ARRET N.
RG N : 13/ 00973
AFFAIRE :
Mme Martine Françoise X...
C/
M. Laurent Pierre Y..., Mme Sabine Jeanne A...épouse Y..., M. Jean Z..., Mme Marie-Pierre B...
CM-iB
défaut de conformité
Grosse délivrée à Maître GAILLARD, avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE--- = = oOo = =--- ARRET DU 27 NOVEMBRE 2014--- = = = oOo = = =---
Le VINGT SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE QUATORZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :
ENTRE :
Madame Martine Françoise X...de nationalité Française née le 10 Juillet 1955 à La Ferrière-Airoux (86160) Profession : Sans profession, demeurant ...-19240 ALLASSAC
représentée par Me Luc GAILLARD, avocat au barreau de BRIVE-LA-GAILLARDE
APPELANTE d'un jugement rendu le 28 JUIN 2013 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BRIVE
ET :
Monsieur Laurent Pierre Y...de nationalité Française né le 01 Mai 1967 à TULLE (19000) Profession : Sans profession, demeurant ...-19240 ALLASSAC
représenté par Me GOUT, avocat au barreau de BRIVE-LA-GAILLARDE
Madame Sabine Jeanne A...épouse Y...de nationalité Française née le 27 Mars 1967 à BRIVE (19) (19100) Profession : Sans profession, demeurant ...-19240 ALLASSAC
représentée par Me GOUT, avocat au barreau de BRIVE-LA-GAILLARDE
Monsieur Jean Z...de nationalité Française Profession : Notaire, demeurant ...-19600 LARCHE
représenté par Me Marie-Christine COUDAMY de la SELARL DAURIAC-COUDAMY-CIBOT SELARL, avocat au barreau de LIMOGES
Madame Marie-Pierre B...de nationalité Française née le 29 Janvier 1967 à Les Lilas (93260) Profession : Notaire, demeurant ...-19360 MALEMORT SUR CORREZE
représentée par Me Marie-christine COUDAMY de la SELARL DAURIAC-COUDAMY-CIBOT SELARL, avocat au barreau de LIMOGES
INTIMES
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Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 09 Octobre 2014 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 13 Novembre 2014. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 août 2014.
A l'audience de plaidoirie du 09 Octobre 2014, la Cour étant composée de Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, de Madame Christine MISSOUX et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Madame Christine MISSOUX, Conseiller a été entendu en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Monsieur Jean-Claude SABRON, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 13 Novembre 2014 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date, le délibéré a été prorogé au 27 novembre 2014 les parties en étant régulièrement avisées.
--- = = oO § Oo = =--- LA COUR--- = = oO § Oo = =---
RAPPEL FAITS ET PROCEDURE
Par acte authentique passé le 28 octobre 2009 pardevant Me B..., notaire des vendeurs, et Me Z..., son notaire, Mme X...Martine a acquis des consorts Y..., une maison d'habitation sise à ALLASSAC (19) moyennant le prix de 183 000 ¿.
Victime d'inondations dès la prise de possession de cet immeuble, Mme X...obtenait selon une ordonnance du juge des référés en date du 9 septembre 2010, une mesure d'instruction confiée à l'expert M. Jean-Claude D..., ingénieur DTPE, qui clôturait ses opérations le 20 juin 2011.
Au vu des conclusions expertales, Mme X...faisait assigner au fond, ses vendeurs sur le fondement des vices cachés, et les notaires, en responsabilité pour défaut d'information et de conseil, pour voir dire, après avoir écarté la clause de non-garantie stipulée à l'acte de vente, que les vendeurs avaient connaissance de cette non conformité antérieure à la signature de l'acte, ce qui constituait, selon elle un vice caché, et sollicitait leur condamnation au coût de la remise en conformité des deux installations évalué à la somme de 17 059 ¿, outre celle de 10350 ¿ à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance sur la base de 450 ¿/ mois, sommes auxquelles seront également condamnés in solidum les notaires pour manquement à leur devoir de conseil et d'information.
Par un jugement prononcé le 28 juin 2013, le tribunal de grande instance de BRIVE a débouté Mme X...de l'ensemble de ses demandes, et l'a condamnée, outre aux dépens, à payer aux consorts Y...la somme de 2500 ¿ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, après avoir débouté les notaires de leur chef de demande sur ce même fondement.
