France, Cour d'appel de Douai, Chambre 1 section 2, 06 juin 2024, 22/03536

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 06/06/2024

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N° de MINUTE :

N° RG 22/03536 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UM32

Jugement (N° 19/02466)

rendu le 10 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer

APPELANT

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des Arts représenté par son syndic, la société Immobilière Agence du Golf, SARL dont le siège social est [Adresse 1]

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 14]

[Localité 6]

représenté par Me Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assisté de Me Mathieu Roger-Carel, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

INTIMÉES

La SARL Agence Noël

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 7]

La SMABTP en sa qualité d'assureur de la SARL Agence Noël, de la société Menuiserie Pelletier et de la société NCN (Nord Constructions Nouvelles)

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 11]

[Localité 9]

représentées par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistées de Me Jean-Louis Capelle, avocat au barreau de Béthune, avocat plaidant

La compagnie d'assurance Mutuelle des Architectes Français

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Me Véronique Ducloy, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

La SCCV les Jardins des arts

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 12]

représentée par Me Jean-Roch Parichet, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

La SMABTP, assureur de la société Soprema entreprise

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 11]

[Localité 9]

La SAS Soprema entreprises

prise en son établissement [Adresse 13]

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 8]

représentées par Me Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistées de Me Gilles Grardel, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

DÉBATS à l'audience publique du 14 mai 2024, après réouverture des débats par mention au dossier, tenue par Catherine Courteille magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 juin 2024 après prorogation du délibéré en date du 30 mai 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 09 octobre 2023

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EXPOSE DU LITIGE

La SCCV Les Jardins des arts (la SCCV) a fait construire en qualité de promoteur et vendeur en l'état futur d'achèvement un ensemble immobilier composé de trois bâtiments divisé en 73 lots situés [Adresse 15]. Elle a souscrit une assurance constructeur non réalisateur auprès de la MAF, auprès de laquelle a été également souscrite une assurance dommages-ouvrage.

L'ensemble immobilier est soumis au régime de la copropriété.

Sont intervenus :

la société Agence Noël, pour la maîtrise d''uvre de conception et d'exécution ;

la société Socotec construction, pour une mission de contrôle technique ;

la société Bureau sol consultants, pour la mission étude de sol.

la société NCN pour le lot gros 'uvre ;

la société BET Poquet, sous-traitant de la société NCN, pour la prestation d'étude technique ;

la société Menuiseries Pelletier pour le lot menuiseries, cette société étant assurée auprès de la SMABTP ;

la société Etandex, sous-traitant de la société NCN, pour les travaux d'étanchéité.

Les travaux ont été achevés le 5 janvier 2017.

Les ouvrages ont été réceptionnés avec réserves le 7 juillet 2017.

Les parties communes et éléments d'équipement communs ont été livrés par le vendeur le 15 février 2018 avec réserves. Un litige est né entre le syndicat des copropriétaires de la résidence Les jardins des arts (le syndicat des copropriétaires) à propos de la levée de ces réserves.

Le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCCV devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer aux fins d'expertise.

Par ordonnance du 13 juin 2018, le juge des référés a désigné M. [C] en qualité d'expert judiciaire et une extension de mission portant sur un autre désordre lié au vieillissement prématuré de la peinture des façades a été ordonnée le 18 septembre 2019.

Par acte d'huissier du 2 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCCV et la MAF devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer pour voir condamner la SCCV à verser une somme de 29 435, 57 euros au titre de la cotisation complémentaire provisoire demandée par la MAF. Le syndicat des copropriétaires sollicitait également d'être indemnisé de son préjudice résultant de l'application par la MAF de la règle proportionnelle. à voir condamner la SCCV sous astreinte à réaliser des travaux de réparation des désordres d'indemnisation du coût des travaux de réparation des désordres visés dans l'assignation et à défaut le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation solidaire de la SCCV et de la MAF à l'indemniser du coût des travaux de réparation et surseoir à statuer jusqu'au dépôt du rapport de l'expert.

Par acte d'huissier des 23, 24 et 25 juillet 2019, la SCCV a assigné :

la société Nord construction Nord (NCN),

la société Etandex, la société BET Poquet,

la société Agence Noël, la société Bureau sol consultants,

la société Socotec France,

la SCOP Sanichauff,

la société Nouvelle Carema,

la société Soprema entreprise,

la SMABTP en qualité d'assureur de la société Menuiserie Pelletier et en qualité d'assureur de la société Soprema entreprises ;

la MAF

en paiement des désordres auxquels elle serait condamnée et en garantie.

La jonction des procédures a été ordonnée le 20 décembre 2019.

Par ordonnance du 15 mai 2020, un sursis à statuer a été ordonné dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.

L'expert a déposé son rapport le 26 mars 2020.

Par acte d'huissier des 12 et 20 août 2020, la SCCV a fait assigner la société MJS Partners prise en la personne de Me [Z] et Me [X], liquidateurs judiciaires de la société NCN pour voir dire opposable la procédure au liquidateur judiciaire et voir fixer sa créance au passif de la société NCN.

La jonction des procédures a été prononcée le 6 novembre 2020.

Par ordonnance du 8 juin 2021, le juge de la mise en état a constaté le désistement de la SCCV Les Jardins des arts de son instance à l'encontre de :

la société Etandex ;

la société BET Poquet ;

la société Bureau sol consultants ;

la SCOP Sanichauff ;

la Société nouvelle Carema ;

a constaté que ces désistements sont parfaits, l'extinction de l'instance entre ces parties et dit que l'instance se poursuivra entre le syndicat des copropriétaires d'une part, la SCCV Les Jardins des arts, la MAF, le SMABTP, la société Agence Noël, la société NCN, la société Soprema entreprises, la société Socotec France et la société MJS Partners et Me [X] d'autre part.

Par jugement du 10 mai 2022, le tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer a :

mis hors de cause la société Socotec construction ;

constaté qu'aucune demande n'est présentée à l'encontre de la SMABTP en qualité d'assureur de la société Menuiseries Pelletier ;

déclaré irrecevables les demandes de la MAF et du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts présentées à l'encontre de la société NCN ;

déclaré irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts à l'encontre de la SCCV Les Jardins des arts au titre des désordres affectant les espaces verts, les chemins d'accès piétons et rampes d'accès au sous-sol, les halls d'entrée et les cages d'escalier, la peinture et le carrelage manquants au sol du sous-sol et les désordres divers en sous-sol ;

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Jardins des arts de ses demandes sur le fondement de l'article 1646-1 du code civil et sur le fondement de la garantie contractuelle au titre de ces désordres ;

débouté la MAF de sa demande d'expertise ;

condamné in solidum la SCCV Les Jardins des arts à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts la sommes de 73 689 euros au titre des désordres de nature décennale ;

condamné la SCCV Les Jardins des arts à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts la somme de 600 euros au titre de l'absence de remise des clés ;

condamné la SCCV Les Jardins des arts à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts de sa demande au titre de la prime d'assurance dommages-ouvrage ;

condamné la MAF, la société Agence Noël, la société Soprema entreprises et la SMABTP assureur de la société Agence Noël, de la société Soprema entreprises et de la société NCN, in solidum avec la SCCV Les Jardins des arts, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts les sommes de 73 689 euros au titre des infiltrations en sous-sol et celle de 20 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

condamné la SMABTP, en qualité d'assureur de la société NCN, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts la somme de 15 372 euros au titre des désordres affectant les murs extérieurs et toiture (piquetage des poteaux et habillage) ;

