République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 04/07/2024
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N° de MINUTE :
N° RG 23/02548 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U5WW
Jugement (N° 21/06335) rendu le 05 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Lille
APPELANTE
SAS Team Break, prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social, [Adresse 1]
représentée par Me Louise Bargibant, avocat constitué, substituée par Me Alexandrine Tanière, avocats au barreau de Lille
assistée de Me David Elbaz, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant
INTIMÉE
SCI Imag, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
ayant son siège social, [Adresse 2]
représentée par Me Delphine Chambon, avocat constitué, substituée par Me Apolline Maire, avocats au barreau de Lille
DÉBATS à l'audience publique du 09 avril 2024 tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Stéphanie Barbot, présidente de chambre
Nadia Cordier, conseiller
Anne Soreau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 juillet 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 mars 2024
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FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 16 juin 2015, la SCI Imag a donné à bail à la société Team Break des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à Lille pour une durée de dix années à compter du 1er juillet 2015, moyennant un loyer annuel de 45 000 euros hors taxes hors charges, avec indexation, pour une activité de « jeux de réflexion en équipe, espace événementiel et activité de débit de boissons sans licence ».
Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 mai 2020, la société Imag a mis en demeure le preneur de payer les loyers et charges du 2ème trimestre 2020, soit les sommes de 14 195,72 euros et 2 820 euros.
Se plaignant d'impayés de loyers, le bailleur a assigné la société Team Break en référé.
Par ordonnance du 25 mai 2021, le juge des référés a relevé l'existence d'une contestation sérieuse s'opposant à la demande en paiement.
La société Team Break a restitué les locaux le 30 juin 2021.
Le 11 octobre 2021, la société Imag a assigné la société Team Break devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement des loyers et charges.
Par jugement du 5 mai 2023, le tribunal judiciaire de Lille a :
- condamné la société Team Break à payer à la société Imag les sommes suivantes :
- la somme de 63 087,93 euros au titre des loyers et charges;
- la somme de 3 612,05 euros au titre des réparations locatives et frais de constat d'état des lieux de sortie ;
- ordonné la compensation entre les créances de la société Imag et le dépôt de garantie de 11 250 euros versé par la société Team Break ;
- condamné la société Team Break à payer à la société Imag la somme de 13 340 euros à titre de clause pénale ;
- condamné la société Team Break à payer à la société Imag les intérêts prorata temporis à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance au taux de 1% par mois jusqu'à parfait paiement ;
- ordonné la capitalisation des intérêts ayant couru chaque année ;
- condamné la société Team Break à payer à la société Imag la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la société Team Break de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;
- débouté la société Imag de ses autres demandes ;
- débouté la société Team Break de ses autres demandes ;
- condamné la société Team Break aux dépens de la présente instance.
Par déclaration du 5 juin 2023, la société Team Break a interjeté appel de l'ensemble des chefs la décision hormis celui déboutant la société Imag du surplus de ses demandes.
PRETENTIONS
Par conclusions signifiées le 1er septembre 2023, la société Team Break demande à la cour, de :
- infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,
- statuant à nouveau :
- débouter la société Imag de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner la même à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Team Break excipe de plusieurs moyens tendant à démontrer l'impossibilité pour elle de payer les loyers liés aux périodes de confinement déterminées par le gouvernement lors de la crise Covid.
Elle invoque ainsi la force majeure, soulignant, d'une part, ne plus avoir été en mesure d'accueillir des joueurs, et partant de générer du chiffre d'affaires lui permettant de faire face aux loyers réclamés, d'autre part, que la jurisprudence n'est pas encore fixée au fond et reste dans l'attente d'une décision de la Cour de cassation.
Elle plaide également la perte de la chose louée, estimant applicable à la cause l'article 1722 du code civil.
Elle ajoute que la bonne foi du bailleur peut être questionnée, le preneur ayant toujours réglé les loyers malgré de nombreuses défaillances du bailleur, qui n'a jamais proposé un échelonnement ou une remise d'une partie des loyers, en contrepartie de l'exécution du contrat de bail dès que la situation le permettait.
