République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 29/08/2024
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N° de MINUTE : 24/625
N° RG 23/02621 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U55Q
Jugement (N° 11-21-0006) rendu le 14 Avril 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Roubaix
APPELANT
Monsieur [Y] [B]
né le 10 Mai 1976 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Charlotte Desbonnet, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/004722 du 16/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
INTIMÉE
EPIC Office Public de l'Habitat du Nord représenté par son Directeur Général, domicilié es qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Sandra Vansteelant, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 07 mai 2024 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Emmanuelle Boutié, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 août 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Emmanuelle Boutié, conseiller, pour le président empêché conformément aux dispositions de l'article 452 du cpc et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 avril 2024
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Par contrat du 20 avril 2015, Partenord Habitat a donné à bail à M. [Y] [B] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 377,20 euros et 98,61 euros à titre de provision sur charges.
Par jugement du 14 novembre 2017, M. [Y] [B] a été condamné à verser à Partenord Habitat la somme de 1 064,15 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 septembre 2017.
Des loyers étant demeurés impayés, Partenord Habitat a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 avril 2021.
Par acte d'huissier en date du 23 septembre 2021, elle a ensuite fait assigner M. [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix aux fins d'entendre juger:
- que le contrat de location est résilié de plein droit du fait de l'acquisition de la clause résolutoire du bail passé entre Partenord Habitat Office Public de l'Habitat, M. [Y] [B],
- à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail en raison du comportement du locataire,
- en conséquence, ordonner à M. [Y] [B] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire, à défaut autoriser Partenord Habitat à faire procéder à l'expulsion de M. [Y] [B] ainsi que celle de tous les occupants introduits de son chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux si nécessaire avec l'assistance de la force publique après accomplissement des formalités prévues par la loi,
- condamner M. [B] à payer en deniers ou quittances valables à Partenord Habitat la somme de 2 552,92 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 17 août 2021 augmentée des loyers ayant couru jusqu'au jugement à intervenir conformément aux article 1103 et 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
- condamner M. [B] à payer à Partenord Habitat la somme de 4 379, 07 euros au titre du surloyer,
- dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus,
- condamner M. [Y] [B] à payer à Partenord Habitat la somme de 2,76 euros par mois d'occupation au titre de l'assurance,
- condamner M. [Y] [B] à payer à Partenord Habitat la somme de 75,27 euros au titre des assurances impayées à la date du 4 avril 2022, la somme de 30,4 euros au titre des pénalités à la date 4 avril 2022,
- autoriser M. [B] à s'acquitter de la dette par mensualités à hauteur de 70 euros en sus du loyer, débouter M. [B] de sa demande reconventionnelle, et de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,
- le condamner à lui payer la somme de 100 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner M. [B] au paiement des entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, ainsi que les frais d'assignation.
Suivant jugement contradictoire en date du 14 avril 2023, le juge des contentieux de la protection a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 avril 2015 entre Partenord Habitat et M. [B] concernant l'appartement situé sont réunies à la date du 22 juin 2021,
- condamné M. [Y] [B] à verser à Partenord Habitat la somme de 1 954,69 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 avril 2021, décompte arrêté au 17 novembre 2022, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2021,
- autorisé M. [Y] [B] à s'acquitter de cette somme en outre le loyer et les charges courantes en 27 mensualités de 70 euros chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,
- précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement,
- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,
- dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, là clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
- dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu'à défaut pour M. [B] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter Partenord Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
* que M. [Y] [B] soit condamné à verser à Partenord Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son, mandataire,
- débouté M. [Y] [B] de sa demande d'expertise,
- débouté les parties de leurs plus amples demandes et prétentions,
- débouté Partenord Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [Y] [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture,
- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
Par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2023, l'Office Public de l'Habitat Nord a fait signifier le jugement à M. [Y] [B] à l'étude.
M. [Y] [B] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 8 juin 2023, déclaration d'appel critiquant les dispositions de la décision entreprise ayant constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 22 juin 2021, condamné M. [B] à verser la somme de 1954,69 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer, autorisé M. [B] à s'acquitter de cette somme en 28 mensualités avant le 30 de chaque mois, suspendu les effets de la clause résolutoire, débouté M.
