COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE--- = = oOo = =--- ARRET DU 15 JANVIER 2015--- = = = oOo = = =---
RG N : 14/00200
AFFAIRE :
Mme Anne-Marie X..., M. Jean Louis X..., M. Patrice Albert X...
C/
Mme Olga Y..., Mme Yolande X..., SARL JPC Société en liquidation amiable, représentée par Monsieur Jean-Paul Z...
DEMANDE EN PAIEMENT
Le QUINZE JANVIER DEUX MILLE QUINZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :
ENTRE :
Madame Anne-Marie X... de nationalité Française, née le 19 Août 1959 à BRIVE LA GAILLARDE (19100), Sans profession, demeurant...-19100 BRIVE LA GAILLARDE
représentée par Me Philippe CLARISSOU, avocat au barreau de TULLE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 14/ 1379 du 12/ 06/ 2014 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)
Monsieur Jean Louis X... de nationalité Française, né le 18 Mai 1958 à BRIVE LA GAILLARDE (19100), Agent de Maîtrise, demeurant...-19100 BRIVE
représenté par Me Philippe CLARISSOU, avocat au barreau de TULLE
Monsieur Patrice Albert X... de nationalité Française, né le 18 Novembre 1960 à BRIVE LA GAILLARDE (19100), Technicien, demeurant...-19310 BRIGNAC LA PLAINE
représenté par Me Philippe CLARISSOU, avocat au barreau de TULLE
APPELANTS d'un jugement rendu le 31 JANVIER 2014 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BRIVE
ET :
Madame Olga Y... de nationalité Française, née le 08 Janvier 1945 à TULLE (19000), Sans profession, demeurant...-19360 MALEMORT
représentée par Me Martine GOUT, avocat au barreau de TULLE
Madame Yolande X... de nationalité Française, née le 11 Avril 1963 à BRIVE LA GAILLARDE (19100), Ambulancière, demeurant...-46200 SOUILLAC
représenté par la SARL MAURY CHAGNAUD CHABAUD, avocat au barreau de LIMOGES, Me Vincent ROUDIE, avocat au barreau de CORREZE
SARL JPC Société en liquidation amiable, représentée par Monsieur Jean-Paul Z... L. Amiable dont le siège social est 6 bis, rue Séverine-19100 BRIVE LA GAILLARDE
représentée par la SARL DAURIAC et ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES, Me Jacques VIGNAL, avocat au barreau de CORREZE
INTIMEES
--- = = oO § Oo = =--- Selon avis de fixation du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 27 Novembre 2014 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 8 Janvier 2015. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2014.
A l'audience de plaidoirie du 27 Novembre 2014, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Madame Christine MISSOUX et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Monsieur le Conseiller SOURY a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des itnérêts de leur client.
Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 15 Janvier 2015 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
--- = = oO § Oo = =--- LA COUR--- = = oO § Oo = =---
FAITS et PROCÉDURE
Par acte du 8 avril 2004, Michel X... et son épouse Claudie X... ont donné à bail commercial à M. Jean-Paul Z..., gérant de la société JPC, partie d'un immeuble situé à Malemort (19) pour l'usage suivant : " achat, vente, location avec ou sans chauffeur de véhicules, de tous engins ou matériels terrestres et fluviaux ".
Par un second acte du même jour, les époux X... ont donné à bail à M. Z... " représentant l'entreprise individuelle de travaux publics du même nom " le surplus de l'immeuble pour l'usage suivant : " dépôt de matériels, véhicules et engins de l'entreprise individuelle de travaux publics et entretien du matériel ".
Claudie X... est décédée le 14 juin 2006 et son mari le 10 décembre 2008.
La société JPC a été dissoute le 30 septembre 2009, M. Z... étant désigné liquidateur amiable.
Par courrier du 29 octobre 2009, M. Z... a donné congé aux ayant droits des bailleurs à effet du 30 avril 2010 pour le bail afférent aux locaux loués à son entreprise individuelle de travaux publics.
Les héritiers des bailleurs, les consorts X...- Y... (les bailleurs), ont assigné la société JPC devant le tribunal de grande instance de Brive pour voir prononcer la résiliation du bail commercial du 8 avril 2004 et l'expulsion du preneur en soutenant que celui-ci avait manqué à son obligation de paiement des loyers. En défense, la société JPC a notamment contesté sa qualité de locataire.
Par jugement du 31 janvier 2014, le tribunal de grande instance a déclaré irrecevable la demande des bailleurs après avoir retenu que la société JPC n'avait pas la qualité de locataire.
Les bailleurs ont relevé appel de ce jugement.
