ARRET N DOSSIER N C04 0210 AFFAIRE : Epx X... C/ Epx Y... Compromis de vente PLP/ER Grosse à Me JUPILE-BOISVERD
COUR D'APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
DEUXIEME SECTION
ARRET DU 25 JANVIER 2006
A l'audience publique de la CHAMBRE CIVILE DEUXIEME SECTION DE LA COUR D'APPEL DE LIMOGES, le VINGT CINQ JANVIER DEUX MILLE SIX, a été rendu l'arrêt dont la teneur suit : ENTRE :
Monsieur Z..., Joùl, A... X...
Madame Anne A..., Jeanne, Renée ESPARBES épouse X...
Demeurant ensemble 6 rue Pasteur, 77880 GREZ SUR LOING
Appelants d'un jugement rendu le 18 décembre 2003 par le tribunal de grande instance de Limoges
Comparant et concluant par Maître GARNERIE, avoué près la Cour d'Appel, plaidant par Maître DESFARGES-LACROIX, avocat au barreau de Limoges ET :
Monsieur B..., Thomas, Constant Y...,
Madame Sylvie C... épouse Y...,
Demeurant ensemble 24 rue Rastibonne, 60800 CREPY EN VALOIS
Intimés
Comparant et concluant par Maître JUPILE-BOISVERD, avoué près la Cour d'Appel, et plaidant par Maître GERARDIN, avocat au barreau de Limoges
--===o0OE0o===--
L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 23 novembre 2005, après ordonnance de clôture rendue le 26 octobre 2005, au cours de laquelle, la cour étant composée de Monsieur Bertrand LOUVEL, premier
président, de Monsieur Pierre-Louis D... et de Madame Martine BARBERON PASQUET, conseillers, assistés de Madame Pascale SEGUELA, greffier, ont été entendus Maîtres DESFARGES-LACROIX et GERARDIN , avocats en leurs plaidoiries ;
Puis, Monsieur le premier président a renvoyé le prononcé de l'arrêt, pour plus ample délibéré, à l'audience du 25 janvier 2006;
A l'audience ainsi fixée, l'arrêt qui suit a été prononcé, les mêmes magistrats en ayant délibéré.
--===o0OE0o===--
LA COUR
Faits, procédure :
Par acte sous seing privé du 19 mai 2001 conclu par l'entremise de Mme E..., agent immobilier, les époux X... ont vendu aux époux Y... leur immeuble d'habitation situé 19 rue Georges Bonnin à Limoges au prix de 1 840 000 F outre la commission d'agence de 70 000 F .
Les époux Y... ont versé le jour même une somme de 92 000 F.
L'acte stipulait que les acquéreurs finançaient leur acquisition à l'aide de leurs deniers personnels et assimilés à concurrence de 1 138 000 F et à l'aide de prêts d'un montant de 900 000F constituant une condition suspensive de la vente qui devait expirer le 3 juillet 2001.
Postérieurement à ce délai les époux Y... ont répondu aux époux
X... qu'ils n'achetaient plus le bien en raison d'une impossibilité d'obtenir les prêts bancaires nécessaires et ont sollicité la restitution de la somme versée.
Compte tenu du refus des vendeurs ils ont engagé une procédure de référé à cette fin et ont obtenu satisfaction par ordonnance du 18/01/02 laquelle fut infirmée par arrêt de la présente Cour rendu le 18/12/02 au motif de l'existence d'une contestation sérieuse qui ne pouvait être tranchée que par le juge du fond.
Cette procédure au fond a été engagée par les époux X... qui souhaitaient pour l'essentiel voir juger que les époux Y... avaient fait volontairement défaillir les conditions d'obtention du prêt, voir constater la résolution du contrat et voir condamner les époux Y... à leur verser une somme de 27 440,82 euros correspondant au montant de la clause pénale.