Partenord Habitat a constitué avocat en date du 7 août 2023.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2023, M. [Y] [B] demande la cour de :
Statuant sur l'appel limité de M. [B],
- déclarer l'appel de M. [B] recevable et bien fondé,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Roubaix le 14 avril 2023 en ce qu'il a débouté M. [B] de sa demande d'expertise judiciaire et mis à sa charge l'intégralité des dépens,
Statuant par dispositions nouvelles :
- désigner un Expert judiciaire avec pour missions d' organiser une réunion contradictoire après avoir dûment convoqué les parties, dans le respect des textes en vigueur, se rendre sur les lieux [Adresse 4],
- se faire remettre tous documents utiles et entendre tout sachant, décrire tous les désordres allégués par M. [B] dans les présentes conclusions et ressortant des pièces produites, et tout autre désordre manifeste, en déterminer les causes, dire si le logement loué par M. [B] est décent au sens des dispositions du décret du 30 janvier 2002 et s'il est en bon état d'usage et de réparation ainsi qu'en état de servir à sa destination d'habitation au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, décrire les réparations nécessaires et en chiffrer le coût, ainsi que les travaux restant à accomplir, donner son avis sur la responsabilité du bailleur, et sur les différents préjudices subis par le locataire, fournir son avis sur la minoration éventuelle du loyer, du tout, dresser rapport,
- juger que les dépens de première instance resteront à la charge intégrale de Partenord Habitat,
Y ajoutant :
- condamner Partenord Habitat aux entiers frais et dépens d'appel dont recouvrement au profit de Me Desbonnet, avocat, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023, Partenord Habitat demande à la cour de :
- juger que M. [B] a, par voie de conclusions, limité son appel
à la demande d'expertise,
- débouter M. [Y] [B] de sa demande d'expertise,
- condamner M. [Y] [B] à payer à Partenord Habitat la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [Y] [B] au paiement des entiers frais et dépens de première instance et d'appel.
Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS :
A titre liminaire, la cour relève que M. [B] ne maintient pas son appel concernant le constat de la résiliation du bail et la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, sa seule demande au titre de l'appel portant sur la désignation d'un expert judiciaire au titre de l'indécence du logement loué.
Sur la demande d'expertise
Aux termes des dispositions de l'article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien.
Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière:
1° De délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent,
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée,
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,
(...)
Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.
(...)
Le bailleur est obligé:
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2èmealinéas.
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et ce, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
M. [B] soutient que le bailleur a ses obligations impératives résultant de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé et fait état de ce que l'expertise judiciaire constitue son seul recours pour justifier de l'état déplorable de son logement, des parties communes et des abords de l'immeuble.
Au soutien de sa demande, M. [B] produit aux débats de nombreuses photographies, dont l'origine ne peut être valablement identifiée et comportant pour certaines d'entre elles les dates de 2019, 2020 et 2021.
Toutefois, la société Partenord justifie de la réalisation de nombreux travaux relatifs à la remise en état du logement, s'agissant un justificatif d'enlèvement des encombrants, d'une facture de désinsectisation du 14 décembre 2021, d'une déclaration de sinistre en date du 25 septembre 2019, de factures afférentes à la réalisation de travaux dans le logement loué par M. [B] en date des 17 septembre 2019, 27 décembre 2019, 4 mars 2020 et 25 septembre 2021.
Par ailleurs, alors qu'il résulte de la sommation interpellative délivrée par acte d'huissier en date du 15 septembre 2021 qu'à la suite d'un sinistre occasionné par un dégât des eaux, Partenord Habitat a mandaté la société PRO-BAT aux fins d'effectuer les travaux nécessaires de remise en état du logement, une partie des travaux a été réalisée mais pas la totalité dans la mesure où le locataire a opposé un refus à la réalisation de ces derniers, force est de constater que M. [B] ne justifie pas de la persistance des désordres allégués après la réalisation des travaux et alors qu'il s'est lui-même opposé à l'achèvement des travaux prévus par le bailleur qui avait valablement mandaté une entreprise à cette fin.
En conséquence, en l'absence de tout nouvel élément de preuve produit par M. [B] en cause d'appel et alors que la réalisation d'une expertise ne saurait avoir pour vocation de palier la carence de la preuve, il y a lieu de débouter M. [B] de sa demande d'expertise.
La décision entreprise sera donc confirmée en toutes ses dispositions.
Sur les autres demandes
La décision entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [B], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Il n'apparaît pas inéquitable de le condamner à verser à la société Partenord Habitat la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [Y] [B] à payer à Partenord Habitat la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [Y] [B] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Le greffier
Fabienne DUFOSSÉ
Pour le président empêché,
L'un des conseillers ayant délibéré
(article 456 cpc)
Emmanuelle BOUTIÉ
