République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 3
ARRÊT DU 30/05/2024
N° de MINUTE : 24/399
N° RG 23/05231 - N° Portalis DBVT-V-B7H-VGZX
Jugement rendu le 09 Novembre 2023 par le Juge de l'exécution de Béthune
APPELANTE
SCI LEA II prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assisté de Me Miguel Prieto, avocat au barreau de Tours, avocat plaidant
INTIMÉE
SAS Solidia Invest ayant acquis une créance et ses accessoires de la société DSO Capital SAS portant notamment sur la SCI LEA II, par contrat de cession en date du 19/07/2018, cette société les ayant déjà acquis de la Banque Privée Européenne devenue Louvre Banque Privée qui avait cédé la créance et ses accessoires sur cette SCI LEA II à la société DSO Capital par contrat de cession en date du 05/02/2018, et prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Jean-Louis Capelle, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué assisté de Me Etienne Avril, avocat au barreau de Lyon, avocat plaidant
DÉBATS à l'audience publique du 11 avril 2024 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Gaëlle Przedlacki
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Catherine Convain, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Catherine Ménegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié du 14 décembre 2012, la société Banque privée européenne, devenue Louvre banque privée, a consenti à la SCI Léa II un prêt d'un montant de 166 208 euros remboursable en 240 échéances de 1 016,01 euros, au taux de 3,75% l'an, ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage locatif situé au [Adresse 1] cadastré section [Cadastre 4] pour une contenance de 3 a 55 ca.
Le remboursement de ce prêt était garanti par un privilège de prêteur de deniers portant sur l'immeuble susvisé, publié le 11 janvier 2013, au service de la publicité foncière de [Localité 5] sous les références volume 2013 V n° 105, ainsi que par les engagements de cautions solidaires de M. [K] [O] et de Mme [N] [O], associés de la société Léa II, à hauteur de la somme de 199 449,60 euros pour une durée de 300 mois.
Par courrier du 4 novembre 2016 précédé d'une mise en demeure du 29 septembre 2016, la société Banque privée européenne a informé la société Léa II de la déchéance du terme du prêt.
Par acte du 5 février 2018, la société Banque privée européenne a cédé à la société DSO Capital la créance détenue à l'encontre de la société Léa II.
Par acte du 19 juillet 2018, la société DSO Capital a cédé à la SAS Solidia invest sa créance à l'encontre de la société Léa II.
Par acte du 29 juin 2022, la société Solidia invest a fait signifier à la société Léa II la cession de créance intervenue le 19 juillet 2018.
Par acte du 14 octobre 2022, la société Solidia invest a, en vertu de la copie exécutoire de l'acte de prêt du 14 décembre 2012 et des cessions des 5 février et 19 juillet 2018, fait signifier à la société Léa II un commandement de payer la somme totale de 161 789,98 euros arrêtée au 28 juillet 2022 valant saisie immobilière du bien immobilier susvisé.
Ce commandement a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 5] le 12 décembre 2022 sous les références volume 2022 S n° 56.
Par acte du 1er février 2023, la société Solidia invest a fait assigner la société Léa II à l'audience d'orientation devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Béthune.
Par jugement contradictoire du 9 novembre 2023, le juge de l'exécution a :
- rejeté les deux fins de non-recevoir opposées par la société Léa II tirées du défaut d'intérêt pour agir et de la prescription ;
- débouté la société Léa II de ses demandes principales et subsidiaire tendant à obtenir la condamnation de la société Solidia invest à lui rembourser les loyers prétendument perçus sur le bien saisi, ici en cause, d'un montant de 1 400 euros, éventuellement à parfaire ;
- débouté la société Léa II de sa demande de vente amiable ;
- ordonné la vente forcée du bien immobilier saisi par la société Solidia invest appartenant à la société Léa II désigné comme suit : une maison d'habitation située au [Adresse 1] cadastrée section [Cadastre 4], avec mise à prix de 50 000 euros;
- fixé la date 8 février 2024, conformément à l'article R. 322-26 du code des procédures civiles d'exécution ;
- désigné pour assurer la visite des biens saisis la SELARL Bue Bortolotti Creton Griffon, commissaires de justice à [Localité 6], qui a établi le procès-verbal de description des biens, ou tel autre huissier en cas de difficultés, lequel pourra se faire assister, si besoin est, d'un serrurier et de la force publique, ainsi que d'un ou plusieurs professionnels agréés chargés d'établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur ;
- dit que les dates de visites devront être portées à la connaissance des occupants des biens saisis trois jours au moins avant les visites ;
- autorisé le cas échéant un aménagement judiciaire de la publicité par internet ;
- ordonné dans le jugement d'adjudication l'expulsion du saisi et de tous occupants de son chef des biens saisis ;
- condamné la société Léa II à verser une somme de 1 200 euros à la société Solidia invest au titre des frais irrépétibles ;
- laissé à la société Léa II supporter ses propres frais irrépétibles ;
- dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.