Par jugement rendu le 18 décembre 2003 le Tribunal de Grande Instance de Limoges a rejeté ces demandes, et, faisant droit à la demande reconventionnelle des époux Y..., a dit que la somme de 14 025,31 euros versée le 19 mai 2001 à titre de dépôt de garantie devait être restituée. Il a par ailleurs rejeté la demande de dommages et intérêts qu'ils avaient présentée sur le fondement d'une procédure abusive.
Le Tribunal a considéré que les acquéreurs n'avaient pas failli à leur devoir de loyauté, que faute d'obtention du prêt sollicité et en l'absence de faute de leur part la condition suspensive ne s'était pas réalisée dans les délais prévus et chaque partie avait retrouvé sa pleine liberté.
Les époux X... ont déclaré interjeter appel de ce jugement le 13/02/04.
Ils demandent à titre principal à la Cour de prononcer la résolution de l'acte de vente du 19 mai 2001 aux torts des époux Y... et
de les condamner en conséquence à leur verser une somme de 27 440 euros dont 14 025 euros par l'attribution de la somme séquestrée.
Ils fondent leur action sur les dispositions de l'article 1178 du code civil selon lesquelles la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé à cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.
Après avoir rappelé que l'acte de vente prévoyait le financement par les acquéreurs de l'acquisition du bien à l'aide d'emprunts d'un montant de 900 000 F et à l'aide de leurs deniers personnels et assimilés à concurrence de 1 138 000 F, ils font valoir que le refus émanant de la banque d'octroyer le prêt est fondé sur un endettement excessif et un plan de financement insuffisamment justifié par des éléments objectifs notamment en ce qui concerne le produit de la vente de l'immeuble qui restait incertain, ce qui révèle que contrairement aux stipulations contractuelles les époux Y... ne disposaient de deniers personnels qu'à hauteur de 238 000 F, les prêts relais s'élevant à 307 000 F et 600 000 F .
Selon les appelants les acquéreurs n'ayant pas fait inscrire ces prêts relais dans la catégorie de ceux soumis à la condition suspensive leur défaut d'obtention ne doit pas être assumé par les vendeurs, la condition suspensive portant exclusivement sur le seul prêt bancaire à long terme d'un montant maximum de 900 000 F.
Ils reprochent donc aux époux Y... un défaut d'information et de loyauté quant à la réalité du montant de leurs deniers.
Ils leur reprochent également un défaut d'information sur les prêts à long terme sollicités, d'une part celui d'un montant de 850 000 F demandé au CREDIT MUTUEL et d'autre part le prêt patronal de 50 000 F dont il n'est pas justifié qu'il a fait l'objet d'une demande d'octroi dans le délai conventionnel de 10 jours.
Ils affirment que les acquéreurs ont dissimulé les motifs réels du
refus du prêt de 850 000 F, le courrier du 4 juillet 2001 du CREDIT MUTUEL ne faisant référence qu'à la demande du prêt immobilier du 25 mai 2001.
Ils leur reprochent enfin un défaut d'information sur leurs capacités financières. D'une part quant à leurs revenus dont ils ne prouvent pas qu'ils soient conformes à la situation qu'ils ont contractuellement déclarée alors que la justification bancaire du refus du prêt est un endettement excessif, et d'autre part quant à la valeur de leur immeuble propre en l'absence de justifications des diligences de sa mise en vente effective durant la période contractuelle de mai à juillet 2001.
Les époux Y... demandent à la Cour de confirmer le jugement déféré, y ajoutant, de condamner les époux X... à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Ils soulignent que l'acte en cause mentionnait que l'acquisition du bien serait payée par eux-mêmes à concurrence de 1 138 000 F à l'aide de leurs deniers personnels et assimilés et que cette somme provenait pour partie de la vente en cours de réalisation d'un immeuble leur appartenant ce qui justifiait l'indication dans les conditions particulières qu'ils s'engageaient à effectuer un prêt relais.
Ils affirment avoir sollicité les crédits bancaires en question, auprès du CREDIT MUTUEL et du Groupe CILOVA pour les prêts principaux et relais. C'est le refus de leur obtention qui a entraîné la défaillance de la condition suspensive et devrait justifier le remboursement de la somme séquestrée.
