ARRET N.
RG N : 10/ 00976
AFFAIRE :
Mme Christine Léone X... épouse Y..., M. Jean Claude Y...
C/
Mme Jacqueline Henriette Z..., M. Michel Guy A..., en son nom propre et en qualité d'héritier de Mme Marcelle B..., son épouse décédée, Mme Nathalie A... épouse C..., en qualité d'héritière de Mme B..., décédée, M. David A..., en qualité d'héritier de Mme B..., décédée, M. Jérôme A..., en qualité d'héritier de Mme B..., décédée, Mme Aurélie D... épouse E..., venant en représentation de M. Patrick D..., son père prédécédé
GS/ MCM
LOCATION-REMBOURSEMENT DE TRAVAUX
Grosse délivrée à
Me GARNERIE, avoué
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 18 OCTOBRE 2011
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Le DIX HUIT OCTOBRE DEUX MILLE ONZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe :
ENTRE :
Madame Christine Léone X... épouse Y...
de nationalité Française, née le 16 Février 1959 à PARIS (75014), Employée communale, demeurant...-87200 SAINT JUNIEN
représentée par la SCP COUDAMY Marie Christine-LATCHER, avoués à la Cour, assistée de Me Corinne DHAEZE LABOUDIE, avocat au barreau de LIMOGES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2008/ 7452 du 22/ 01/ 2009 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)
Monsieur Jean Claude Y...
de nationalité Française, né le 25 Septembre 1953 à ANGERS (49000), Artiste, demeurant...-87600 ROCHECHOUART
représenté par la SCP COUDAMY Marie Christine-LATCHER, avoués à la Cour, assisté de Me Corinne DHAEZE LABOUDIE, avocat au barreau de LIMOGES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2008/ 7659 du 22/ 01/ 2009 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)
APPELANTS d'un jugement rendu le 05 SEPTEMBRE 2008 par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE ROCHECHOUART
ET :
Madame Jacqueline Henriette Z...
de nationalité Française, née le 07 Mai 1934 à SAINT ETIENNE DE FURSAC (23), Retraitée, demeurant...-87600 ROCHECHOUART
représentée par Me Jean-Pierre GARNERIE, avoué à la Cour, assistée de Me Pierre-bernard ANDRIEU-FILLIOL, avocat au barreau de LIMOGES
substitué par Me Frédéric OLIVE, avocat au barreau de LIMOGES ;
Monsieur Michel Guy A..., en son nom propre et en qualité d'héritier de Mme Marcelle B..., son épouse décédée
de nationalité Française, né le 10 Juin 1943 à PARIS (75014), Retraité, demeurant...-87600 ROCHECHOUART
représenté par Me Jean-pierre GARNERIE, avoué à la Cour, assisté de Me Pierre-bernard ANDRIEU-FILLIOL, avocat au barreau de LIMOGES, substitué par Me Frédéric OLIVE, avocat au barreau de LIMOGES ;
Madame Nathalie A... épouse C..., en qualité d'héritière de Mme B..., décédée
de nationalité Française, née le 15 Mai 1964 à BLOIS (41000), demeurant...-44500 LA BAULE
N'ayant pas constitué avoué
Monsieur David A..., en qualité d'héritier de Mme B..., décédée
de nationalité Française, né le 03 Mars 1970 à BLOIS (41000), demeurant...-16150 CHASSENON
N'ayant pas constitué avoué
Monsieur Jérôme A..., en qualité d'héritier de Mme B..., décédée
de nationalité Française, né le 12 Mai 1973 à BLOIS (41000), demeurant...-64100 BAYONNE
N'ayant pas constitué avoué
Madame Aurélie D... épouse E..., venant en représentation de M. Patrick D..., son père prédécédé
demeurant...-41200 ROMORANTIN LANTHENAY
N'ayant pas constitué avoué
INTIMES
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L'affaire a été fixée à l'audience du 13 Septembre 2011 en application de l'article 905 du Code de procédure civile, la Cour étant composée de Monsieur Yves DUBOIS, Président de Chambre, de Monsieur Didier BALUZE et de Monsieur Gérard SOURY, Conseillers, assistés de Madame Pascale SEGUELA, Greffier. A cette audience, Monsieur le Conseiller SOURY a été entendu en son rapport oral, Maître DHAEZE-LABOUDIE et Maître OLIVE, avocats, ont été entendus en leur plaidoirie.