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts du surplus des demandes présentées à l'encontre de la société Agence Noël et de son assureur SMABTP ;

débouté la MAF de sa demande d'application de la règle proportionnelle ;

condamné in solidum, la MAF, la société Agence Noël, la société Soprema entreprises et la société SMABTP, assureur de la société Agence Noël, de la société Soprema entreprises et de la SMABTP, à garantir la SCCV Les Jardins des arts des condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires à hauteur de 73 689 euros au titre des infiltrations en sous-sol et celle de 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

débouté la SCCV Les Jardins des arts du surplus de ses demandes de garantie ;

condamné in solidum la société Agence Noël, la société Soprema entreprises et la SMABTP assureur de la société Agence Noël, de la société NCN et de la société Soprema entreprises à garantir la MAF des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 73 689 euros au titre des infiltrations en sous-sol et celle de 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

condamné la société Soprema entreprises à garantir la société Agence Noël à hauteur de 70 % des condamnations prononcées à son encontre au titre des infiltrations en sous-sol et du préjudice de jouissance ;

condamné la société Agence Noël à garantir la société Soprema entreprises à hauteur de 10 % des condamnations prononcées à son encontre au titre des infiltrations en sous-sol et du préjudice de jouissance ;

condamné la SCCV Les Jardins des arts aux dépens des instances l'opposant à la société Socotec construction ;

condamné la SMABTP en qualité d'assureur de la société Soprema entreprises, de la société Agence Noël et de la société NCN aux dépens afférents à la présente instance pour le surplus ainsi qu'aux frais d'expertise et de référé ;

autorisé si elle en a fait l'avance sans en avoir reçu provision, Me Ducloy, avocat à recouvrer directement les dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

condamné la SMABTP en qualité d'assureur de la société Soprema entreprises, de la société Agence Noël et de la société NCN à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté les autres parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 20 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts a interjeté appel des chefs du jugement ayant :

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts de ses demandes sur le fondement de l'article 1646-1 du code civil et sur le fondement de la garantie contractuelle au titre de ces désordres ;

condamné in solidum la SCCV Les Jardins des arts à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts la somme de 73 689 euros au titre des désordres de nature décennale ;

condamné la SCCV Les Jardins des arts à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts la somme de 600 euros au titre de l'absence de remise des clés ;

condamné la SCCV Les Jardins des arts à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts de sa demande au titre de la prime de l'assurance dommages-ouvrage ;

condamné la MAF, la société Agence Noël, la société Soprema entreprises et la SMABTP, assureur de la société Agence Noël, de la société Soprema entreprises et de la société NCN, in solidum avec la SCCV Les Jardins des arts, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts les sommes de 73 689 euros au titre des infiltrations en sous-sol et celle de 20 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts du surplus des demandes présentées à l'encontre de la société Agence Noël et de son assureur, SMABTP ;

condamné, in solidum, la MAF, la société Agence Noël, la société Soprema entreprises et la SMABTP, assureur de la société Agence Noël, de la société Soprema entreprises et de la SMABTP, à garantir la SCCV Les Jardins des arts des condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires à hauteur de 73 689 euros au titre des infiltrations en sous-sol et celle de 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

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Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 12 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts demande à la cour, au visa des articles 1134 ancien, 1642-1, 1646-1 et 1792 et suivants du code civil, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de l'article L 124-3 du code des assurances de :

débouter les sociétés SMABTP, Soprema, SCCV Les Jardins des arts, Agence Noël, MAF de leurs demandes, de leurs appels incidents, fins et conclusions ;

confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

condamné la SCCV Les Jardins des arts au paiement d'une somme de 600 euros TTC au titre des clefs non remises aux copropriétaires ;

condamné la SMABTP en qualité d'assureur de la société Soprema entreprises, de la société Agence Noël et de la société NCN à lui payer une somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum la SCCV Les Jardins des arts, la MAF, la société Agence Noël, la société Soprema entreprises et la SMABTP à lui payer la somme de 73 689 euros au titre du coût des réparations des désordres suivants (hors préjudices en découlant) : étanchéification des joints de dilatation au droit des trois villas (31 339 euros TTC), traitement des différentes pénétrations en périphérie des trois villas (12 100 euros TTC), réalisation de relevés d'étanchéité au niveau des pipes de ventilation et réalisation d'un puits de ventilation étanche aux eaux pluviales (24 200 euros TTC) reprise de l'étanchéité en des points singuliers (6 050 euros TTC) ;

condamné la SMABTP, en qualité d'assureur de la société NCN, à lui payer la somme de 15.372 euros TTC au titre des désordres affectant les murs extérieurs et toitures (piquetage des poteaux et habillage) ;

débouté la MAF de sa demande d'expertise ;

débouté la MAF de sa demande d'application de la règle proportionnelle ;

débouté les autres parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

déclaré irrecevables ses demandes formulées à l'encontre de la SCCV Les Jardins des arts au titre des désordres affectant les espaces verts, les chemins d'accès piétons et rampes d'accès au sous-sol, les halls d'entrée et les cages d'escalier, la peinture et le carrelage manquants au sol du sous-sol et les désordres divers en sous-sol ;

l'a débouté de ses demandes sur le fondement de l'article 1646-1 du code civil et sur le fondement de la garantie contractuelle au titre de ces désordres ;

limité la condamnation de la SCCV Les Jardins des arts à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts la somme de 73 689 euros au titre des désordres listés par le rapport d'expertise ;

limité la condamnation de la SCCV Les Jardins des arts à lui payer la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

l'a débouté de sa demande au titre de la prime de l'assurance dommages-ouvrage ;

l'a débouté du surplus des demandes présentées à l'encontre de la société Agence Noël et de son assureur, SMABTP ;

Et statuant à nouveau :

dire et juger que les condamnations à intervenir seront actualisées par application de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE entre la date de dépôt du rapport de l'expert [C] (26 mars 2020) et la date de l'arrêt à intervenir ;

1. Concernant le préjudice matériel et le préjudice de jouissance consécutifs aux désordres affectant le sous-sol (page 94 du rapport d'expertise) :

condamner in solidum la SCCV Les Jardins des arts, la MAF, la société Agence Noël, les sociétés NCN et Soprema et la SMABTP à lui verser la somme de 139 725 euros TTC (à parfaire) ;

2. Concernant la réfection des embellissements des gardes corps et nez de balcons des trois villas, reprises diverses :

condamner in solidum la SCCV Les Jardins des arts, la MAF, la société Agence Noël, les société NCN et Soprema et la SMABTP à lui verser la somme de 32 912 euros TTC ;

3. Concernant le piquetage des poteaux au droit des appartements B21 et B22 :

condamner, in solidum avec la SMABTP, la SCCV Les Jardins des arts, la MAF, la société Agence Noël, et la société NCN à lui verser la somme de 15 372 euros TTC ;

4. Concernant le calfeutrement au droit des pénétrations / remplacement des portes / fournitures et mise en 'uvre de grilles de ventilation :

condamner, in solidum la MAF, la société Agence Noël, les sociétés NCN et Soprema et la SMABTP à lui verser la somme de 12 100 euros TTC ;

5. Concernant la fourniture et la mise en 'uvre d'une résine de sous-sol :

A titre principal :

condamner, in solidum la SCCV Les Jardins des arts et la société Agence Noël à lui verser la somme de 31 460 euros TTC ;

A titre subsidiaire :

condamner, in solidum la société Agence Noël, la MAF, les sociétés NCN et Soprema et la SMABTP à lui verser la somme de 31 460 euros TTC ;

6. Concernant la peinture murale dans l'ensemble du sous-sol y compris dégagements, caves et accès :

A titre principal :

condamner, in solidum la SCCV Les Jardins des arts et la société Agence Noël à lui verser la somme de 30 250 euros TTC ;

A titre subsidiaire :

condamner, in solidum la société Agence Noël, la MAF, les sociétés NCN et Soprema et la SMABTP à lui verser la somme de 30 250 euros TTC ;

7. Concernant les espaces verts, le chemin d'accès piétons et les rampes d'accès au sous-sol, les halls d'entrée et les cages d'escalier :

condamner, in solidum la SCCV Les Jardins des arts et la société Agence Noël à lui verser la somme de 38 599,58 euros TTC ;

