COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 11 AVRIL 2013
ARRET N.
RG N : 12/ 00363
AFFAIRE :
SARL RAYON DE SOLEIL
C/
SCI LES MILLE SOURCES
MJ-iB
contestations relatives au partage
Grosse délivrée à la SCP MAURY CHAGNAUD CHABAUD et maître PAGNOU, avocats
Le ONZE AVRIL DEUX MILLE TREIZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :
ENTRE :
SARL RAYON DE SOLEIL, représentée par sa gérante domicilié en cette qualité audit siège. Dont le siège social est 10 place de l'Eglise Saint André-13016 MARSEILLE CEDEX 16
représentée par la SCP MAURY CHAGNAUD CHABAUD SCP, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTE d'un jugement rendu le 10 JANVIER 2012 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GUERET
ET :
SCI LES MILLE SOURCES dont le siège social est 35 boulevard Gaston Crémieux-13008 MARSEILLE
représentée par Me Sandrine PAGNOU, avocat au barreau de LIMOGES, Me Jean-Louis BOISNEAULT, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
Selon calendrier de procédure du Conseiller de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 14 Février 2013 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 14 Mars 2013. L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 janvier 2013.
A l'audience de plaidoirie du 14 Février 2013, la Cour étant composée de Madame Martine JEAN, Président de chambre, de Madame Christine MISSOUX-SARTRAND et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers assistés de Madame Marie-Christine MANAUD, Greffier, Madame le Président a été entendue en son rapport, Maître CHABAUD et Maître BOISNEAULT, avocats, ont été entendus en leur plaidoirie.
Puis Madame Martine JEAN, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 11 Avril 2013 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
LA COURPar acte notarié du 11 mai 2007, LA S. A. R. L RAYON DE SOLEIL, ayant pour gérant James X... et la SCI des MILLE SOURCES, ayant pour gérant André Y..., ont acquis indivisément ente elles à concurrence de trois quart pour la première et un quart pour la seconde, au prix de 300. 000 €, un ensemble immobilier à destination de village de vacances situé sur la commune de Royères de Vassivière (Creuse) en bordure de plage du lac et comprenant deux maisons d'habitation, six chalets dont deux double et leurs terrains et dépendances.
Cette acquisition avait été faite en vue de réaliser une plus value par la revente de cet ensemble immobilier par lots mais un désaccord est rapidement intervenu entre les co-indivisaires et, par jugement du 25 mars 2008, le Tribunal de Grande Instance de Brive La Gaillarde, saisi par la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL a notamment débouté cette société de sa demande tendant à être autorisée à passer seule l'acte de vente de l'un des chalets et ordonné la liquidation et le partage de l'indivision ainsi que, pour y parvenir, l'organisation d'une expertise.
Suite au dépôt du rapport de l'expert le 29 juillet 2009, le tribunal a notamment :- débouté la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL de sa demande d'attribution préférentielle de tout ou partie de l'immeuble,- ordonné la vente sur licitation à la barre du tribunal des différents biens composant l'ensemble selon les mises à prix reprises dans le dispositif du jugement,- dit que la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL est redevable à l'indivision d'une indemnité de 15. 421 € pour la période du 11 mai 2007 au 31 décembre 2009 sur la base de la valeur locative de 500 € par mois en 2009, 485, 26 € par mois en 2008 et 479, 86 € par mois en 2007 et, à compter du 1er janvier 2010, d'une indemnité mensuelle d'occupation de 500 € à majorer sur la base de la valeur 2009 en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers créé par l'article 9 de la loi no 2008-111 du 8 février 2008,- dit que la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL a une créance sur l'indivision : * au titre des travaux d'amélioration des biens indivis pour une somme correspondant à la différence entre la valeur vénale de l'ensemble immobilier retenu par l'expert en juillet 2009 (432. 100 €) à indexer depuis juillet 2009 jusqu'au jour du partage sur l'indice du coût de la construction et la valeur d'achat de ce même ensemble en mai 2007 (300. 000 €) à indexer depuis mai 2007 jusqu'au jour du partage sur l'indice du coût de la construction, * au titre des impenses pour une somme de 4. 908, 60 € porteuse d'intérêts au taux légal à compter du jugement,- dit que la SCI DES MILLE SOURCES a une créance sur l'indivision pour une somme de 4. 820, 11 €, porteuse d'intérêts au taux légal à compter du jugement,- débouté la SCI DES MILLE SOURCES de sa demande en changement de notaire liquidateur.