Puis Monsieur Yves DUBOIS, Président de Chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 18 Octobre 2011 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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LA COUR
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FAITS et PROCÉDURE
Mme Jacqueline Z... est propriétaire d'une maison d'habitation située... à Rochechouart (87) donnée en location à sa fille, Mme Christine Y..., et l'époux de cette dernière M. Jean-Claude Y... suivant contrat de bail du 1er avril 1995.
Le 8 octobre 2004, Mme Z... a vendu une partie des lieux loués à son frère, M. Michel Guy A..., et à l'épouse de celui-ci, Marcelle A... aujourd'hui décédée.
Le 3 novembre 2004, Mme Z... a fait délivrer aux époux Y... un commandement de payer l'arriéré de loyer, cet acte visant la clause résolutoire contenue dans le bail.
Les époux Y... ont assigné Mme Z... devant le tribunal d'instance de Rochechouart en remboursement du coût des travaux de remise en état de son immeuble qu'ils avaient supportés et en paiement de dommages-intérêts.
Mme Z... a formé une demande reconventionnelle en paiement de l'arriéré de loyers, en résiliation du bail et aux fins d'expulsion des époux Y....
Par jugement du 5 septembre 2008, le tribunal d'instance de ROCHECHOUART a :
- rejeté les demandes des époux Y...,
- condamné ces derniers à payer à Mme Z... la somme de 26 144, 44 euros au titre de l'arriéré de loyers,
- avant dire droit sur la résiliation du bail, ordonné la réouverture des débats sur le moyen relevé d'office tiré du non-respect des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Les époux Y... ont relevé appel de ce jugement.
MOYENS et PRÉTENTIONS
Les époux Y..., qui ont appelé en cause les héritiers de Marcelle A..., concluent à l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle en résiliation de bail comme ne respectant pas les dispositions des alinéas 2 et 8 de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et à la condamnation de Mme Z... à leur payer 71 222, 85 euros au titre des travaux de remise en état de l'immeuble loué ainsi que 7 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral. Ils exposent que l'immeuble loué était à l'état de ruine lors de leur entrée dans les lieux et que son amélioration par suite de leurs travaux constitue un enrichissement sans cause pour Mme Z.... Ils demandent également la condamnation de cette dernière et de M. A... à leur payer 7 500 euros de dommages-intérêts. Subsidiairement, ils opposent la prescription quinquennale applicable à leur dette de loyers.
Mme Z... et M. Michel Guy A... demandent à la cour d'appel de constater qu'elle n'est pas saisie de la demande d'expulsion qui a été tranchée par un jugement distinct et ils concluent à la confirmation du jugement déféré.
Les héritiers de Marcelle A... n'ont pas constitué avoué.
MM. David et Jérôme A... ayant été assignés en l'étude de l'huissier de justice, il sera statué par arrêt rendu par défaut.
MOTIFS
Attendu qu'il est constant que les relations entre Mme Z... et les époux Y... sont régies par le bail du 1er avril 1995.
Sur la demande de la bailleresse en paiement de l'arriéré de loyers.
Attendu que pour s'opposer à cette demande, les époux Y... soutiennent que la maison louée était insalubre lors de leur entrée dans les lieux et que Mme Z... avait renoncé à réclamer paiement des loyers en contrepartie de l'exécution de travaux de remise en état.
Mais attendu qu'il n'est produit aucun état des lieux permettant d'apprécier l'état de l'habitation lors de l'entrée des époux Y... ; que, surtout, le contrat de bail ne comporte aucune clause dispensant les locataires du paiement du loyer en contrepartie de l'exécution de travaux ; que les divers courriers échangés entre les parties ne caractérisent pas l'existence d'un accord en ce sens ; que l'absence de réclamation de Mme Z... ne permet pas de faire la preuve d'un accord de sa part sur le non-paiement des loyers.
