République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 2
ARRÊT DU 06/06/2024
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N° de MINUTE :
N° RG 22/02983 - N° Portalis DBVT-V-B7G-ULCR
Jugement (N° 18/01641)
rendu le 24 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer
APPELANTS
Madame [U] [F] veuve [J]
née le 03 mai 1951 à [Localité 6] ([Localité 6])
[Adresse 19]
[Localité 9]
Monsieur [I] [J]
né le 13 juin 1973 à [Localité 20]
[Adresse 13]
[Localité 11]
Monsieur [G] [J]
né le 30 septembre 1975 à [Localité 17] ([Localité 17])
[Adresse 2]
[Localité 7]
Monsieur [O] [J]
né le 26 septembre 1980 à [Localité 17] ([Localité 17])
[Adresse 3]
[Localité 14]
représentés par Me Jean-François Pambo, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué
INTIMÉE
La SCCV Les Jardins des Arts
prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 4]
[Localité 17]
représentée par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué
assistée de Me Jean-Roch Parichet, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant
INTIMÉES SUR APPEL PROVOQUÉ
La SARL Agence Noël
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 10]
représentée par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué
assistée de Me Jean-Louis Capelle, avocat au barreau de Béthune, avocat plaidant substitué par Me Gautier Lacherie, avocat au barreau de Béthune
La société Sanichauff
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 21]
[Localité 8]
représentée par Me Alex Dewattine, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué
La SAS Soprema Entreprises
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 12]
La SMABTP assureur de la société Soprema Entreprises
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés
ayant son siège social [Adresse 16]
[Localité 15]
représentée par Me Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué
assistée de Me Gilles Grardel, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant
DÉBATS à l'audience publique du 14 mai 2024, après réouverture des débats par mention au dossier, tenue par Catherine Courteille magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Catherine Courteille, présidente de chambre
Véronique Galliot, conseiller
Carole Van Goetsenhoven, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 juin 2024 après prorogation du délibéré en date du 30 mai 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 07 décembre 2023
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FAITS ET PROCÉDURE
La SCCV Les Jardins des arts (la SCCV) a fait construire en qualité de promoteur et vendeur en l'état futur d'achèvement un ensemble immobilier composé de trois bâtiments divisés en 73 lots situés [Adresse 18].
Par acte authentique du 24 octobre 2015, la SCCV a vendu en état futur d'achèvement, à Mme [U] [M], à M. [I] [J], à M. [G] [J] et à M. [O] [J] (les consorts [J]) plusieurs lots au sein de l'ensemble immobilier, les lots 40, 41, 49 correspondant à un box et à des caves en sous-sol et le lot n° 75 correspondant à un appartement situé au 2ème étage de l'immeuble d'une superficie de 158,96 m².
La vente a été consentie et acceptée moyennant le prix de 1 470 000 euros, payable en fonction de l'avancement du chantier.
La livraison des lots et la remise des clés aux consorts [J] sont intervenues le 16 mars 2017.
Par acte d'huissier de justice du 10 avril 2017, se plaignant de différents désordres et non-conformités, tenant notamment à la hauteur sous plafond, un dressing non conforme, un meuble sous vasque disgracieux ; les consorts [J] ont fait assigner la SCCV devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Boulogne aux fins de désignation d'un expert et consignation de la somme de 100 000 euros au titre du solde du prix de vente.
Par ordonnance du 28 juin 2017, le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, a ordonné la consignation de la somme de 100 000 euros ainsi qu'une expertise confiée à M. [N].
Par ordonnance du 31 janvier 2018, les opérations d'expertise ont été étendues aux constructeur et à leurs assureurs.
M. [N] a déposé son rapport le 23 mars 2020.
Par acte des 17, 21, 26 février 2018, la SCCV Les Jardins des Arts a fait assigner les consorts [J] devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-mer aux fins d'obtenir la condamnation des consorts [J] au paiement de la somme de 100 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du séquestre, à voir autoriser la déconsignation de la cette somme et voir condamner les consorts [J] au paiement d'une indemnité de procédure.
