France, Cour d'appel de Douai, Chambre 8 section 4, 20 juin 2024, 22/05638

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 20/06/2024

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N° de MINUTE : 24/550

N° RG 22/05638 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UUB2

Jugement (N° 22-000046) rendu le 14 Octobre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes

APPELANTE

SCI Vermeil, prise en la présence de ses représentants légaux domiciliés es qualité audit siège.

(intimée dans le RG 22/5998)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Jean-Baptiste Zaarour, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

INTIMÉES

Madame [N] [W]

née le 10 Janvier 1982 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Me Nathalie Exposta, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/000471 du 20/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)

SAS [Adresse 11] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

(appelante dans le RG 22/5998)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Me Karl Vandamme, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 02 avril 2024 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 mars 2024

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Par acte prenant effet à compter du 1er octobre 2015, la société civile immobilière Vermeil, par l'intermédiaire de la société à responsabilité limitée « L'office de la propriété Duchatelet Immobilier », a consenti à Mme [N] [W] un bail d'habitation portant sur un immeuble à usage d'habitation situé dans un appartement, porte 3, 1er étage, au [Adresse 5]), contre le paiement d'un loyer mensuel révisable initialement fixé à 494 euros, hors charges, sans provisions, outre le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

A la suite d'un désordre, Mme [N] [W] a fait intervenir l'expert de son assureur et un rapport d'expertise amiable non contradictoire a été établi le 1er mars 2021.

Un second rapport d'expertise amiable a été établi le 10 mai 2021.

Le 11 mai 2021, un rapport d'indécence du logement a été établi par les services municipaux de la commune de [Localité 9].

Par courrier du 6 juillet 2021, Mme [N] [W] a été informée par la CAF du Nord de la mise en place d'une procédure de conservation de l'allocation logement à l'égard du bailleur en raison de l'indécence du logement.

Par actes d'huissier du 23 et 30 décembre 2021, Mme [N] [W] a fait assigner respectivement la société civile immobilière Vermeil et la société par action simplifiée impersonnelle [Adresse 11], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes afin d'obtenir la condamnation de la SCI Vermeil à réaliser les travaux nécessaires visant à rendre le logement décent, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, avec réduction du loyer à la somme mensuelle de 148,20 euros, et consignation du paiement sur compte CARPA, et ce à compter de la décision et jusqu'à la réalisation des travaux, la condamnation solidaire de la SCI Vermeil et de la société [Adresse 10] à lui payer la somme de 17 500 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance pour la période comprise entre décembre 2018 et novembre 2021, outre la somme supplémentaire de 500 euros par mois pour la période postérieure jusqu'à réalisation effective des travaux, la condamnation solidaire de la SCI Vermeil et de la société [Adresse 10] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, la condamnation solidaire de la SCI Vermeil et de la société [Adresse 10] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de la SCP Vanherlder-Bouchart- O'Brien.

Suivant jugement contradictoire en date du 14 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection a :

- ordonné à la SCI Vermeil de remettre en conformité le logement loué, situé dans un appartement, porte 3, 1er étage, au [Adresse 5]), en procédant aux travaux suivants : remédier aux désordres de structure sur le bâti par la remise en état des menuiseries pour en assurer l'étanchéité, le fonctionnement normal et la stabilité, remédier aux désordres liés aux équipements du logement par la mise à disposition d'un moyen de chauffage suffisant, sécurisé, adapté aux caractéristiques du logement en matière d'isolation, remédier aux désordres apparents en intérieur par la recherche et l'élimination des causes d'humidité et notamment par la suppression des fuites intérieures au droit des appareils sanitaires et/ou engorgements et rétablissement du bon fonctionnement des canalisations et de l'étanchéité des parois à proximité des appareils sanitaires, par la suppression des causes d'infiltration au droit des fenêtres au travers des plancher et remise en état (étanchéité et stabilité) des revêtements de murs (intérieurs et extérieurs) des sols et plafonds détériorés par l'humidité, remettre en état les planchers pour en assurer la stabilité et la planéité, mettre en place des gardes corps réglementaires aux fenêtres des étages, fixer la main courante de l'escalier, remettre en état les sols et les menuiseries, les peintures détériorés par l'humidité ou dégradés dans le logement, procéder à une opération de dératisation,