Elle pointe le caractère excessif de la clause pénale et de la capitalisation des intérêts, soulignant peiner à se redresser depuis la « crise covid ». Elle précise en outre que le bailleur n'apporte pas le moindre élément pour corroborer l'existence d'un préjudice effectif et conséquent, celui-ci disposant déjà d'une réparation du retard de paiement par l'application automatique des intérêts légaux. L'octroi de 10 % des sommes dues est excessif.
Par conclusions signifiées le 9 novembre 2023, la société Imag demande à la cour, de :
- confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions, sauf à actualiser :
- le montant de la condamnation à l'arriéré locatif à 72 041,62 euros TTC ;
- le montant de l'indemnité forfaitaire à 14 408,324 euros ;
- débouter la société Team Break de l'ensemble de ses demandes, fins, et conclusions ;
- y ajoutant,
- condamner la société Team Break à payer à la société Imag une somme de 5 000 euros à titre de procédure et résistance abusive dans le cadre de la procédure d'appel.
- condamner la société Team Break à payer à la société Imag la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la même en tous les frais et dépens d'appel.
Elle observe que, malgré l'appel total, la société Team Break ne formule aucune demande de réformation dans ses écritures du chef de l'indemnité de remise en état à lasuite de la libération des lieux et des frais de constat d'état des lieux de sortie.
Elle pointe que l'appel est fondé sur un prétendu débat sur l'exigibilité des « loyers Covid ». Cependant, aux termes d'un arrêt du 30 juin 2022, la Cour de cassation a jugé que l'ensemble des loyers covid étaient dus, ce qui rend non sérieuse l'argumentation selon laquelle l'assemblée plénière n'a pas tranché la question des « loyers covid. »
Elle plaide que :
- la force majeure devait être écartée, l'obligation au paiement d'une somme d'argent étant toujours susceptible d'exécution ;
- la perte de la chose louée devait également être écartée, aucun manquement à l'obligation de délivrance du bailleur ne pouvant lui être reproché ;
- elle a été de bonne foi.
Elle s'oppose aux délais de paiement, aux motifs que :
- la société Team Break ne démontre pas que sa situation nécessite l'octroi de délais de paiement ;
- elle ne démontre pas ne pas être en mesure d'apurer en une fois sa dette ;
- elle peut exercer son activité dans des conditions normales depuis le 30 juin 2021, soit depuis deux ans ;
- elle a quitté les locaux pour des locaux plus grands.
S'agissant de l'indemnité forfaitaire, elle fait valoir que cette dernière, prévue par le bail, n'est en rien excessive. Les intérêts de retard sont également contractuellement prévus.
Elle revient en détail sur les sommes dues au titre de la remise en état des locaux.
MOTIVATION
Au préalable comme le fait justement observer la société Imag, en dépit d'une déclaration d'appel total, visant l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, la société Team Break ne formule aucune demande de réformation dans ses écritures du chef de l'indemnité de remise en état ensuite de la libération des lieux et des frais de constat d'état des lieux de sortie.
Ces chefs du jugement doivent donc être confirmés.
I - Sur le défaut d'exigibilité des loyers
En vertu des dispositions de l'article 1134 ancien du code civil, devenu l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Ces conventions doivent être exécutées de bonne foi.
En application de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national.
Dans ce cadre, pour limiter la propagation du virus, l'accueil du public dans les établissements destinés à en recevoir a été restreint ou interdit pendant plusieurs périodes selon des critères différents, les deux premières du 17 mars au 11 mai 2020 et du 30 octobre au 28 novembre 2020, selon une détermination du caractère « non-essentiel » de l'activité, puis la troisième du 1er février au 4 avril 2021 selon la superficie des commerces de plus de 10 000 à 20 000 m2, et enfin la quatrième du 4 avril au 19 mai 2021 soumettant une application de la restriction aux critères de superficie et de spécificité de l'activité.
Des couvre-feux et des jauges ont été en outre mis en place afin de maintenir la distanciation physique préconisée dans la lutte contre la pandémie.
En l'espèce, il n'est pas contesté que l'activité de la société Team break n'était pas essentielle, cette société ayant dès lors été soumise aux mesures restrictives ci-dessus décrites. Elle s'en prévaut pour s'opposer au paiement des loyers.
