République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 04/07/2024
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N° de MINUTE :
N° RG 24/00430 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VKQP
Ordonnance n° 23/01201 rendue le 19 décembre 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille
APPELANTE
SAS ZKH Développement agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
ayant son siège social [Adresse 3]
représentée par Me Fabrice Chatelain, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
assistée de Me Stéphane Despaux, avocat au barreau de Bordeaux, avocat plaidant
INTIMÉE
SAS DVP Héron prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 2]
représentée par Me Manuel Buffetaud, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 15 mai 2024 tenue par Aude Bubbe magistrat chargé d'instruire le dossier et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Valérie Roelofs
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Dominique Gilles, président de chambre
Pauline Mimiague, conseiller
Aude Bubbe, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 juillet 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 mai 2024
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte du 10 novembre 2015, la société Grif 1, devenue la SAS DVP Héron, a donné à bail à la société Naturali'T, un local commercial à usage de restauration rapide, situé [Adresse 1] à [Localité 4].
Par courrier du 27 octobre 2021, la société DVP Héron a autorisé la société Naturali'T à modifier la destination des lieux loués pour permettre l'exploitation d'un commerce de restauration thaïlandaise.
Par acte du 10 février 2022, la société Naturali'T a cédé son fonds de commerce à la société Financière ZDP, fixant l'entrée en jouissance au 1er janvier 2022.
Par avenant du 24 février 2022, la SAS ZKH Développement s'est substituée à la société Financière ZDP.
Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré à la société ZKH Développement à personne morale le 10 mars 2023, pour un montant de 77 114,70 euros, après un premier commandement délivré à l'adresse des lieux loués le 27 février 2023.
Par ordonnance contradictoire du 19 décembre 2023, sur assignation du 14 août 2023 de la société DVP Héron, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail en date du 10 novembre 2015, portant sur les locaux situés au centre commercial Héron Parc situé [Adresse 1] depuis le 10 avril 2023,
- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société ZKH Développement et de tout occupant de son chef des lieux situés au centre commercial Héron Parc situé [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,
- dit, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- fixé à titre provisionnel l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 11 avril 2023,
- condamné à titre provisionnel la société ZKH Développement au paiement de cette indemnité et ce, jusqu'à libération effective des lieux,
- condamné la société ZKH Développement à payer à la société DVP Héron, la somme provisionnelle de 141 796,17 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 31 décembre 2023, terme du 4ème trimestre 2023 inclus,
- dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus,
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société ZKH Développement à payer à la société DVP Héron la somme de 14 179,62 euros en application de la clause pénale du bail,
- rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement,
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société DVP Héron au paiement de la somme de 17 886 euros HT à la société ZKH Développement,
- condamné la société ZKH Développement à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société ZKH Développement de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société ZKH Développement aux dépens,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 30 janvier 2024, la société ZKH Développement a relevé appel de l'ensemble des chefs de cette ordonnance aux fins d'infirmation ou d'annulation.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, la société ZKH Développement demande à la cour de :
- déclarer recevable et fondé son appel,
Y faisant droit,
- infirmer la décision entreprise sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande visant à sa condamnation à payer à la société DVP Héron la somme de 14 179,62 euros en application de la clause pénale du bail,
Et, statuant à nouveau,
A titre principal,
- écarter les commandements visant la clause résolutoire pour avoir été délivrés à la société ZKH Développement de mauvaise foi,
- dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de la clause résolutoire et les demandes subséquentes,
- débouter la société DVP Héron de l'ensemble de ses réclamations, fins et prétentions,
A titre subsidiaire,
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- ordonner que la dette locative soit échelonnée sur 24 mois, la société ZKH Développement reprenant le paiement des loyers dès le 2ème trimestre 2024,
En tout état de cause,
- condamner la société DVP Héron à lui verser une provision de 17 886 euros HT,
- condamner la société DVP Héron à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, de première instance et d'appel,
- débouter la société DVP Héron de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
A titre subsidiaire : sur la clause pénale, en application de l'article 1231-5 du code civil :
- débouter la société DVP Héron et réduire à néant le montant de la pénalité au regard du bénéfice tiré des travaux réalisés par l'appelante et dont elle tire profit sans bourse déliée,
- débouter la société DVP Héron de ses demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 12 avril 2024, la société DVP Héron demande à la cour de :
- débouter la société ZKH Développement de l'ensemble de ses demandes,
- confirmer l'ordonnance en l'ensemble de ces chefs à l'exclusion de celui portant sur la clause pénale,
- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la société ZKH Développement à lui payer la somme de 14 179,62 euros en application de la clause pénale du bail,
Statuant à nouveau :
- condamner la société ZKH Développement à lui payer, par provision, la somme de 183 936,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au 30 juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal, à compter de la délivrance du commandement de payer,
- condamner la société ZKH Développement à lui payer à la somme de 18 393,68 euros au titre de la clause pénale, représentant 10 % des sommes dues,
- condamner la société ZKH Développement à lui payer une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi que les entiers dépens de l'instance.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens.