MOYENS DES PARTIES
Madame Martine X...a relevé appel de cette décision et, réitérant les demandes faites devant les premiers juges, en sollicite son infirmation, soutenant que tant les vendeurs que les notaires avaient connaissance de la non conformité des réseaux, tel que cela résulte notamment, du courrier reçu le 2 septembre 2009 par Me B... (le notaire des vendeurs) qui lui a été adressé par la COMMUNAUTE URBAINE de BRIVE (CAB) qui sollicitait des précisions quant à la situation de l'immeuble au regard de l'assainissement, et qui en retour, lui adressait le 23 octobre suivant, l'intégralité des documents, dont celui diagnostiquant la non conformité du réseau d'assainissement. Or, Mme X...fait observer que non seulement, le notaire ne l'en a pas informée au moment de la signature de l'acte, n'a pas non plus, annexé à l'acte ces courriers, mais encore, a laissé figurer à la page 10 de l'acte, la clause selon laquelle l'assainissement n'avait pas fait l'objet d'un contrôle, ce qui est inexact.
Monsieur et Madame Laurent Y..., se prévalant des deux clauses de non garantie, sollicitent la confirmation de la décision et la condamnation de Mme X..., outre aux dépens, à leur payer la somme de 5000 ¿ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Subsidiairement, et si leur responsabilité était retenue, il sollicitent la condamnation des notaires à les garantir de toute condamnation pouvant intervenir à leur encontre, et en toute hypothèse, le débouté de Madame X...dans sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1646 du code civil.
Ils sollicitent en outre, la condamnation in solidum des notaires, outre aux dépens, à leur payer la somme de 3000 ¿ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir que Madame X...était parfaitement informée que le réseau d'assainissement n'était pas raccordé au réseau public et n'avait pas fait l'objet d'un contrôle permettant de s'assurer qu'il était conforme, et que malgré cela, Mme X...a expressément déclaré qu'elle en faisait son affaire, sans aucun recours contre quiconque, de sorte qu'il en résulte que Mme X...ne faisait pas de la conformité du réseau la condition sine qua non de son engagement à acquérir. Et à cet égard, ils font observer qu'aucune condition suspensive n'a été mentionnée dans le compromis, et les notaires, en l'état de la législation ont fait procéder à tous les actes utiles, mais n'ont eu la réponse qu'après la signature de l'acte.
Enfin, Mme X...a expressément renoncé aux vices cachés et apparents, et eux, vendeurs profanes en la matière, ne pouvaient avoir connaissance de la non conformité du réseau.
La SCP B..., notaires associés et Me Jean Z..., notaire, opposant les clauses de non garanties contenues à l'acte ainsi que la législation ne créant que depuis 2013 seulement, le diagnostic obligatoire en matière d'installation d'assainissement, sollicitent la confirmation de la décision, et la condamnation de Mme X..., outre aux dépens, à leur payer la somme de 2000 ¿ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur l'opposabilité des clauses de non garantie contenues à l'acte
Attendu que selon l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins qu'il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Attendu en l'espèce, que l'acte de vente signé le 28 octobre 2009 contient deux clauses de non garantie dont entendent se prévaloir les vendeurs et les notaires, l'une générale et clause type, relatives aux vices cachés et apparents, et l'autre, relative au réseau d'assainissement selon laquelle le vendeur déclare que l'immeuble (...) n'est pas raccordé au réseau public, mais à un système d'assainissement individuel qui n'a pas fait l'objet d'un contrôle, l'acquéreur déclarant en être informé, et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque.
Attendu que victime d'inondations à répétition dès l'acquisition de ce bien, Mme X...a obtenu une mesure d'expertise dont il résulte que le réseau d'assainissement d'eau usée est non conforme, et que celui des eaux pluviales ne peut pas fonctionner normalement par temps d'orage, parce que la canalisation d'évacuation est sous dimensionnée, mais encore, obturée par effondrement depuis un temps très ancien.
Attendu que les vendeurs soutiennent n'avoir eu connaissance ni de la non conformité du réseau d'assainissement des eaux usées, ni du dysfonctionnement des eaux pluviales car eux mêmes, qui ont résidé plus de 10 années dans cet immeuble, n'ont jamais été victimes d'inondations, tel que c'est attesté d'ailleurs par les témoignages qu'ils versent aux débats, et qu'aucun contrôle de conformité n'a été fait avant la vente.
