ARRET No
R. G : 09/ 00823
COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 16 NOVEMBRE 2012
X... Y...
C/
LA SOCIETE CREOL INN HOTEL Z...
Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France, en date du 15 Septembre 2009, enregistré sous le no 07/ 01708.
APPELANTS :
Monsieur Pascal Hervé X...... 97170 PETIT BOURG
représenté par Me Fabrice MERIDA, avocat postulant au barreau de MARTINIQUE, Me Myriam WIN BOMPARD, avocat plaidant au barreau de GUADELOUPE.
Madame Nathalie Y...... 97170 PETIT BOURG
représentée par Me Fabrice MERIDA, avocat postulant au barreau de MARTINIQUE, Me Myriam WIN BOMPARD, avocat plaidant au barreau de GUADELOUPE.
INTIMES :
LA SOCIETE CREOL INN HOTEL, prise en la personne de son représentant légal Belle Air Desrozières 97170 PETIT BOURG
représentée par Me Laurence VIEYRA, avocat au barreau de MARTINIQUE
Maître Jean-Marc Z...... 97110 POINTE A PITRE
représenté par Me Myriam DUBOIS de la SCP DUBOIS et ASSOCIES, avocat postulant au barreau de MARTINIQUE, Me Marcel PORCHER, avocat plaidant au barreau de PARIS.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Septembre 2012, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme DERYCKERE, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme GOIX, présidente de chambre Mme DERYCKERE, Conseillère Mme SUBIETA-FORONDA, Conseillère
Les parties ont été avisées de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 16 NOVEMBRE 2012.
GREFFIER : lors des débats, Mme RIBAL,
ARRÊT : contradictoire,
prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
M. X... et Mme Y... poursuivent contre la SNC Creol Inn Hôtel et Me Z..., avocat au Barreau de Guadeloupe en qualité de rédacteur d'acte, la réparation du préjudice consécutif à la non réalisation de la promesse de vente des actifs mobiliers et immobiliers de l'hôtel Creol Inn.
Par jugement du 15 septembre 2009, le tribunal de grande instance de Fort de France a débouté les demandeurs de leurs demandes principales, condamné la SNC Creol Inn Hôtel à reverser à M Pascal X... le dépôt de garantie de 4 300 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2007, débouté la SNC Creol Inn Hôtel de sa demande de dommages-intérêts, condamné M X... et Mme Y... à payer à Me Z... la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour sa rémunération en tant que rédacteur d'acte, et préjudice moral, ainsi qu'à payer à chacun des deux défendeurs une indemnité de 3000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils ont formé appel de la décision par déclaration du 11 décembre 2009.
Par dernières conclusions du 11 octobre 2011, M. X... et Mme Y... exposent qu'ils avaient prévu d'acquérir un fonds de commerce et les terrains sur lequel était exploité un hôtel-restaurant, aux termes d'une promesse de vente sous conditions suspensives notamment d'obtention d'un prêt, transmise non datée par Me Z... par télécopie du 23 mars 2005 ; qu'en réaction à leur questionnement sur une cession antérieure non déclarée d'une parcelle de plus de 2000 m ² susceptible d'affecter le prix de vente, le représentant légal de la société venderesse leur a opposé la caducité de la promesse. Ils reprochent à la venderesse la rupture des pourparlers contractuels après la découverte du vice du consentement affectant la validité de la promesse, et au rédacteur d'acte les imprécisions du contrat quant aux mentions qui auraient dû permettre aux acquéreurs de s'informer complètement, se comportant ainsi comme le conseil de la seule partie venderesse à leur détriment. Ils précisent que la question juridique à résoudre tient non pas à l'efficacité de la promesse de vente mais à l'imputation de la faute à l'origine de son inefficacité, qui selon eux repose conjointement sur la partie venderesse et le rédacteur d'acte. Ils détaillent leur préjudice matériel et moral dont ils demandent réparation solidairement à l'encontre des deux défendeurs, à hauteur d'une somme de 156 462, 51 €, et demandent que le point de départ des intérêts sur la restitution du dépôt de garantie soit fixé au jour de