Ils reprennent à leur compte la motivation du Tribunal.
Ils considèrent également que les époux X... allèguent l'existence d'un vice de leur consentement pour avoir été volontairement trompé sur la réalité de leur endettement ainsi que sur leur capacité d'autofinancement.
Ils rétorquent qu'ils ont fourni le 23 mars 2005 en réponse à un incident de communication de pièces, toutes justifications de leurs ressources qui démontrent qu'elles étaient conformes à celles déclarées dans l'acte en litige, que par ailleurs ils ne peuvent pas apporter la preuve négative de leur absence d'endettement.
Quant à leur capacité d'autofinancement ils soulignent que l'acte mentionnait clairement qu'outre le prêt immobilier à long terme d'un montant de 900 000 F ils s'engageaient à effectuer un prêt relais pour financer l'acquisition, que ces engagements ont été respectés.
S'agissant du grief d'avoir fait volontairement défaillir la condition suspensive, ils font valoir d'une part qu'avant même la conclusion du compromis de vente ils avaient donné mandat à l'agence CREPY IMMOBILIER de procéder à la vente de leur immeuble, que cette vente est intervenue le 6 février 2002 soit 7 mois après l'expiration de la condition suspensive, et d'autre part que le CREDIT MUTUEL a clairement indiqué, dans une lettre du 18 septembre 2001, les raisons du refus du prêt : l'endettement serait excessif compte tenu de l'addition des prêts à long terme et des prêts relais et il existait un aléa relatif à la date de la vente de l'immeuble et à son prix.
Pour répondre enfin aux affirmations des appelants selon lesquelles ils n'auraient pas justifié en temps utile de l'exécution de leurs engagements contractuels, les époux Y... affirment justifier de la demande de prêt immobilier de 850 000 F faite auprès du CREDIT MUTUEL D'ALENCON.
S'agissant du prêt complémentaire CILOVA de 50 000 F ils avaient présenté une demande verbale comme le confirme une attestation de cet organisme. En toute hypothèse le défaut de justification écrite de demande de ce prêt dans le délai contractuel est sans portée en raison de son absence d'incidence sur l'aboutissement de la vente projetée, le CILOVA ayant accordé son concours sous la condition
suspensive de l'octroi des prêts demandés au CREDIT MUTUEL.
En réponse au reproche d'absence de production des entiers dossiers de demande de prêts les époux Y... précisent que cette production n'était pas une obligation contractuelle, que les dossiers de prêt sont établis en un seul exemplaire conservé par la banque et qu'ils ont entrepris toute démarche pour les obtenir auprès du CREDIT MUTUEL et de la CILOVA .
Enfin les intimés sollicitent l'allocation d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en considérant que la procédure des époux X... est abusive.
Vu les conclusions déposées au greffe pour les époux X... le 06/04/05 ;
Vu les conclusions déposées au greffe pour les époux Y... le 06/09/05 ;
Vu l'Ordonnance de clôture rendue le 26/10/05 et le renvoi de l'affaire à l'audience du 23/11/05 où elle fut plaidée et mise en délibéré à ce jour ;
DISCUSSION
Attendu que les époux X... allèguent que ce sont les époux Y... eux-mêmes qui ont empêché l'accomplissement de la condition suspensive contenue dans l'acte de vente du 19 mai 2001 en ayant faussement indiqué qu'ils disposaient de deniers personnels d'un montant de 1 138 000 F alors qu'ils s'élevaient en réalité à la somme de 238 000 F ce qui a conduit la banque à refuser le prêt sollicité ;
Mais attendu que dans cet acte il était indiqué que l'acquéreur déclarait que l'acquisition serait notamment financée à l'aide de deniers personnels et assimilés à concurrence de 1 138 000 F, mais également, au titre des conditions particulières, que l'acquéreur
s'engageait à effectuer un prêt relais pour financer son acquisition, que ces stipulations étaient clairement distinctes de celles relatives à la condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts bancaires de 900 000 F ;