Attendu que s'agissant du réseau pluvial, et pour débouter Mme X..., le tribunal relevait que Mme X...avait pris le risque d'acquérir le bien sachant que l'immeuble n'était pourvu d'aucun équipement de récupération d'eaux pluviales, alors qu'au surplus, et nonobstant les conclusions de l'expert, il n'était pas démontré que le vice était antérieur à la vente et que les vendeurs en étaient conscients, tel que les témoignages qu'ils versent aux débats en attestaient, et que par ailleurs, Mme X...avait fait construire une piscine, nécessitant le recours à des engins lourds, qui pouvaient être à l'origine de l'écrasement du tuyau d'évacuation.
Mais attendu que l'expert judiciaire, aux termes de ses investigations techniques, indique, s'agissant du réseau pluvial, que non seulement, la canalisation de collecte d'évacuation des eaux pluviales de 100 mm est sous dimensionnée, mais encore, que celle-ci est effondrée sur son parcours, et ne peut évacuer en temps normal les eaux des toitures dans le cadre d'un orage décennal ;
Que l'expert, sans dater précisément cette rupture de la canalisation, précise néanmoins qu'elle est très ancienne et qu'elle a dû se colmater avec le temps, en rendant impossible l'écoulement des eaux (page 21, réponse au dire des époux Y...) ;
Qu'enfin, l'expert affirme clairement que cette rupture ne provient pas de l'installation de la piscine mise en place par Mme X...(page 24, réponse à le 5ème question).
Attendu qu'il résulte ainsi, des conclusions de l'expert, qu'aucune faute d'entretien ou d'imprudence (création de la piscine) du fait de l'acquéreur qui lui est reprochée, ne peut donc être à l'origine des inondations dont il se plaint, tel que les intimés le soutiennent, celles-ci ayant comme seule cause, la défectuosité du réseau des eaux pluviales, lesquelles, ne pouvant s'évacuer normalement, du fait du sous-dimensionnement de la conduite, et plus du tout à partir du point d'effondrement situé sur son parcours, ne peuvent que stagner et s'accumuler, provoquant des inondations par temps de très fortes précipitations, ou d'orages, tel que les photographies versées aux débats par l'acquéreur (pièce 2) en témoignent, l'eau finissant par se répandre dans l'habitation elle-même, détrempant les bas de murs ;
Que le fait que l'expert ait également relevé que les descentes de gouttières ne sont pas pourvues de regards de pied pouvant absorber le flux de ces fortes pluies provenant du toit, ne peut que participer encore davantage à provoquer ces inondations dénoncées, l'eau des toits se répandant directement sur le sol au lieu d'être captée à sa descente dans un regard, pour s'évacuer ensuite dans la conduite générale d'évacuation (page 6 et 7 ;
Qu'ayant résidé dans cet immeuble durant plus de 10 années, les vendeurs n'ont pu qu'avoir connaissance de cette non conformité (sous-dimensionnement de la canalisation d'évacuation), défectuosité (effondrement très ancien de cette canalisation), et en tout cas, du dysfonctionnement de ce réseau par fortes précipitations, ou bien encore, de l'absence de regards de pied, provoquant directement le ruissellement sur le sol et terrasses des eaux provenant des toits, et très certainement, être eux mêmes victimes d'inondations par temps d'orage ou fortes précipitations.
Attendu que, et s'agissant du réseau d'assainissement des eaux usées, l'expert judiciaire, se basant sur le diagnostic du SPANC, indique qu'il n'est pas conforme, et plus particulièrement en ce qui concerne le traitement de l'effluent (page 17 in fine) : absence de liaison entre le bac à graisse et l'une des évacuations d'eaux de pluie, bac à graisse raccordé en sortie de fosse septique par un Y sur le regard d'entrée du drain d'épandage, lui aussi non conforme ;
Qu'il est clair que la mise en place de ce réseau tel que décrit par l'expert, n'a pu échapper au SPANC qui n'a pu que le signaler à M. Y...lors de son contrôle sur le terrain effectué le 31 juillet 2009 en la présence de ce dernier.
Attendu que les vendeurs soutiennent cependant, qu'ils n'avaient pas connaissance de sa non conformité au moment de la signature de l'acte chez le notaire.
Que pour sa part, le tribunal a considéré que le SPANC n'avait signalé qu'à la page 4 de son rapport établi préalablement à l'acte, la non conformité de l'installation des eaux usées et le risque pour l'environnement, mais que cette page ne comportant pas la signature des vendeurs, il n'était pas démontré qu'ils en aient eu connaissance avant la signature de l'acte, et que, dans ces conditions, la clause de non garantie devait s'appliquer, étant observé par ailleurs, que Madame X...avait souhaité acquérir en toute connaissance de cause, un immeuble fonctionnant avec un assainissement individuel.
