Arrêt n
Dossier n : E06 0003
Affaire :
Jean-Pierre X...
Brigitte Y... épouse X...
c/
COMMUNE DE LIMOGES
En présence du :
TRÉSOR PUBLIC, TRÉSORERIE GÉNÉRALE, commissaire du gouvernement
DB/MLM
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE SPÉCIALE
DES EXPROPRIATIONS
ARRÊT DU 1er OCTOBRE 2007
Le premier octobre deux mille sept, la chambre spéciale des expropriations de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition au greffe :
Entre :
- Jean-Pierre X...
- Brigitte Y... épouse X...
demeurant ensemble ...
APPELANTS d'un jugement rendu le 12 avril 2006 par le juge des expropriations du tribunal de grande instance de LIMOGES
Comparant en personne
d'une part.
Et :
La COMMUNE DE LIMOGES, représentée par son maire - Hôtel de Ville - Place Léon Betoulle - 87031 LIMOGES CEDEX
intimée, représentée par Madame Claudine MARNET, directeur territorial, munie d'un pouvoir en date du 15 mars 2006
d'autre part.
En présence du :
TRÉSOR PUBLIC, TRÉSORERIE GÉNÉRALE de la région LIMOUSIN et de la HAUTE-VIENNE, FRANCE DOMAINE, dont le siège est ... (87043), pris en la personne de son représentant légal, commissaire du gouvernement, représenté par Monsieur MANOT, chef du département, secteur public local France Domaine,
d'autre part encore.
Les mémoires et documents déposés par les parties et les conclusions et pièces déposées par le commissaire du gouvernement ont été notifiés par le greffe conformément aux dispositions de l'article R. 13-49 du code de l'expropriation.
L'affaire a été appelée à l'audience publique du 17 septembre 2007, la cour étant composée de :
Monsieur Didier BALUZE, président titulaire de la chambre spéciale des expropriations de la cour d'appel de LIMOGES, désigné par ordonnance de monsieur le premier président en date du 11 juin 2001,
Monsieur Benjamin DEPARIS, président du tribunal de grande instance de TULLE, juge titulaire des expropriations du département de la Corrèze, désigné par ordonnance de monsieur le premier président en date du 28 août 2006,
Madame Sylvie TRONCHE, juge d'instruction au tribunal de grande instance de GUERET, juge titulaire des expropriations du département de la Creuse, désignée par ordonnance de monsieur le président de la chambre des expropriations en date du 18 juin 2007,
assistée de madame Pascale SÉGUÉLA, greffier.
Le président a été entendu en son rapport.
Les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus en leurs explications.
Le président leur a indiqué que l'arrêt serait rendu le 1er octobre 2007 par mise à disposition au greffe.
Les trois magistrats précités ont délibéré.
L'arrêt a été rendu à la date ci-dessus mentionnée.
EXPOSÉ DU LITIGE
La commune de Limoges, en vue de l'aménagement des berges de la Vienne, a diligenté une expropriation affectant une partie d'une parcelle de terrain appartenant à M. et Mme X..., située ... et figurant au cadastre section HS No 387.
La parcelle a une superficie cadastrale de 1.614 m², l'emprise porte sur 500 m².
La nouvelle numérotation est : No 539 pour la partie hors emprise, No538 pour l'autre.
Diverses étapes du processus d'expropriation et d'indemnisation peuvent être mentionnées :
enquête préalable à la DUP : du 16.09.2002 au 16.10.2002,
DUP : 31.03.2003, complétée par arrêté préfectoral du 15.12.2003,
arrêté de cessibilité : 8.11.2004,
ordonnance d'expropriation : 7.02.2006,
transport sur les lieux : 29.03.2003,
jugement du juge de l'expropriation de la Haute-Vienne fixant les indemnités : 12.04.2006,
appel de M. et Mme X... : lettre recommandée avec accusé réception du 10.05.2006 reçue le 12 mai et enregistrée le 15,
dépôt mémoire appelants : 7.07.2006,
dépôt mémoire intimée : 3.08.2006,
dépôt conclusions Commissaire du Gouvernement : 8.08.2006,
dépôt mémoire en réplique appelants : 22.09.2006,
dépôt conclusions en réplique Commissaire du Gouvernement : 21.11.2006,
audience en appel : 17.09.2007.