Par actes des 2 et 3 octobre 2018, la SCCV a fait assigner la société Nord Construction Nouvelles, la société Etandex, la SARL BET Poquet, la SARL Agence Noël, la SARL Bureau sol consultants, la SA Socotec France, la SCOP Sanichauff et la SARL société nouvelle Carema aux fins de les voir condamner in solidum à la garantir de toute condamnation mise à sa charge
La SCCV, par actes d'huissier des 7, 10 et 15 juillet 2020, la SCCV a fait assigner la SELARL R et D, la SELARL FHB, en qualité d'administrateurs judiciaires de la SAS NCN et la SELARL MJS Partners et Me [L] en qualité de mandataires judiciaires de cette société.
Par actes des 12 et 20 août 2020, la SCCV a fait assigner la SELARL MJS Partners et Me [L] en qualité de mandataires judiciaires de la société NCN aux fins de voir fixer sa créance au passif de cette société.
La SCCV s'est désistée en cours d'instance à l'égard de la société Etandex, la société BET Poquet, la société Bureau sol consultants et la société Socotec France.
Par jugement du 24 mai 2022, le tribunal judiciaire de Boulogne-Sur-Mer a notamment :
- Déclaré les consorts [J] irrecevables en leurs prétentions sur le fondement des dispositions de l'article 1642-1 du code civil ;
- Débouté les consorts [J] de leurs demandes sur le fondement du dol ;
- Condamné solidairement les consorts [J] à payer à la SCCV Les jardins des arts la somme de 100 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 27 mars 2018 ;
- autorisé M. le Bâtonnier de l'ordre des avocats de Béthune à procéder au versement de la somme consignée entre ses mains sur présentation du jugement lorsqu'il aura acquis un caractère définitif ;
- Condamné les consorts [J] aux dépens ;
- Débouté les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
Par déclaration déposée le 21 juin 2022, les consorts [J] ont relevé appel de ce jugement à l'encontre de la SCCV Les Jardins des Arts.
Par actes d'huissier des 15 et 16 décembre 2022, la SCCV a fait assigner en intervention forcée devant la cour, la société Sanichauff, la société Agence Noël, la société Soprema ainsi que la SMABTP.
Par dernières conclusions récapitulatives d'appelant n°1, signifiées par voie électronique le 26 octobre 2023, les consorts [J] demandent à la cour, au visa des articles 1109, 1116 et 1304 anciens du code civil, des articles 1600, 1603 et suivants, 1642-1 du code civil, l'article R 261-13 du code de la construction et de l'Habitation, de :
-Dire bien appelé et mal jugé,
-Infirmer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions ayant déclaré Mme [U] [F], M. [I] [J], M. [G] [J] et M. [O]. [J] en leurs prétentions sur le fondement des dispositions de l'article 1642-1 du code civil, les ayant débouté de leurs demandes sur le fondement du dol et les ayant solidairement condamné à payer à la SCCV Les Jardins des arts la somme de 100 000 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 27 mars 2018 et autorisé en conséquence Mâle Bâtonnier de l'Ordre des avocats au Barreau de Béthune à procéder au versement de la somme de 100 000 euros consignée entre ses mains, outre la condamnation des concluants aux dépens.