la promesse du 23 mars 2005 correspondant à la remise des fonds, outre une indemnité de 8 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 8 juin 2011, la SNC Creol'Inn Hotel maintient que la caducité de la promesse n'est imputable qu'à M. X..., en retenant qu'il s'est contenté de confirmer à quelques jours de l'expiration du délai imparti, son intention d'acquérir conformément à la promesse sans signaler aucune observation sur la contenance du terrain ; que le notaire désigné par lui ayant confirmé n'avoir eu aucunes nouvelles de sa part, et aucune diligence relativement à l'obtention du prêt ne lui ayant été transmise, la gérante de la SNC lui a signifié sa volonté de reprendre son entière liberté d'action. Elle insiste sur le fait qu'aucune pièce de demandeurs ne vient corroborer leurs assertions relativement à une prétendue erreur sur la consistance du bien vendu et qu'il ne peut lui être fait grief d'aucune faute la rendant responsable de l'échec de la vente. Dans ces conditions, elle s'oppose à la restitution du dépôt de garantie, qui, loin de constituer un enrichissement sans cause, indemnise l'immobilisation du bien pendant le délai de réflexion laissé au candidat acquéreur. Elle ajoute que M. X... du 30 mars au 22 avril 2005 a été hébergé à l'hôtel gracieusement, et a abusé la gérante en connaissance des difficultés personnelles qui la contraignait à vendre rapidement son bien, lui faisant perdre plusieurs autres offres d'achat. Elle demande pour réparation de son préjudice matériel et moral 100 000 € à titre de dommages-intérêts, outre 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions en date du 1er février 2012, Me Z... offre de démontrer que les acquéreurs n'ont pas rempli les conditions suspensives prévues à la promesse, qu'ils ont néanmoins levé l'option en toute connaissance de cause, sans permettre ensuite la réitération de l'acte.
Ils n'ont justifié d'une proposition de financement qu'à l'occasion de la présente procédure initiée en 2007, leur lettre de levée d'option du 28 juin 2005 vise la totalité des éléments de la promesse, sans évoquer la difficulté prétendue au titre de la consistance du bien dont ils auraient eu connaissance auparavant, ils n'ont pas saisi le notaire désigné par eux. Aucune faute n'est démontrée à l'encontre du rédacteur d'acte, ni dans le sérieux des mentions figurant dans la promesse, qui n'avantagent aucune des parties au détriment de l'autre, ni au titre d'une obligation de conseil, alors que M. X... était lui-même assisté d'un notaire, ce qui résulte de ses propres pièces. Il demande 60 000 € en réparation de son propre préjudice dû à la perte de temps et d'argent qu'ils lui ont occasionné et au discrédit jeté sur l'ensemble de son cabinet. Il demande en outre 8 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS
-Sur la nullité de la promesse de vente :
Les parties s'accordent pour dater au 23 mars 2005 la promesse de vente, cette date correspondant à l'envoi par Me Z... d'une télécopie constatant la signature de l'acte par les deux parties. La vente concerne un hôtel implanté sur un terrain cadastré SECTION B1 no25, Lieudit..., pour une contenance de 78A et 20 CA. Il résulte des pièces des appelants (notamment no32) que les documents du cadastre permettant de constater que la parcelle B1 no25 est en réalité renommée 261, 262 et 263, que la parcelle 263 d'une surface de 21A 01CA appartient à une indivision, et que les parcelles 261 et 262 restant à la SNC CREOL INN représentent une surface de 5719 m ², ont été remis à M X... le 21 avril 2005.
Il n'est trouvé aucune pièce démontrant qu'à compter de cette date, M X... ait élevé la difficulté, ni auprès de la gérante de la SNC ni auprès de Me Z.... La moindre des précautions en pareil cas, si toutefois la découverte de cette information était de nature à remettre en cause l'accord des parties sur le chose et sur le prix, devait en effet le conduire à dénoncer la promesse par écrit en faisant apparaître clairement la cause du désaccord, ce que M X... n'a pas fait.