La parcelle est décrite dans le PV de transport auquel il est renvoyé à ce sujet.
En substance, la parcelle initiale supporte en façade sur la rue une maison, elle s'étire jusqu'à la Vienne sur une centaine de mètres de long, l'emprise porte sur le fond de parcelle en bordure de rivière.
S'il apparaît que la superficie globale réelle ne concorde pas exactement avec la superficie cadastrale (variation de l'ordre de 70 m²), l'emprise telle que fixée par l'ordonnance d'expropriation est de 5 ares.
Le jugement a évalué le terrain à 12,20 euros le m², soit :
500 x 12,20 = 6.100 €.
Il a fixé l'indemnité de remploi à 1.165 euros et a rejeté une demande d'indemnisation pour dépréciation du surplus.
Il a repris par ailleurs un accord entre les parties.
Le Juge de l'expropriation a donc statué ainsi :
fixe à la somme globale de 7 265 euros l'indemnité due à Monsieur et Madame Jean-Pierre X... pour l'expropriation de la parcelle située à LIMOGES, rue de la Font Pinot et cadastrée section HS no 387 à concurrence de 500 m²
dit que la commune de LIMOGES, prise en la personne de son représentant légal, versera en outre à Monsieur et Madame Jean-Pierre X... une indemnité complémentaire de 15 735 € à charge pour eux de faire édifier en nouvelle limite de propriété une clôture conformément au projet d'ensemble de la commune et d'acquérir une pompe à eau en vue de l'arrosage du jardin,
dit que la commune de LIMOGES, prise en la personne de son représentant légal, assumera la mise en place d'une canalisation reliant la rivière à la nouvelle limite de propriété et consent à faire bénéficier les expropriés d'un accès véhicule sur la partie basse de leur parcelle donnant accès au parking de la place Sainte Félicité,
déboute Monsieur et Madame Jean-Pierre X... du surplus de leurs prétentions,
dit que la commune de LIMOGES supportera les dépens de la présente instance,
M. et Mme X... font valoir qu'il appartiendrait au Commissaire du Gouvernement de communiquer l'ensemble des ventes de terrains à bâtir sur Limoges depuis 18 mois et qu'en tout cas, en fonction des termes de référence qu'ils citent, le terrain peut être évalué à 60 euros le m², soit 30.000 euros et une indemnité de remploi de 4.000 euros.
Ils estiment que l'emprise déprécie leur immeuble, notamment en le privant de l'accès à la rivière, et sollicitent en définitive de ce chef 80.000 euros.
Dans leur premier mémoire, ils demandaient 15.735 euros au titre des travaux de clôture (et de pompe à eau) en précisant qu'ils avaient omis de chiffrer un chef de préjudice distinct résultant de la valeur des murs situés dans l'emprise et qui ferait l'objet d'une demande complémentaire selon devis ultérieurs.
Dans leur second mémoire, ils exposent que les devis pour les travaux occasionnés par l'emprise font apparaître en fait un coût de 71.872,71 euros, sans qu'il y ait lieu à abattement pour vétusté.
Ils sollicitent en fin de compte, avec une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, une indemnité globale de 188.372,71 euros, avec mise en place d'une canalisation reliant la rivière à la partie hors emprise, maintien de l'évacuation des eaux pluviales et accès véhicule sur la partie basse de la parcelle donnant accès au parking de la place Félicité.
La commune de Limoges fait valoir que le prix de 12,20 euros est au niveau le plus élevé des accords amiables et des jugements intervenus pour cette opération.
Elle rappelle que la somme de 15.735 euros est le résultat de négociations intervenues avec M. et Mme X... qui présentent toujours de nouvelles sollicitations.
Elle demande la confirmation du jugement et l'allocation de 1.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Le Commissaire du Gouvernement conclut à la confirmation du jugement.
Il est renvoyé quant aux explications des appelants, de l'intimée et du Commissaire du Gouvernement à leurs mémoires et conclusions précités.
Sur la demande du président de la chambre par lettre du 8 août 2007, la commune de Limoges a communiqué le règlement de la zone 1 ND du plan d'occupation des sols par courrier du 27 août 2007.
L'affaire a été examinée à l'audience du 17 septembre 2007.