Attendu que les époux Y... ne justifient d'aucun règlement du loyer ; que Mme Z... est fondée à obtenir paiement de l'arriéré de loyer dans la limite de la prescription quinquennale de l'ancien article 2277 du code civil qui demeure applicable au litige, soit la somme de 26 144, 44 euros selon le décompte du premier juge que la cour d'appel adopte.
Sur la demande en paiement du prix des travaux.
Attendu que les époux Y... produisent diverses factures d'achat de matériaux ; qu'ils affirment que ces achats ont été effectués pour les besoins de la restauration de l'habitation louée ; qu'ils sollicitent le remboursement de leurs travaux qu'ils chiffrent à la somme de 71 222, 85 euros en soutenant que la bailleresse a manqué à son obligation d'entretien des lieux et que ces travaux lui ont procuré un enrichissement sans cause.
Mais attendu que les photographies produites par les locataires, pas plus que l'attestation de Mme F...qui décrit la maison en 1992-1993, ne permettent d'apprécier l'état de l'habitation lors de leur entrée dans les lieux ; que les époux Y... n'ont jamais mis leur bailleresse en demeure d'exécuter des travaux d'entretien ; qu'il n'est pas démontré que Mme Z... a manqué à ses obligations de bailleresse ; que l'enrichissement qu'elle retire des travaux exécutés par ses locataires n'est pas dépourvu de cause puisqu'il trouve sa source dans le contrat de bail qui stipule que les améliorations apportées par les preneurs demeureront acquises à la bailleresse, sans contrepartie ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande des époux Y....
Sur la demande des époux Y... en paiement de dommages-intérêts pour préjudice moral.
Attendu que les époux Y..., qui ne rapportent pas la preuve d'une faute à l'encontre de leur bailleresse, ne peuvent prétendre à la condamnation de cette dernière à leur payer des dommages-intérêts pour préjudice moral.
Sur la demande des époux Y... tendant à la condamnation de Mme Z..., de M. Michel Guy A... et des héritiers de Marcelle A... en paiement de dommages-intérêts à raison de la vente d'une partie des biens loués.
Attendu que les époux Y... soutiennent que Mme Z... a vendu, en fraude de leurs droits, une parcelle cadastrée no H 805 faisant partie des biens qui leur ont été loués.
Mais attendu que le tribunal d'instance a retenu que la demande des époux Y... tendant à l'annulation de cette vente avait été déclarée irrecevable par jugement du tribunal de grande instance du 12 janvier 2006 devenu définitif et en a exactement déduit, par des motifs pertinents que la cour d'appel adopte, que ceux-ci ne pouvaient prétendre à des dommages-intérêts à raison de cette cession.
Sur l'irrecevabilité de la demande en résiliation du bail, soulevée par les époux Y....
Attendu que les époux Y... prétendent que cette demande ne respecte pas les dispositions des alinéas 2 et 8 de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Mais attendu que le jugement présentement déféré ne statue pas sur la résiliation du bail puisque, s'agissant de cette demande, le tribunal d'instance a, avant dire droit, ordonné la réouverture des débats pour recueillir les explications des parties sur le respect des dispositions des alinéas 2 et 8 de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; que le moyen des époux Y..., qui n'est pas dirigé contre un chef de décision du jugement déféré, ne peut être accueilli.
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PAR CES MOTIFS
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LA COUR
Statuant par décision rendue par défaut mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement rendu par le tribunal d'instance de Rochechouart le 5 septembre 2008 ;
CONDAMNE solidairement M. Jean-Claude Y... et son épouse, Mme Christine X... épouse Y..., à payer à Mme Jacqueline Z... et à M. Michel Guy A... une somme globale de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. Jean-Claude Y... et son épouse, Mme Christine X... épouse Y..., aux dépens et accorde à Me Garnerie, avoué, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Pascale SEGUELA. Yves DUBOIS.