Attendu tout d'abord, que l'acquéreur ne saurait être sanctionné par le seul fait qu'il aurait acquis un bien muni d'un système d'assainissement individuel, ce qui le priverait d'en dénoncer son dysfonctionnement, dès lors qu'hormis les immeubles situés dans les agglomérations d'une certaine importance qui ont un système d'assainissement raccordé au réseau public, les autres fonctionnent avec un système d'assainissement individuel, mais pour autant, il doit être conforme, c'est à dire permettre son bon fonctionnement ;
Qu'à cet égard, cette préoccupation n'est pas nouvelle, puisqu'elle remonte à la loi du 3 janvier 1992, où chaque commune a dû mettre en place un service public de l'assainissement non collectif, appelé plus communément SPANC, qui a pour rôle précisément d'assurer le contrôle des dispositifs d'assainissement individuels, et que depuis cette date, tout propriétaire doit veiller à l'entretien et la vidange de son dispositif d'assainissement non collectif, et doit faire procéder aux travaux nécessaires pour assurer son bon fonctionnement, sa responsabilité pouvant être engagée pour toutes pollutions ; qu'il sera également fait observer que la vidange des fosses est préconisée par les professionnels agréés à un rythme de tous les 2, 3 ans, de sorte que l'engorgement constaté par l'expert ne saurait être le fait de l'acquéreur qui y réside depuis seulement quelques mois.
Attendu qu'il est acquis aux débats que M. Y..., dûment convoqué, a eu un contrôle du SPANC le 31 juillet 2009 auquel il était présent ;
Qu'à l'occasion de ces contrôles, ce service sollicite d'abord du propriétaire qu'il lui décrive sur le terrain le réseau, que le SPANC contrôle en faisant un diagnostic contradictoire en présence du propriétaire qui se trouve donc parfaitement informé dès la première visite, de sa conformité ou de ses insuffisances ;
Que Monsieur Y...ne saurait raisonnablement soutenir, que le SPANC, contrairement à sa façon habituelle de procéder, ne l'aurait pas informé sur le terrain dès sa première visite de sa non conformité ;
Qu'en tout état de cause, et après ce contrôle, les époux Y..., n'étaient plus autorisés, à faire mentionner dans le compromis de vente, puis, dans l'acte de vente, qu'aucun contrôle n'avait été effectué par la commune, ce qui était contraire à la réalité, car, et à supposer que le SPANC ne se serait pas prononcé le jour de la visite sur les lieux, le contrôle était néanmoins intervenu et il leur appartenait de solliciter le diagnostic qui en était résulté, avant de procéder à la vente de leur immeuble pour être en situation de renseigner de bonne foi et au mieux leur futur acquéreur ;
Attendu en conséquences, que la clause contenue à l'acte, par laquelle l'acheteur déclarait prendre le bien en l'état, et celle déclarant que le réseau d'assainissement n'avait pas fait l'objet d'un contrôle et que l'acheteur en faisait son affaire, doivent être déclarées inefficaces, car le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie.
Attendu que s'agissant des notaires, ces derniers opposent ces deux clauses de non garantie tant à l'acquéreur, qu'aux vendeurs, qui viennent d'être jugées inefficaces, et font valoir encore, que les diagnostics obligatoires en matière d'installations d'assainissement préalables aux ventes ne sont obligatoires que depuis le 1er janvier 2013, mais que nonobstant, Me B... aurait rempli son office, en sollicitant des renseignements auprès de la ville de Brive le 2 septembre 2009, qui ne leur a fait parvenir son diagnostic sur l'assainissement que le 2 novembre suivant, soit postérieurement à la signature de l'acte de vente intervenu le 28 octobre 2009, de sorte qu'il ne leur saurait être reproché une quelconque faute, ce qu'ont retenu les premiers juges.