-Déclarer Mme [U] [F], M. [I] [J], M. [G] [J] et M. [O]. [J] recevables et bien fondée en l'ensemble de leurs prétentions sur le fondement des dispositions de l'article 1642-1 du code civil ;
-Déclarer Mme [U] [F], M. [I] [J], M. [G] [J] et M. [O]. [J] recevables et bien fondée en l'ensemble de leurs prétentions sur le fondement des dispositions des articles 1109, 1116 et 1304 et suivants du code civil ;
-Dire et juger que la SCCV Les jardins des arts a commis un dol caractérisé ;
-Débouter la SCCV Les Jardins Des Arts de l'ensemble de ses prétentions infondées et injustifiées ;
Reconventionnellement, condamner la SCCV Les Jardins Des Arts à exécuter en nature son obligation de livraison d'un appartement conforme aux stipulations contractuelles de l'acte authentique de vente en état futur d'achèvement en date du 24 octobre 2015 et aux spécifications techniques de la notice descriptive de vente ;
-Ce n'est qu'à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour considérerait que cette mise en exacte conformité par la SCCV Les Jardins Des Arts aux stipulations contractuelles de I' acte authentique de vente en état futur d'achèvement en date du 24 octobre 2015 et aux spécifications techniques de la notice descriptive de vente ne pourrait pas être mise en 'uvre, que les consorts [J] sollicitent alors la condamnation de la SCCV Les Jardins Des Arts au paiement d'une somme de 176 920 euros correspondant à la moins-value objective de l'appartement à titre à titre de dommages et intérêts de réduction du prix de vente outre la réparation des préjudices annexes subis pour un montant de 20 081,82 euros TTC à titre de dommages et intérêts au titre des travaux de réparation des désordres dénoncés après la livraison de l'appartement, dont notamment I indisponibilité des caves affectées par des infiltrations récurrentes.
-Condamner la SCCV les Jardins des Arts à payer aux consorts [J] une somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre la condamnation aux entiers frais et dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'aux dépens de la procédure de première instance et à la procédure de référé préalable ainsi qu'aux frais de l'expertise judiciaire de M. [N].
Les consorts [J] font valoir que l'acte de vente authentique du 24 octobre 2015, régi par les dispositions du code civil antérieures à l'ordonnance du 10 février 2016, comportait une annexe prévoyant une hauteur sous plafond de 3 m, cette notice descriptive annexée à l'acte de vente a valeur contractuelle, c'est sur la base de ce descriptif qu'ils ont contracté. Ils affirment que le vendeur n'a pas respecté ses engagements, ils ont découvert lors de la livraison de l'appartement que le vendeur n'avait pas respecté ses obligations et sont donc fondés à invoquer la garantie du vendeur en état futur d'achèvement. Ils ajoutent que le vendeur savait depuis la délivrance du permis de construire que l'appartement ne pourrait respecter les spécificités prévues et l'ont délibérément caché aux acheteurs, ce qui caractérise un dol de sa part, leur action sur le fondement du dol se prescrivant par 5 ans à compter de la découverte du dol. Ils soutiennent que leur assignation en référé expertise a interrompu la prescription et la forclusion qui a un effet à l'égard de toutes les parties. Ils ajoutent avoir conclu au fond en août 2018. Et enfin, ils se prévalent d'une reconnaissance de responsabilité de la SCCV. Ils indiquent qu'outre les désordres et non-conformités affectant l'appartement, ils ont également dénoncé des venues d'eau en sous-sol et sont bien fondés à agir sur le fondement de la garantie prévue à l'article 1642-1 du code civil. Ils demandent à titre principal la réparation en nature des défauts et non-conformités et à défaut des dommages et intérêts.
Par conclusions signifiées par voie électronique le 16 décembre 2022, la SCCV les Jardins des Arts demande à la cour, au visa des articles 1642, 1648 et 1650 du code civil, 1792 et suivants du code civil ; l'article 463 du code de procédure civile, subsidiairement des articles 1231 et suivants du code civil, encore plus subsidiairement des articles 1240 et suivants du code civil, de :
- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a énoncé :
-Déclarer Madame [U] [F] et MM. [I], [G] et [O] [J] irrecevables en leurs prétentions sur le fondement des dispositions de l'article 1642-1 du code civil ;
-Débouter Mme [U] de Magneval et MM. [I], [G] et [O] [J] de leurs demandes sur le fondement de dol ;
-Condamner solidairement Mme [U] de Magneval et MM. [I], [G] et [O] [J] à payer à la SCCV Les jardins des arts la somme de 100 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 27 mars 2018 ;
-Autoriser M. le Bâtonnier de l'ordre des avocats de Béthune à procéder au versement de la somme de 100 000 euros consignée entre ses mains sur présentation du jugement/arrêt lorsqu'il aura acquis un caractère définitif ;
-Condamner Mme [U] de Magneval et MM. [I], [G] et [O] [J] aux dépens ; Y ajoutant, réparant l'omission de statuer relative aux dysfonctionnements allégués du volet roulant et aux infiltrations prétendues d'eau en garage et en cave.