- dit que la SCI Vermeil devra s'exécuter sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai d'un mois après signification de la présente décision,

- ordonné la diminution du loyer à la somme de 247 euros par mois, à compter de la présente décision jusqu'à la réalisation complète des travaux,

- autorisé la consignation des loyers auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, à compter de la présente décision et jusqu'à la réalisation complète et effective cie l'intégralité des travaux,

- condamné in solidum la SCI Vermeil et la SASU [Adresse 11] à payer à Mme [N] [W] la somme de 10 003,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

- condamné in solidum la SCI Vermeil et la SASU [Adresse 11] à payer à Mme [N] [W] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

- prononcé le partage de responsabilité entre la SCI Vermeil et la SASU [Adresse 11], et dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s'effectuera de la manière suivante : SCI Vermeil à 70% des sommes allouées à Mme [N] [W], SASU [Adresse 11] à 30% des sommes allouées à Mme [N] [W],

- condamné in solidum la SCI Vermeil et la SASU [Adresse 11] à payer à Mme [N] [W] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la SCI Vermeil de sa demande en paiement au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil,

- condamné in solidum la SCI Vermeil et la SASU [Adresse 11] aux entiers dépens de l'instance,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La SCI Vermeil a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 8 décembre 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

La SASU [Adresse 10] a constitué avocat en date du 29 décembre 2022.

Mme [W] a constitué avocat en date du 9 janvier 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, la SCI Vermeil demande la cour de:

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné à la SCI Vermeil de remettre en conformité le logement sis, [Adresse 5] en procédant aux travaux suivants : remédier aux désordres de structure sur le bâti par la remise en état des menuiseries pour en assurer l'étanchéité, le fonctionnement normal et la stabilité, remédier aux désordres liés aux équipements du logement par la mise à disposition d'un moyen de chauffage suffisant, sécurisé, adapté aux caractéristiques du logement en matière d'isolation, remédier aux désordres apparents en intérieur par la recherche et l'élimination des causes d'humidité et notamment par la suppression des fuites intérieures au droit des appareils sanitaires et/ou engorgements et rétablissement du bon fonctionnement des canalisations et de l'étanchéité des parois à proximité des appareils sanitaires par la suppression des causes d'infiltrations au droit des fenêtres au travers des planchers et remise en état (étanchéité et stabilité) des revêtements de murs (intérieurs et extérieurs) des sols et plafonds détériorés par l'humidité, remettre en état les planchers pour assurer la stabilité et la planéité, mettre en place des gardes corps réglementaires aux fenêtres des étages, fixer la main courante de l'escalier, remettre en état les sols et les menuiseries, les peintures détériorés par l'humidité ou dégradés dans le logement, procéder à une opération de dératisation, dit que la SCI Vermeil devait s'exécuter sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai d'un mois après signification de la présente décision, ordonné la diminution du loyer à la somme de 247 euros par mois à compter de la présente décision jusqu'à la réalisation complète des travaux, autorisé la consignation des loyers auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations à compter de la présente décision jusqu'à la réalisation complète et effective des travaux, condamné in solidum la SCI Vermeil et la SASU [Adresse 11] à payer à Mme [N] [W] la somme de 10 003,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, condamné in solidum la SCI Vermeil et la SASU [Adresse 11] à payer à Mme [N] [W] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, prononcé le partage de responsabilité entre la SCI Vermeil et la SASU [Adresse 11] et dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s'effectuera de la manière suivante : SCI Vermeil à 70 % des sommes alloués à Mme [N] [W], SASU [Adresse 11] à 30 % des sommes allouées à Mme [N] [W], condamné in solidum la SCI Vermeil et la SASU [Adresse 11] à payer à Mme [N] [W] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, débouté la SCI Vermeil de sa demande au paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum la SCI Vermeil et la SASU [Adresse 11] aux entiers dépens de l'instance,

Statuer à nouveau de ces chefs,

- dire sans objet la demande de remise en conformité du logement sis [Adresse 5],