Par déclaration adressée par la voie électronique le 24 novembre 2023, la société Léa II a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.
Après avoir été autorisée à assigner à jour fixe par ordonnance de la présidence de chambre du 5 décembre 2023 sur la requête qu'elle avait présentée le 1er décembre 2023, elle a, par acte du 20 décembre 2023, fait assigner la société Solidia invest pour le jour fixé.
Entre temps, par jugement en omission de statuer en date du 23 novembre 2023 rendu sur requête de la société Solidia invest, le juge de l'exécution a :
- ajouté au dispositif du jugement du 9 novembre 2023 le paragraphe suivant :
' fixe le montant retenu pour la créance de la société Solidia invest en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 161 789,98 euros arrêtée au 28 juillet 2022, outre intérêts postérieurs' ;
- dit que la décision rectificative serait mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement rectifié et que les dépens seront mis à la charge du Trésor public.
Par déclaration adressée par la voie électronique le 28 mars 2024, la société Léa II a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.
Après avoir été autorisée à assigner à jour fixe par ordonnance du président de chambre du 2 avril 2024 sur la requête qu'elle avait présentée le 29 mars 2024, elle a, par acte du 5 avril 2024, fait assigner la société Solidia invest pour le jour fixé.
Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 2 avril 2024.
Aux termes de ses dernières conclusions du 9 avril 2024, la société Léa II demande à la cour de :
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel et ses demandes, et y faire
droit ;
- infirmer les jugements déférés en toutes leurs dispositions ;
Statuant à nouveau,
à titre principal,
- déclarer irrecevable le commandement de payer et l'assignation qui lui ont été délivrés, pour défaut d'intérêt à agir ;
- condamner la société Solidia invest à rembourser les loyers perçus sur le bien en cause d'un montant de 1 400 euros (à parfaire) ;
A titre subsidiaire, si par impossible la cour considérait que la société Solidia invest avait qualité pour agir dans le cadre de la présente procédure,
- déclarer prescrite la créance de la société Solidia invest ;
- déclarer irrecevable le commandement de payer et l'assignation délivrés à la société Léa II pour cause de prescription ;
- condamner la société Solidia invest à rembourser les loyers perçus sur le bien en cause d'un montant de 8 150 euros (à parfaire) ;
A titre infiniment subsidiaire, si par impossible la cour considérait la présente procédure valable,
- déduire de la créance globale la somme de 133 000 euros qu'elle a déjà versée suite à la vente du 18 avril 2019 ;
- autoriser la vente amiable qu'elle a présentée, en tant que débitrice saisie, et en ce cas, fixer les modalités de réalisation de la vente amiable ;
- fixer le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s'agit ;
- dire que la vente devra intervenir dans un délai de quatre mois ;
- dire que le débiteur saisi devra rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande des démarches accomplies pour vendre l'immeuble ;
- voir rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente ;
- dire que les fonds de la vente seront consignés par l'acquéreur auprès de la caisse des dépôts et consignations tel que prévu à l'article L. 322-4 du code des procédures civiles d'exécution ;
- voir fixer la date d'audience à laquelle l'affaire sera rappelée conformément aux dispositions de l'article R. 322-21 du code des procédures civiles d'exécution ;
En tout état de cause,
- déclarer la société Solidia invest irrecevable, en tous cas, mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes ;
- condamner la société Solidia invest à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles liés à la première instance;
- condamner la société Solidia invest à lui régler la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles liés à la présente procédure d'appel.