8. Concernant la régularisation de l'assurance DO :

condamner la SCCV Les Jardins des arts à la réparation du préjudice qu'il a subi correspondant à l'application de la réduction proportionnelle opposée par la MAF et entraînant une minoration de l'indemnité d'assurance, sur le fondement de l'article 1134 ancien du code civil ;

dire et juger que la MAF est infondée à appliquer la règle proportionnelle à l'indemnisation de ses sinistres qu'ils soient passés, présents ou futurs ;

condamner la SCCV Les Jardins des arts à lui la somme de 29 435,57 euros TTC au titre de la surprime demandée par la MAF pour régulariser la situation de l'assurance dommages à l'ouvrage ;

9. Sur l'article 700 et les dépens en cause d'appel

condamner in solidum les sociétés NCN, Soprema, société Agence Noël, et SMABTP avec la SCCV Les Jardins des arts et la MAF à lui verser la somme de 30 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner les mêmes aux entiers dépens d'appel.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 30 mai 2023, la SCCV Les Jardins des arts demande à la cour de :

confirmer le jugement entreprise en ce qu'il a :

déclaré irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts à son encontre au titre des désordres affectant les espaces verts, les chemins d'accès piétons et rampes d'accès au sous-sol, les halls d'entrée et les cages d'escalier, la peinture et le carrelage manquants au sol du sous-sol et les désordres divers en sous-sol ;

débouté la MAF de sa demande d'expertise ;

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts de sa demande au titre de la prime de l'assurance dommages-ouvrage ;

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts du surplus des demandes présentées à l'encontre de la société Agence Noël et de son assureur, la SMABTP ;

débouté la MAF de sa demande d'application de la règle proportionnelle ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

condamné la SCCV Les Jardins des arts à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts la somme de 600 euros au titre de l'absence de remise des clés ;

condamné la SCCV Les Jardins des arts à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts de sa demande au titre de la prime de l'assurance dommages-ouvrage ;

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts du surplus des demandes présentées à l'encontre de la société Agence Noël et de son assureur, SMABTP ;

condamné in solidum la MAF, la société Agence Nord, la société Soprema entreprises et la SMABTP, assureur de la société Agence Noël, de la société Soprema entreprises et de la société NCN, à garantir la SCCV Les Jardins des arts des condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires à hauteur de 73 689 euros au titre des infiltrations en sous-sol et celle de 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

débouté la SCCV Les Jardins des arts du surplus de ses demandes de garantie ;

condamné in solidum la société Agence Noël, la société Soprema entreprises et la SMABTP, assureur de la société Agence Noël, la société NCN et la société Soprema entreprises, à garantir la MAF des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 73 689 euros au titre des infiltrations en sous-sol et celle de 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

autorisé si elle en a fait l'avance sans en avoir reçu provision, Me Ducloy, avocat, à recouvrer directement les dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

débouté les autres parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

voir prononcer l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires pour être forcloses au titre de ses réclamations afférentes aux espaces verts, chemins d'accès piéton et rampes d'accès au sous-sol, aux halls d'entrée, aux cages d'escaliers rez-de-chaussée, aux murs extérieurs et toitures et à la peinture au sol manquante ou à reprendre ;

voir prononcer l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires au titre de la surprime d'assurance, pour défaut de qualité et d'intérêt à agir et subsidiairement, pour être prescrite au visa de l'article L114-1 du code des assurances ;

subsidiairement et en tout état de cause, le débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

encore plus subsidiairement, en cas de confirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts voir condamner in solidum la SMABTP, Agence Noël, la société Soprema entreprises et la MAF à garantir et à relever indemne la SCCV Les Jardins des arts de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

voir condamner tout succombant à payer à la SCCV Les Jardins des arts la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

voir condamner les sociétés Soprema entreprises, Agence Noël, SMABTP et MAF à garantir et à relever indemne la SCCV Les Jardins des arts de toute condamnation susceptible d'être mises à sa charge ;

voir condamner tout succombant à payer à la SCCV Les Jardins des arts la somme de 3000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées au greffe le 29 août 2023, la SMABTP en qualité d'assureur de la société Agence Noël et de la société NCN et la société Agence Noël demandent à la cour de :

confirmer le jugement dont recours en ce qu'il a :

constaté qu'aucune demande n'est présentée à l'encontre de la SMABTP en qualité d'assureur de la société Menuiseries Pelletier ;

infirmer le jugement dont recours pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

A titre principal :

déclarer irrecevables et à défaut mal fondée les demandes du syndicat des copropriétaires de la SCCV Les Jardins des arts formées à leur encontre ;

débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts et la SCCV Les Jardins des arts formées à leur encontre ;

condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

A titre subsidiaire :

condamner la société Soprema entreprises à garantir et relever indemne la société Agence Noël de l'intégralité de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre ;

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées au greffe le 4 juillet 2023, la SMABTP en qualité d'assureur de la société Soprema entreprises et la société Soprema entreprises demandent à la cour de :

confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer le 10 mai 2022 en ce qu'il a :

constaté l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts au titre des désordres affectant les espaces verts, chemins d'accès piétons, rampes d'accès au sous-sol, hall d'entrée, cages d'escalier, peinture et carrelage manquant au sol du sous-sol, et les divers désordres en sous-sol ;

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts de tous moyens, fins et conclusions ;

infirmer pour le surplus le jugement entrepris ;

juger irrecevables l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires ;

le débouter ainsi que la SCCV Les Jardins des arts, la MAF et la société Agence Noël de tous moyens, fins et conclusions ;

condamner en cas de confirmation du jugement la société Agence Noël à les garantir et relever indemnes de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre ;

condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts, la SCCV Les Jardins des arts, la MAF et la société Agence Noël à leur payer une somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

les condamner aux entiers frais et dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 9 juin 2023, la MAF demande à la cour de :

A titre principal :

-déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts non recevable en tout cas mal fondé en son appel à l'encontre dudit jugement ;

confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts au titre des désordres affectant les espaces verts, les chemins d'accès piétons et rampes d'accès au sous-sol, les halls d'entrée, les cages d'escalier, la peinture et le carrelage manquants au sol du sous-sol et les désordres divers en sous-sol ;

De la même manière,

déclarer la SCCV Les Jardins des arts irrecevable en tout cas mal fondée en ses demandes fins et conclusions à son encontre en sa qualité d'assureur CNR ;

l'en débouter ;

la mettre purement et simplement hors de cause ;

Subsidiairement pour le cas où une quelconque condamnation était néanmoins mise à sa charge :

condamner les sociétés Soprema entreprises, Agence Noël, et la SMABTP en sa qualité d'assureur des sociétés Agence Noël, et NCN, à la garantir et relever indemne de toute condamnation en principal, intérêts et frais, susceptible d'être prononcée à son encontre, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, dépens de référé, de première instance et d'appel et article 700 du code de procédure civile ;

Dans tous les cas :

la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident ;

Par conséquent,

ramener les prétentions financières du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts à de notables proportions s'agissant des préjudices matériels et immatériels qui sont allégués ;

A cet effet,

déclarer que le rapport de M. [C], s'agissant de son quantum, ne saurait être homologué s'agissant d'évaluations à dire d'expert, composées d'ensemble, qui ne contiennent ni métré, ni quantité, ni prix unitaire et qui ne sont pas vérifiables ;

De la même manière, s'agissant des préjudices de jouissance,

rejeter les prétentions du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins des arts pour défaut de qualité et d'intérêt à agir ;

S'agissant de l'application de la règle proportionnelle :

fixer sur le montant des condamnations qui pourraient être mises à sa charge, l'application d'un règle proportionnelle de 66,67 % ;

Reconventionnellement,

condamner tout succombant au paiement à son profit d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées et rappelées ci-dessus.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 9 octobre 2023.