La clôture de l'instruction est intervenue le 7 mai 2024 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 15 mai 2024.
MOTIFS
Sur l'absence de contestation sérieuse
Après avoir rappelé les dispositions des articles 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, le juge des référés a relevé que les travaux avaient été entrepris par la société ZKH Développement à la demande de l'enseigne Pitaya, sous laquelle il envisageait d'exercer, et non de la bailleresse, que la locataire ne justifiait pas que les travaux relatifs à la hotte d'aspiration étaient nécessaires, qu'elle n'apportait pas d'éléments permettant de retenir la mauvaise foi de la bailleresse et que l'augmentation des loyers alléguée n'était pas étayée par les pièces produites. Il a ajouté enfin que la locataire ne justifiait pas d'un refus par la bailleresse d'un règlement amiable des sommes dues, concluant que le moyen tiré de la mauvaise foi de la bailleresse ne constituait pas une contestation sérieuse.
Au visa des articles 835 et 834 du code de procédure civile, ainsi que de l'article 1104 du code civil, la société ZKH Développement indique que les commandements, signifiés sur le chantier et à sa personne, ont été délivrés de mauvaise foi par la bailleresse, alors qu'elle-même a achevé de lourds travaux dans les locaux loués relevant du bailleur, que la hotte d'aspiration en cuisine n'était pas conforme aux exigences minimales de l'enseigne Pitaya et qu'elle a augmenté les loyers en violation de l'article 5.2.2 du bail. Elle fait valoir que la société DVP Héron a attendu la fin des travaux avant de délivrer le commandement et que la délivrance de mauvaise foi de cette dernière constitue une contestation sérieuse.
La société DVP Héron expose que la locataire ne justifie pas l'avoir informée des difficultés de réhabilitation des locaux. Elle rappelle avoir laissé un long délai à la société ZKH Développement qui aurait du lui permettre de s'acquitter de sa dette ou, a minima, de formuler une proposition de règlement. Elle souligne que l'entrée en jouissance est intervenue le 1er janvier 2022 et que la dette locative s'accroît. Elle fait valoir que l'appelante affirme ne pas exploiter le local alors que les travaux sont achevés. Elle expose que le montant du loyer de 2022 est celui prévu par le bail, identique à celui de 2021, l'article 5.2.2 du bail ne s'appliquant qu'en cas de cession du fonds de commerce.
En application des articles 9 et 1353 du code civil, il appartient à la société ZKH Développement qui invoque la mauvaise foi de la bailleresse d'apporter les éléments de preuve de ce fait.
S'agissant de la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement, les moyens développés par l'appelante ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
La cour relève en outre que la société ZKH Développement ne justifie toujours pas de la nécessité de modifier la hotte dans le cadre des travaux réalisés, ni de l'information qu'elle aurait donnée à la société DVP Héron de la nécessité de ces travaux ni des gros travaux au sens de l'article 606 du code civil qu'elle aurait entrepris, ni des raisons pour lesquelles l'intimée aurait été de mauvaise foi en faisant délivrer le commandement le 10 mars 2023, alors que l'entrée en jouissance est intervenue le 1er janvier 2022 et que seul le loyer du quatrième trimestre 2022 a été versé (pièces 4 et 5 de la bailleresse), sans qu'une suspension des loyers n'ait été prévue ou demandée.
De même, la société ZKH Développement n'apporte, en cause d'appel, toujours aucun élément quant à une demande de délais de paiement qu'elle aurait formée auprès de la bailleresse, alors qu'elle n'a réglé qu'un seul trimestre au titre du loyer annuel depuis son entrée en jouissance.
De plus, si le loyer comporte une part fixe et une part variable, seule cette dernière est concernée par l'article 5.2.2 du bail prévoyant une année effective d'exploitation par le cessionnaire, étant observé que le montant annuel du loyer de base HT et HC repris dans l'acte de cession du fonds de commerce, soit 60 125,04 euros par an au 1er avril 2021, est exactement celui appelé par la société DVP Héron, soit 15 031,26 euros HT et HC par trimestre en 2022, avec une indexation annuelle à la date anniversaire du bail et un indice de référence d'indexation fixé au quatrième trimestre 2014 (pièce 1 de la société ZKH Développement et pièce 19 pour le décompte précis des sommes appelées par la bailleresse).
