vente, et qu'en conséquence la responsabilité de Monsieur [Y] [S], de Madame [J] [D], de Madame [L] [F], de Monsieur [A] [F] et de Monsieur [GW] [F] était engagée envers Monsieur [TP] [E], et ce en leur qualité d'héritiers de Monsieur [M] [F]
- mis hors de cause l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z]
- débouté Monsieur [Y] [S], Madame [J] [D], Madame [L] [F], Monsieur [A] [F] et Monsieur [GW] [F], en leur qualité d'héritiers de Monsieur [M] [F], de leur demande tendant à être relevés indemnes et garantis par l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z], de toutes condamnations prononcées à leur encontre
- avant dire droit sur la réparation des préjudices de Monsieur [TP] [E], ordonné un supplément d'expertise également confié à Monsieur [SG] [G]
- condamné Monsieur [TP] [E] à payer à l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z], une indemnité de 1000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile
- sursis à statuer sur le surplus des demandes des parties et les dépens
- ordonné l'exécution provisoire .
Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 10 mars 2021, Monsieur [Y] [S], Madame [J] [D] Veuve [F], Madame [L] [F] épouse [R], Monsieur [A] [F] et Monsieur [GW] [F], ont interjeté appel de ce jugement en intimant d'une part Monsieur [TP] [E] et d'autre part Madame [V] [W] épouse [Z] .
La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 16 mars 2022 .
Prétentions des parties
Dans le dernier état de leurs conclusions en date du 8 juin 2021, Monsieur [Y] [S], Madame [J] [D] Veuve [F], Madame [L] [F] épouse [R], Monsieur [A] [F] et Monsieur [GW] [F] ( ci-après dénommés les Consorts [S] / [F] ) demandent en substance à la Cour :
- de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel
- d'infirmer le jugement rendu le 26 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES en ce qu'il a dit que le bien vendu était affecté d'un vice caché lors de la vente, en ce qu'il a retenu leur responsabilité en leur qualité d'héritiers de Monsieur [M] [F], et mis hors de cause à l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z]
- statuant à nouveau,
* de constater le caractère mal fondé des demandes présentées à leur encontre par Monsieur [TP] [E] au visa des articles 1641 et suivants du Code Civil, de constater l'absence de vice caché affectant l'immeuble vendu à ce dernier par acte du 6 avril 2016, et de débouter Monsieur [TP] [E] de l'ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre es-qualité d'héritiers de Monsieur [M] [F], sur le fondement desdits textes
* subsidiairement, de dire qu'en cas de condamnation prononcée à leur encontre, ils se verront relever intégralement indemnes par l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z], au titre de sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l'article 1240 du Code Civil
- de condamner Monsieur [TP] [E] à leur verser à chacun, la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
En l'état de ses dernières conclusions déposées le 16 août 2021, Monsieur [TP] [E] demande à la Cour :
- de faire droit à son appel incident, et en conséquence
* de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que le bien vendu était affecté d'un vice caché lors de la vente, et en ce qu'il a retenu qu'était engagée à son égard la responsabilité de Monsieur [Y] [S], de Madame [J] [D], de Madame [L] [F], de Monsieur [A] [F] et de Monsieur [GW] [F] en leur qualité d'héritiers de Monsieur [M] [F]
* de réformer ledit jugement en ce qu'il a mis hors de cause l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z], et statuant à nouveau, de dire et juger que ladite agence immobilière engage sa responsabilité pour manquement à son devoir d'information et de conseil, e t qu'elle sera solidairement tenue avec les héritiers de Monsieur [M] [F], de l'indemniser de l'intégralité de son préjudice
- de rejeter toutes demandes contraires
- de condamner les mêmes parties à lui verser la somme de 3000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de la procédure d'appel .