La S. A. R. L RAYON DE SOLEIL a interjeté appel de cette décision selon déclaration du 29 mars 2012.
Les dernières écritures des parties, auxquelles la Cour renvoie pour plus ample information sur leurs demandes et moyens, ont été déposées les 27 novembre 2012 par la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL et 30 novembre 2012 par la SCI DES MILLE SOURCES.
La S. A. R. L RAYON DE SOLEIL demande à la cour, par réformation du jugement, de dire qu'elle n'est pas redevable d'une indemnité d'occupation pour la période postérieure au 31 décembre 2009 et de mettre fin à l'indivision en lui attribuant l'immeuble indivis moyennant le versement à la SCI LES MILLE SOURCES de la somme de 79. 820, 11 € ; subsidiairement, elle sollicite que soit ordonnée la vente des biens indivis en un seul lot sur la mise à prix de 300. 000 € avec faculté, en cas de défaut d'enchères, d'une baisse du prix du quart ; elle sollicite enfin, en toutes hypothèses semble-t-il la condamnation de la SCI LES MILLE SOURCES à lui payer la somme de 5. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La SCI LES MILLE SOURCES invite la cour à confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL de sa demande d'attribution préférentielle de tout ou partie des biens indivis, ordonné la licitation des biens immobiliers lot par lot sur les mises à prix fixées par la juridiction, fixé la créance indivise de la SCI LES MILLE SOURCES à une somme de 4. 820, 11 € porteuse d'intérêts au taux légal à compter du jugement et condamné la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL à verser une indemnité d'occupation ; elle forme toutefois appel incident d'une part, en ce qu'il a été alloué à la S. A. R. L une créance sur l'indivision pour des factures frauduleuses et qui n'ont pas apporté d'amélioration aux biens immobiliers et demande que la créance de la S. A. R. L soit ramenée à 2. 276, 62 et d'autre part, pour voir fixer l'assiette de l'indemnité d'occupation à la totalité des biens habitables, soit pour la période courant de 2007 à 2012 la somme de 90. 995, 90 € ; elle sollicite enfin la condamnation de la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL à lui payer la somme de 5. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que, par une précédente décision, devenue définitive, le Tribunal de Grande Instance de Guéret a d'ores et déjà ordonné la liquidation et le partage de l'indivision existant entre la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL et la SCI DES MILLE SOURCES, désigné un expert pour y parvenir et le président de la chambre des notaires ou son délégataire pour y procéder ; qu'au regard des conclusions respectives des parties devant la cour ensuite du jugement dont appel, subsistent les questions relatives au sort des biens immobiliers, au paiement d'une indemnité d'occupation, enfin aux créances respectives des parties sur l'indivision ;
Sur le sort des biens immobiliers
Attendu que le tribunal a exactement repris la liste des biens immobiliers faisant partie de l'indivision et ordonné la vente par lots selon les mises à prix reprises dans sa décision, sauf à prévoir, en cas dé défaut d'enchères, une possibilité de baisse du quart ;
Attendu que la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL renouvelle devant la cour sa demande d'attribution préférentielle et s'oppose en tout cas à une vente par lots, proposant la vente en un seul lot sur la mise à prix de 300. 000 € avec faculté de baisse de un quart ;
Attendu que, comme l'a justement observé le tribunal, la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL ne remplit aucune des conditions pour prétendre à une attribution préférentielle des biens indivis ; qu'à bon droit en conséquence cette société a été déboutée de sa demande d'attribution préférentielle ; que la liquidation et le partage de l'indivision suppose en conséquence, à défaut d'accord entre les parties sur un partage amiable ou un allotissement, d'ordonner la licitation des biens à la barre du tribunal ;