MOTIFS DE L'ARRÊT

La cour n'est pas saisie de demandes formées contre la société SOCOTEC et la société Menuiseries Pelletier.

A/ Sur les désordres et leur qualification

Le syndicat des copropriétaires déclare ne plus fonder ses réclamations sur les dispositions de l'article 1642-1 du code civil, il rappelle que l'immeuble est un immeuble de standing, il soutient que l'ensemble des désordres constatés par l'expert constitue des vices cachés et relève des garanties prévues aux articles 1646-1 du code civil s'agissant du vendeur en état futur d'achèvement et 1792 du même code pour les constructeurs. Le fait que le syndicat des copropriétaires n'ait pas agi sur le fondement de l'article 1642 du code civil et des vices apparents est sans incidence sur l'exercice des garanties liées au contrat d'entreprise, le syndicat des copropriétaires a la faculté de solliciter la réparation des désordres apparus après réception. Il relève que l'expert lui-même indique que les désordres sont apparus en janvier 2018 soit après la réception du 07 juillet 2017.

Le syndicat des copropriétaires ajoute que le vendeur ne peut se décharger de la garantie décennale en invoquant le fait du tiers car aux termes de l'article 1646-1 du code civil il est un « garant général » et est tenu de réparer les désordres de nature décennale.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les défauts affectant les murs extérieurs et les poteaux qui, à terme porteront atteinte à la destination des ouvrages, relèvent bien de la garantie décennale. Enfin il sollicite la confirmation du jugement en ses dispositions relatives aux désordres en sous-sol.

La SCCV oppose la forclusion aux demandes concernant les espaces verts. Elle soutient qu' hormis les désordres d'infiltrations survenus après la réception des travaux, les désordres invoqués correspondent à des réserves formulées à la livraison, des non-conformités ou malfaçons visibles à la réception ou encore des désordres signalés dans l'année de parfait achèvement, il indique que toutes ces demandes qui correspondent aux désordres affectant les espaces verts, les cages d'escaliers, les halls d'entrée, l'absence de résine au sol et divers désordres en sous-sol sont forcloses et aucune demande ne peut prospérer sur le fondement des responsabilités de droit commun. Elle conteste le caractère décennal des désordres d'infiltration en sous-sol. L'impropriété à destination n'étant pas démontrée, s'agissant des murs extérieurs et des toitures les désordres ne sont qu'hypothétiques.

La MAF expose également qu'à part les désordres d'infiltrations en sous-sol, les désordres ne portent pas atteinte à la destination des ouvrages et ne compromettent pas leur solidité.

La société Soprema et son assureur la SMABTP font observer que le syndicat des copropriétaires fonde son action tout à la fois sur la responsabilité décennale, la responsabilité contractuelle de droit commun et la théorie des vices intermédiaires. Elles ajoutent que le syndicat des copropriétaires ne prouve pas que les désordres ont pour origine des ouvrages réalisés par la société Soprema. Elles exposent que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du quantum de ses demandes. Elles font observer que seuls les copropriétaires, à titre individuel, étaient recevables à solliciter l'indemnisation des troubles de jouissance. S'agissant des appels en garantie formés à son encontre par la société Agence Noël, elle fait valoir qu'aucun fondement n'était invoqué, alors que seule une faute peut conduire à faire droit aux appels en garantie entre constructeurs, en l'espèce l'expertise de la société Equad n'a pas mis en évidence une faute de sa part. Elle se déclare bien fondée à appeler en garantie la société Agence Noël

La société Agence Noël et la SMABTP font valoir que la présence d'eau dans un parking ne compromet pas sa destination qu'en outre l'expert ne retient pas l'atteinte à la solidité. Ces désordres s'ils sont considérés comme étant de nature décennale, ne peuvent leur être imputés qu'à hauteur des conclusions de l'expert. Elles ajoutent que les désordres affectant les nez de balcons et les gardes-corps constituent des dommages intermédiaires, sa responsabilité ne pouvant être engagée que pour faute prouvée, quant aux désordres affectant les poteaux l'expert lui-même les impute à la société NCN. S'agissant du grief fondé sur le fait que le maître d'oeuvre n'a pas fait de réserves à la réception concernant les peintures en sous-sol, les espaces verts et la résine au sol, que ces réclamations ne portent pas sur des désordres en tant que tels et qu'en outre les procès-verbaux concernant les ouvrages en cause ne sont pas produits, ne permettant pas de savoir si des réserves ont été formulées ou non, qu'aucune faute ne peut lui être imputée.

La SMABTP fait observer qu'aucune demande ne peut être faite à son encontre en sa qualité d'assureur de la société NCN, dès lors qu'elle n'a pas été assignée devant le tribunal en cette qualité.

***

Selon l'article 1792 du code civil tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

L'article 1646-1 du code civil dispose que le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.

Selon l'article 1642-1 du code civil, Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.

L'article 1648 du même code précise que dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

L'ensemble immobilier a été construit à l'initiative de la SCCV Les jardins des Arts, il se compose de trois bâtiments, divisés en 73 lots de copropriété, la réception des ouvrages est intervenue le 07 juillet 2017 avec réserves.

La livraison des parties communes par le vendeur est intervenue le 15 janvier 2018 et a donné lieu à l'établissement d'une liste de réserves adressée au vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception le 17 janvier 2018.

M. [C] détaille dans son rapport les désordres invoqués :

- Réclamations portant sur les espaces verts et chemin d'accès piéton, les halls et cages d'escaliers, les bouches de ventilation

espaces verts :

- non développement du gazon sur certaines zones de même que le dépérissement des arbustes plantés dans les haies, il manque certains arbustes et plantes.

- absence de garde corps au droit de la jardinière située au-dessus de l'entrée du parking souterrain alors que la norme NFP 01-012 impose un garde corps d'une hauteur minimale de 70 cm, les travaux d'aménagement ne sont pas terminés

- absence de clôture au droit des locaux du Crédit Agricole.

L'expert indique que ces désordres ne rendent pas les ouvrages impropres à leur destination et ne compromettent pas leur solidité.

Ces désordres étaient visibles à la réception et n'ont pas été réservés, ils ont en revanche fait l'objet de réserves lors de la livraison au syndicat des copropriétaires.

Chemin d'accès piéton,

- couvre-mur en aluminium laqué placé à même le sol et inesthétique ; selon l'expert, il peut être remplacé par un couvre-mur en béton préfabriqué,

- absence de mur de délimitation de propriété sur le chemin donnant accès aux villas Rodin et Vivaldi;

Selon l'expert, ce défaut n'est pas de nature décennale et n'a pas donné lieu à des réserves à la réception.

bouches de ventilation

- l'expert indique n'avoir pas constaté d'étanchéité au droit des bouches de ventilation ainsi qu'au droit des puits d'aération,

- les végétaux prévus destinés à masquer les installations de VMC n'ont pas été plantés.

Halls d'entrée

- les clés de la deuxième porte de la villa Vivaldi n'ont pas été remises au syndicat des copropriétaires ,

- les boîtes aux lettres de la villa Rodin sont abîmées,

- les portes d'ascenseur portent des taches de peintures,

- les panneaux d'isolation phonique ne sont pas posés,

- les tapis-brosse sont salissants

Cages d'escalier,

-le seuil de l'ascenseur de la Villa Vivaldi est endommagé, les portes portent des traces de peinture, une contremarche est à remplacer,

- le revêtement mural de la Villa Vivaldi présente des déchirures,

- la porte d'accès au sous-sol de la villa Vivaldi ne ferme pas,

- Villa Van Gogh, la bande pododactile est mal collée,

- il est relevé des traces noirâtres dans l'escalier de secours, un vide entre le mur et l'escalier au rez-de-chaussée et le premier étage.

Ces trois derniers désordres, apparents à la réception, figurent parmi les réserves à la réception.