1) au titre de la suspension du contrat de bail en raison de la force majeure
Aux termes de l'article 1148 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, « il n'y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit. »
Sur le fondement de ce texte, il est acquis que la force majeure entraîne pour le débiteur l'exonération totale de son obligation, même de résultat ( Cass, 1ère Civ., 13 mars 2008, pourvoi n° 05-12.551, Bull. 2008, I, n 76 ; Cass, 1ère Civ., 28 novembre 2012, pourvoi n° 11-26.814, Bull. 2012, I, n° 248).
La Cour de cassation a rappelé que le créancier, qui n'a pas pu profiter de la contrepartie à laquelle il a droit, ne peut invoquer la force majeure pour obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation (Cass, Civ. 3ème, 30 juin 2022 n°21-20.190).
Il doit en outre être précisé que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Com., 16 septembre 2014, pourvoi n° 13-20.306, Bull. 2014, IV, n 118), étant toutefois jugé qu'il a été admis que le retard dans l'exécution d'une obligation de somme d'argent n'engage pas la responsabilité du débiteur s'il est imputable à la force majeure (3ème Civ., 17 février 2010, pourvoi n° 08-20.943; Bull. 2010, III, n° 47).
Ainsi, estimant que la pandémie de covid-19 constituait un cas de force majeure et que les mesures générales de police ne lui permettaient pas de générer du chiffre d'affaires, faute de pouvoir profiter de la jouissance du local, contrepartie à l'obligation de paiement, la société Team Break ne peut en tirer parti pour ne pas exécuter son obligation consistant dans le paiement des loyers.
À juste titre les premiers juges ont écarté ce moyen.
2) au titre de la perte de la chose louée
L'article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.
La perte visée à l'article 1722 du code civil peut correspondre à une perte matérielle mais selon la jurisprudence, également à une perte fonctionnelle, caractérisée lorsque l'utilisation prévue par le bail du local loué pour une activité commerciale industrielle ou artisanale est totalement impossible ou diminuée.
La Cour de cassation a estimé, concernant les mesures restrictives d'accueil du public et de fermeture des commerces au public en lien avec la lutter contre la propagation de la pandémie de la Covid 19, que l'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d'une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d'autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil (Cass, Civ 3ème 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.127 ; Cass, Civ. 3ème, 30 juin 2022 n°21-20.190).
La société Team Break ne peut se prévaloir de l'effet des mesures générales et temporaires prises par le gouvernement pour restreindre, voire interdire l'accueil du public à certaines catégories d'établissements aux seules fins de garantir la santé publique, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, pour estimer établie la perte de la chose au sens de l'article 1722 du code civil.
Ce moyen a, à juste titre, été rejeté par les premiers juges.
3) au titre de l'obligation de bonne foi
Si l'article 1135 ancien du code civil rappelle que les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature, la société Team Break se contente d'affirmer l'absence de bonne foi de son bailleur, en estimant que ce dernier aurait dû lui proposer un échelonnement de la dette ou une remise d'une partie des loyers.
Elle allègue une mauvaise foi de son bailleur, sans en justifier et surtout n'explicite pas les conséquences juridiques qu'elle en tire sur l'exigibilité de la dette, étant observé qu'il a été rappelé que l'obligation de payer les loyers demeurait et que des aménagements des mesures d'exécution avaient été édictés afin de prendre en compte les difficultés qu'engendraient ces mesures de police temporaire et générale.
Ce moyen de la société Team Break ne peut donc qu'être rejeté.
II ' Sur les sommes dues
1) sur la dette de loyer
Aux termes de l'article 1315 ancien du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, le bailleur justifie d'un arriéré locatif de 72 041,62 euros par la production du bail et d'un décompte arrêté au 15 septembre 2023, étant observé que le preneur a quitté les lieux. Dans le cadre de l'exécution provisoire, il ajoute qu'une somme de 52 573,30 euros TTC a été versée.
La société Team Break n'élevant aucune critique quant au quantum de la dette de loyer réclamé par le bailleur, qui justifie de sa créance, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à payer l'arriéré de loyers, sauf à actualiser la créance de la société Imag à la somme de 72 041,62 euros.
2) sur l'indemnité forfaitaire et les intérêts
Selon l'article 1152 ancien du code civil, devenu 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Le bail stipule :
- en son article 24, qu' « en sus des intérêts de retard, et à défaut de paiement de toutes sommes à leur échéance notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au preneur, ou dès délivrance d'un commandement de payer ou encore après tout début d'engagement d'instance, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 20 % à titre d'indemnité forfaitaire, et ce sans préjudice des frais quelle qu'en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur ».