MOYENS et PRÉTENTIONS
Par des conclusions séparées, les bailleurs soutiennent que la société JPC a la qualité de locataire des lieux loués et ils concluent à la résiliation du bail commercial pour manquement à ses obligations contractuelles de cette société qui n'exerce plus d'activité et n'a pas payé l'intégralité des loyers dus. Ils demandent son expulsion et le paiement de l'arriéré de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation.
La société JPC, représentée par son liquidateur amiable M. Z..., conclut à la confirmation du jugement et, subsidiairement, demande la condamnation, sous astreinte, des bailleurs à exécuter certains travaux dans les lieux loués, avec suspension du paiement des loyers. Très subsidiairement, elle demande l'organisation d'une expertise.
MOTIFS
Attendu que deux baux commerciaux ont été consentis par les époux X... le 8 avril 2004 sur leur immeuble de Malemort :- l'un au profit de M. Z... " représentant l'entreprise individuelle de travaux publics du même nom " portant sur une partie de l'immeuble avec pour destination l'usage suivant : " dépôt de matériels, véhicules et engins de l'entreprise individuelle de travaux publics et entretien du matériel " ;- l'autre au profit de M. Z... " gérant de la société JPC " portant sur une autre partie de l'immeuble avec pour destination l'usage suivant : " achat, vente, location avec ou sans chauffeur de véhicules, de tous engins ou matériels terrestres et fluviaux ". Que le litige ne concerne que le second de ces baux, la société JPC soutenant n'avoir pas la qualité de locataire.
Attendu que c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu que la mention dans le contrat de bail " M. Z..., gérant de la société JPC " était ambigue, car ne permettant pas d'identifier clairement si le bail avait été souscrit par M. Z... personnellement ou es qualités de gérant de la société JPC ; que l'identification du preneur suppose la recherche de la commune intention des parties.
Attendu que deux baux commerciaux ont été concomitamment conclus le même jour sur des parties distinctes d'un même immeuble formant un tout, la destination des lieux convenue étant différente ; que si M. Z... admet que le premier de ces baux a été consenti à son entreprise individuelle de travaux publics, il soutient avoir personnellement contracté le second bail pour l'exercice de son activité commerciale pour laquelle il est immatriculé à titre personnel au registre du commerce et des sociétés sous la rubrique " Travaux publics, location engins avec ou sans chauffeur, vente de matériaux ".
Mais attendu que la destination des lieux telle que mentionnée dans le second bail correspond scrupuleusement, non pas à l'activité figurant au registre du commerce et des sociétés sous l'immatriculation personnelle de M. Z..., mais à celle mentionnée dans ce même registre sous l'immatriculation de sa société JPC ; que les parties ont éprouvé le besoin de faire apparaître, à la rubrique " Le preneur " en tête du bail, les principales informations relatives à la société JPC (capital social et adresse du siège social ; que dans ses déclarations faites à Me Didier Lallard, huissier de justice, qu'il avait mandaté aux fins de constat, M. Z... indique expressément que le second bail a été signé pour la compte de sa société JPC (procès-verbaux de constat des 28 avril, 3 mai et 5 novembre 2010) ; qu'il est constant que cette société exerçait son activité commerciale dans les lieux loués et réglait les loyers ; que M. Z..., qui soutient que sa société JPC était sa sous-locataire, ne rapporte pas la preuve de cette sous-location dont la possibilité est subordonnée, en vertu du bail, à une autorisation du bailleur dont il n'est aucunement justifié ; qu'en tout état de cause, si M. Z... avait entendu louer à titre personnel le surplus de l'immeuble, on voit mal la nécessité pour lui de conclure un bail distinct de celui consenti à son entreprise individuelle, la différence d'activité n'étant pas déterminante puisque celle-ci aurait été exercée par la même personne physique ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement et de décider, en l'état des éléments précités, que la société JPC a la qualité de preneur des locaux concernés par le second bail commercial.
Attendu que les bailleurs demandent, non pas de constater la résiliation du bail consenti à la société JPC, mais de prononcer cette résiliation en conséquence des manquements commis par cette entreprise :- qui a cessé, à compter de 2009, de régler régulièrement ses loyers dont l'arriéré s'élève à 56 259, 84 euros,- qui a été dissoute le 30 septembre 2009 et n'exerce plus aucune activité dans les lieux loués.
Mais attendu que la dissolution de la société JPC n'entraîne pas de plein droit la résiliation de son bail commercial sur les locaux nécessaires à son activité car sa personnalité morale subsiste pour les besoins de sa liquidation.
Et attendu que la société JPC justifie le défaut de paiement des loyers et la cessation de son activité commerciale par le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance à compter du mois d'août 2009, ce manquement tenant :- à la cessation de toute alimentation en électricité des locaux loués à compter du 12 août 2009,- à l'absence de délimitation des locaux loués et de mise en place d'installations individuelles de chauffage et d'alimentation en eau à compter de la récupération par les bailleurs, en mai 2010, de la partie des locaux antérieurement loués à l'entreprise individuelle de travaux publics de M. Z..., en vertu du premier bail pour lequel congé avait été donné à effet du 30 avril 2010.