Divers désordres en sous-sol

L'expert a bien relevé une absence de finition dans le local électrique, un défaut de fixation des éclairages en sous-sol, l'absence de calfeutrement des pénétrations dans les cloisons et murs, des réservation réalisées dans les murs mais non utilisées, une fissuration de la peinture au sol, l'absence de minuterie pour le système d'éclairage, il a également relevé qu'aucune résine ou peinture n'a été appliquée au sol et constaté des traces brunâtres et décollements d'enduit sur les murs de la cage d'escalier du bâtiment Van Gogh.

Pages 88 et 89 de son rapport, l'expert expose que ces désordres consistent en des "manquements" (pour ce qui est des défauts de calfeutrement et des pénétrations dans les murs), les désordres consistant en la désagrégation des peintures au sol dans les dégagements, accès et caves ainsi que dans le local à vélo, l'absence de résine au sol et l'absence de grilles en partie basse des ventilations ainsi que la minuterie de l'éclairage sont liés à une mauvaise préparation du support.

L'expert indique (page 89 du rapport) que ces dommages ne sont pas de nature à nuire à la solidité de l'ouvrage ni à le rendre impropre à sa destination.

Ainsi que l'a justement relevé le tribunal se fondant sur les constatations expertales, les désordres ou défauts de conformité affectant les espaces verts, les chemins d'accès piétons, les rampes d'accès, les halls de l'immeuble et les cages d'escalier, ainsi que l'absence de mise en peinture en sous-sol ou l'absence de carrelages, étaient apparents à la réception et ont été mentionnés dans les réserves formulées lors de la livraison.

Le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal de livraison des parties communes du 15 janvier 2018 (pièce 5) les réserves formulées lors de cette livraison portent sur les désordres et défauts de conformité examinés par l'expert dans le cadre de ses opérations, le syndicat des copropriétaires avait donc parfaite connaissance de ces défauts et désordres.

Le syndicat des copropriétaires déclare abandonner son argumentation fondée sur les dispositions de l'article 1642-1 du code civil toutefois, l'opération ayant été conçue dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement, les dispositions des articles 1642-1 du code civil ont vocation à s'appliquer dès lors que les désordres apparents ont fait l'objet de réserves à la livraison.

L'ensemble de ces désordres relèvent dès lors exclusivement de la garantie prévue aux articles 1642-1 et 1648 du code civil, le syndicat des copropriétaires ne peut fonder ses réclamations ni sur la garantie décennale ni sur la responsabilité de droit commun, le jugement étant confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ces demandes.

L'expert relève en outre que ces désordres étaient apparents à la réception et n'ont pas fait l'objet de réserves ; les demandes dirigées contre les constructeurs ne sauraient pas plus prospérer, le jugement sera également confirmé.

Clés manquantes

Page 86 de son rapport, l'expert indique que les clés de la deuxième porte de l'immeuble,Vivaldi n'a pas été remise aux copropriétaires.

Par application des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur en état futur d'achèvement est tenu de réaliser un immeuble conforme aux prévisions du contrat, les clés sont des éléments indispensables, l'absence de remise des clés constitue une non conformité résultant d'un manquement à l'obligation de délivrance.

Murs extérieurs et toiture

L'expert décrit les désordres ainsi :

- Villa Vivaldi : fissures en façade arrière à la jonction des modénatures et de l'enduit, microfissures de l'enduite en partie courante, traces blanchâtres, des traces de ruissellement sur les poteaux verticaux au droit des balcons, une boîte à eau est fuyarde. La peinture est cloquée en plusieurs endroits en nez et rives de balcon, les peintures sont cloquées sur les bow-window, les lisses et les barreaudages des gardes corps en bois;

- Villa Rodin ; peinture écaillée sur les rives et nez de balcons, au-dessus de la banque l'enduit présent des traces verdâtres, des traces de ruissellement d'eau au droit des descentes pluviales dans l'angle du local commercial, les pavés autobloquants au pied des immeubles sont affaissés ou désaffleurent, ;

- Villa Van Gogh : peintures cloquées en nez et rives de balcons, défaut de scellement de la pipe de ventilation.

L'expert indique concernant ces désordres (page 89 du rapport) que les décollements d'enduit au droit des balcons génèrent des traces blanchâtres et relèvent d'un problème de coffrage lors du coulage du béton des deux poteaux soutenant le pare-soleil. Il ajoute qu'"à terme", de façon certaine et inéluctable, des plaques de mortier de ciment se détacheront. Il y aura dès lors menace pour la sécurité des personnes.

Le dommage futur peut se définir comme un dommage qui ne s'est pas encore produit, mais qui est la conséquence future et inéluctable d'un vice d'ores et déjà constaté. le préjudice est alors futur et certain.

Toutefois les désordres signalés dans le délai de la garantie décennale, ne peuvent être qualifiés de futurs que pour autant qu'il est établi qu'ils revêtiront de manière certaine, dans le délai d'épreuve de dix ans de la garantie, le caractère de gravité requis (Civ3 28 février 2018 n° 1712460), pour ce faire l'expert doit clairement se prononcer sur l'évolution des désordres à l'intérieur du délai de dix ans.

A ce jour, l'expert ne caractérise pas d'atteinte à la destination de l'ouvrage ou de risque pour sa solidité, il indique que le désordre atteindra un degré de gravité décennale dans le futur, " à terme" sans plus d'autre précision.

En indiquant dans son rapport qu' "à terme" les plaques de mortier se détacheront, l'expert ne permet pas de retenir que les désordres porteront atteinte à la destination ou à la solidité des ouvrages dans le délai de garantie décennale.

En revanche, s'agissant des désordres affectant les façades décollement des enduits et les dégradations de peintures, ces désordres qui n'affectent pas la solidité des ouvrages et ne le rendent pas impropre à sa destination, constituent des dommages intermédiaires et sont soumis à la responsabilité contractuelle de droit commun prévue à l'article 1147 du code civil, dans sa version applicable à l'espèce, nécessitant la démonstration d'une faute des constructeurs.

Infiltrations en sous-sols

Dans les sous-sol, garages et caves des trois bâtiments l'expert a constaté des flaques d'eau dans plusieurs garages de copropriétaires, des traces d'infiltrations sur les murs, des présences d'eau et de l'humidité dans le local poubelle au droit des joints de dilatation, des suintements d'eau au travers du dallage fissuré et des résurgences d'eau au niveau de fissures traitées, des infiltration par joints de dilatation, un ruissellement d'eau en pied du mur à droite de la porte d'accès principal, un canalisation d'évacuation des eaux pluviales fuyarde, une flaque d'eau au sol du local technique, des traces d'eau au droit des pénétration des canalisations, dans les caves des flaques d'eau étaient constatées.

L'expert qualifie les infiltrations d'eau, d'importantes et indique que ces désordres affectent les éléments constitutifs de l'ouvrage et sont de nature à le rendre impropre à sa destination.

Il ressort des procès-verbaux de réception produits par le syndicat des copropriétaires que la réception a été prononcée avec réserves (pièce 24 des appelants), toutefois ces réserves sont sans rapport avec les désordres constatés puisqu'elle portaient sur des phénomène de condensation et sur des fuites sous gorges ainsi que sur des défauts de joints de dilatations concernant le lot étanchéité assuré par la société Soprema, qui ont été réparés ainsi qu'en atteste le procès-verbal de levée de réserves du 20 juillet 2017 (pièce 24).

Quand bien même ces infiltrations n'affectent que les sous-sol où se trouvent les caves et les garages, par leur importance, ils empêchent un usage normal des ouvrages et portent atteinte à sa destination, ces désordres relèvent bien de la garantie décennale ainsi que l'a retenu le tribunal.