- Déclarer irrecevables les époux [J] en leurs demandes formulées au visa de l'article 1792-3 du Code civil au titre des dysfonctionnements allégués du volet roulant.
- Déclarer irrecevables les époux [J] en leurs demandes formulées au titre des infiltrations d'eau en garage et en cave, faute de qualité et d'intérêt à agir s'agissant de parties communes.
- A titre subsidiaire, en cas d'infirmation au profit des consorts [J],
- Condamner in solidum les sociétés Agence Noël, Sanichauff, Soprema Entreprises et l'assureur de cette dernière, la SMABTP, à garantir et à relever indemne la SCCV Les Jardins Des Arts de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre. - A titre très subsidiaire,
- Condamner in solidum les sociétés Soprema Entreprises, la SMABTP, L'agence Noël et la société Sanichauff à exécuter en nature leurs obligations contractuelles de délivrance d'un ouvrage conforme.
- En tout état de cause,
- Condamner in solidum Mme [U] [F] et MM. [I], [G] et [O] [J] et/ou toute autre partie succombante, outre aux entiers dépens, à payer à la SCCV Les Jardins Des Arts la somme de 4 000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
La SCCV oppose la prescription aux demandes des appelants, rappelant que les délais de la garantie du vendeur en état d'achèvement prévue à l'article 1642-1 est un délai de forclusion. Elle conteste toute reconnaissance de responsabilité. Elle ajoute que les acquéreurs n'ont formulé aucune réserve au titre de la hauteur sous plafond lors de la livraison qu'en outre les consorts [J] ont été informés en cours de chantier de la difficulté et que des travaux destinés à répondre à leurs attentes ont été réalisés. S'agissant du dol, ils précisent que la hauteur sous plafond ne figurait que sur l'un des plans annexés qui comptait une réserve concernant les caractéristiques techniques de l'appartement. Elle précise que c'est en raison de nécessités techniques que la hauteur sous plafond a été modifiée. Elle ajoute qu'une réparation en nature n'est pas possible en raison des contraintes d'urbanisme, des droits de l'architecte de conception sur sa création et des droits de la copropriété. Enfin elle conteste l'évaluation faite du préjudice invoqué. S'agissant des préjudices annexes portant sur des non-conformités et défauts affectant l'appartement, elle oppose également la prescription de la garantie du vendeur en état futur d'achèvement, ajoutant que certains des défauts étaient apparents lors de la livraison et non signalés. S'agissant des infiltrations dans l'appartement elles n'ont pas été constatées et s'agissant des infiltrations en sous-sol, elle rappelle que le syndicat des copropriétaires a obtenu une indemnisation qu'en tout état de cause elle n'a pas qualité pour agir. S'agissant des désordres d'humidité en sous-sol, elle souligne que ces désordres ne sont pas de nature décennale de sorte qu'en sa qualité de vendeur en état futur d'achèvement, elle ne peut être tenue que si se trouve démontrée à son égard une faute. Elle sollicite dans l'hypothèse d'une condamnation d'être garantie par les constructeurs, soit sur le fondement de la garantie de parfait achèvement soit sur le fondement de la garantie décennale.