- débouter Mme [W] de sa demande d'injonction à réaliser des travaux sous astreinte,

A titre subsidiaire sur ce point,

- limiter la remise en conformité du logement aux travaux suivants : remédier aux désordres de structure sur le bâti par la remise en état des menuiseries pour en assurer l'étanchéité, le fonctionnement normal et la stabilité, remédier aux désordres liés aux équipements du logement par la mise à disposition d'un moyen de chauffage suffisant, sécurisé, adapté aux caractéristiques du logement en matière d'isolation, remédier aux désordres apparents en intérieur par la recherche et l'élimination des causes d'humidité et notamment par la suppression des fuites intérieures au droit des appareils sanitaires et/ou engorgements et rétablissement du bon fonctionnement des canalisations et de l'étanchéité des parois à proximité des appareils sanitaires par la suppression des causes d'infiltrations au droit des fenêtres au travers des planchers et remise en état (étanchéité et stabilité) des revêtements de murs (intérieurs et extérieurs) des sols et plafonds détériorés par l'humidité, remettre en état les sols et les menuiseries, les peintures détériorés par l'humidité ou dégradés dans le logement,

- constater la réalisation des travaux par la SCI Vermeil,

- dire qu'il n'y a pas lieu d'assortir la remise en conformité d'une condamnation

sous astreinte à l'égard de la SCI Vermeil,

- réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires formulées par Mme [W],

- débouter Mme [W] de sa demande de réduction du loyer dû à la somme de 148,20 euros par mois à compter de la décision à intervenir et jusqu'à la réalisation effective des travaux sollicités dans le cadre de la présente,

- condamner la société [Adresse 10] à garantir toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à l'égard de la SCI Vermeil,

A titre subsidiaire sur ce point,

- prononcer le partage de responsabilité entre la SCI Vermeil et la SASU [Adresse 11], et dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s'effectuera de la manière suivante : SCI Vermeil à 30 % des sommes alloués à Mme [N] [W], SASU [Adresse 11] à 70 % des sommes allouées à Mme [N] [W],

- condamner la société Square Habitat, outre aux entiers dépens de première instance, au paiement d'une somme de 1 200 euros, en faveur de la SCI Vermeil, au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance,

Y ajoutant,

- condamner Mme [W] à la somme de 7 996,73 euros au titre des loyers et charges impayés,

- prononcer la compensation judiciaire des créances respectives des parties,

- condamner la société [Adresse 10], outre les entiers frais et dépens de l'instance d'appel, au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance devant la cour d'appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2023, la SASU Square Habitat Nord de France demande à la cour de :

- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du

tribunal judiciaire de Valenciennes du 14 octobre 2022 en ce qu'il a condamné in solidum la SCI Vermeil et la SASU [Adresse 11] à payer à Mme [N] [W] la somme de 10 003,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, condamné in solidum la SCI Vermeil et la SASU [Adresse 11] à payer à Mme [N] [W] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, prononcé le partage de responsabilité entre la SCI Vermeil et la SASU [Adresse 11] et dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s'effectuera de la manière suivante : SCI Vermeil à 70% des sommes allouées à Mme [N] [W], SASU [Adresse 11] à 30% des sommes allouées à Mme [N] [W], condamné in solidum la SCI Vermeil et la SASU [Adresse 11] à payer à Mme [N] [W] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum la SCI Vermeil et la SASU [Adresse 11] aux entiers dépens de l'instance,

Statuant à nouveau,

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

- déclarer Mme [N] [W] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes en ce que celles-ci sont dirigées à l'encontre de la SASU Square Habitat Nord de France,

- débouter Mme [N] [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce que celles-ci sont dirigées à l'encontre de la SASU [Adresse 11],

- débouter la SCI Vermeil de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce que celles-ci sont dirigées à l'encontre de la SASU [Adresse 11],

- condamner la SCI Vermeil à payer à la SASU [Adresse 11] la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Vermeil aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juillet 2023, Mme [N] [W] demande la cour de :

- déclarer recevable et mal fondé l'appel formé par a SCI Vermeil,

- recevoir l'appel de la SAS [Adresse 11],

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valenciennes le 14 octobre 2022 en toutes ses dispositions,

- débouter la SCI Vermeil de ses demandes, fins et conclusions,

- débouter la SAS [Adresse 11], de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner solidairement la SCI Vermeil et la SAS [Adresse 11] aux dépens de première instance et d'appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur l'indécence du logement loué

Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

(...)

