ARRET No
R. G : 04/ 00923
X...
C/
S. A. R. L. IMMOBILIERE CABASSET S. A. R. L. ACTIF CONSEIL IMMOBILIER Société MUTUELLE D'ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP)
COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 11 JUIN 2010
Décision déférée à la cour : Jugement du tribunal de grande instance de Fort de France, en date du 07 Septembre 2004, enregistré sous le no 01/ 01830
APPELANT :
Monsieur Christian X...... 97229 LES TROIS ILETS
représenté par Me Raymond AUTEVILLE, avocat au barreau de FORT-DE-FRANCE
INTIMEES :
S. A. R. L. IMMOBILIERE CABASSET Rue des Etages 97215 RIVIERE-SALEE
représentée par Me René HELENON, avocat au barreau de FORT DE FRANCE
S. A. R. L. ACTIF CONSEIL IMMOBILIER Centre Commerercial la Véranda Rond Point du Vietnam Héroïque 97200 FORT-DE-FRANCE
représentée par Me Michel LOUIS-FERDINAND, avocat au barreau de FORT-DE-FRANCE
Société MUTUELLE D'ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP) Immeuble Arc-en-Ciel 2, rue Eugène EUCHARIS-Lottisement Dillon Stade 97200 FORT-DE-FRANCE
représentée par Me Gisèle POGNON, avocat au barreau de FORT-DE-FRANCE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Avril 2010, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme BELLOUARD-ZAND, conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme HIRIGOYEN, présidente de chambre, Mme BELLOUARD-ZAND, conseillère Mme BENJAMIN, conseillère
Les parties ont été avisées de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 11 Juin 2010
Greffier, lors des débats : Mme SOUNDOROM,
ARRET :
Contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
EXPOSE DU LITIGE :
Vu l'assignation délivrée le 26 avril 2001 par M. Christian X... à la société Immobilière Cabasset aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 20. 000 francs en réparation de son préjudice matériel et 100. 000 francs à titre de dommages et intérêts pour exécution fautive du contrat ;
Vu l'assignation délivrée le 12 juin 2001 par M. Christian X... à la Smabtp en sa qualité d'assureur responsabilité civile maître d'ouvrage, aux fins de condamnation solidaire ;
Vu l'assignation délivrée le 7 octobre 2002 par la société Immobilière Cabasset à la société Actif Conseil Immobilier aux fins de garantie des condamnations prononcées contre elle ;
Vu la jonction des procédures ;
Vu le jugement rendu le 7 septembre 2004 par le tribunal de grande instance de Fort-de-France ayant débouté M. Christian X... de toutes ses demandes, mettant hors de cause la Smabtp et la société Actif Conseil Immobilier, rejetant les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Vu l'appel du jugement interjeté par M. Christian X... le 20 octobre 2004.
Vu l'arrêt de la cour d'appel de Fort-de-France en date du 20 janvier 2006, confirmant le jugement déféré en ce qu'il a mis hors de cause la société Actif Conseil Immobilier, et avant dire droit sur les demandes de M. Christian X... dirigées contre la société Immobilière Cabasset ordonnant une mesure d'expertise ;
Vu le rapport d'expertise judiciaire en date du 2 août 2008 ;
Vu les conclusions de M. Christian X... déposées en dernier lieu le 13 janvier 2010, faisant valoir que la hauteur des bâtiments et la qualité de la vue sont des éléments substantiels qui ne pouvaient être modifiés unilatéralement, ce que la cour a déjà retenu, caractérisant le manquement du vendeur à son obligation de délivrance, invoquant par ailleurs une violation des règles d'urbanisme, demandant à la cour de condamner la société Immobilière Cabasset, solidairement avec la Smabtp à lui payer la somme de 100. 000 euros à titre de réfaction sur le prix en réparation du préjudice matériel, 100. 000 euros en réparation du préjudice résultant de l'exécution déloyale du contrat, et 50. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et trouble dans les conditions d'existence ;
Vu les conclusions de la société Immobilière Cabasset en date du 19 février 2010, contestant avoir souscrit l'engagement de garantir une vue totale sur la baie de Fort-de-France qui ne résulte pas du plan altimétrique annexé à l'acte de vente, estimant que le bien vendu est conforme aux stipulations contractuelles contenues dans l'acte de réservation qui prévoit la possibilité d'apporter des modifications au projet et dans l'acte de vente qui fait état du permis de construire modificatif, relatif à la modification de l'implantation et de l'emprise du bâtiment A et que le préjudice est inexistant, invoquant une absence de réserve à la réception empêchant M. Christian X... d'invoquer un défaut de conformité sur lequel la cour ne s'est pas encore prononcée, demandant à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
Vu les conclusions de la Smabtp en date du 10 septembre 2009, faisant état du rapport d'expertise selon lequel la vue demeure de qualité parfaite, que le plan altimétrique ne permet pas d'établir les prévisions contractuelles d'autant plus que son annexion à l'acte de vente n'est pas justifiée, considérant que les manquements allégués ne sont pas établis, mentionnant en tout état de cause que les défauts de conformités ne relèvent pas des garanties souscrites, demandant à la cour de la mettre hors de cause, de débouter M. Christian X... de ses demandes et de le condamner à lui payer une somme de 4. 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 25 février 2010 ;
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Le manquement du vendeur à son obligation de livraison conforme aux spécifications contractuelles engage sa responsabilité et ouvre droit à réparation pour l'acquéreur du préjudice résultant de ce défaut de conformité.