Dans ses dernières conclusions datées du 7 septembre 2021, Madame [V] [W] épouse [Z] ( ci-après dénommée Madame [V] [Z] ) demande en substance à la Cour :
- à titre principal de juger qu'elle n'est saisie d'aucune prétention dirigée à son encontre par Monsieur [TP] [E], et de confirmer le jugement rendu le 26 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES
- à titre subsidiaire, de confirmer en toutes ses dispositions ledit jugement, et ce en contestant avoir commis la moindre faute tant à l'égard du vendeur, qu'à l'égard de l'acquéreur
- de débouter tant les héritiers de Monsieur [M] [F] ( soit Monsieur [Y] [S], Madame [J] [D], Madame [L] [F], Monsieur [A] [F] et Monsieur [GW] [F] ), que Monsieur [TP] [E], de leurs demandes présentées à son encontre
- de les condamner solidairement à lui verser la somme de 3500 € sur le fondement de de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé et ceux de la première instance .
MOTIFS DE LA DECISION :
Le litige soumis à la Cour concerne principalement le bien-fondé des actions en responsabilité exercées par Monsieur [TP] [E] en sa qualité de propriétaire d'un bien immobilier acquis auprès de Monsieur [M] [F] ( aux droits et obligations duquel viennent ses héritiers les Consorts [S] / [F] ) par l'intermédaire de l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z] .
I) Sur le bien-fondé des actions en responsabilité exercées par Monsieur [TP] [E] en sa qualité de propriétaire d'un bien immobilier acquis auprès de Monsieur [M] [F] ( aux droits et obligations duquel viennent ses héritiers les les Consorts [S] / [F] ) par l'intermédaire de l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z] :
Monsieur [TP] [E] recherche d'une part la responsabilité de son vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés, et d'autre part la responsabilité de l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z] pour manquement à son devoir d'information et de conseil .
1) sur l'action en garantie des vices cachés exercée par Monsieur [TP] [E] :
Pour prospérer en son action en garantie des vices caché dans les termes des articles 1641 et suivants du Code Civil, il incombe à Monsieur [TP] [E] de démontrer que l'immeuble par lui acquis auprès de Monsieur [M] [F] était atteint d'un vice caché, sachant qu'en l'espèce le vice invoqué a trait à la présence d'infiltrations en toiture .
De l'analyse du rapport d'expertise établi par Monsieur [SG] [G] spécialement désigné à l'effet de décrire les désordres affectant l'immeuble vendu à Monsieur [TP] [E], il ressort notamment :
- que la toiture litigieuse consiste dans une couverture en ardoise de fibrociment qui présente un caractère infiltrant ayant pour origine un format d'ardoise non-conforme au DTU 40-12 de novembre 1985 en vigueur en 1987, au moment des travaux, et qui pour l'expert 'est non-conforme d'origine ( le délai de la garantie décennale est dépassé )'
- que le propriétaire occupant de l'habitation a dû subir ces infiltrations occasionnelles au cours d'orages d'été, pendant 28 ans
- que l'état les liteaux, tachés d'humidité et de traces de dégât des eaux en plafond de la chambre, ont dû alerter l'acquéreur .
Pour soutenir que l'état réel de l'immeuble acquis par Monsieur [TP] [E] lui était parfaitement apparent au moment de la transaction, les Consorts [S] / [F], héritiers de Monsieur [M] [F], se prévalent desdites conclusions expertales, ainsi que des observations de l'expert judiciaire pour qui les désordres étaient décelables avant la vente, avec l'indication que ' dans la phase préliminaire de transaction, des visites répétées des lieux ont été faites par le futur acquéreur, des experts en bâtiment se sont prononcés, des couvreurs ont été consultés ' .
La thèse ainsi soutenue par les appelants ne saurait emporter la conviction de la Cour en l'absence d'élément probant qui soit révélateur de la connaissance par Monsieur [TP] [E] du vice ( infiltrations d'eau en toiture ) dans son ampleur et ses conséquences, et ce :
- en dépit des différentes visites effectuées par l'acquéreur en étant accompagné de membres de sa famille et notamment de son oncle Monsieur [H] [K] artisan plombier-chauffagiste- couvreur
* visites ayant mis en lumière la présence de traces d'humidité ( auréoles au plafond de la chambre, papier peint décollé ), ainsi qu'en attestent Monsieur [C] [E] et Madame [LJ] [K] en leur qualité respective de père et de tante de l'acquéreur, sans que de tels signes soient suffisants pour diagnostiquer le caractère infiltrant de la couverture et pour mesurer les conséquences de ce défaut majeur nécessitant selon l'expert de procéder à la réfection complète du versant non-conforme pour un coût de 8855 € TTC
* visite à l'issue de laquelle Monsieur [H] [K] atteste n'avoir relevé aucune anomalie au niveau de la toiture de la maison de son neveu ' vue de l'extérieur '
- d'autant qu'il ne peut être reproché à Monsieur [TP] [E] de ne pas avoir sollicité l'intervention d'un homme de l'art à l'effet de déceler la cause des traces d'humidité généralisées qui étaient perceptibles lors des visites ayant précédé la réalisation de la vente immobilière litigieuse intervenue le 6 avril 2016.