Enfin, alors qu'elle indiquait au juge des référés, à l'audience du 28 novembre 2023 que l'exploitation devait commencer 'dans quelques jours', il convient de relever que la société ZKH Développement n'apporte aucun élément sur le début de son activité ou la réalité de sa situation économique et financière actuelle.
Dès lors, il convient de retenir que la société ZKH Développement n'apporte pas d'élément quant à la mauvaise foi de la bailleresse qu'elle invoque et il n'y aura pas lieu de constater l'existence d'une contestation sérieuse de ce chef.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Retenant que les causes du commandement n'avaient pas été régularisées dans le délai d'un mois, le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer dû et autorisé l'expulsion de la société ZKH Développement.
La société ZKH Développement n'apporte pas d'éléments pour s'opposer à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, mais en demande la suspension au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, sollicitant des délais de paiement sur une période de 24 mois.
La société DVP Héron s'oppose à tout délai de paiement, rappelant que la société ZKH Développement n'a réglé qu'un seul trimestre de loyer et charges depuis le 1er janvier 2022 et qu'elle n'apporte aucun élément quant à sa situation financière. Elle souligne sa mauvaise foi alors que le loyer courant n'est pas réglé et que la dette locative s'accroît.
En l'espèce, ainsi que l'avait déjà justement relevé le juge des référés, la société ZKH Développement n'apporte aucun élément quant à sa situation économique et financière.
En outre, il ressort du dernier décompte produit que la dette locative s'est accrue, atteignant 183 936,81 euros, au 30 juin 2024, seul le dernier trimestre de l'année 2022 ayant été réglé et aucun paiement n'étant intervenu depuis le mois de janvier 2023 (pièce 19 de la bailleresse).
Dès lors, il n'y aura pas lieu d'ordonner la suspension de la clause résolutoire, l'ordonnance sera confirmée et le montant de la dette locative actualisé.
Enfin, alors que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d'une clause pénale, il convient de relever que la société ZKH Développement justifie avoir réalisé des travaux de rénovation de l'immeuble loué pour un montant de 272 780,40 euros TTC, soit un montant supérieur à celui de la dette locative de 183 936,81 euros.
En conséquence, il convient de fixer la provision due au titre de la clause pénale au montant de 1 500 euros et l'ordonnance sera infirmée de ce chef.
Sur la demande reconventionnelle
Pour débouter la société ZKH Développement de sa demande de condamnation au titre des travaux de modification de la hotte, le juge des référés a rappelé que seule une provision pouvait être accordée en application de l'article 835 du code de procédure civile.
Au soutien de son appel, la société ZKH Développement sollicite désormais la condamnation de la bailleresse à titre provisionnel, précisant que si le bail prévoit que les travaux de mise en conformité sont à sa charge, elle n'avait pas à remplacer le système d'extraction déjà présent.
La société DVP Héron souligne que la société ZKH Développement n'apporte aucun élément justifiant la somme demandée, que le bail prévoit que les travaux de mise en conformité aux règles d'hygiène et de sécurité sont à la charge du locataire et que l'acte de cession du fonds de commerce le rappelle expressément.
En premier lieu, il convient de relever que la société ZKH Développement n'apporte aucun élément permettant de retenir d'une part que la modification de la hotte était nécessaire à son exploitation et d'autre part, qu'elle aurait versé la somme de 17 886 euros HT à cette fin.
Au surplus, il ressort expressément de l'article 9 du bail que le preneur est seul tenu aux réparations, grosses ou menues, ainsi qu'aux travaux prescrits sur le local ou les équipements pour la mise en conformité avec les règles d'hygiène et de sécurité.
Dès lors, l'ordonnance sera confirmée de ce chef.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 700 du code de procédure civile, la société ZKH Développement sera condamnée à verser la somme de 5 000 euros, en cause d'appel.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société ZKH Développement sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Réforme l'ordonnance uniquement en ce qu'elle a condamné la société ZKH Développement au paiement de la somme provisionnelle de 141 796,17 euros au titre de l'arriéré de loyers et indemnités d'occupation dus arrêtée au 31 décembre 2023 et débouté la société DVP Héron de sa demande au titre de la clause pénale ;
Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne la société ZKH Développement au paiement de la somme provisionnelle de 183 936,81 euros, au titre de l'arriéré de loyer et d'indemnités d'occupation arrêté au 30 juin 2024 ;
Condamne la société ZKH Développement au paiement de la somme provisionnelle de 1 500 euros au titre de la clause pénale ;
Déboute la société ZKH Développement de sa demande de délai de paiement ;
Confirme l'ordonnance pour le surplus ;
Condamne la société ZKH Développement à verser à la société DVP Héron la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette les demandes plus amples ou contraires ;
Condamne la société ZKH Développement aux dépens d'appel.
Le greffier
Valérie Roelofs
Le président
Dominique Gilles
