République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 04/07/2024
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N° de MINUTE : 24/577
N° RG 23/03237 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U74J
Jugement (N° 23/00152) rendu le 22 Juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Saint Omer
APPELANTS
Madame [R] [K] épouse [G]
née le 18 Février 1971 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022023005378 du 08/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
Monsieur [J] [G]
né le 06 Septembre 1972 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentés par Me Fabien Fusillier, avocat au barreau de Saint-omer, avocat constitué
INTIMÉE
Madame [T] [I] veuve [V]
née le 30 Septembre 1948 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me François Dooghe, avocat au barreau de Saint-omer, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 21 mai 2024 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Emmanuelle Boutié, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 juillet 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 février 2024
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Selon acte sous seing privé en date du 19 janvier 2013, M. [Y] [V] et son épouse Mme [T] [I] ont donné à bail à M. [J] [G] et Mme [R] [K] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer de 590 euros hors charges.
M. [Y] [V] est décédé 12 juillet 2018.
Par exploit signifié le 23 août 2022, Mme [T] [I] veuve [V] a fait commandement à M. [J] [G] et Mme [R] [K] d'avoir à lui payer la somme principale de 1 903,06 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 août 2022 outre 185,68 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi de 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail ainsi que d'avoir à justifier de l'occupation du logement.
Ce commandement a été notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Pas-de-Calais par voie électronique (EXPLOC) le 26 août 2022.
Par acte d'huissier signifié le 26 janvier 2023, Mme [T] [I] veuve [V] a fait assigner M. [J] [G] et Mme [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Omer aux fins d'obtenir la résiliation du bail, par constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, l'expulsion des locataires ainsi que de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique dans le mois de la signification du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, avec réserve au juge des contentieux de la protection de Saint-Omer de la liquidation de l'astreinte, l'autorisation de faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls des défendeurs, leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 2 699,20 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 19 décembre 2022, outre les loyers et charges impayés depuis cette date ainsi que ceux à échoir jusqu'au jour du jugement, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation, à compter de la date de la résiliation du bail, une indemnité d'occupation mensuelle irrégulière jusqu'à libération effective des lieux, 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, leur condamnation solidaire aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.
Suivant jugement réputé contradictoire en date du 22 juin 2023, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer a :
- constaté que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Mme [T] [I] veuve [V] et M. [J] [G] et Mme [R] [K] épouse [G], portant sur l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] sont acquises au 24 octobre 2022,
Par conséquent,
- constaté la résiliation du bail liant les parties,
- autorisé, à défaut pour M. [J] [G] et Mme [R] [K] épouse [G] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Mme [T] [I] veuve [V] à faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
- dit n'y avoir lieu à astreinte,
- renvoyé le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux,
- condamné solidairement M. [J] [G] et Mme [R] [K] épouse [G] à payer à Mme [T] [I] veuve [V] la somme de 53,93 euros (cinquante trois euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés à l'échéance de mars 2023 incluse,
- condamné in solidum, le temps de leur occupation commune des lieux, M. [J] [G] et Mme [R] [K] épouse [G] à payer à Mme [T] [I] veuve [V] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 643,22 euros de la résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,
- condamné in solidum M. [J] [G] et Mme [R] [K] épouse [G] à payer à Mme [T] [I] veuve [V] la somme de 650 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. [J] [G] et Mme [R] [K] épouse [G] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement et de l'assignation,
- rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
Mme [K] épouse [G] et M. [J] [G] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 12 juillet 2023, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.
Mme [T] [I] veuve [V] a constitué avocat en date du 26 juillet 2023.
Par leurs dernières conclusions en date du 29 juillet 2023, Mme [K] épouse [G] et M. [J] [G] demandent à la cour de :
- infirmer le jugement querellé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion des locataires condamnés solidairement les locataires à payer à Mme [I] la somme de 53,93 euros au titre des loyers impayés, à la date de mars 2023, condamné les mêmes à lui payer la somme de 643,22 euros de la résiliation du bail jusqu'à la date de la libération des lieux,
- condamner les mêmes à lui payer la somme de 650 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les mêmes aux dépens,
Statuant à nouveau :
- débouter Mme [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- statuer ce que de droit quant aux dépens.
Par ses dernières conclusions en date du 9 octobre 2023, Mme [T] [I] veuve [V] demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail par
acquisition de la clause résolutoire, prononcé l'expulsion des locataires, condamné les locataires à payer la somme de 53,93 euros au titre des loyers impayés à la date de mars 2023, condamné les locataires à payer la somme 643,22 euros de la date de résiliation à la date de libération des lieux, condamné les locataires à payer la somme 650 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné les locataires aux dépens,
Statuant à nouveau :
- condamner M. [J] [G] et Mme [R] [K] épouse [H] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure pénale ainsi qu'aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel.
Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS :
Au soutien de leur appel, les locataires indiquent n'avoir plus de dette locative, dès lors qu'ils ont reçu une aide service action logement d'un montant de 3871,72 euros en février et mars 2023, expliquant que ces règlements avaient permis d'apurer la dette de telle sorte que les demandes de la bailleresse tendant tant à la constatation du jeu de la clause résolutoire qu'à leur condamnation au paiement de l'arriéré locatif n'étaient pas fondées.
De son côté, Mme [T] [I] fait valoir que le règlement de la somme de 3871,72 euros via l'intervention du service social n'est intervenu que postérieurement à la date à laquelle la clause résolutoire a acquis ses effets de telle sorte que le jugement devra être confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme définies dans la suite de cet article.
Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 23 août 2022, la bailleresse bailleur a fait commandement à M. [J] [G] et à Mme [R] [K] épouse [G] d'avoir à lui payer la somme principale de 1 903,06 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 août 2022 outre 185,68 euros de frais au titre des loyers et charges échus impayés en se prévalant de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail.
Ce commandement n'a été argué d'aucune cause de nullité en la forme ou au fond et la cour ne relève par ailleurs aucun manquement à une disposition d'ordre public qu'elle aurait à relever d'office.
L'examen des décomptes produits aux débats, décomptes qui ne sont pas spécialement contestés par les parties appelantes, fait apparaître que les seuls versements intervenus dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer sont un règlement de 200 euros intervenu en septembre 2022 et un règlement de 997,74 euros intervenu en octobre 2022.
Ces deux versements cumulés ne suffisent pas à solder le montant des causes du commandement;
Pour le surplus, le versement d'une somme de 3871,72 euros intervenu en février et mars 2023 ne peut avoir pour effet de faire échec à l'efficacité d'un commandement visant la clause résolutoire alors qu'il est intervenu plus de deux mois après la signification de ce dernier.
Il s'ensuit que c'est à bon droit que le jugement entrepris a conclu que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire prévues au bail étaient réunies à la date du 24 octobre 2022.
Néanmoins, la demande de M. [G] et de Mme [K] tendant au débouté de leur bailleresse de sa demande de résiliation du bail peut s'entendre comme une demande tendant à se voir accorder des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire, éventuellement rétroactifs.
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Il résulte des éléments de la cause que contrairement à ce que soutiennent les parties appelantes, il subsiste des incidents de paiement dans la mesure où le compte locatif fait apparaître un solde débiteur de 881,30 euros suivant compte arrêté au 14 mai 2024.
Cependant, la cour tiendra compte du fait que les époux [G] sont dans une situation financière difficile, étant bénéficiaires de l'aide juridictionnelle, et ont fait des efforts de règlement ces derniers mois.
Dès lors, il leu sera accordé des délais de la manière suivante :
-les époux [G] devront être à jour de tout arriéré locatif un mois après la signification du présent arrêt et dans cette hypothèse la clause résolutoire sera censée n'avoir jamais joué ;
-à défaut, la résiliation sera définitivement acquise, l'expulsion pourra être poursuivie suivant les modalités prévues au présent dispositif et l'indemnité d'occupation due par les locataires jusqu'à parfaite libération des lieux sera égale à 643,42 euros par mois.
Il convient de confirmer pour le surplus le jugement entrepris.
Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :
Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.
Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.
Les appelants supporteront les dépens et seront condamnés à payer à la bailleresse une indemnité de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en ses dispositions relatives à la condamnation de M. [J] [G] et de Mme [R] [K] épouse [G] au paiement de l'arriéré locatif, en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 octobre 2022 et le confirme enfin sur le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;
Le réformant pour le surplus,
Accorde des délais de paiement à M. [J] [G] et de Mme [R] [K] épouse [G] comme suit :
-les époux [G]-[K] devront être à jour de tout arriéré locatif un mois après la signification du présent arrêt et dans cette hypothèse la clause résolutoire sera censée n'avoir jamais joué ;
-à défaut par contre pour les époux [G]-[K] d'être à jour de tout arriéré locatif dans ce délai,
-la résiliation sera définitivement acquise à la date du 24 octobre 2022,
- l'expulsion de M. [J] [G] et de Mme [R] [K] épouse [G] et de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux jusqu'à la libération effective des lieux et au besoin avec le concours de la force publique ;
- l'indemnité mensuelle d'occupation due au bailleur par M. [J] [G] et de Mme [R] [K] épouse [G] jusqu'à la libération effective des lieux sera d'un montant de 643,42 euros et condamne en tant que de besoin in solidum M. [J] [G] et de Mme [R] [K] épouse [G] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle ;
Condamne in solidum M. [J] [G] et de Mme [R] [K] épouse [G] aux dépens d'appel ;
Condamne in solidum M. [J] [G] et de Mme [R] [K] épouse [G] à payer à Mme [T] [I] veuve [V] une indemnité de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier
Harmony POYTEAU
Le président
Véronique DELLELIS
