ARRET N .
RG N : 12/01124
AFFAIRE :
M. Laurent X..., Mme Rebecca Y... épouse X...
C/
M. Bernard Z..., Mme Bernadette A..., M. Jean-Louis B...
MJ-iB
vente
Grosse délivrée à
Maître Michel MARTIN, avocat
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 10 MAI 2013
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Le DIX MAI DEUX MILLE TREIZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :
ENTRE :
Monsieur Laurent X...
de nationalité Française
né le 20 Mars 1973 à LIMOGES (87000)
Profession : Sans profession, demeurant Etang de Valette - 87800 NEXON
représenté par Me Michel MARTIN, avocat au barreau de LIMOGES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 12/4912 du 15/11/2012 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)
Madame Rebecca Y... épouse X...
de nationalité Britanique
née le 13 Décembre 1978 à LITTLEHAMPTON (GB)
Profession : Aide soignant(e), demeurant Etang de la Valette - 87800 NEXON
représentée par Me Michel MARTIN, avocat au barreau de LIMOGES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 12/4912 du 15/11/2012 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)
APPELANTS d'un jugement rendu le 14 JUIN 2012 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES
ET :
Monsieur Bernard Z...
de nationalité Française
né le 21 Février 1971 à LIMOGES (87000)
Profession : Agent collectivité locale, demeurant ...
représenté par Me Charlotte DUBOIS-MARET, avocat au barreau de LIMOGES
Madame Bernadette A...
de nationalité Française
Profession : Notaire, demeurant ... - 87310 SAINT AUVENT
représentée par Me Marie-christine COUDAMY de la SELARL DAURIAC-COUDAMY-CIBOT SELARL, avocat au barreau de LIMOGES
Monsieur Jean-Louis B...
de nationalité Française
né le 27 Octobre 1951 à SAINT AUVENT (87310)
Profession : Toiletteur(se) pour animaux, demeurant ...
représenté par Me Charlotte DUBOIS-MARET, avocat au barreau de LIMOGES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 12/6789 du 13/12/2012 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)
INTIMES
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L'affaire a été fixée à l'audience du 26 février 2013 par ordonnance du Premier Président, puis renvoyée à l'audience du 5 mars 2013, la Cour étant composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseillers, assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier. A cette audience, Madame le Président a été entendue en son rapport, Maîtres MARTIN, DUBOIS-MARET et COUDAMY, avocats, ont été entendus en leur plaidoirie.
Puis Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 10 Mai 2013 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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LA COUR
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La cour se réfère expressément en ce qui concerne les faits, la procédure et les demandes et moyens des parties en première instance au jugement frappé d'appel qui en a fait un exposé exacte et complet ; qu'il sera seulement rappelé que :
- suivant acte authentique du 1er février 2005 passé par devant Me F..., notaire à Saint Junien, Rebecca et Laurent X... ont acquis un ensemble immobilier composé d'une maison d'habitation, de diverses parcelles de terrain en nature de terre, bois, près et pacage ainsi que d'un étang sis à Nexon ( 87 ) cadastrés section YN no25, 28, 29 et 76 moyennant le prix de 140.253 € ;
- invoquant le fait qu'ils ont découvert, lorsqu'ils ont souhaité revendre ce bien, qu'ils n'étaient en fait devenus propriétaires par l'effet de la vente que d'une partie de l'étang, le surplus étant un bien de section, les époux X... ont fait assigner leurs vendeurs , Jean-Louis B... et Bernard Z... ainsi que le notaire devant le Tribunal de Grande Instance de Limoges en résolution de la vente pour non conformité ou, subsidiairement, annulation de la vente pour erreur ou dol et, encore plus subsidiairement, résolution pour vices cachés, avec paiement, dans tous les cas, de dommages et intérêts .
Par jugement du 14 juin 2012, le tribunal, qui, écartant la prescription de l'action, a déclaré celle-ci recevable a, au fond, notamment :
- constaté que dans la vente passée entre Jean-Louis B... et Bernard Z... et les époux X... le 1er févier 2005, les vendeurs n'ont pas délivré aux acheteurs une chose conforme à celle convenue,
- constaté que Me A..., notaire, a commis une faute engageant sa responsabilité envers les acheteurs,
- débouté les époux X... de leur demande en résolution de la vente,
- condamné Jean-Louis B... et Bernard Z... in solidum avec Me A... à payer aux époux X... la somme de 35.000 € à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure,
- condamné les vendeurs in solidum avec Me A... aux dépens.
Les époux X... ont interjeté appel de cette décision selon déclaration du 28 septembre 2012.
Les dernières écritures des parties, auxquelles la Cour renvoie pour plus ample information sur leurs demandes et moyens, ont été transmises à la cour les :
- 4 mars 2013 par les époux X...,
- 5 mars 2013 par Me A...,
- 28 février 2013 par Bernard Z... et Jean-Louis B....