Au contraire, c'est à cette date que Mme Y... a formé sa demande de mutation, les billets d'avion démontrent que M X... était sur place, au moins jusqu'au 26 avril 2005, il a fait faire une étude d'amélioration de l'existant à un architecte le 6 mai 2005, Mme Y... a fait réserver ses billets d'avions par son administration le 23 juin 2005, et surtout, par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 juin 2005, soit conforme aux modalités prévues par le 2ème alinéa de l'article 9. 5 de la promesse relatif à la formalité de levée d'option, il a confirmé son « souhait d'acquérir l'hôtel Créol'inn conformément à la totalité des éléments consignés dans la promesse de vente signée le 3 sic mars 2005 ».
La cour relève en outre que le tout premier écrit abordant la question d'un prétendu vice du consentement relatif à la contenance du foncier est en réalité l'assignation introductive de la présente instance en date du 7 mai 2007, soit délivrée 2 ans après les faits, sans aucune explication sur les raisons d'un temps de réaction si long pour se plaindre d'un dol ayant prétendument fait échouer un projet familial et professionnel d'envergure et occasionné le préjudice dont il est demandé réparation. Par ailleurs, en dépit des arguments adverses, les appelants ne s'expliquent pas sur la contradiction radicale existant entre la teneur de ce courrier du 22 juin 2005, et la version soutenue tenant aux tentatives de renégocier l'opération après s'être aperçu de l'erreur figurant dans la promesse, immédiatement après la signature de celle-ci.
L'ensemble de ces éléments de fait tirés des pièces des parties permet de conclure que M. X... a levé l'option en connaissance de cause, ce qui lui interdit désormais de se plaindre du moindre vice du consentement. C'est à ce motif que le premier juge aurait dû rejeter la demande de nullité de la promesse.
- Sur l'exécution de la promesse de vente et l'imputabilité de l'échec de l'opération :
A titre préliminaire, il n'échappe pas à la cour d'une part que seul l'exemplaire de la promesse de M. X... tel que notifié aux parties comme étant sa pièce no1, a été utilisé et discuté par l'ensemble des parties, aucun autre exemplaire n'ayant été fourni dans les pièces adverses et que d'autre part, cet exemplaire est tronqué de ses pages 6 et 7 sur 17, devant contenir les articles 5, 6 et 7 de la convention, ainsi que les clauses relatives au dépôt de garantie, puisque les premiers mots de la page 8 correspondent à la fin d'une phrase sur les modalités de restitution de la somme par le séquestre. Aucune des parties ne l'ayant soulevé, il sera considéré que la responsabilité éventuelle de l'un des cocontractants ne sera envisagée qu'au regard du contenu du document tel que soumis à la cour et à la discussion des parties.
Les premiers juges, suivant l'argumentation de la venderesse, ont estimé que M. X... était à l'origine de la caducité de la promesse, faute d'avoir permis la réalisation des conditions suspensives relatives au prêt, qui, selon la SNC Créol'Inn n'ont été rédigées que pour protéger le cédant. Ils se sont dès lors contredits en ordonnant néanmoins la restitution du dépôt de garanti sur le fondement erroné tire de l'enrichissement sans cause, alors qu'en tant qu'indemnité d'immobilisation, il aurait en pareille hypothèse dû rester à la venderesse.