Attendu qu'il est constant que, le 12 août 2009, un accident de la circulation causé par un tiers a entraîné la destruction de l'armoire EDF installée en dehors de l'immeuble loué, en limite de voie publique, contenant le compteur et les câbles d'alimentation en courant électrique de cet immeuble ; que la société JPC a fait constater par procès-verbal dressé par huissier de justice le 5 novembre 2010 que les locaux loués restaient privés d'alimentation électrique malgré sa demande de rétablissement de l'alimentation électrique adressée le 30 novembre 2009 au notaire des bailleurs ainsi que ses relances des 7 avril, 30 avril et 7 mai 2010 ; que l'huissier de justice a constaté qu'au voisinage de l'armoire détruite, EDF avait installé des panneaux de chantier dont l'un portait la mention " Installation sous tension-danger de mort " et qu'en l'absence d'alimentation électrique, il n'était pas possible de procéder à l'ouverture du rideau métallique permettant l'accès de la clientèle au local de vente ; que si l'alimentation en courant électrique des locaux loués a été rétablie le 8 juillet 2011, la société JPC n'en a été informée qu'en avril 2012.
Attendu qu'en ne faisant pas procéder à la réparation de l'installation détruite et en laissant sa locataire sans alimentation électrique pendant près de deux ans, la privant ainsi de la possibilité d'accueillir sa clientèle dans le cadre de son activité professionnelle d'achat, vente et location de véhicules et d'engins de travaux, les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance dont ils ne sauraient s'exonérer en se prévalant de la stipulation du bail mettant l'entretien de l'équipement électrique à la charge de la société JPC, alors que l'armoire détruite étant située en dehors des lieux loués, sa réparation leur incombait et que cette société soutient, sans être utilement contredite sur ce point, qu'ils avaient perçu une indemnisation de l'assureur du responsable du dommage.
Et attendu que les bailleurs ont récupéré, en mai 2010, la partie des locaux antérieurement loués à l'entreprise individuelle de travaux publics de M. Z... ; qu'il résulte des procès-verbaux dressés par Me Didier Lallard, huissier de justice, les 28 avril, 3 mai et 5 novembre 2010 que l'alimentation en eau et en électricité, le réseau téléphonique ainsi que l'installation de chauffage sont communs à la partie de l'immeuble restituée aux bailleurs et à celle demeurée louée à la société JPC ; que la chaudière à gaz assurant le chauffage du bâtiment est située dans la partie des locaux restitués aux bailleurs et que le compteur d'eau n'est pas individualisé ; que, par courrier recommandé du 20 octobre 2010 adressé au notaire des bailleurs, M. Z... a appelé l'attention de ces derniers sur le risque de gel des canalisations d'eau à l'approche de l'hiver ; qu'il n'a pas été tenu compte de cet avertissement puisque les radiateurs en fonte situés dans les locaux restitués aux bailleurs ont gelé, entraînant la coupure de l'alimentation en eau des locaux loués à la société JPC dont le personnel ne pouvait utiliser les installations sanitaires.
Attendu qu'il résulte de ce qui précède que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance à la société JPC de locaux conforme à l'exercice de son activité commerciale et que cette société, privée d'alimentation électrique et d'eau courante, a été empêchée d'accueillir sa clientèle et d'exercer totalement son activité, la privant ainsi des revenus qui lui auraient permis de s'acquitter de son loyer ; que cette situation justifie la cessation de l'activité de la société JPC et légitime son refus du paiement de ses loyers ; qu'il s'ensuit que les demandes des bailleurs tendant à voir prononcer la résiliation du bail et la condamnation de la société locataire au paiement de l'arriéré de loyers et d'une indemnité d'occupation ne peuvent être accueillies.
Attendu que la société JPC a formé une demande reconventionnelle tendant à obtenir la condamnation, sous astreinte, des bailleurs a exécuter des travaux de mise en conformité des locaux loués dont elle réclame la délimitation avec individualisation des circuits d'alimentation en eau, chauffage et électricité.
Mais attendu que la société JPC a été dissoute depuis le 30 septembre 2009 ; qu'elle ne justifie pas de la nécessité d'une reprise de son activité commerciale pour les besoins de sa liquidation ; que sa demande reconventionnelle sera rejetée.
Attendu que l'équité ne justifie pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
--- = = oO § Oo = =--- PAR CES MOTIFS--- = = oO § Oo = =---
LA COUR
Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
INFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Brive le 31 janvier 2014 ;
REJETTE les demandes des parties ;
DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE les consorts X... aux dépens.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Jean-Claude SABRON.