M. et Mme X... ont fourni leurs explications en se reportant à un document intitulé "plaidoirie" qu'ils ont remis à la Cour, à la commune de Limoges et au Commissaire du Gouvernement.
Il leur a été rappelé toutefois que la Cour statue sur mémoires, préalablement échangés pour assurer le contradictoire.
MOTIFS
Les dates de référence, conformément aux dispositions des articles L13-14 et 15 du code de l'expropriation, sont les suivantes :
consistance du bien : 7 février 2006, date de l'ordonnance d'expropriation,
usage effectif et qualification : 16 septembre 2001, un an avant l'ouverture de l'enquête préalable,
estimation : 12 avril 2006, date du jugement.
Il peut être précisé qu'il ressort d'indications non contestées de la commune de Limoges et du Commissaire du Gouvernement que la parcelle est classée dans la zone 1 ND du plan d'occupation des sols en espace boisé à conserver et en zone inondable, depuis le 19.04.1995, et ne relève pas du droit de préemption urbain.
Cela n'est d'ailleurs pas allégué.
Si la parcelle dans son ensemble répond aux critères de qualification de terrains à bâtir, la partie expropriée n'est cependant pas constructible.
Elle est classée en effet en zone 1ND du plan d'occupation des sols qui énonce qu'elle "concerne des espaces naturels où la construction est interdite, sauf rares exceptions, pour sauvegarder les sites et paysage et où seuls sont autorisés les travaux d'entretien et de mise en valeur touristique et de loisir".
De plus, il n'est pas discuté que le bien est classé en espace boisé à conserver ou à créer et se trouve en zone inondable.
Le terrain exproprié est donc inconstructible.
Dès lors, les critiques à l'égard du Commissaire du Gouvernement sur l'absence de références de terrains à bâtir et la demande de communication des ventes de terrain à bâtir sur la commune de Limoges depuis 18 mois ne sont pas pertinentes car il n'y a pas lieu de se référer à la valeur de terrains constructibles à Limoges.
M. et Mme X... font état en appel de trois termes de comparaison de 2000-2001 (1o vente Sté Porcelaine GDA, 2o vente rue du Clos Ste Marie, 3o vente rue Mozart).
La rue Mozart n'est pas du tout située dans ce secteur, en bord de Vienne, mais plus en ville, dans un quartier résidentiel. Elle n'est pas comparable au bien litigieux.
Les ventes 1o et 2o sont relatives à des terrains situés, si ce n'est en bordure même de la Vienne, près de celle-ci.
Toutefois, pour la vente No 2, selon l'acte devant concerner cette vente (acte notarié 18.12.2001) la parcelle est située en zone UA. Elle (ou la parcelle plus grande dont elle a été démembrée ) a fait l'objet d'un certificat d'urbanisme signalant certes qu'elle est "partiellement" en zone inondable mais autorisant la construction à usage d'habitation.
Il est fait référence dans l'acte à la délivrance d'un permis de construire (page 8).
Les caractéristiques de cette parcelle ne sont donc pas similaires.
La parcelle de la vente No1 était classée, elle aussi, dans une autre zone, UD, et le Commissaire du Gouvernement précise que si à la date de la vente (juillet 2000) elle était en totalité en zone inondable, une modification de la limite de la zone inondable était prévue et a rendu ensuite la parcelle constructible.
Cette seule référence par ailleurs n'est pas susceptible de prévaloir sur les diverses autres références invoquées.
En effet, il a été fait état par la commune de Limoges de onze termes de comparaison situés à proximité. Certains jouxtent la propriété X... ou sont de proches voisins.
Il s'agit d'accords amiables ou de décisions judiciaires de fin 2003 à courant 2005 intervenus à l'occasion de l'opération ayant motivé l'expropriation. Ils ont été visités par le juge de l'expropriation qui les décrits utilement dans le procès-verbal de transport.
Les prix varient de 7,60 euros environ à 15,25 euros. Ce dernier concerne un terrain (Reynaud) qui supportait une construction (maison de jardin) ce qui le valorisait un peu.
Il y a trois prix à 7, 60 euros environ (7,52 ou 7,63) un à 10,89 euros, et six à 12,20 euros (ou 12,19) donc une majorité à ce prix.
Il s'agit de terrains à usage de jardin, parking ou cour, dont plusieurs sont détachés de parcelles plus grandes supportant une maison comme pour M. et Mme X....