Attendu toutefois, que dans ces conditions, il appartenait aux notaires de retarder la date de la signature de l'acte dans l'attente de la réponse de la mairie, et ce d'autant qu'ils ne pouvaient par ailleurs, ignorer que dans le prolongement de l'arrêté du 19 octobre 2006 fixant les règles applicables en la matière d'assainissement, étaient intervenus l'arrêté du 7 septembre 2009 fixant les prescriptions techniques applicables aux installations d'assainissement non collectif, ainsi que les 3 arrêtés publiés le 9 octobre 2009 relatifs aux règles en matière d'évacuation des eaux usées, qui sont antérieurs de quelques jours à la signature de l'acte, ce qui a très vraisemblablement conduit le notaire à solliciter de la mairie par anticipation dès le 2 septembre, les renseignements sur l'assainissement ;
Qu'à tout le moins, il appartenait au notaire, d'informer l'acquéreur de ses diligences, de l'attente de la réponse dans laquelle il était, d'annexer les courriers échangés, de solliciter à nouveau la position éclairée de l'acquéreur, et à tout le moins, s'il avait été passé outre, passé outre, d'émettre des réserves au lieu et place de la réitération dans l'acte, de la clause selon laquelle le réseau d'assainissement n'avait fait l'objet d'aucun contrôle, ce qui s'est révélé être une inexactitude ;
Qu'en passant ainsi l'acte, sans attendre la réponse de la mairie, qui l'aurait informé de ce que le réseau avait fait l'objet d'un contrôle, mais encore, qu'il n'était pas conforme, les notaires ont privé l'acquéreur de la perte d'une chance de pouvoir négocier le prix en fonction de cette non conformité du réseau qui crée à ce dernier, l'obligation sous peine de sanction, de faire procéder aux travaux de remise en conformité dans un délai bien précis ;
Que cela constitue à la charge des notaires, une faute pour défaut de renseignement, d'information et de conseil en lien direct avec les préjudices soufferts par l'acquéreur ;
Que cette perte de chance peut être évaluée à la somme de 10 000 ¿.
Sur le montant du préjudice lié à la remise en état des réseaux
Attendu que l'expert a chiffré la remise en état et mise en conformité du réseau d'assainissement des eaux usées à la somme de 11134, 76 ¿ TTC, et celui des eaux pluviales, à la somme de 5923, 79 ¿, soit une somme totale de 17 059 ¿, somme au paiement de laquelle seront condamnés les époux Y...;
Attendu que s'agissant de la perte d'une chance à la charge des notaires, ceux-ci seront condamnés à payer in solidum avec les époux Y...la somme de 10 000 ¿ ;
Sur le préjudice de jouissance
Attendu que Mme X...sollicite la somme de 450 ¿/ mois, soit la moitié de sa valeur locative, depuis la prise de possession des lieux fin octobre 2009, soit une somme de 18 900 ¿ ;
Que toutefois, et sans nier son préjudice bien réel que l'on peut mesurer au constat d'état des lieux versé aux débats où l'intérieur de la maison est inondée, ces inondations ne se produisent que ponctuellement, à l'occasion de fortes précipitations, de sorte qu'une somme de 8500 ¿ paraît être suffisante pour les indemniser de ce chef de préjudice (200 ¿ par mois sur 42 mois), somme au paiement de laquelle seront condamnés les époux Y....
--- = = oO § Oo = =--- PAR CES MOTIFS--- = = oO § Oo = =---
LA COUR
Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
INFIRME le jugement entrepris,
Et STATUANT à nouveau,
VU le rapport d'expertise de Monsieur Jean-Claude D...,
JUGE les clauses de non garantie stipulées à l'acte de vente du 28 octobre 2009 inefficaces et non opposables à Mme Martine X..., et DIT que Monsieur et Madame Laurent Y...devront garantie des désordres affectant les réseaux d'assainissement relevés par l'expert,
DIT que la SCP B..., notaires associés et Me Z...Jean, notaire, ont commis une faute professionnelle pour avoir manqué à leur obligation de renseignement, de conseil et d'information à l'égard de Mme Martine X..., directement à l'origine de son préjudice, constitué par la perte d'une chance de négocier à la baisse, le prix de l'immeuble, qui sera évaluée à la somme de 10 000 ¿.
En conséquences,
CONDAMNE in solidum Monsieur et Mme Laurent Y...à payer à Mme Martine X...la somme de 17 059 ¿ au titre des travaux de reprise,
CONDAMNE la SCP B..., notaires associés et Me Z...Jean, notaire, in solidum avec Monsieur et Madame Y...à payer à Mme Martine X..., cette somme, dans la limite de 10000 ¿,
CONDAMNE in solidum Monsieur et Mme Laurent Y...à payer à Mme Martine X...la somme de 8500 ¿ au titre du préjudice de jouissance,
CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame Y..., et in solidum avec la SCP B..., notaires associés et Me Z...Jean, notaire, à payer à Mme Martine X...la somme de 5000 ¿ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame Y..., et in solidum avec la SCP B..., notaires associés et Me Z...Jean, notaire, aux entiers dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Jean-Claude SABRON.