B/ Sur les responsabilités et la garantie des assureurs

sur les demandes dirigées contre la SCCV

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du vendeur sur le fondement des dispositions de l'article 1646-1 du code civil en sa qualité de vendeur et à titre subsidiaire entend engager la responsabilité du vendeur sur le fondement de l'article 1134 ancien du code civil pour n'avoir pas formulé de réserves lors de la réception s'agissant des désordres apparents. Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCCV le Jardin des Arts au titre d'une surprime qui serait due pour régulariser l'assurance dommages ouvrage.

La SCCV Les Jardins des Arts réplique que sur le fondement des dommages intermédiaires, la responsabilité du vendeur en état futur d'achèvement ne peut être retenue qu'en cas de faute prouvée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, de la même manière pour ce qui est de sa responsabilité recherchée sur le fondement du droit commun pour n'avoir pas formulé de réserves à la réception il rappelle qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver la faute du vendeur. Elle s'oppose à la demande de condamnation au titre de la surprime opposant la prescription biennale de l'article L 114-3 du code des assurances et le défaut de qualité pour agir.

***

Il convient de rappeler que s'agissant des désordres apparents et signalés lors de la livraison des ouvrages (les espaces verts, les chemins d'accès et la rampe du parking, les halls d'entrée et les cages d'escalier) ils relèvent de la garantie due au titre de l'article 1642-1 du code civil, cette garantie est exclusive ; la forclusion de l'action du syndicat des copropriétaires n'étant plus contestée, celui-ci ne peut pas plus se prévaloir de la responsabilité contractuelle de droit commun au titre de dommages intermédiaires, aucune faute n'étant alléguée ni soutenue à l'égard du vendeur.

Il ne peut pas plus invoquer sa responsabilité pour ne pas avoir formulé de réserves à la réception, la cour adoptant sur ce point les motifs pertinents du tribunal.

S'agissant des défauts apparents à la réception (absence de mise en peinture des sous-sol, absence de résine au sol), ils ont été purgés par la réception sans réserve, la responsabilité de la SCCV ne pouvant être recherchée.

S'agissant des désordres affectant les peintures en façade, apparus après réception et relevant des dommages intermédiaires, aucun élément du rapport d'expertise ou pièce produite, ne permet de retenir la faute de la SCCV qui a fait appel à des professionnels qualifiés. Il n'est pas établi qu'elle serait intervenue dans la réalisation des travaux ou dans le choix des matériaux, sa responsabilité ne peut dès lors être retenue.

En revanche, s'agissant des désordres d'infiltrations en sous-sol relevant de la garantie décennale, la responsabilité de la SCCV Les Jardins des Arts est engagée sur le fondement de l'article 1646-1 qui assimile le vendeur en état futur d'achèvement au constructeur, le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré la SCCV Jardin des Arts responsable de ces désordres.

De même, la SCCV est tenue de livrer une chose conforme aux prévisions du contrat, l'absence de remise des clés de la Villa Vivaldi s'analyse en un manquement à l'obligation de délivrance, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCCV à indemniser le syndicat des copropriétaires.

sur demandes dirigées à l'encontre de la MAF en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de la MAF en sa double qualité d'assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur. Il affirme que la MAF ne saurait lui opposer le défaut de déclaration de sinistre pour s'opposer à toute condamnation au titre de la dommages-ouvrage, il fait valoir que la MAF a tenu compte de la déclaration de sinistre régularisée en 2021 et a diligenté une expertise amiable. Il s'oppose à l'application de la réduction proportionnelle. S'agissant des garanties dues au titre de la police constructeur non réalisateur, il déclare agir en qualité de tiers lésé et s'oppose également à l'application de la règle proportionnelle.

La Maf demande sa mise hors de cause et réplique que le syndicat des copropriétaires opère une confusion entre les deux polices souscrites, rappelant que la police constructeur non réalisateur garantit le vendeur et ne peut être mobilisée que pour autant que se trouve engagée la responsabilité de son assuré. Elle rappelle qu'au titre de l'assurance dommages-ouvrage, elle ne garantit que les dommages de nature décennale, qu'en toute hypothèse aucune déclaration de sinistre n'a été régularisée par le syndicat des copropriétaires avant l'engagement des procédures, l'action à son encontre est dès lors irrecevable. Formant appel incident elle fait valoir qu'il convient d'appliquer la règle proportionnelle dès lors que l'ensemble des documents nécessaires à l'évaluation du risque et à l'établissement de la prime ne lui ont pas été communiqués

La SCCV Jardin des Arts sollicite la garantie de la MAF pour l'ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

***

Ainsi que l'a justement rappelé le premier juge, la MAF au titre des deux polices souscrites, ne peut être recherchée que pour les désordres de nature décennale, en l'espèce les inondations en sous-sol.

garanties de l'assurance dommages-ouvrage

Aux termes des articles L 242-1

Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil.

L'annexe II à l'A243-1 du code des assurances précise s'agissant des obligations de l'assuré que :

En cas de sinistre susceptible de mettre en jeu les garanties du contrat, l'assuré est tenu d'en faire la déclaration à l'assureur.

La déclaration de sinistre est réputée constituée dès qu'elle comporte au moins les renseignements suivants :

-le numéro du contrat d'assurance et, le cas échéant, celui de l'avenant ;

-le nom du propriétaire de la construction endommagée ;

-l'adresse de la construction endommagée ;

-la date de réception ou, à défaut, la date de la première occupation des locaux ;

-la date d'apparition des dommages ainsi que leur description et localisation ;

-si la déclaration survient pendant la période de parfait achèvement au sens de l'article 1792-6 du code civil, la copie de la mise en demeure effectuée au titre de la garantie de parfait achèvement.

A compter de la réception de la déclaration de sinistre, l'assureur dispose d'un délai de dix jours pour signifier à l'assuré que la déclaration n'est pas réputée constituée et réclamer les renseignements manquants susvisés. Les délais visés à l'article L. 242-1 du présent code commencent à courir du jour où la déclaration de sinistre réputée constituée est reçue par l'assureur.

Ces dispositions d'ordre public, imposent à l'assuré, bénéficiaire de l'assurance (le propriétaire de l'immeuble) d'adresser une déclaration de sinistre à l'assureur, préalablement à toute action en justice y compris en référé aux fins de désignation d'un expert, le non respect de ces dispositions entraînent l'irrecevabilité des demandes formulées devant la juridiction.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'une déclaration de sinistre et reconnaît lui-même avoir saisi le juge des référés par une assignation du 03 avril 2018, délivrée notamment à la MAF en sa double qualité d'assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur puis avoir régularisé une déclaration de sinistre le 17 décembre 2018 (pièce 18 du syndicat des copropriétaires).

Les demandes dirigées à l'encontre de la MAF en qualité d'assureur dommages-ouvrage sont dès lors irrecevables, sans qu'il y ait lieu de répondre aux autres moyens soulevés par les parties et le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées contre l'assureur dommages-ouvrage.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCCV à lui verser une somme de 29 435,57 euros au titre de la surprime réclamée par la MAF pour accorder une garantie complète au titre de la police dommages-ouvrage.

L'obligation de paiement des cotisations d'assurance au titre de la police dommages ouvrage ne pèse que sur le souscripteur, en l'espèce la SCCV, le syndicat des copropriétaires ne saurait donc solliciter une condamnation à ce titre étant en outre observé qu'il n'est pas justifié par le syndicat des copropriétaires du paiement ou d'une demande de paiement de cette somme, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a débouté de cette demande.

demandes formées à l'égard de la MAF assureur "constructeur non réalisateur"

Il résulte des articles L 241-1 et L 241-2 du code des assurances que toute personne qui vend, après achèvement un ouvrage qu'elle construit ou fait construire est tenue de souscrire une assurance de responsabilité garantissant les dommages visés aux articles 1792 et 1792-2 du code civil.

Selon l'article L124-3 du code des assurances le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré.