Ainsi, le terrain DENOUEIX (12,20 euros) de près de 380 m² est en nature de jardin et dépendait d'une parcelle rectangulaire d'une centaine de mètres avec maison d'habitation en façade. De même pour l'immeuble BEAULIEU veuve BATISSOU (maison et hangar), lequel jouxte la parcelle COLOMBIER (471 m², 12,20 euros) qui est contiguë à celle des époux X..., a une configuration de même genre et un mur de soutènement en bordure de rivière
(même s'il y avait des arbres à dégager).
Au-delà de quelques variations de consistance ou aménagements des terrains - mais les termes de comparaisons n'ont pas nécessairement à être identiques et ne peuvent guère l'être totalement - il s'agit donc de termes de comparaison adaptés puisque concernant des parcelles toutes proches, globalement similaires ou pouvant être rapprochés de la parcelle litigieuse.
Ces références plus adaptées et récentes, et qui ont pu être visitées par le juge d'expropriation, contrairement aux trois termes de comparaison sus évoqués, sont préférables à ceux-ci, d'autant que seul pouvait éventuellement subsister la vente No1.
M. et Mme X... ont fait état à l'audience de ce qu'étant riverains d'une rivière non domaniale, ils sont propriétaires de la moitié du lit de la rivière.
Il s'agit là cependant d'abord d'un moyen présenté pour la première fois à l'audience sans avoir été soumis préalablement à l'autre partie et au Commissaire du Gouvernement, ce qui ne respecte pas le contradictoire et ne permettait pas de l'instruire utilement, alors que des mémoires, sur la base desquels la Cour doit statuer, ont été échangés pendant les divers mois du cours de la procédure (deux de la part des appelants).
Par ailleurs, à l'appui de ce moyen, il est fait référence à une coupure de presse qui le justifie insuffisamment. Il n'est pas non plus établi quelle serait la valeur marchande de ce droit. De toute façon, l'emprise porte sur une parcelle HS No 538 de 500 m² (hors d'eau) et il s'agit là de la limite du présent litige.
Cet aspect ne peut donc être pris en considération.
En conséquence, il convient de confirmer l'évaluation de l'indemnité principale sur une base de 12,20 euros, soit 6.100 euros.
L'indemnité de remploi a été justifiée et calculée de manière convenable au montant 1.165 euros.
Sur la demande "d'indemnité pour travaux" de 71.872 euros, il y a eu un accord entre la commune et M. et Mme X... pour le versement par l'expropriant d'une somme de 15.735 euros permettant à M. et Mme X... de prendre en charge notamment la réalisation d'une clôture sur la nouvelle limite de propriété conforme au projet d'ensemble d'aménagement (outre portillon, achat et installation d'une pompe à eau, frais de sortie parking).
Cela ressort du mémoire de première instance de M. et Mme X... (20 mars 2006, pages 2/3) du procès-verbal de transport (page 4), du jugement qui retient l'hypothèse d'un accès véhicule en parie basse de parcelles, des explications à l'audience d'appel (voir note d'audience).
Dans leur premier mémoire d'appel, M. et Mme X... maintenaient une demande de ce chef.
Dans leur document "plaidoirie" M. et Mme X... remettent en cause cet accord au motif que leur acceptation "était subordonnée à la prise en charge de la nature des matériaux constituant notre clôture actuelle". Cela ne ressort cependant pas des éléments du dossier susvisés, notamment le mémoire de 1ere instance. Il était exposé (pages 2/3) une variante pour l'indemnité de travaux (en fonction d'un accès en partie haute ou basse). Une indemnisation pour "clôture à l'identique" était évoquée mais dans le cadre d'un préjudice pour dépréciation.
En fait, il apparaît qu'il y a deux aspects distincts.
Du fait de l'expropriation, il faut réaliser une clôture sur la nouvelle limite de propriété. Elle doit être conforme au projet d'aménagement de la commune (clôture grillagée). Elle aurait pu être d'ailleurs réalisée par la commune. Il y a eu l'accord précité selon lequel M. et Mme X... se chargent de faire réaliser eux-mêmes cette nouvelle clôture avec portillon et reçoivent une indemnité de 15.735 euros pour notamment le coût de celle-ci.