Les époux X... demandent à la cour de :
- dire que les vendeurs ont commis une réticence dolosive sans laquelle ils auraient refusé d'acheter,
- prononcer en conséquence la nullité de la vente pour dol et erreur sur la substance de la chose,
subsidiairement,
- prononcer la nullité de la vente pour vice caché,
à titre infiniment subsidiaire,
- constater le défaut de conformité,
- dire que l'achat en pleine propriété de l'étang constituait un élément déterminant de la vente,
- prononcer en conséquence la résolution judiciaire de la vente,
- retenir la responsabilité du notaire sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil,
- condamner solidairement les consorts G... et Me F... à leur payer les sommes de :
* prix d'acquisition 140.253, 00 €
* frais de notaire 9.244,71 €
* frais d'agence immobilière 10.015,00 €
* travaux 15.897, 64 €
* intérêts et frais d'emprunt 22.498,54 €
* frais de remboursement anticipé 2.000,00 €
* dommages et intérêts en indemnisation de la plus-value perdue .. 35.000,00 €
* dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral 20.000,00 €
- assortir lesdites sommes des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- subsidiairement, condamner solidairement les consorts G... et Me F... à les indemniser de leur perte de chance de vendre en leur allouant les mêmes sommes que ci-dessus avec intérêts à compter de l'assignation,
à titre infiniment subsidiaire
- condamner les consorts G... et Me F... à leur verser la somme de 69.650 € de dommages et intérêts en indemnisation de la perte de chance de 35% de vendre leur bien immobilier,
- assortir ladite somme des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,
- condamner les consorts G... et Me F..., en application des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, à payer à Me MARTIN la somme de 6.000 € HT au titre de ses honoraires de première instance et d'appel soit la somme de 7.176 € TTC,
- donner acte à Me MARTIN de son engagement de renoncer au bénéfice de l'aide juridictionnelle dans les conditions prévues à l'article 108 du décret du 19 décembre 1991.
Bernard Z... et Jean-Louis B... concluent à la prescription de l'action engagée que ce soit sur le fondement du dol, de l'erreur, des vices cachés ou d'un défaut de conformité ; estimant au fond, subsidiairement, que l'action engagée est non fondée, ils concluent au débouté, sollicitant subsidiairement toutefois qu'il soit constaté qu'ils n'ont commis aucune faute et que le notaire, qui a au contraire engagé sa responsabilité, doit les relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre eux ; à titre infiniment subsidiaire, ils concluent au rejet des demandes d'indemnisation formées par les époux X... sauf à les réduire à de plus amples proportions ; ils concluent enfin à la condamnation de toute partie perdante à leur payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile .
Me A..., qui estime n'avoir commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité, conclut au débouté des époux X... et à leur condamnation à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; à titre subsidiaire, elle sollicite la confirmation du jugement déféré.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l'action engagée par les époux X...
Attendu que le tribunal a exactement considéré, par des motifs pertinents que la cour adopte, que les époux X... n'avaient eu connaissance qu'en 2011 de ce qu'ils n'étaient pas devenus propriétaires, par l'acte du 1er février 2005, de la totalité de l'étang attenant à l'habitation acquise ; que leur action ayant été engagée selon acte du 24 janvier 2012, elle n'apparaît pas prescrite quel que soit le fondement de leur demande ;
Au fond
1- sur les demandes présentées contre les vendeurs par les acquéreurs
Attendu que, devant la cour, les époux X... concluent en premier lieu à l'annulation de la vente pour dol et subsidiairement pour erreur, sauf à ce que la cour retienne, subsidiairement, qu'il convient soit d'annuler la vente pour vices cachés soit d'en ordonner la résolution pour non conformité ;
Attendu qu'il est constant que le bien vendu, tel qu'il est décrit dans l'acte de vente, comprend notamment un étang dit "étang de Valette" ; qu'il est tout aussi constant que les acquéreurs ont appris, postérieurement à la vente, à l'occasion de leurs démarches pour revendre la propriété qu'ils avaient acquise en 2005, qu'ils n'étaient en fait devenus propriétaires, par l'effet de l'acte de vente, que d'une partie de l'étang, le surplus n'étant pas la propriété de leurs vendeurs mais constituant un bien de section qu'ils n'ont pu acquérir malgré les démarches en ce sens du notaire ;
Attendu ainsi que si la seule désignation inexacte du bien dans l'acte apparaît insuffisante, à défaut de tout autre élément, à permettre de caractériser le dol des vendeurs, dont la preuve incombe à celui qui l'allègue, il en est résulté néanmoins une erreur dans l'esprit des acquéreurs sur la consistance du bien qui leur était vendu, laquelle erreur, en ce qu'elle porte sur une qualité substantielle de la chose, est de nature à justifier l'annulation de la vente ;