Attendu que l'obtention de ce prêt relais ne constituait pas une condition suspensive de la vente mais qu'il
Attendu que l'obtention de ce prêt relais ne constituait pas une condition suspensive de la vente mais qu'il s'agissait d'une situation particulière, clairement exposée par les acquéreurs et qui devait nécessairement être prise en considération par le prêteur dans le cadre de l'octroi des prêts d'un montant de 900 000 F ;
Attendu que les intimés justifient qu'avant même la conclusion du compromis de vente ils avaient donné mandat à l'agence CREPY IMMOBILIER de procéder à la vente de leur immeuble situé à CREPY EN VALOIS, le 01/04/01, pour une somme nette à revenir au vendeur de 1 320 000 F que cette vente est intervenue le 6 février 2002, soit 7 mois après l'expiration de la condition suspensive, moyennant le prix principal de 167 693,92 euros ;
Qu'ils justifient également avoir présenté en temps utile une demande de prêt immobilier à long terme d'un montant de 850 000 F auprès du CREDIT MUTUEL ainsi qu'une demande de prêt patronal complémentaire de 50 000 F auprès du Comité Interprofessionnel de Logement de l'Oise et de la Vallée de l'Aisne (CILOVA) lequel a fait connaître son accord sous la condition suspensive de l'octroi du prêt accordé par le CREDIT MUTUEL, que l'absence de justification écrite dans le délai contractuel de cette dernière demande de prêt, stigmatisée par les époux X... 4 ans après, n'a eu aucune incidence sur l'absence de réalisation de la vente projetée, n'a été source d'aucun préjudice pour eux et demeure sans portée ;
Attendu que les époux X... n'ont pas été trompés par les époux
Y... au sujet de leur capacité d'autofinancement ;
Attendu que par ailleurs les déclarations de ressources et de revenus faites par les époux Y... dans l'acte du 19 mai 2001 ont été confirmées par les pièces produites et sont exactes, qu'il en va de même de celles relatives à leur absence d'endettement ;
Attendu que les époux Y... ont démontré avoir multiplié les démarches auprès des prêteurs afin d'obtenir la communication des dossiers de prêts, qu'ils ont communiqué toutes les pièces dont ils disposaient eux-mêmes, ce qui rend vains les reproches qui leur sont adressés de ce chef ;
Attendu qu'en définitive il n'est pas démontré que les époux Y... ont volontairement fait défaillir la condition sous laquelle la vente avait été conclue, qu'ils n'ont par ailleurs commis aucune faute ni aucun manquement à leurs obligations contractuelles, de loyauté et autres ;
Que le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes présentées par les époux X... et les a condamnés à restituer la somme de 14 025,31 euros qui avait été déposée en garantie ;
Attendu que les éléments de la cause ne démontrent pas le caractère abusif de la procédure poursuivie par les époux X..., qu'il y a lieu de confirmer également le jugement déféré de ce chef ;
Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des époux Y... les frais irrépétibles de la procédure d'appel, qu'une somme de 2 000 euros leur sera allouée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
--===o0OE0o===--
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
STATUANT en audience publique, contradictoirement, en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME dans toutes ses dispositions le jugement déféré rendu le 18 décembre 2003 par le Tribunal de Grande Instance de Limoges ;
Y AJOUTANT ;
CONDAMNE solidairement les époux X... à verser aux époux Y... la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement les époux X... aux entiers dépens de la procédure d'appel et autorise Maître JUPILE-BOISVERD, avoué, à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision ;
CET ARRET A ETE PRONONCE A L'AUDIENCE PUBLIQUE DE LA CHAMBRE CIVILE DEUXIEME SECTION DE LA COUR D'APPEL DE LIMOGES DU VINGT CINQ JANVIER DEUX MILLE SIX PAR MONSIEUR LE PREMIER PRESIDENT LOUVEL. LE GREFFIER,
LE PREMIER PRESIDENT, P. SEGUELA
B. LOUVEL