De l'ensemble de ces observations, il s'évince que le vice ayant trait au caractère infiltrant de la toiture de l'immeuble acquis par Monsieur [TP] [E] était constitutif à son égard, en sa qualité d'acquéreur profane ayant procédé à des vérifications normalement diligentes, d'un vice caché qui en raison de son antériorité par rapport à ladite vente et de sa gravité, est de nature à engager la responsabilité de son vendeur de Monsieur [M] [F] et par voie de conséquence celle de ses héritiers les Consorts [S] / [F] sur le fondement de la garantie des vices cachés, et ce nonobstant l'existence dans l'acte authentique de vente d'une clause de non-garantie des vices cachés, la Cour considérant qu'une telle clause exonératoire de garantie ne peut bénéficier à ces derniers, dès lors que les circonstances de l'espèce montrent que Monsieur [M] [F] a vécu pendant 28 ans sous un ouvrage fuyard, en ayant subi des infiltrations d'eau à chaque gros orage .
En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a dit que le bien vendu était affecté d'un vice caché lors de la vente, et que se trouvait engagée de ce chef envers Monsieur [TP] [E], la responsabilité de Monsieur [Y] [S], de Madame [J] [D], de Madame [L] [F], de Monsieur [A] [F] et de Monsieur [GW] [F] en leur qualité d'héritiers de Monsieur [M] [F], vendeur .
2) sur la responsabilité de l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z] pour manquement à son devoir d'information et de conseil :
Madame [V] [Z] exerçant sous l'enseigne L'IMMOBILIER AREDIEN, sollicite la confirmation du jugement déféré ayant prononcé sa mise hors de cause et débouté les Consorts [S] / [F] de leur demande tendant à être relevés indemnes et garantis, par l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z], de toutes condamnations prooncées à leur encontre, et ce :
- d'une part, en invoquant un moyen de procédure
- d'autre part, en soutenant qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, et n'avoir en aucun cas manqué à son devoir de conseil .
a) sur le moyen de procédure soulevé par Madame [V] [Z] :
Pour conclure à la confirmation du jugement déféré, Madame [V] [Z] soutient que la Cour n'est saisie d'aucune prétention dirigée à son encontre, grief qu'elle adresse tant à Monsieur [TP] [E], qu'aux Consorts [S] / [F] .
De l'analyse des conclusions déposées le 16 août 2021 par Monsieur [TP] [E] et contenant appel incident, il ressort que dans le dispositif desdites conclusions, cette partie intimée demande expressément à la Cour :
- de ' réformer le jugement en ce qu'il a mis hors de cause l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z] '
- de statuer à nouveau, et ce faisant ' de dire et juger que l'agence immobilière engage sa responsabilité pour manquement à son devoir d'information et de conseil ', et en conséquence ' de dire et juger que l'agence immobilière sera tenue solidairement avec les héritiers de Monsieur [M] [F], d'indemniser Monsieur [TP] [E] de l'intégralité de son préjudice ' .
Il découle de la teneur du dispositif desdites conclusions :
- que la Cour est expressément saisie par Monsieur [TP] [E] d'une demande de réformation visant le chef du jugement ayant prononcé la mise hors de cause de l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z]
- que conséquemment à cette demande de réformation partielle, la Cour a été saisie d'une demande visant à voir retenir la responsabilité de l'agence immobilière pour manquement à son devoir d'information et de conseil, ainsi que d'une demande indemnitaire dirigée à l'encontre de ladite agence immobilière aux fins de condamnation solidaire avec les héritiers de Monsieur [M] [F] .