Attendu qu'il s'ensuit, l'annulation de la vente entraînant la remise des parties dans l'état antérieur à la vente, que les consorts G... seront condamnés à rembourser aux époux X... le montant du prix de vente, soit la somme de 140.253 € ; que les intérêts courront sur cette somme, conformément à la demande des époux X..., à compter de l'assignation du 24 janvier 2012 ;
Attendu au surplus qu les consorts G..., qui ont manifestement manqué à leur obligation d'information pré-contractuelle et ont commis à tout le moins une imprudence en régularisant un acte comportant une inexactitude quant à la désignation du bien doivent être condamnés à indemniser les acquéreurs des préjudices qui leur ont été causés ;
Et attendu que, suite à l'annulation de la vente, les époux X... ont en définitive versé sans contrepartie à la fois les frais notariés, les frais d'agence immobilière et les intérêts et frais d'emprunt ; qu'il leur sera alloué de ces chefs les sommes, au vu des justificatifs produits, de 9.244,71 € au titre des frais de notaire, 10.015 € au titre des frais d'agence immobilière et 17.000 € au titre des frais de dossier et intérêts d'emprunts, soit la somme globale de 36.259,71 € ; qu'il leur sera alloué en outre une somme de 3.000 € au titre de leur préjudice moral afin de les indemniser des différents soucis et tracas consécutifs à la situation dans laquelle ils se sont trouvés suite aux fautes commises par leurs vendeurs ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu en revanche de faire droit au surplus des demandes des époux X... ; que l'annulation de la vente s'oppose en effet à ce que les acquéreurs puissent être indemnisés d'une quelconque perte ou perte de chance liée à la plus value qu'ils auraient pu faire en cas de revente du bien ; que l'annulation de la vente replace en effet les parties dans la situation qui auraient été la leur si l'acte de vente n'avait pas été régularisé ; que les travaux effectués par les époux X... trouvent leur cause par ailleurs dans l'occupation des lieux et leur activité professionnelle et sont sans lien direct avec la faute commise par les vendeurs ; que rien ne justifie enfin que leur soit allouée une quelconque somme au titre du remboursement anticipé du prêt qui résulte, à défaut de preuve du contraire, d'un choix qui leur est personnel ;
2-sur la demande des époux X... à l'encontre du notaire
Attendu que le premier juge, par des motifs suffisants et pertinents que la cour fait siens, a exactement caractérisé la faute du notaire ; que celui-ci, dont la responsabilité est à bon droit engagée par les époux X..., sera condamné in solidum avec ces derniers au paiement aux époux X... des dommages et intérêts ci-dessus mis à la charge des consorts G... ; que les intérêts courront sur ces sommes à compter de l'arrêt, la condamnation à des dommages et intérêts étant constitutive et non déclarative de droits ;
3- sur la demande en garantie des consorts G... contre le notaire
Attendu que la demande en garantie présentée contre le notaire par les consorts G... est nouvelle devant la cour ;q u'elle ne peut qu'être déclarée irrecevable en application de l'article 564 du Code de Procédure Civile ;
4 sur la demande de Me MARTIN, conseil des époux X...
Attendu qu'à défaut de production par Me MARTIN d'une facture détaillée de ses honoraires, il ne sera pas fait droit à sa demande fondée sur les dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
ORDONNE l'annulation de la vente consentie le premier février 2005 par Messieurs B... et Z... à M. et Mme X..., selon acte authentique passé par devant Me A..., portant sur le bien désigné comme suit à l'acte :
" A NEXON ( Haute Vienne ) Etang de Valette,
Un ensemble immobilier consistant en :
- une maison d'habitation composée d'une cuisine, salle de séjour, deux chambres, salle d'eau et water closets, avec deux vérandas
- et diverses parcelles de terrain en nature de terre, bois, pré et pacage et un étang
le tout d'une surface cadastrale totale de quatre hectares quatre vingt dix huit ares trente centiares
Figurant au cadastre savoir:
YH no 25 La Vigne 00 ha 02 a 60 ca en nature de terre
YH no ... 01 ha 57 a 40 ca en nature Etang Pac
en nature Terre Sol
YH no ... 02 ha 18 a 70 ca en nature Bois Pré
YH no 76 Vigne 01 ha 19 a 60 ca en nature de Pré Bois"
Total surface 04 ha 98 a 30 ca ,
CONDAMNE Bernard Z... et Jean-Louis B... à rembourser à Laurent FAYE et Rebecca Y... épouse X... la somme de 140.253 € avec intérêts à compter de l'assignation,
CONDAMNE in solidum les consorts G... et Me A... à payer aux époux X... :
- la somme de 36.259,71 € au titre de leur préjudice matériel,
- et celle de 3.000 € au titre de leur préjudice moral,
DECLARE irrecevable la demande en garantie des consorts G... contre Me A...,
DEBOUTE les parties du surplus,
DIT n'y avoir lieu de faire droit à la demande de Me MARTIN, conseil des époux X..., fondée sur l'application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
CONDAMNE Bernard Z... et Jean-Louis B... in solidum avec Me A... aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l'aide juridictionnelle.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Martine JEAN.