Le bailleur est obligé:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas.

L'article 20-1 alinéas 1 et 3 du même texte dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxièmes alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours; le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution; il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des termes du rapport d'intervention en date du 11 mai 2021 établi par la police municipale de [Localité 9] que le logement loué par Mme [W] présente de nombreux désordres s'agissant notamment d'une insuffisance d'étanchéité des menuiseries, toutes les fenêtres présentant des moisissures et des traces d'infiltrations et une superficie insuffisante de 6m² pour une des chambres, d'une absence de détecteur de fumée dans le logement, d'une installation électrique non sécurisée, d'un moyen de chauffage insuffisant, d'une mauvaise évacuation des eaux usées avec de très mauvaises odeurs, d'une ventilation défectueuse, de dégradations des murs intérieurs, des plafonds, des sols et des menuiseries et de la présence de nuisibles.

En outre, ce même rapport préconise la réalisation de nombreux travaux afin de remédier aux désordres constatés, s'agissant de:

- remédier aux désordres de structure sur le bâti par la remise en état des menuiseries pour en assurer l'étanchéité, le fonctionnement normal et la stabilité,

- remédier aux désordres liés aux équipements du logement par la mise à disposition d'un moyen de chauffage suffisant, sécurisé, adapté aux caractéristiques du logement en matière d'isolation,

- remédier aux désordres apparents en intérieur par la recherche et l'élimination des causes d'humidité et notamment par la suppression des fuites intérieures au droit des appareils sanitaires et/ou engorgements et rétablissement du bon fonctionnement des canalisations et de l'étanchéité des parois à proximité des appareils sanitaires, par la suppression des causes d'infiltration au droit des fenêtres au travers des planchers et remise en état (étanchéité et stabilité) des revêtements de murs (intérieurs et extérieurs), des sols et plafonds détériorés par l'humidité, par la remise en état des planchers pour en assurer la stabilité et la planéité, par la mise en place de garde corps réglementaires aux fenêtres des étages, par la fixation de main courante dans l'escalier, par la remise en état des sols et des menuiseries, des peintures détériorées par l'humidité ou dégradées dans le logement et par une opération de dératisation.

Alors que ce rapport fait le constat de l'indécence du logement loué par la SCI Vermeil, celui-ci est aussi confirmé par le courrier de la Caf en date du 6 juillet 2021 informant Mme [W] de la suspension du versement de l'Apl au profit du bailleur compte tenu du constat d'indécence du logement loué et par les deux expertises extrajudiciaires réalisées les 1er mars et 10 mai 2021 à la demande de la société Covea, assureur de Mme [W].

En outre, le tribunal a justement retenu qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments ainsi que des attestations de Mme [E], Mme [R] et Mme [T] produites aux débats, que le logement loué présente un état de vétusté avancé alors que la date apposée sur le velux défectueux de la salle de bains suppose une date de production durant l'année 1988 et qu'il existe de multiples ponts thermiques autour des fenêtres expliquant la présence massive de moisissures et révélant des défauts structurels du bâti.

De plus, si la SCI Vermeil fait état de la réalisation d'un certain nombre de travaux pour remédier aux désordres constatés et produit aux débats plusieurs factures, s'agissant d'une facture du 16 septembre 2021, d'une facture du 9 juin 2022 et du 1er juillet 2022, il n'est pas justifié de la réalisation de l'ensemble des travaux préconisés dans le cadre du rapport d'intervention du 11 mai 2021.

Ainsi, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu le caractère indécent du logement loué par la SCI Vermeil, aucun défaut d'entretien de ce dernier n'étant par ailleurs imputable à la locataire.