Aux termes de ses dernières conclusions du 10 avril 2024, la société Solidia invest demande à la cour, au visa des articles R. 311-5, R. 322-4 et suivants et notamment R. 322-18 du code des procédures civiles d'exécution, 31 du code de procédure civile et des anciens articles 2248 et 2244 du code civil, de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 9 novembre 2023 et le jugement rectificatif du 23 novembre 2023 ;
- dès lors, constater la validité de la présente saisie immobilière au regard des textes applicables, au regard d'un commandement de payer valant saisie par exploit de la société Bue Bortolotti, Creton et Griffon, commissaires de justice à [Localité 6], en date du 14 octobre 2022, et régulièrement publié aux services de publicité foncière de [Localité 5] 1, le 12 décembre 2022, sous le volume 2022 S n°56 (6204P02) ;
- la déclarer recevable à agir et non prescrite dans sa demande ;
- déclarer irrecevable la société Léa II à contester sa créance, ne l'ayant pas effectué en première instance ;
- débouter la société Léa II de ses fins de non-recevoir ;
- débouter la société Léa II de l'intégralité de ses fins, moyens et prétentions, notamment sur la réduction de sa créance car mal fondée puisqu'elle concerne la SCI Léa, différente de la SCI Léa II, et sur la vente amiable ne remplissant pas les conditions d'acquéreur étranger à la société poursuivie puisque le potentiel acquéreur a les mêmes associés in fine que la société Léa II avec un prix qui ne reflète pas les conditions économiques du marché, et de ses demandes de frais irrépétibles ;
- confirmer le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 161 789,98 euros arrêtée au 28 juillet 2022, outre intérêts postérieurs au regard du jugement rectificatif du 23 novembre 2023 ;
- à tout le moins, le fixer à ce montant, sans réduction comme indiqué précédemment ;
Dans l'hypothèse où la vente forcée serait confirmée,
- renvoyer devant la juridiction de première instance pour en fixer les modalités.
A titre très subsidiaire, dans l'hypothèse d'une vente amiable,
- fixer le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente et notamment au montant de 165 000 euros au vu des estimations versées et l'historique de cette affaire ;
- dire et juger que ce prix sera net de toutes charges et sera intégralement consigné, nonobstant les obligations du notaire de payer divers frais et la plus-value éventuelle sur le produit de la vente ;
- dire que le débiteur devra rendre compte au créancier poursuivant, sur simple demande, des démarches accomplies à cette fin conformément à l'article R. 322-22 du code de procédures civiles d'exécution ;
- rappeler que la vente amiable se déroulera conformément au cahier des conditions de vente et que l'acte notarié de vente ne pourra être établi que sur consignation du prix et des frais de la vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et sur justification du paiement des frais taxés conformément à l'article L. 322-4 du code des procédures civiles d'exécution ;
- renvoyer devant la juridiction de première instance pour en fixer les autres modalités ;
- condamner la société Léa II au regard des arguments maintenus en appel, au versement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en sus de l'indemnité allouée en première instance ;
- dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.
MOTIFS
Sur la qualité à agir de la société Solidia invest :
Selon l'article 1324 du code civil, la cession n'est opposable au débiteur, s'il n'y a déjà consenti, que si elle lui a été notifiée ou s'il en a pris acte.
La SCI Lea II soutient que les cessions de créances aux sociétés DSO capital puis Solidia invest ne lui ont pas été signifiées de sorte que la procédure est irrecevable, la société Solidia invest n'ayant pas qualité à agir.
Il importe peu qu'il ne soit pas justifié de la notification à la SCI Lea II de la cession du 5 février 2018 par laquelle la société Louvre banque privée a cédé à la société DSO capital sa créance à l'égard de la société Léa II puisque l'existence même de cette cession n'est pas contestée par la société Lea II et que ce n'est pas en vertu de cet acte de transmission que la société Solidia invest poursuit le recouvrement de la créance contenue dans la copie exécutoire de l'acte de prêt du14 décembre 2012 mais en vertu de l'acte du 19 juillet 2018 par lequel elle a elle-même acquis la créance de la société DSO capital.