En l'espèce, la SCCV Les Jardins des Arts a souscrit une assurance Constructeur non-réalisateur auprès de la MAF (contrat n°6032188D).

S'agissant d'une assurance de responsabilité, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à solliciter la condamnation de l'assureur sur le fondement de l'action directe pour autant que la responsabilité de son assuré soit engagée.

La responsabilité de la SCCV Les Jardins des Arts étant retenue au titre des inondations en sous-sol s'agissant de désordres de nature décennale, la SCCV est bien fondée à solliciter la garantie de son assureur pour les condamnations au titre de ce désordre. de même le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir au titre de l'action directe à l'encontre de la MAF qui sera condamnée in solidum avec son assuré à indemniser le syndicat des copropriétaires au titre des désordres affectant les sous-sol, le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur l'application de la règle proportionnelle

L'article L 113-9 du code des assurances dispose que "l'omission ou la déclaration inexacte de la part de l'assuré dont la mauvaise foi n'est pas établie n'entraîne pas la nullité de l'assurance.

Si elle est constatée avant tout sinistre, l'assureur a le droit soit de maintenir le contrat, moyennant une augmentation de prime acceptée par l'assuré, soit de résilier le contrat dix jours après notification adressée à l'assuré par lettre recommandée, en restituant la portion de la prime payée pour le temps où l'assurance ne court plus.

Dans le cas où la constatation n'a lieu qu'après un sinistre, l'indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues, si les risques avaient été complètement et exactement déclarés."

Il ressort des conditions générales et particulières de la police "constructeur non-réalisateur" que le souscripteur s'oblige à communiquer à l'assureur les pièces permettant à ce dernier d'évaluer le risque assuré.

L'article 5-22 des conditions générales prévoit que l'omission ou la déclaration inexacte de la part du souscripteur de bonne foi est sanctionnée après sinistre par une réduction proportionnelle de l'indemnité calculée par rapport au taux de la cotisation qui aurait été due si les risques avaient été exactement déclarés.

Pour invoquer l'application de la réduction de l'indemnité, la MAF soutient avoir demandé un certain nombre de pièces concernant les entreprises et le coût final du chantier à laquelle la SCCV n'aurait pas répondu, elle se fonde essentiellement pour appliquer une réduction de 66,667 % sur un courrier du 09 février 2018 (pièce 5 de la MAF).

Or, ainsi que l'a retenu le tribunal, il ressort des pièces produites par la MAF, qu'après cette date la SCCV a complété sa déclaration et a communiqué les pièces relatives à l'achèvement des travaux, pièces communiquées dans le cadre de la procédure telles les attestations d'assurance des entreprises, le rapport final du contrôleur technique.

Il ressort également d'une correspondance de l'assureur du 27 mars 2019 que le montant définitif des travaux a été transmis induisant un nouveau calcul de la cotisation.

Au vu de ces éléments il convient de considérer que la MAF ne justifie pas des manquements aux obligations de déclaration de son assuré, ni du taux de réduction éventuellement applicable à l'issue des échanges intervenus entre elle et son assuré en 2019, le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de la réduction proportionnelle.

sur les responsabilités des constructeurs

demandes formées contre les constructeurs et leurs assureurs

S'agissant des désordres de nature décennale, à savoir les inondations en sous-sol, l'expert indique en son rapport que ces désordres sont consécutifs à des joints de dilatation fuyards en plancher haut du sous-sol, l'absence de calfeutrement étanche des pénétrations des différentes canalisations dans les murs périphériques, des pipes de ventilation ne présentant aucun relevé d'étanchéité, l'absence de protection contre la pluie de l'entrée d'air située au niveau de la villa Van Gogh, l'expert a également noté un oxydation des fers à béton sur la dalle dus à un mauvais positionnement du ferraillage.

S'agissant d'une responsabilité de plein droit, la mise en 'uvre de la responsabilité décennale des constructeurs suppose l'existence d'un lien d'imputabilité entre le dommage constaté et l'activité des constructeurs.

En l'espèce, il ressort du rapport que les désordres affectent les lots et mission réalisés par la société Soprema, la société NCN et le maître d''uvre la SARL Agence Noël, ces trois intervenants seront déclarés responsables de plein droit sur le fondement de l'article 1792 du code civil.

La société Agence Noël ne saurait se voir exonérer de toute responsabilité dès lors que chargée d'une mission de maîtrise d'oeuvre d'exécution, elle devait s'assurer de la bonne réalisation des ouvrages.

L'expert a procédé à un partage de responsabilité entre les constructeurs et fixé à 70 % la ,part de responsabilité de la société Soprema, 20 % pour la société NCN et 10% pour l'architecte.

Les trois intervenants étaient assurés auprès de la SMABTP.

Il s'observe des pièces de procédure et notamment des assignations au fond délivrées les 23, 24 et 25 juillet 2019, que la SMABTP n'a été assignée qu'en sa qualité d'assureur de la société Pelletier, menuisier, contre lequel aucune demande n'est formulée et en qualité d'assureur de la société Soprema, en revanche elle n'a pas été attraite devant le premier juge en qualité d'assureur de l'agence Noël et de la société NCN, de sorte qu'aucune condamnation ne peut être prononcée à son encontre au titre des garanties dues à ces deux assurés et que le jugement doit être infirmé de ce chef.

S'agissant des désordres relevant des dommages intermédiaires, les dégradations de peinture et d'enduits en façades au droit des poteaux, la cour adoptera les motifs du tribunal qui n'a retenu que la responsabilité de la société NCN au titre des seuls poteaux, l'entreprise ayant commis une faute en "coulant" les poteaux de façon vrillée.

La responsabilité de l'agence Noël ne saurait être retenue dès lors que s'agissant d'une faute d'exécution, il n'est ni allégué ni démontré une faute de sa part.

En revanche le jugement sera infirmé en ses dispositions retenant la garantie de la SMABTP en sa qualité d'assureur de l'agence Noël et de la société NCN et les demandes seront déclarées irrecevables.

sur le coût des réparations et l'obligation au paiement de la dette,

- réparations des désordres en sous-sol

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre principal que les constructeurs soient condamnés à lui payer une somme de 386 825,58 euros TTC en réparation de tous les préjudices subis, sollicitant l'actualisation des sommes accordées en fonction de l'indice BT 01 du coût de la construction.

S'agissant des dommages immatériels, le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation du jugement et le versement des sommes de 127 650 euros, faisant valoir que les désordres touchent les parties privatives mais trouvent leur origine dans les parties communes et touchent tous les copropriétaires.

La MAF conteste les évaluations des dommages et rappelle ne pas devoir sa garantie pour les désordres ne relevant pas de la garantie décennale. Elle conteste les demandes relatives aux préjudices immatériels exposant que le syndicat des copropriétaires n'a pas qualité pour agir pour obtenir réparation de désordres qui touchent des parties privatives.

La SCCV Les Jardins des Arts, ne formule aucune observation sur le chiffrage des travaux de reprise pas plus que les autres intimés.

***

Aucun devis n'a été communiqué par le syndicat des copropriétaires à l'expert, celui-ci étant contraint de procéder à une estimation des travaux. En toute hypothèse le syndicat des copropriétaires étant débouté d'une partie de ses demandes, seuls le coût des travaux nécessaires à la réfection des étanchéités du sous-sol et la réfection des poteaux est à déterminer.

Il résulte des pièces versées aux débats que le coût des travaux de reprise limités aux seuls désordres réparés au titre de la garantie décennale a été justement évalué par le tribunal à 73 689 euros TTC le jugement sera confirmé de ce chef, il sera toutefois ajouté que cette indemnisation sera actualisée en fonction de l'indice BT 01 du coût de la construction au jour de l'arrêt.

La SCCV les Jardins des Arts, la MAF, la société Soprema et son assureur la SMABTP et la société Agence Noël seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.