Sur la demande de Mme [W] au titre de la réalisation des travaux et de diminution du loyer

Aux termes des dispositions des articles 1221 et 1228 du code civil, le créancier d'une obligation peut en obtenir l'exécution forcée auprès du juge.

Il résulte des dispositions de l'article 20-1 alinéa 1 et 3 de la loi du 6 juillet 1989 que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours; le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution; il peut réduire le montant du loyer à suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

Si en l'espèce, le tribunal a retenu que l'ensemble des travaux préconisés par le rapport d'indécence en date du 11 mai 2021 n'avait pas été réalisé par le bailleur et condamné en conséquence la SCI Vermeil à réaliser l'ensemble sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d'un mois après signification de la décision, il n'est pas contesté que Mme [W] a quitté les lieux loués le 31 janvier 2023 de sorte qu'ayant perdu la qualité de locataire du logement litigieux en cause d'appel, elle n'est plus recevable à solliciter devant la cour la réalisation des travaux de remise en état du logement.

Par ailleurs, il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la diminution du loyer par moitié avec autorisation de consignation sur le compte de la Caisse des dépôts et des consignations, et ce jusqu'à la réalisation de l'ensemble des travaux préconisés dans le cadre du rapport d'indécence.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ces chefs.

Sur les demandes indemnitaires formulées par Mme [W]

Aux termes des dispositions de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire durant toute la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives;

L'article 1721 du même code dispose qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quant bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelques pertes pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.

Alors que l'indemnisation du preneur pour trouble de jouissance n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur en cas de défaut de délivrance d'un logement décent, il résulte des développements précédents que l'indécence du logement loué par Mme [W] est caractérisée en l'espèce.

Ainsi, si la SCI Vermeil justifie avoir réalisé des travaux de mise en conformité de l'installation électrique ainsi que de pose d'un kit vmc avec fourniture de détecteurs et avertisseur de fumée entre juin 2021 et juin 2022 et de remise en état du premier velux de la salle de bains le 15 décembre 2020, ces derniers n'ont pas été suffisants pour remédier à l'ensemble des désordres affectant le logement de sorte que la preuve d'un manquement de la SCI Vermeil à son obligation de délivrance d'un bien loué en bon état de réparation locative est rapportée en l'espèce, le fait que la gestion du logement ait été confiée à la société [Adresse 10] en qualité de mandataire ne permettant pas au bailleur de s'exonérer de sa responsabilité de ce chef.

En outre, l'existence et l'importance du préjudice de jouissance subi par la locataire ont été dénoncés auprès du mandataire, dès le 10 décembre 2018, s'agissant du désordre résultant d'une fuite au niveau du vélux de la salle de bains qui n'a finalement été changé que le 15 décembre 2020, soit plus de deux ans plus tard ainsi que celle d'un désordre affectant l'installation électrique ayant fait l'objet de deux interventions en juillet 2021 et juillet 2022.

De plus, alors que les attestations de Mme [E], Mme [R] et Mme [P], produites aux débats, confirment tant l'importance des désordres affectant le logement loué que leur ancienneté, c'est à juste titre que le premier juge a relevé que ces derniers nécessitaient une intervention en urgence alors que l'étanchéité de la salle de bain n'était plus assurée et que l'installation électrique a été diagnostiquée comme étant non conforme et vétuste, présentant un risque de danger pour les personnes.

Par ailleurs, si la SCI Vermeil fait valoir que Mme [W] a refusé sa proposition amiable formalisée par son conseil le 30 mai 2022 consistant dans le versement, à titre d'indemnité transactionnelle, de la somme de 8000 euros correspondant à 12 mois de loyers (soit 6000 euros) et à l'indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 2000 euros, ce refus ne saurait l'exonérer de sa responsabilité en sa qualité de bailleur.

En conséquence, c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a retenu qu'eu égard à l'importance et à la durée du préjudice de jouissance subi par Mme [W], celle-ci ayant dénoncé l'existence de désordres affectant le logement à compter du mois de décembre 2018, il y a lieu d'allouer une somme correspondant à 50% du montant des loyers versés entre le mois de décembre 2018 et le mois de novembre 2021, date du rapport établi par la police municipale de Marly constatant l'indécence du logement, soit la somme de 8645 euros (247€ x 35 mois), outre une somme correspondant à 25% du montant des loyers versés entre le mois de décembre 2021 et le mois de janvier 2023, la décision entreprise étant actualisée sur ce point, soit la somme de 1605,50 euros (123,50€ x 13 mois).