Attendu qu'il est certes constant et ressort du rapport d'expertise qu'une vente par lots pourrait être plus favorable aux intérêts de l'indivision ; qu'il est tout aussi constant que la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL et la SCI DES MILLE SOURCES avait acquis l'ensemble immobilier en cause en vue de réaliser une plus value sur la vente par lots
Attendu toutefois que le plan cadastral révèle, ce que le tribunal avait déjà fait observer, que la parcelle non bâtie no227 sert en l'état de desserte aux parcelles bâties no AI 219, 220, 221, 222, 223 et 224 ; qu'il s'ensuit qu'une licitation par lots, telle que l'a prévue la juridiction du premier degré, aurait pour conséquence d'enclaver ces parcelles ; que les parties ne pouvaient ignorer cette situation ; que nonobstant, rien n'a été envisagé au cours de l'indivision et il n'est rien proposé pour y remédier, notamment par la SCI DES MILLES SOURCES, qui renouvelle pourtant devant la cour sa demande tendant à voir réaliser une vente par lots ;
Attendu, dans ces conditions, que seule demeure envisageable, à défaut de proposition concrète des parties pour remédier à la situation ci-avant décrite, la vente en un seul lot sur une mise à prix qui sera fixée à 250. 000 €, avec possibilité de baisse de un quart en l'absence d'enchères ; que le vente sur licitation sera poursuivie à l'initiative de la partie la plus diligente ;
Sur les indemnités d'occupation
Attendu qu'il n'a été produit de ce chef, à l'occasion de l'appel aucun élément nouveau qui n'ait été connu de la juridiction du premier degré ; que la décision du tribunal doit être confirmée ;
Attendu en effet que c'est à tort que la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL soutient, sans en préciser le motif, qu'aucune indemnité d'occupation ne serait due par elle à compter du 31 décembre 2009 ;
Attendu par ailleurs que la SCI DES MILLE SOURCES ne saurait utilement prétendre à une indemnité d'occupation portant sur l'ensemble des biens de l'indivision alors que la présence sur ces lieux de la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL avait pour objet de faire avancer le projet de réhabilitation envisagée alors par les deux parties et que la SCI ne justifie nullement avoir été interdite de présence sur les lieux ou avoir sollicité un double des clefs des chalets, ce qui lui aurait été refusé par son co-indivisaire ;
Sur les créances détenues par les parties
Attendu que la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL estime sa créance sur l'indivision à 131. 304, 21 € comprenant notamment les travaux effectués par elle dans l'ensemble immobilier indivis, lesquels ont été chiffrés par l'expert à 109. 911, 05 € pour la période de janvier 2007 à décembre 2008 ;
Attendu toutefois que, selon les dispositions de l'article 815-13 du Code Civil, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au jour du partage et il doit lui être pareillement tenu compte des impenses nécessaires à la conservation du bien ;
Attendu en l'espèce que le bien immobilier a été acquis pour la somme de 300. 000 € ; que l'expert fixe sa valeur, dans l'hypothèse d'une licitation en un seul lot, à 302. 500 € ; qu'il n'existe pas en conséquence de plus value notable ouvrant droit à indemnisation de la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL, laquelle s'est montrée d'autant plus imprudente en engageant les travaux pour lesquels elle sollicite une indemnisation qu'elle ne justifie nullement qu'elle avait obtenu, pour les réaliser, l'accord de son co-indivisaire ; que André Y..., gérant de la SCI s'est au contraire à plusieurs reprises, dans les courriers adressés au gérant de la S. A. R. L, plaint de ne pas avoir reçu de devis concernant les travaux effectués par celle-ci ; que s'il est versé à cet égard par la S. A. R. L une lettre de André Y... daté du 30 juillet 2007 aux termes de laquelle il acceptait un devis EDF de 23. 733, 80 €, ce devis n'est pas versé aux débats et les éléments du dossier ne permettent pas de démontrer que les travaux qui en sont l'objet ont été réalisés, en tout ou en partie et payés par la S. A. R. L au nom de l'indivision ;