Les demandes ainsi formulées par Monsieur [TP] [E] répondent parfaitement :
- aux exigences de l'article 542 du Code de Procédure Civile, en ce que son appel incident tend à la réformation partielle du jugement entrepris
- aux exigences de l'article 954 dudit code, en ce que lesdites demandes qui s'avèrent être la conséquence et le complément nécessaire à la demande de réformation partielle, sont constitutives de réelles ptétentions au sens procédural du terme .
Au vu de ces observations, il y a lieu de rejeter le moyen de procédure soulevé par Madame [V] [Z], et de juger cette dernière mal fondée à solliciter la confirmation du jugement déféré pour inobservations des prescriptions de l'article 954 du Code de Procédure Civile .
b) sur la dénégation de Madame [V] [Z] relativement aux fautes invoquées à son encontre par Monsieur [TP] [E] :
A titre liminaire, il convient de relever que Monsieur [TP] [E] sollicite le bénéfice de l'article 1240 du Code Civil au soutien de son action en responsabilité dirigée à l'encontre de l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z], alors que lesdites dispositions ne sont pas applicables au litige survenu suite à la vente immobilière conclue le 6 avril 2016, en ce qu'elles sont issues de l'ordonnance N°2016-131 du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016 .
S'agissant des conditions de mise en oeuvre de l'action en responsabilité exercée par Monsieur [TP] [E] à l'encontre de l'agent immobilier par l'intermédaire duquel il a acquis l'immeuble affecté d'un vice caché, il convient :
- de rappeler qu'à l'égard de Monsieur [TP] [E] acquéreur, la responsabilté encourue par l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z] est de nature délictuelle, d'où la nécessité de démontrer l'existence d'une faute commise par l'agent immobilier
- de constater que l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z] se voit reprocher par l'acquéreur Monsieur [TP] [E] d'une part de lui avoir fourni de fausses informations relativement à l'état de la couverture de l'immeuble mis en vente, et d'autre part d'avoir manqué à son devoir d'information et de conseil
- à l'examen du dossier
* de rejeter comme étant infondé, le grief ayant trait à la fourniture de fausses informations, la Cour observant que Madame [V] [Z] conteste fermement avoir indiqué lors des visites de l'immeuble que la toiture avait été ' ressuivie ', pour laisser entendre qu'elle avait été réparée, et qu'au surplus les allégations de Monsieur [TP] [E] se trouvent combattues par les énonciations de l'acte authentique de vente qui dans une clause intitulée ' ABSENCE D'OPERATION DE CONSTRUCTION DEPUIS DIX ANS ' informe l'acquéreur ' qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée sur cet immeuble dans les dix dernières années ou depuis son acquisition si elle est plus récente ' et 'qu'aucun élément constitutif d'ouvrage ou équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du Code Civil n'a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai ', éléments d'information qui correspondent à la situation réelle de l'immeuble litigieux telle que décrite par l'expert judiciaire
* de retenir la défaillance de Monsieur [TP] [E] dans la caractérisation d'un manquement de l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN à son obligation d'information et de conseil, la Cour considérant que le vice ayant trait au caractère infiltrant de la toiture de l'immeuble acquis par celui-ci était constitutif d'un vice non apparent à l'égard de Madame [V] [Z], qui n'étant pas un professionnel de la construction, ne disposait pas des compétences techniques requises pour établir le moindre lien entre les traces d'humidité visibles au niveau des pièces et leur origine tenant au caractère fuyard de la
toiture .
Au vu de ces observations, il convient de débouter Monsieur [TP] [E] de son action en responsabilité dirigée à l'encontre de l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z], et de sa demande aux fins de condamnation solidaire de ladite agence immobilière et des héritiers de Monsieur [M] [F] à l'indemniser de l'intégralité de son préjudice .