Enfin, alors qu'il n'est pas contesté que Mme [W] résidait dans le logement loué avec ses trois enfants mineurs dans des conditions précaires et au regard de l'importance des désordres constatés de nature à compromettre la sécurité des occupants, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a alloué à Mme [W] la somme de 3000 euros en réparation de préjudice moral.

Sur la demande au titre de la condamnation solidaire de la société [Adresse 10]

Aux termes des dispositions de l'article 1992 alinéa 1er du code civil, le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

En l'espèce, Mme [W] sollicite la condamnation solidaire de la société Square Habitat avec la SCI Vermeil au paiement de la somme de 10003,50 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice moral.

Alors que la demande d'indemnisation formulée par Mme [W] est fondée sur la responsabilité délictuelle qui suppose la démonstration d'une faute résultant de l'inexécution ou de la mauvaise exécution du contrat de mandat régularisé par la SCI Vermeil en 2010, la locataire soutient que le manquement fautif de la SAS [Adresse 10] à ses obligations contractuelles, résultant de son manque de diligence, a contribué à son trouble de jouissance.

Si la SAS Square Habitat soutient avoir rempli son obligation en vérifiant concrètement l'état du logement, en alertant le propriétaire sur son état et en prenant des initiatives sans attendre la validation du bailleur pour réaliser des interventions afin de répondre aux demandes de la locataire, le tribunal a justement retenu d'une part qu'il ressort des propos rapportés par l'expert dans son rapport en date du 10 mai 2021 que Mme [C], représentante de [Adresse 10], a reconnu ne jamais avoir visité le logement loué par Mme [W] depuis sa prise de fonction, aucune pièce produite aux débats ne permettant de justifier d'une visite des lieux loués par le mandataire depuis 2010 en l'absence de tout nouvel élément de preuve produit en cause d'appel, et d'autre part, qu'alors que Mme [W] a alerté à de multiples désordres le mandataire de l'existence des désordres affectant les lieux loués, par courriels du mois de décembre 2018, du 11 septembre 2018, du 16 octobre et du 16 novembre 2019 et du 30 juillet 2020, la société Square Habitat, professionnelle de l'immobilier, a manqué à son obligation de diligence consistant à s'assurer que les lieux loués étaient conformes aux règles de décence et que son intervention auprès du bailleur en date du 28 juin 2021 peut être qualifiée de tardive, le contenu des courriels et messages susvisés étant de nature à alerter immédiatement le bailleur sur l'état du logement loué.

Ainsi, le comportement fautif de la société [Adresse 10] ayant contribué à aggraver le préjudice de jouissance subi par Mme [W] en ne permettant pas une prise en charge plus rapide de nature à remédier aux désordres, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum la SCI Vermeil et la SASU [Adresse 10] à réparer le préjudice subi par Mme [W].

Sur la demande en garantie de la SCI Vermeil

Aux termes des dispositions de l'article 1984 du code civil, le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire.

L'article 1992 du même code dispose que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

La SCI Vermeil sollicite que la société [Adresse 10] soit condamnée à la garantir de l'intégralité des condamnations mises à sa charge en faisant valoir qu'alors qu'elle a délégué la gestion de son bien immobilier à la société Square Habitat, celle-ci a été défaillante dans la gestion du bien et ne l'a pas informé de la gravité des désordres subis par la locataire de sorte qu'elle était dans l'ignorance de la situation.

Si la SAS [Adresse 10] soutient qu'elle a vérifié concrètement l'état du logement, alerté le propriétaire de son état et pris des initiatives sans attendre la validation du bailleur pour remédier aux désordres, la cour relève, à l'instar du premier juge, que la SAS Square Habitat ne justifie pas avoir visité les lieux loués en dépit des courriers de la locataire l'alertant sur l'état du logement alors que cette diligence lui aurait permis de se rendre compte de l'état du bien et d'être en mesure d'alerter rapidement le propriétaire sur les mesures à prendre pour remédier aux désordres et ce afin d'éviter le constat d'indécence réalisé par les services municipaux en 2021.