Par conclusions signifiées par voie électronique le 03 novembre 2023, la SARL Agence Noël demande à la cour, au visa des articles 1782 et suivants du code civil, 1104 anciens et suivants du code civil et 1240 du code civil de :
- confirmer le jugement dont recours en toutes ses dispositions ;
- condamner la SCCV Les Jardins Des Arts à payer à la SARL Agence Noël la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCCV Les Jardins Des Arts aux dépens d'appel ; Subsidiairement, en cas d'infirmation et de condamnation de la SCCV Les jardins des arts,
- déclarer irrecevables et en tout état de cause non fondées les demandes de la SCCV les Jardins des Arts formées à l'encontre de la SARL Agence Noël ;
- débouter la SCCV Les Jardins Des Arts de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées à l'encontre de la SARL Agence Noël ;
- débouter la société Soprema de son appel en garantie formé à l'encontre de la Sarl Agence Noël ;
- condamner les sociétés Sanichauff et Soprema à garantir et relever indemne la SARL Agence Noël de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre ;
- condamner la SCCV les Jardins des Arts à payer à la SARL Agence Noël la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCCV les Jardins des Arts aux dépens de première instance et d'appel ;
La SARL Agence Noël fait observer qu'aucune demande n'est formalisée à son encontre par les consorts [J], seule la SCCV l'appelle en garantie en cas de condamnation. Elle soutient que les demandes des consorts [J] sont irrecevables en ce qu'elles sont fondées sur les dispositions de l'article 1642-1 du code civil, elle ajoute que les appelants n'ont pas qualité à agir pour demander réparation des infiltrations en sous-sol. Concernant le dol, ils relèvent que celui-ci n'est pas démontré dès lors que n'est pas rapportée la preuve que lors de la signature de la vente, les vendeurs savaient que la hauteur sous plafond serait différente des descriptifs, qu'en outre les descriptifs contiennent des réserves. S'agissant des appels en garantie de la SCCV, elle entend préciser que celle-ci n'est sollicitée la concernant que pour le désordre d'humidité en cave signalée dans l'année de la réception. Elle affirme qu'elle ne peut être tenue de la garantie de parfait achèvement, celle-ci ne pesant que sur les entreprises et qu'aucun désordre de nature décennale n'a été relevé, enfin s'agissant des appels en garantie sur le fondement des responsabilités délictuelle et contractuelle, elle indique qu'aucune faute n'est démontrée à son égard, sa mission étant limitée, s'agissant de la hauteur sous plafond, elle produit le pv de réception du lot gros oeuvre responsable des hauteurs sous plafond, dont il ressort que ce désordre, apparent à la réception, n'a pas été mentionné et que dès lors cette garantie ne peut être invoquée. En réponse à l'appel en garantie formé par la société Soprema concernant les joints de dilatation, elle rappelle que l'expert ne retient pas sa responsabilité et qu'en tout état de cause, contrairement à ce que soutient Soprema il n'est pas démontré que le désordre serait accidentel, les comptes-rendus de chantiers faisant état de ces défauts dont la réparation incombait à l'entreprise. Elle forme également à l'égard des entreprises des demandes en garantie.
Par conclusions signifiées le 12 avril 2023, la SMABTP, assureur de la société Soprema Entreprises et la SAS Soprema Entreprises demandent à la cour, au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil, 1792 et suivants du code civil, 1240 du code civil, de :
A titre principal,
- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 24 mai 2022 en ce qu'il a :
- Constaté l'irrecevabilité des demandes des consorts [J]
- Débouté les consorts [J] de tous moyens, fins et conclusions.
A titre subsidiaire et dans l'hypothèse ou la cour infirmerait le jugement entrepris :
- Débouter la SCCV Le Jardin Des Arts, L'Agence Noël et la SMABTP de tous moyens, fins et conclusions.
- Condamner l'Agence Noël à garantir et relever indemne la société Soprema et la Compagnie SMABTP de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre.
- Débouter l'Agence Noël de son appel en garantie dirigé contre la Société Soprema et la Compagnie SMABTP -
- Condamner la SCCV Les Jardins Des Arts, et à l'Agence Noël à payer à la société Soprema et la Compagnie SMABTP une somme de 3 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les condamner aux entiers frais et dépens.
La société Soprema et son assureur la SMABTP opposent également aux demandes des appelants la prescription de leurs actions, elles opposent le défaut de qualité pour agir s'agissant des désordres affectant les parties communes. Elles soulignent qu'il n'est pas démontré que les infiltrations en sous-sol proviennent d'un défaut d'étanchéité qu'en outre les déchirures constatées des joints d'étanchéité proviennent de déchirures accidentelles qui ne lui sont pas imputables. Elles forment un appel en garantie à l'encontre de la société Noël.