Il y a eu une demande et un accord à ce sujet, il ne peut être remis en cause, il ne l'est pas en tout cas valablement, le jugé a entériné cet accord satisfaisant la demande, il convient donc de confirmer le jugement sur cet aspect. Il peut être observé à cet égard que la mise en place d'une canalisation reliant la rivière à la nouvelle limite de propriété est destinée à l'évacuation des eaux pluviales ainsi que cela ressort du PV de transport (page 4).
Par ailleurs il y a une demande au sujet des clôtures existantes. Il apparaît qu'il s'agit plutôt en fait d'une demande au titre de la valeur des murs de clôtures actuels.
Cela était exposé explicitement dans le premier mémoire d'appel où il était énoncé que les appelants avaient omis de chiffrer la valeur des murs dans l'emprise, qu'elle allait l'être par des devis ultérieurs mais que cela ne faisait pas double emploi avec la clôture et l'accès compris dans l'indemnité de 15.735 euros qui était alors toujours sollicitée.
Dans le second mémoire, il y a une modification consistant à demander 71.872,71 euros sur la base de devis relatifs selon certaines de leurs mentions et les explications de M. et Mme X... à l'audience aux trois murs (avec portail et escalier) situés dans l'emprise.
Et il est fait référence à la jurisprudence écartant un abattement pour vétusté en cas de remplacement de clôture.
Mais elle n'est pas applicable en l'espèce car tel n'est pas ou ne peut être l'objet réel de cette demande.
Les ouvrages en cause (murs, portail, escalier) sont situés dans l'emprise. M. et Mme X... ne vont pas avoir à les reconstruire. Il ne peut donc leur être alloué une indemnité de ce chef.
L'indemnisation de ces ouvrages relève en fait de l'indemnité principale de dépossession.
En effet, ils sont compris dans l'emprise.
Il n'y a pas d'éléments caractéristiques suffisants permettant de considérer que ces ouvrages avaient une valeur spécifique justifiant une indemnisation intrinsèque, particulière, dans le cadre de l'indemnité principale. Le procès-verbal de transport signale la présence d'un mur en pierre en bordure d'eau mais ne relève pas un intérêt notable des clôtures du bien. Les photographies ne mettent pas en évidence non plus un tel aspect, si ce n'est un portail avec piliers mais il n'y a pas de justificatifs permettant d'apprécier s'il valorise significativement la parcelle emprise et selon quel quantum.
Les devis correspondent au coût de la reconstruction, à neuf, de ces ouvrages, ils ne peuvent pas servir à l'estimation de la valeur actuelle de ces clôtures, portail et escalier.
Ces accessoires font partie de l'emprise et leur indemnisation est intégrée dans l'indemnité principale de dépossession.
Ce chef de demande sera donc rejeté.
Sur la demande d'indemnité de dépréciation du surplus, M. et Mme X... ont précisé à l'audience qu'ils sollicitaient en fait 66.000 euros (soit 30 % de l'estimation de leur immeuble à 220.000 euros).
La perte d'une façade de terrain sur la rivière et d'accès direct à celle-ci dévalorise le bien qui n'est plus en bordure même de la Vienne.
M. et Mme X... produisent en appel une estimation immobilière en ce sens.
Toutefois, et notamment par rapport à cette évaluation, la configuration générale de la parcelle dans son ensemble n'est pas altérée, la maison est située sur l'autre façade, côté rue, à une centaine de mètres et le jardin d'agrément n'est pas amputé.
Par ailleurs, la parcelle va bénéficier d'un accès véhicule à la place contiguë.
Le principe de la demande sera donc admis mais compte tenu de ces diverses observations, il sera alloué une indemnité de ce chef de 10.000 euros.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des appelants les frais irrépétibles.
DISPOSITIF
La cour,
Statuant contradictoirement, en dernier ressort, par décision publique, après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Réforme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnité de dépréciation du surplus de la propriété,
Fixe l'indemnité due de ce chef par la commune de Limoges à M. et Mme X... à la somme de DIX MILLE EUROS (10 000 €),
Confirme les autres dispositions jugement,
Rejette les demandes contraires et celle au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Dit que chaque partie conservera ses propres dépens d'appel.
Le greffier, Le président,
Pascale SÉGUÉLA. Didier BALUZE.