Cependant, la condition suspensive relative à l'obtention non pas des prêts, impliquant un déblocage des fonds immédiat à la levée de l'option, mais « d'une ou plusieurs offres de prêt », est rédigée de la façon suivante :
« Article 9- Conditions suspensives et particulières … 9. 4 : la réception par le cessionnaire d'une ou plusieurs offres de prêt couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt soit 432 990 € ; à cet égard le cessionnaire, … est tenu, à charge de ne pouvoir invoquer le bénéfice du ci-après article 8. 5 comprendre en réalité 9. 5, de :
Solliciter dans les 8 jours de la signature auprès de deux établissements bancaires au moins … Justifier de la demande dans un délai … Justifier de la réception de toutes offres de prêt … Fournir tous renseignements et documents demandés par les organismes financiers …
9. 5 : si l'une quelconque de ces conditions n'était pas remplie, les présentes pourraient être considérées comme caduques sur la demande du cessionnaire et ce, sans indemnité de part et d'autre.
Il est expressément convenu toutefois que ces conditions suspensives étant stipulées en faveur du cessionnaire, ce dernier, ses héritiers, ou ses ayants droit auront la faculté d'y renoncer et de réaliser la cession malgré la non réalisation d'une ou plusieurs des conditions, en informant de cédant de cette décision par lettre recommandée avec accusé de réception, avant l'expiration du délai ci-dessus mentionné 28 juin 2005 ».
Le cédant tente de donner à ces modalités conventionnelles une signification radicalement inverse de celle qui résulte des termes mêmes de la clause. En effet, les diligences décrites à la charge du cessionnaire pour obtenir son prêt ne lui sont imposées que pour lui permettre de récupérer son dépôt de garantie pour le cas où malgré ses démarches, il n'obtiendrait pas son financement, et voudrait renoncer à la vente. En revanche, il est parfaitement libre, démarche ou pas, obtention du prêt ou pas, de lever néanmoins l'option.
M. X... justifie, certes uniquement depuis que ce procès est engagé, de ce qu'il avait obtenu dans les délais convenus un accord de financement de la part d'une banque. Dès lors, ainsi qu'il a été relevé plus haut, son courrier recommandé du 22 juin 2005, soit une semaine avant la date limite imposée, est bien la manifestation de son intention, au titre de la levée de l'option. Son courrier se poursuit d'ailleurs de la façon suivante : « Nous vous remercions de bien vouloir vous rapprocher de Me A... afin de décider d'une date de signature ».
A partir de cet événement, il appartenait à la gérante de la SNC Créol'Inn de charger officiellement le notaire de la rédaction de l'acte authentique, et de lui fournir l'ensemble des éléments lui incombant, à charge pour le notaire de se rapprocher de M. X... pour solliciter de lui les éléments nécessaires le concernant. C'est la démarche qui a été entamée à l'initiative de Me Z..., ainsi qu'en témoigne son courrier du 27 juin 2005 valant saisine du notaire.
De façon inappropriée, le notaire a répondu le 1er juillet 2005 qu'il n'avait reçu à ce jour aucune instruction précise et constitué aucun dossier. Mais au lieu d'enjoindre à Me A... de faire diligence, et d'utiliser les moyens légaux à sa disposition pour contraindre M. X... à la signature des actes définitifs, la gérante de la SNC s'est empressée dès le lendemain 2 juillet 2005, de signifier à M. X... qu'elle estimait le compromis caduc, et qu'elle reprenait sa liberté d'action en conservant le dépôt de garantie, ce qu'elle n'était pas en droit de faire. Ce qui nuit à la bonne intelligence des faits en revanche, est l'absence totale de pièce témoignant d'une réaction quelconque de M. X... à compter de cette date, vis-à-vis du cocontractant, du rédacteur d'acte comme du notaire saisi, et ce, jusqu'à l'assignation du 7 mai 2007. Il ne tente pas non plus de relater les événements qui ont suivi, ni de donner une explication à son inertie apparente.
De l'attitude de la venderesse et de celle du candidat acquéreur, en l'état des explications que les parties ont consenti à donner à la cour, la seule conséquence juridique qu'il soit possible de tirer au regard de l'échec de la transaction est qu'elle est imputable à l'une comme à l'autre, sans pouvoir faire porter la responsabilité davantage sur l'une ou sur l'autre.