Par conclusions déposées le 14 mars 2023, la société Sanichauff demande à la cour de :
- Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire du 24 mai 2022 en ce qu'il a :
o Constaté l'irrecevabilité des demandes des consorts [J]
o Débouté les consorts [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions
o Débouté les consorts [J], la SCCV Jardins Des Arts et L'Agence Noël de toutes leurs demandes formulées à l'encontre de la société Sanichauff.
A titre subsidiaire et dans l'hypothèse où la Cour infirmerait le jugement entrepris :
- Débouter les consorts [J] et la SCCV Les Jardins Des Arts, ainsi que L'Agence Noël de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la SCCV Jardins Des Arts à verser la somme de 5 000 euros à la société Sanichauff au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Sanichauff oppose également la prescription des demandes des appelants, elle affirme que la plupart des désordres étaient apparents à la réception. Sur les appels en garantie formés, elle rappelle que sa mission était limitée, elle indique que le défaut affectant les parois de la douche est imputable au carreleur, s'agissant du meuble vasque, en l'absence de précision sur le modèle devant être posé, il n'est pas démontré de défaut.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 07 décembre 2023.
MOTIVATION
Il sera observé que la cour n'est pas saisie d'un appel à l'encontre de la société nouvelle Carema.
Sur les demandes de condamnations fondées sur les dispositions de l'article 1642-1 du code civil
Selon l'article 1642-1 du code civil 'le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.'
L'article 1648 du même code précise les conditions d'engagement de l'action en garantie qui doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.
Aux termes de ces textes, si l'immeuble est affecté de défauts de conformités ou de désordres apparents, l'acquéreur dispose d'un délai d'un an pour agir à l'encontre du vendeur en état d'achèvement à compter soit de la réception des travaux prononcée avec ou sans réserve, soit de l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession de l'immeuble.
Le délai imparti à l'acquéreur pour agir est un délai de forclusion et est exclu du bénéfice des dispositions de l'article 2239 du code civil qui prévoit la suspension des délais de prescription pendant une mesure d'instruction.
Aux termes de l'article 2241 du code civil 'la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.
Il en est de même lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l'acte de saisine de la juridiction est annulé par l'effet d'un vice de procédure.'
Pour interrompre le délai de prescription ou de forclusion, la demande en justice doit émaner de celui dont le droit est menacé de prescription et être adressée à la personne en faveur de laquelle court la prescription.
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En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que lors de la livraison de l'appartement, le 16 mars 2017, puis par courriers recommandés avec accusés de réception en date des 16 mars 2017 et 03 avril 2017, les consorts [J] ont relevé les malfaçons et désordres suivants :
- hauteur sous plafond,
- dressing non conforme,
- cave et garage inondés,
- rayures sur les vitrages extérieurs,
- parquet endommagé,
- peinture mal réalisée,
- hors d'équerre au niveau des parois de douche,
- absence de points lumineux au droit des terrasses,
- dysfonctionnement du tablier de volet roulant de la porte-fenêtre de la pièce principale.
Les consorts [J] ont fait assigner en référé la SCCV par acte d'huissier en date du 10 avril 2017, les consorts [J] ont fait délivrer une assignation en référé aux fins d'expertise portant sur les défauts et non-conformités dénoncées.
L'ordonnance ordonnant la mesure a été rendue le 28 juin 2017, faisant courir un nouveau délai d'une année pour agir.
Les consorts [J] n'ont ensuite formalisé aucun acte interruptif de cette forclusion avant les conclusions au fond déposées par les consorts [J] devant le tribunal en août 2018, soit plus d'une année après l'ordonnance ayant interrompu la forclusion de sorte que l'action en réparation des défauts apparents dénoncés sur le fondement des dispositions
de l'article 1642-1 du code civil.
Contrairement à ce que soutiennent les appelants, les assignations en référé délivrées à l'initiative de la SCCV et des constructeurs aux fins d'étendre les opérations d'expertise, n'ont pas eu d'effet interruptif de forclusion à l'égard des consorts [J] qui n'étaient pas à l'initiative de ces actions (civ3 25 mai 2022 n° 19-20.563).