En outre, c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a retenu que le mandataire ne justifie que de l'envoi de deux courriers à la SCI Vermeil s'agissant du courrier du 28 juin 2021 aux termes duquel elle rappelle au bailleur son obligation de réaliser les travaux restants (vmc, garde-corps et menuiserie) suite au constat d'indécence et le second daté du 1er juillet 2021 confirmant l'intervention d'un électricien pour la remise aux normes du bien loué, les travaux de menuiseries restant à faire selon disponibilité de l'entreprise intervenante, cette situation étant constitutive d'une faute contractuelle ayant eu pour conséquence de retarder l'intervention du mandant et d'amplifier en conséquence le préjudice subi par la locataire.

Ainsi, alors que la SCI Vermeil avait délégué la gestion de son bien immobilier à un mandataire professionnel, s'agissant de la société [Adresse 10], celle-ci ne justifie pas avoir réalisé des diligences suffisantes pour alerter le propriétaire sur l'importance des désordres affectant le logement loué et pour transmettre et valider les devis communiqués par les sociétés intervenantes ayant conduit au constat d'indécence et à la majoration du préjudice subi par la locataire.

Dès lors, une part de responsabilité plus importante doit incomber à la SCI Vermeil en sa qualité de bailleur et de propriétaire de l'immeuble loué dans la mesure où l'importance des désordres constatés par les divers intervenants révèle leur caractère ancien et persistant et qu'elle ne justifie pas de la réalisation de travaux depuis de nombreuses années.

En conséquence, il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a fixé la responsabilité du mandataire à 30% des sommes allouées à Mme [W], la responsabilité de la SCI Vermeil étant quant à elle fixée à 70%.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En cause d'appel, la SCI Vermeil sollicite la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 7996,73 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 février 2023.

Alors qu'il n'est pas contesté que Mme [W] a quitté le logement loué le 31 janvier 2023 et qu'elle ne justifie pas de sa libération, il y a lieu de la condamner à payer à la SCI Vermeil la somme de 7996,73 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte actualisé au 16 février 2023.

La décision entreprise sera donc complétée de ce chef.

Sur la compensation

S'agissant de créances réciproques, il y a lieu d'ordonner la compensation entre les sommes dues par la SCI Vermeil et celles dues par Mme [W] en application des dispositions des articles 1289 et suivants du code civil.

Le jugement entrepris sera donc complété sur ce point.

Sur les autres demandes

La décision entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives à la prise en charge des dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI Vermeil et la SASU [Adresse 11] seront condamnées à supporter les dépens d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

La SCI Vermeil et la SASU [Adresse 11] seront déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a:

- dit que la SCI Vermeil devra s'exécuter sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai d'un mois après signification de la présente décision,

- ordonné la diminution du loyer à la somme de 247 euros par mois, à compter de la présente décision jusqu'à la réalisation complète des travaux,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déclare la demande de Mme [N] [W] tendant à la réalisation des travaux sans objet, la locataire ayant quitté définitivement les lieux ;

Rejette les demandes de Mme [N] [W] au titre du prononcé d'une astreinte et de diminution du montant du loyer,

Y ajoutant,

Condamne Mme [N] [W] à payer à la SCI Vermeil la somme de la somme de 7996,73 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte actualisé au 16 février 2023.

Ordonne la compensation entre les sommes dues par Mme [N] [W] et celles dues par la SCI Vermeil,

Déboute la SCI Vermeil de l'ensemble de ses demandes,

Deboute la SASU [Adresse 11] de l'ensemble de ses demandes,

Déboute la SCI Vermeil et la SASU [Adresse 11] de leurs demandes au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI Vermeil et la SASU [Adresse 11] aux dépens d'appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Véronique DELLELIS

| France, Cour d'appel de Douai, Chambre 8 section 4, 20 juin 2024, 22/05638

Synthèse

Origine de la décision