II) Sur l'appel en garantie formé par les Consorts [S] / [F] à l'encontre de l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z] :
A titre liminaire, force est de reconnaître que l'appel en garantie formé par les Consorts [S] / [F] à l'encontre de l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z], a été formalisé par voie de conclusions datées du 8 juin 2021 répondant parfaitement aux exigences des articles 542 et 954 du Code de Procédure Civile, en ce que le dispositif desdites conclusions :
- contient une demande aux fins de réformation du jugement du 26 novembre 2020 déféré à la censure de la cour
- comporte une demande destinée à être relevés indemnes par l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z], en cas de condamnation prononcée à leur encontre, laquelle demande est contitutive d'une prétention au sens procédural du terme .
S'agissant du bien-fondé de cet appel en garantie, il y a lieu :
- de constater qu'au soutien de leur appel en garantie, les Consorts [S] / [F] recherchent la responsabilité de l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z], qui à l'égard de son cocontractant qu'était Monsieur [M] [F] relève du domaine contractuel
- à l'examen du dossier
* d'observer que les affirmations des Consorts [S] / [F] selon lesquelles l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN avait une totale connaissance de l'état réel de l'immeuble vendu par son intermédaire, ne sont corroborées par aucun élément doté de la moindre valeur probatoire, la Cour considérant que le caractère infiltrant de la couverture ne pouvait être décelé par ladite agence immobilière ni à partir de la présence de traces d'humidité s'apparentant à des traces de dégâts des eaux ( page 14 du rapport d'expertise ), ni à partir de la présence de seaux et de bassines destinés à recueillir les eaux d'infiltration, d'autant qu'elle n'est pas un professionnel de la construction
* de débouter les Consorts [S] / [F] de leur appel en garantie .
Le débouté tant de l'action en responsabilité dirigée à l'encontre de l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z], que de l'appel en garantie formé contre cette même partie, commande de prononcer la mise hors de cause de cette agence immobilière, et de confirmer le jugement querellé de ce chef .
En l'état actuel du litige, il convient :
- de confirmer le supplément d'expertise ordonnée par le premier Juge, en rappelant que cette mesure d'instruction sera exécutée sous le contrôle du juge chargé du contôle des expertises au Tribunal Judiciaire de LIMOGES
- pour des considérations tirées de l'équité
* de confirmer l'indemnité que l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN s'est vu octroyer par le premier juge, et d'allouer à cette partie définitivement mise hors de cause une indemnité supplémentaire de 1500 € pour ses frais irrépétibles d'appel, indemnité que les Consorts [S] / [F] seront condamnés in solidum avec Monsieur [TP] [E], à lui verser
* de laisser tant à Monsieur [TP] [E] qu'aux Consorts [S] / [F], la charge de leurs frais irrépétibles, et de rejeter les réclamations formulées par chacune de ces parties en cause d'appel .
Pour avoir succombé dans l'intégralité de leurs prétentions en première instance comme en cause d'appel, les Consorts [S] / [F] seront condamnés à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire de Monsieur [SG] [G] .
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PAR CES MOTIFS
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LA COUR,
Statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Déclare recevable l'appel interjeté par Monsieur [Y] [S], Madame [J] [D] Veuve [F], Madame [L] [F] épouse [R], Monsieur [A] [F] et Monsieur [GW] [F] ( dénommés les Consorts [S] / [F] ) et l'appel incident formé par Monsieur [TP] [E];
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de LIMOGES ;
Y ajoutant ,
Condamne in solidum Monsieur [Y] [S], Madame [J] [D] Veuve [F], Madame [L] [F] épouse [R], Monsieur [A] [F] et Monsieur [GW] [F] (dénommés les Consorts [S] / [F] ) et Monsieur [TP] [E] à verser à l'Agence Immobilière L'IMMOBILIER AREDIEN représentée par Madame [V] [Z], la somme de 1500 € pour ses frais irrépétibles d'appel ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en faveur de Monsieur [TP] [E] ou des Consorts [S] / [F] ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Rappelle que le supplément d'expertise confié à Monsieur [SG] [G] sera exécuté sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertises au Tribunal Judiciaire de LIMOGES ;
Condamne Monsieur [Y] [S], Madame [J] [D] Veuve [F], Madame [L] [F] épouse [R], Monsieur [A] [F] et Monsieur [GW] [F] à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire de Monsieur [SG] [G] .
LE GREFFIER,LA PRÉSIDENTE,
Marie-Laure LOUPY. Corinne BALIAN.