Les appelants ne peuvent valablement soutenir une reconnaissance de responsabilité et un engagement de réparer pris par le vendeur en se fondant sur un courrier adressé à Mme [J] le 28 octobre 2016.
Ce courrier est une réponse à une réclamation de Mme [J] qui n'est pas communiquée à la procédure ; il y est évoqué des 'désagréments' et non des désordres ou non-conformités.
Si cette correspondance est accompagnée d'un projet de protocole d'accord précisant que l'acquéreur a fait part de 'son mécontentement' quant à la hauteur sous plafond et l'absence de dressing dans la chambre n° 3, ce protocole ne comporte aucune mention de reconnaissance de responsabilité de la part de la SCCV, il ne fait état que d'un 'geste commercial' en contrepartie duquel Mme [J] renonce à toute 'action juridique'.
Ce document et la transaction qui l'accompagne n'ont pas été acceptés par Mme [J], ils sont antérieurs à l'achèvement des ouvrages, leur réception et leur livraison et ne sauraient par conséquent, ainsi que l'a relevé le tribunal, avoir d'effet interruptif d'une forclusion qui n'avait pas commencé à courir.
Les désordres apparents à la livraison qui affectent un immeuble vendu en état futur d'achèvement sans revêtir de gravité décennale ou biennale relèvent exclusivement de la garantie de l'article 1642-1 du code civil, de sorte que la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée du vendeur n'est pas applicable, même à titre subsidiaire.
En conséquence les demandes portant sur les désordres suivants qui ne revêtent pas de caractère décennal sont irrecevables car forcloses : l'insuffisance de hauteur sous plafond, du dressing non conforme, des rayures sur les vitrages extérieurs, le parquet, la peinture, les parois de douche hors d'équerre, le meuble vasque disgracieux, l'absence de point lumineux au droit des terrasses et du dysfonctionnement du volet roulant de la porte-fenêtre.
Quant aux désordres d'inondations des caves et garages, les consorts [J] ne développent dans leurs écritures aucun moyen particulier concernant ce désordre.
Les demandes des consorts [J] sont fondées exclusivement sur les dispositions de l'article 1642-1 du code civil, leur action est par conséquent forclose.
Il sera précisé en réponse à la SCCV que c'est en raison d'une erreur purement matérielle que le tribunal a, dans les motifs de sa décision page 13 ligne 6, après avoir rappelé la forclusion, indiqué 'dès lors MM. et Mme [J] sont recevables', en revanche le tribunal n'a pas omis de statuer, les demandes des consorts [J] fondées sur les dispositions de l'article 1642-1 du code civil étant déclarées irrecevables, ce qui inclut les prétentions au titre des venues d'eau en sous-sol.
À titre surabondant, il sera rappelé, ainsi que l'a fait le tribunal, que ces désordres affectent des parties communes de l'immeuble (un joint de dilatation du plancher haut du sous-sol) et que les appelants n'ont pas qualité pour agir en paiement d'une indemnité destinée à réparer les parties communes, mais uniquement les parties privatives, et qu'en toute hypothèse ils n'invoquent aucun moyen de nature à justifier d'un préjudice affectant leurs parties privatives.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur l'action en réparation pour dol
S'agissant du défaut de hauteur sous plafond, les consorts [J] exposent que leur consentement aurait été trompé par des manoeuvres du vendeur et invoquent les dispositions des articles 1109 et 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.
Selon l'article 1109 du code civil 'il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol.'
L'article 1116 du même code 'le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.'
Il n'y a dol que si se trouvent démontrées des manoeuvres destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement.
***
Les consorts [J] invoquent essentiellement le fait que les plans annexés à l'acte de vente du 24 octobre 2015 comportaient en annexe un plan de l'appartement qui devait être construit portant la mention 'hauteur sous plafond 3 m', alors que la hauteur sous plafond finale n'a été que de 2,70 m.