- en son article 6, que « le preneur s'engage formellement en cas de de non-paiement des loyers et des charges, à régler au bailleur en sus des loyers, charges, provisions sur charges, frais de commandement et de mise en demeure, et frais divers réclamés, des intérêts au taux de 1 % par mois ou fraction du mois de retard, ces intérêts étant toujours calculés sur les sommes dues, intérêts compris. La présente clause sera applicable sans mise en demeure préalable.
Ni la qualification ni la validité de ces clauses pénales n'est en l'espèce discutée.
La cour estime qu'au regard des circonstances de la cause, il n'y a pas lieu de faire usage de la faculté, qui lui est offerte par l'article 1152 ancien du code civil, devenu 1231-5 du code civil, de minorer ces clauses pénales, d'autant plus que le caractère excessif de ces dernières n'est nullement démontré.
En effet, le preneur, qui n'a pas exécuté à temps son obligation de paiement, en laissant impayés les loyers, alors même qu'il quittait les lieux pour rejoindre des locaux d'une superficie plus importante, se contente d'affirmer le caractère excessif de ces clauses sans en justifier.
Il fait état de difficultés en lien avec la « période Covid », dont il n'est pas plus justifié, étant observé que plus de trois ans se sont désormais écoulés depuis les premières mesures engendrées par la pandémie, sans qu'il n'ait été remédié au retard, ne serait-ce que par un paiement partiel de la dette.
En conséquence, la décision querellée est confirmée en ce qu'elle a appliqué, sans la minorer, la clause pénale ainsi que la clause relative aux intérêts de retard.
Compte tenu de l'actualisation du montant de l'arriéré locatif, porté à la somme de 72 041,62 euros, le montant de la clause pénale à ce titre à laquelle la société Team Break doit être condamnée, est portée à la somme de 14 408,324 euros.
III - Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure et résistance abusive dans le cadre de la procédure d'appel
En vertu des dispositions des articles 1240 et suivants du code civil, l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit et nécessite que soit caractérisée une faute faisant dégénérer en abus le droit d'agir en justice pour que puissent être octroyés des dommages et intérêts à titre de réparation.
La résistance abusive du défendeur se définit par le fait d'opposer à une action en justice des arguments de mauvaise foi et manifestement infondés, la simple défense à une action en justice ne pouvant constituer un abus de droit.
En application de l'article 1231-6 dernier alinéa du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, la société Imag sollicite la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice issu de la résistance abusive de la société Team Break, sans invoquer de fondement précis.
Cette demande sera donc examinée sur le double fondement ci-dessus précisé.
Faute pour la société Imag d'articuler les éléments de fait nécessaires au soutien de sa prétention, pour caractériser la faute de la société Team Break mais également le préjudice dont elle demande réparation, elle ne peut qu'être déboutée de sa demande de ce chef
La demande ne saurait pas plus prospérer sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, faute pour la société Imag de caractériser et de prouver un préjudice distinct causé par le retard et non réparé par les intérêts moratoires déjà alloués.
Cette demande est rejetée.
IV - Sur les dépens et accessoires :
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la société Team Break succombant en ses prétentions, il convient de la condamner aux dépens.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, la société Team Break tenue aux dépens d'appel, sera condamnée au titre des frais irrépétibles à hauteur de la somme fixée au dispositif du présent arrêt, et déboutée de sa propre demande de ce chef.
Les chefs de la décision entreprise relatifs aux dépens et à l'indemnité procédurale sont confirmés.
PAR CES MOTIFS
La cour,
CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire du 5 mai 2023 en toutes ses dispositions, sauf à actualiser la créance au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 72 041,62 euros, suivant décompte arrêté au 15 septembre 2023, et la créance au titre de l'indemnité forfaitaire à la somme de 14 408,324 euros ;
Y ajoutant,
DEBOUTE la société Imag de sa demande de dommages et intérêts pour résistance et procédure abusive dans le cadre de l'appel ;
CONDAMNE la société Team Break aux dépens d'appel ;
CONDAMNE la société Team Break à payer à la société Imag la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la société Team Break de sa demande d'indemnité procédurale.
Le greffier
Marlène Tocco
La présidente
Stéphanie Barbot