La preuve de la non-conformité incombe à l'acquéreur.
En l'espèce, M. Christian X... reproche au vendeur le non respect de son engagement de livrer un appartement disposant d'une vue imprenable sur la mer.
Selon lui, le vendeur en acceptant d'annexer au contrat de réservation, puis au contrat de vente le plan altimétrique lui garantissant une vue totale sur la baie de Fort-de-France et sur celle de l'anse Mitan, s'est engagée à respecter les spécifications de ce plan.
Le manquement à son obligation de délivrance résulterait ainsi de la méconnaissance par le vendeur des spécifications du dit plan.
Cependant, il convient de relever en premier lieu que s'il résulte avec certitude du rapport d'expertise que les implantations des bâtiments A et B, l'un par rapport à l'autre, ne correspondent pas à celles prévues au plan altimétrique, l'incidence sur la vue dont jouit M. Christian X... depuis son appartement est limitée, puisque selon l'expert le respect des prescriptions du plan ne permettait pas de bénéficier depuis l'appartement d'une vue totale sur la mer, du rivage de l'anse Mitan jusqu'à Fort-de-France.
L'expert a par ailleurs noté que le plan altimétrique ne donne aucune indication sur la hauteur du faîtage du bâtiment A, alors que c'est la toiture de ce bâtiment qui masque partiellement la vue sur la mer, de sorte que contrairement à ce qui a pu être évoqué, il ne résulte pas de ce plan la garantie d'une vue totale sur la baie de Fort-de-France et sur celle de l'anse Mitan.
De surcroît, l'annexion de ce plan, à la demande de M. Christian X..., au contrat de réservation et à l'acte de vente, n'est pas établie et ne résulte pas des pièces produites.
En effet, le contrat de réservation communiqué par M. Christian X... ne contient pas ce plan en annexe.
Par ailleurs, l'acte de vente en l'état futur d'achèvement reçu le 6 novembre 2000 par la SCP Z..., Notaire, mentionne 5 annexes au nombre desquelles ne figure pas le dit plan, et il est mentionné sur le plan communiqué qu'il a été annexé à la minute d'un acte reçu par le notaire le 18 janvier 2000.
Il résulte de l'acte du 6 novembre 2000, que l'acte du 18 janvier 2000 pourrait être le cahier des charges des ventes ou l'état descriptif de division ou le règlement de copropriété, qui ne sont pas communiqués, de sorte qu'il n'est pas possible d'apprécier la portée de l'annexion de ce plan à l'un de ces actes.
Ainsi, le caractère contractuel des spécifications de ce plan et l'engagement du vendeur de les respecter ne sont pas établis.
Dans ces conditions, leur méconnaissance par le vendeur ne caractérise pas un manquement à son obligation de délivrance.
Si M. Christian X... a fait de la vue sur la mer, ainsi qu'il l'affirme, un élément substantiel et déterminant de sa volonté, il ne justifie pas que le vendeur se soit engagé en fonction de cet élément.
En effet, aucun engagement sur la vue ou sur la qualité de la vue ne figure dans le contrat de réservation, ou dans l'acte de vente, alors que l'exigence de l'acquéreur relative à la suppression de poteaux électriques et de câbles aériens, est mentionné dans le contrat de réservation.
Enfin, ne peut être retenu à l'encontre du vendeur un manquement à son engagement qui résulterait des publicités mettant en avant la vue sur mer qualifiée d'imprenable ou de superbe, à l'exclusion de tout autre engagement portant sur une vue totale.
En effet, les opérations d'expertise ont permis de confirmer que la toiture du bâtiment ne cache qu'en partie la vue de la zone de la baie la plus proche du rivage de l'anse Mitan, et que la vue de l'appartement de M. Christian X... sur la baie de Fort-de-France reste très large.
Il est permis, au vu de la photographie qui figure au rapport de Monsieur Y..., de continuer à qualifier la vue sur la baie de Fort-de-France à partir de l'appartement de M. Christian X..., d'imprenable et de superbe.
Dans ces conditions, le défaut de conformité, que l'expertise ordonnée à cette fin n'a pas confirmé, n'est pas établi.
En conséquence, aucun manquement ne peut être reproché à la société Immobilière Cabasset à son obligation de délivrance, sur lequel la cour ayant avant dire droit ordonné une expertise, n'a pas statué.
Il convient de confirmer le jugement qui a débouté M. Christian X... de ses demandes de condamnation, sans même que soit évoquée la prise de possession sans réserve de l'appartement par M. Christian X..., dont il ne peut être tiré argument en l'absence d'indication sur l'état d'avancement de la construction du bâtiment A ;
A titre superfétatoire, il convient de relever qu'il n'est tiré aucune conséquence du non respect allégué du permis de construire, tenant à la hauteur du bâtiment A qui n'est pas strictement celle prévue au permis modificatif, lequel est dès lors inutilement invoqué, alors de surcroît qu'il n'est pas établi que cette différence de hauteur, mentionnée sans plus de précision, constitue une véritable violation d'une règle d'urbanisme.
L'équité commande de condamner M. Christian X... qui succombe en son appel à payer à chacun des intimés la somme de 1. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS ;
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Condamne M. Christian X... à payer une somme de 1. 000 euros à la société Immobilière Cabasset et à la Smabtp sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le condamne aux dépens ;
Admet les avocats qui en ont fait la demande au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Signé par Mme HIRIGOYEN, présidente, et par Mme SOUNDOROM, greffier, auquel la minute a été remise.
LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,