Il ressort des pièces produites, que si le plan annexé à l'acte authentique du 24 octobre 2015 porte effectivement mention d'une hauteur sous plafond de 3 mètres, il comporte également une réserve ainsi rédigée :
'en fonction des nécessités techniques de la réalisation, des modifications sont susceptibles d'être apportées à ce plan qui ne revêt, avant d'être annexé à l'acte authentique de vente qu'un caractère informatif.
Les surfaces indiquées sont approximatives.
Les soffites, faux-plafonds, rampants, gaines sont susceptibles d'évoluer en situation et dimensions.'
Il sera en outre observé que le plan communiqué par les appelants et joint à l'acte de vente ne porte que les signatures des acquéreurs à l'exclusion de celles du notaire et du vendeur.
Il se déduit de cette pièce, que bien qu'annexé à l'acte de vente, ce document ne comporte aucune affirmation définitive ou engagement sur les dimensions précises des ouvrages, contrairement à ce que soutiennent les consorts [J].
Si le permis de construire a été délivré le 25 juin 2013 avec un modificatif du 31 mars 2014, soit antérieurement à la signature de l'acte authentique, rien ne permet d'affirmer qu'au jour de la signature de l'acte de vente, le vendeur avait connaissance de l'impossibilité de réaliser un appartement avec une hauteur sous plafond de 3 mètres et que c'est en connaissance de cause qu'il a maintenu cet engagement faisant de l'appartement un 'bien d'exception' à l'origine de la décision des consorts [J] d'acheter le bien et les trompant donc.
Il ressort en effet des pièces produites que ce sont des raisons techniques qui ont conduit à réduire la hauteur sous plafond qui s'est trouvée établie à 2 m50, ce dont Mme [J] a été informée en cours de chantier.
A la suite de l'intervention avec Mme [J] et d'échanges avec le vendeur, dont la correspondance du 28 octobre 2016 précédemment citée, la hauteur sous plafond a été portée à 2 m 70.
Dans le procès-verbal de livraison, Mme [J] n'a porté aucune mention relative à la hauteur sous-plafond mais a adressé en date du 16 mars 2017 un courrier faisant part de cette réclamation.
Il résulte de ces observations que rien ne permet d'établir que lors de la signature de l'acte authentique, le 24 octobre 2015, la SCCV a dissimulé des informations qu'elle aurait eues et avait conscience de ce que le plafond réalisé ne serait pas à la hauteur indiquée étant observé ainsi que l'a fait le tribunal que la différence de hauteur n'est pas excessive, le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [J] de ce chef.
Sur les appels en garantie
Dès lors que les consorts [J] sont déclarés irrecevables en toutes leurs demandes, les appels en garantie formés par les SCCV et les différents constructeurs sont sans objet, le jugement sera confirmé.
Sur les demandes en paiement du solde de prix
Il résulte des dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa version applicable à l'espèce que les conventions doivent être exécutées de bonne foi et tiennent de loi à ceux qui les ont faites.
La somme de 100 000 euros correspondant au solde du prix de vente de l'appartement a été consignée entre les mains du Bâtonnier de l'ordre des avocats de Béthune en exécution de l'ordonnance du 28 juin 2017.
Dès lors que les consorts [J] sont déboutés de leurs demandes, rien ne s'oppose au versement du solde du prix de vente, le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la déconsignation.
Sur les frais du procès
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
MM. [I], [O] et [G] [J] et Mme [M] seront condamnés aux dépens d'appel.
Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Rectifie le jugement rendu le 24 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Boulogne-Sur-Mer page 13 ligne 15,
Remplace le mot 'recevables' par le mot 'irrecevables'
Dit que mention du présent arrêt sera faite en marge de la minute et des expéditions de la décision rectifiée, et sera notifiée comme le jugement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs demandes d'indemnité de procédure,
Condamne MM. [I], [O] et [G] [J] et Mme [U] de Magneval veuve [J] aux dépens d'appel.
Le greffier
Anaïs Millescamps
Le président
Catherine Courteille