S'agissant des préjudices immatériels, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que le syndicat des copropriétaires n'avait pas qualité à agir pour réclamer la réparation du préjudice de jouissance des différents copropriétaires, le jugement sera confirmé en ce qu'il a alloué la somme de 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance lié aux difficultés d'utilisation des parties communes des sous-sols et accès aux parkings.

En conséquence, la SCCV Les Jardins des Arts, la MAF (assureur Constructeur non réalisateur), L'agence Noël, la société Soprema et la SMABTP seront condamnées in solidum à verser au syndicat des copropriétaires le montant des dommages et intérêts.

- réparations affectant les poteaux,

Ces désordres, non visibles à la réception, ne compromettent pas la destination des ouvrages et ne portent pas atteinte à leur solidité, ils relèvent de la responsabilité de droit commun pour faute prouvée, la responsabilité incombant à la seule société NCN, qui, ainsi que cela a été démontré a commis une faute dans l'exécution de sa prestation.

Le tribunal sur la base de l'estimation de l'expert a chiffré à 15.372 euros TTC le coût de ces reprises, la demande est déclarée irrecevable en ce que la SMABTP n'a pas été assignée devant le tribunal en qualité d'assureur de la société NCN.

' Sur les appels en garantie

- appels en garantie de la SCCV

La SCCV sollicite la condamnation à la garantir de la MAF en sa qualité d'assureur suivant police constructeur non réalisateur, de la société Agence Noël et son assureur, la SMABTP, de la société Soprema et de son assureur la SMABTP et la SMABTP en qualité d'assureur de la société NCN.

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La MAF assureur selon police constructeur réalisateur doit voir sa garantie retenue à l'égard de son assurée la SCCV au titre des désordres de nature décennale.

La SARL Agence Noël et la société Soprema, responsables des désordres d'inondation seront condamnées à garantir la SCCV, il en ira de même de la société SMABTP prise en sa qualité d'assureur de la société Soprema, en revanche aucune condamnation ne peut intervenir à son encontre en sa qualité d'assureur de la société Agence Noël et de la société NCN, dès lors qu'elle n'a pas été assignée en cette qualité devant le tribunal.

- appels en garantie de la MAF

La MAF sollicite la garantie des sociétés NCN, Soprema et la SARL Agence Noël, ainsi que la SMABTP en qualité d'assureur de ces sociétés à la garantir des condamnations prononcées à son encontre.

La SMABTP sollicite que les demandes dirigées contre elle en qualité d'assureur des sociétés Agence Noël et NCN soient déclarées irrecevables, faute d'avoir été mise en cause en première instance.

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Les demandes formulées à l'encontre de la société NCN, qui a fait l'objet d'une liquidation judiciaire sont déclarées irrecevables de même que les demandes de garantie formées à l'encontre de la SMABTP en sa double qualité d'assureur de la SARL Agence Noël et de la société NCN, celle-ci n'ayant pas été assignée devant le tribunal en cette qualité.

En revanche, la MAF est bien fondée à agir sur le fondement de l'article L 124-3 du code des assurances à l'encontre des constructeurs déclarés responsables sur le fondement de la garantie décennale, en conséquence il sera fait droit à ses appels en garantie à l'encontre de la société Soprema et de la SMABTP son assureur et de la SARL Agence Noël

- appels en garantie formé par la SARL Agence Noël et la société Soprema et son assureur,

L'agence Noël, maître d''uvre, responsable des désordres affectant les sous-sol sollicite la garantie de la société Soprema et de la société NCN ainsi que de leurs assureurs à la garantir

La société Soprema forme une demande de garantie à l'encontre de l'Agence Noël

La SMABTP fait valoir qu'aucune demande ne peut être formulée à son encontre en sa qualité d'assureur de des sociétés Agence Noël et NCN.

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Le tribunal a justement rappelé que les recours des responsables entre eux ne peut s'exercer qu'à proportion de leurs fautes respectives sur le fondement des dispositions des article 1382 ancien du code civil (applicable à l'espèce) s'ils n'ont pas de liens contractuels ou de l'article 1147 ancien du code civil s'ils sont liés contractuellement.

En l'espèce l'expert a retenu tout à la fois un défaut de surveillance des travaux par le maître d''uvre, constitutif d'une faute. Il a également été retenu des fautes d'exécution par les entreprises intervenues sur ces lots, la société NCN et la société Soprema, il a fixé à 70 % la responsabilité de la société Soprema responsable du lot étanchéité, 20 % la responsabilité de la société NCN et 10 % la part de responsabilité de la SARL Agence Noël

Aucune demande ne pouvant être formée à l'encontre de la société NCN et de son assureur, la société Agence Noël sera garantie par la société Soprema et son assureur à hauteur de 80 % des sommes mises à sa charge et la société Soprema et son assureur seront relevées et garanties à hauteur de 20 % par la SARL Agence Noël.

C/ Sur les demandes annexes

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens sauf à dire que la SMABTP assurera la charge des dépens et les condamnations au titre de l'article 700 du code de procédure civile en sa qualité d'assureur de la société Soprema. Elle sera condamnée également aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement au syndicat des copropriétaires d'un somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a :

-Condamné la SMABTP prise en qualité d'assureur de la SARL Agence Noël et d'assureur de la société NCN à indemniser le syndicat des copropriétaires des dommages subis du faits des infiltrations en sous sol et des dommages immatériels consécutifs,

-Condamné la SMABTP en qualité d'assureur de la société NCN à payer la somme de 15 0372 euros au syndicat des copropriétaires au titre des désordres affectant les murs extérieurs et la toiture,

-Condamné la SMABTP à garantir in solidum avec la SARL Agence Noël, et la société Soprema et son assureur , la SCCV et la MAF des condamnations prononcées à l'égard de ces deux sociétés,

-Condamné la SMABTP à garantir la SARL Agence Noël et la société Soprema des sommes mises à leur charge à proportion de la part de responsabilité de la SARL Agence Noël et de la société NCN,

-Condamné la SMABTP en qualité d'assureur de la SARL Agence Noël et de la société NCN aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles,

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Déclare irrecevables les demandes présentées à l'encontre de la SMABTP en sa qualité d'assureur de la SARL Agence Noël et de la société NCN,

Condamne La SCCV Les Jardins des Arts, la MAF, la SARL Agence Noël, la société Soprema et son assureur, la SMABTP, in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Jardin des Arts les sommes de :

- 73 689 euros TTC au titre des infiltrations en sous-sol,

- 20 000 euros au titre des préjudices immatériels consécutifs,

Dit que la somme de 73 689 euros TTC sera actualisée au jour du présent arrêt en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à compter du 20 mars 2020,

Condamne La MAF, la SARL Agence Noël, la société Soprema et son assureur la SMABTP in solidum à relever et garantir la SCCV Les Jardins des Arts des condamnations prononcées à son encontre au titre des infiltrations en sous-sol (73 689 euros actualisée) et préjudice immatériels consécutifs (20 000 euros),

Condamne la SARL Agence Noël, la société Soprema et son assureur la SMABTP in solidum à garantir la MAF des condamnations prononcées à son encontre au titre des infiltrations en sous-sol (73 689 euros actualisée) et préjudice immatériels consécutifs (20 000 euros),

Condamne la société Soprema à garantir la SARL Agence Noël à hauteur de 80 % des sommes mises à sa charge,

Condamne la SARL Agence Noël à relever et garantir la société Soprema à hauteur de 20 % des condamnations prononcées à son encontre,

Y ajoutant,

Condamne la SMABTP en sa qualité d'assureur de la société Soprema aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement au syndicat des copropriétaires de la résidence Jardin des Arts une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel,

Déboute les autres parties de leurs demandes d'indemnité de procédure.

Le greffier

Anaïs Millescamps

La présidente

Catherine Courteille

| France, Cour d'appel de Douai, Chambre 1 section 2, 06 juin 2024, 22/03536

Synthèse

Origine de la décision