Par conséquent, les demandes de dommages-intérêts réciproques des appelants et de la SNC Créol'Inn ne peuvent prospérer, et le dépôt de garantie doit être restitué, avec intérêts à compter de la première demande valant interpellation suffisante, à savoir l'assignation du 7 mai 2007. A ce motif, le jugement doit être confirmé de ces chefs.
- Sur l'action en responsabilité contre le rédacteur d'acte :
Il y a lieu de relever que M. X... a négligé de vérifier qu'il était en possession d'un exemplaire complet du compromis rédigé par Me Z.... Par conséquent, hormis l'approximation mentionnée relativement à la contenance du terrain vendu, aucun des griefs relatif aux prétendues lacunes de l'acte ne peut être fondé. En ce qui concerne l'obsolescence des informations transmises à Me Z... par la SNC venderesse, la recherche d'un éventuel manquement du rédacteur d'acte perd tout intérêt, eu égard aux développements relatifs à la validité du consentement donné, dès lors qu'en connaissance de l'inadéquation de l'acte à la réalité, le cessionnaire a expressément déclaré accepter la vente « conformément à la totalité des éléments consignés dans la promesse de vente ».
Enfin, M. X... ayant disposé (tout comme la SNC) des moyens légaux pour contraindre son cocontractant à la passation de l'acte authentique, les appelants ne peuvent reprocher à Me Z... une quelconque inefficacité de l'acte, ni un déséquilibre dans les droits et obligations reconnus à l'une ou l'autre des parties. Les premiers juges doivent être approuvés d'avoir rejeté leur demande de dommages-intérêts dirigée contre Me Z....
- Sur les demandes indemnitaires de Me Z... :
Il ressort du courrier d'envoi à M. X... du projet d'acte à sa signature en date du 23 mars 2005, que les honoraires de l'avocat avaient été arrêtés à 4 000 €. Ils auraient dû être à la charge de l'acquéreur si la vente avait été suivie d'effet, ou si elle avait échoué pour une raison propre à l'acquéreur. Dans la mesure où le présent arrêt impute l'échec de la transaction à égalité à la SNC Créol'Inn et à M. X..., il sera fait droit à la demande en paiement de Me Z... dans la limite de 2 000 €. Et uniquement à la charge de M. X..., Mme Y... n'étant aucunement concernée par les termes de la promesse de vente.
Par ailleurs, Me Z... ne démontre pas la réalité d'un préjudice moral que lui aurait causé la faute combinée de M X... et de Mme Y.... Il sera donc débouté de sa demande, et le jugement réformé sur ce point.
Compte tenu de l'issue de la présente procédure, il convient de faire masse des dépens de première instance et d'appel, et d'ordonner qu'ils soient partagés par parts égales entre les appelants, d'une part, la SNC Créol'Inn d'autre part et Me Z... de troisième part. Dans ces conditions, les demandes de distraction des dépens en faveur de leurs conseils respectifs n'ont pas d'objet. Enfin, aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque dans cette affaire, ni en première instance ni en appel, le jugement devant être infirmé de ces chefs.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté M X... et Mme Y... de leurs demandes principales, débouté la SNC Créol'Inn Hôtel de sa demande de dommages-intérêts, et condamné la SNC Créol'Inn Hôtel à reverser à M Pascal X... la somme de 4 300 € avec intérêts à compter du 7 mai 2007 ;
L'infirme pour le surplus, et statuant à nouveau ;
Condamne M ; X... à payer à Me Z... la somme de 2 000 € avec intérêts à compter du présent arrêt ;
Déboute Me Z... du surplus de ses demandes ;
Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Fait masse des dépens de première instance et d'appel et ordonne qu'ils soient partagés par parts égales entre les appelants d'une part, la SNC Créol'Inn d'autre part et Me Z... de troisième part.
Signé par Mme GOIX, présidente de chambre, et Mme RIBAL, greffière, lors du prononcé auquel la minute a été remise.