Attendu néanmoins que la SCI LES MILLE SOURCES reconnaît elle-même dans ses écritures que le projet, dont elle ne conteste pas l'avoir accepté, " budgétisait " des travaux pour une somme totale de 15. 000 € ; que, dans ces conditions, et alors même qu'aucune plus value ne résulterait des travaux décidés par les parties, la créance de la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL au titre des travaux par elle réalisés sera fixée à ce montant que chacun des co-indivisaires avait accepté en vue de la réalisation du projet commun de revente par lots ;
Attendu que la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL est fondée en outre à faire supporter à l'indivision, au titre des dépenses de conservation des biens indivis, à l'exclusion de toutes autres sommes en l'absence de justifications suffisantes, les primes d'assurances des années 2007 à 2010, soit, sous réserve d'autres quittances que la S. A. R. L justifierait avoir payées jusqu'au jour du partage, la somme de 4. 820, 11 € ;
Attendu enfin qu'il n'est pas discuté que la SCI LES MILLE SOURCES a droit au titre du remboursement de ses impenses à une somme de 4. 820, 11 € ;
Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens
Attendu que le présent litige a pour objet de parvenir au partage d'une indivision ; que l'équité commande de dire que les dépens seront repris en frais privilégiés de partage ; que le même motif d'équité conduit à juger n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a :
- débouté la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL de sa demande d'attribution préférentielle et en ce qu'il a ordonné la vente sur licitation à la barre du tribunal des biens indivis cadastrés sur la commune de Royère de Vassivière (Creuse) quartier Vauveix, sous les références AI 225 et 226, AI 218, AI 224, AI 223, AI 222, AI 221, AI 220, AI 219, AI 227, AI 217 et AI 216,
- dit que la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL est redevable à l'indivision d'une indemnité d'occupation de 15. 421 € pour la période allant du 11 mai 2007 au 31 décembre 2009 sur la base de la valeur locative de : * 500 € par mois en 2009, * 485, 26 € par mois en 2007, * et, à compter du 1er janvier 2010, d'une indemnité d'occupation mensuelle de 500 € à majorer sur la base de la valeur 2009 en fonction de l'évolution de l'indice de référence des loyers créé par l'article 9 de la loi no2008-111 du 8 février 2008,
- dit que la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL est créancière de l'indivision de la somme, au titre des impenses de 4. 908, 60 €, sauf à dire que pourra y être ajoutée toute somme correspondant à des quittances d'assurances payées par la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL postérieurement à l'année 2010 et jusqu'au jour du partage,
- dit que la SCI DES MILLE SOURCES a une créance sur l'indivision pour la somme de 4. 820, 11 €,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- dit que les dépens, frais d'expertise compris, seront repris en frais privilégiés de partage,
Le réformant pour le surplus,
DIT que la vente sur licitation se fera en un seul lot sur la mise à prix de 250. 000 €, avec baisse de mise à prix de un quart à défaut d'enchères,
DIT qu'il sera procédé à la vente sur licitation à l'initiative de la partie la plus diligente,
DIT que la S. A. R. L RAYON DE SOLEIL est encore créancière de l'indivision de la somme de 15. 000 € au titre des travaux par elle réalisés pour le compte de l'indivision,
DIT que les intérêts courront sur les créances respectives des parties sur l'indivision au taux légal à compter du jugement du Tribunal de Grande Instance de Guéret du 10 janvier 2012, DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de l'instance d'appel,
DIT que les dépens d'appel seront repris en frais privilégiés de partage.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Marie-Christine MANAUD. Martine JEAN.