Or, la société Solidia invest justifie (sa pièce 13) qu'elle a bien fait signifier l'acte de cession du 19 juillet 2018 à la SCI Lea II, par acte d'huissier du 29 juin 2022.
Cette cession est donc opposable à la société Lea II qui ne peut dès lors contester la qualité à agir de la société Solidia invest.
Le jugement déféré du 9 novembre 2023 qui a rejeté la fin de non- recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société Solidia invest et la demande en découlant en remboursement de la somme de 1 400 euros (à parfaire), sera donc confirmé.
Sur la prescription :
Selon l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
A l'égard d'une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte qu'en matière de crédits immobiliers, si l'action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d'échéance successives, l'action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité
Selon l'article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.
En l'espèce, il résulte du décompte de la Banque privée européenne arrêté au 31 décembre 2017, non critiqué par la SCI Lea II, que, postérieurement au 2 novembre 2016, date de la déchéance du terme, et plus précisément entre le 30 janvier 2017 et le 21 août 2017, plusieurs versements ont été effectués, qui ont chacun interrompu la prescription quinquennale des échéances impayées et du capital restant dû, le dernier jusqu'au 21 août 2022.
Par la suite, après que la société DSO capital ait, le 19 juillet 2018, cédé à la société Solidia invest non seulement sa créance à l'égard de la SCI Léa II au titre du prêt du 14 décembre 2012, mais également trois créances au titre de prêts contractés auprès de la Banque privée européenne par la SCI Léa, composée des mêmes associés que la société Léa II, il est établi que M. [K] [O] ou Mme [N] [O], cautions des engagements des SCI, ont effectué, par chèques émis entre le 5 septembre 2018 et le 7 mars 2019, au profit de la société Solidia invest, plusieurs règlements, de 800 euros pour le premier et de 900 euros pour les sept suivants. Ces règlements effectués pour rémunérer la société Solidia invest, le temps que les sociétés débitrices soient en mesure de rembourser leurs dettes à l'égard de celle-ci, valent reconnaissance du droit de cette société au titre des trois prêts de la SCI Léa et du prêt de la SCI Léa II et ont interrompu la prescription à l'égard des deux SCI, débitrices principales.
Le dernier règlement dont il est justifié étant en date du 7 mars 2019, la dette de la SCI Léa II au titre du prêt du 14 décembre 2012, n'était donc pas prescrite lors de la délivrance à la SCI Léa II du commandement aux fins de saisie immobilière du 14 octobre 2022.
Le jugement déféré du 9 novembre 2023 qui a rejeté la fin de non- recevoir tirée de la prescription et la demande en découlant en remboursement de la somme de 8 150 euros (à parfaire), sera donc confirmé.
Sur le montant de la créance de la société Solidia invest :
Selon l'article R. 311-5 du code des procédures civiles d'exécution, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l'audience d'orientation prévue à l'article R. 322-15 à moins qu'elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l'acte.
En l'espèce, il résulte des conclusions de première instance de la SCI Lea II que cette dernière n'avait formé devant le juge de l'exécution aucune demande tendant à voir déduire de la créance globale la somme de 133 000 euros versée suite à la vente du 18 avril 2019.
Cette demande, formulée pour la première fois devant la cour, est donc irrecevable.
Le jugement déféré du 23 novembre 2023 qui a fixé la créance de la société Solidia invest en principal, frais, intérêts et autres accessoires, à la somme de 161 789,98 euros arrêtée au 28 juillet 2022, outre intérêts postérieurs sera dès lors confirmé.
Sur la vente amiable :
En matière de saisie immobilière, l'article L. 322-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit, en son premier alinéa, que le bien saisi est vendu soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.
Selon l'article R. 322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.
Selon l'article R. 322-21 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Si les dispositions susvisées qui n'envisagent que des diligences 'éventuelles', n'imposent pas au débiteur de justifier au moment de sa demande de l'existence ou de la signature prochaine d'un engagement écrit, il lui appartient toutefois de démontrer que son bien peut se vendre rapidement.
En l'espèce, à l'appui de sa demande, la SCI Léa II verse uniquement aux débats un compromis de vente du 29 novembre 2022 au profit de la SCI DPM pour un prix net vendeur de 103 000 euros
Si l'article R. 322-39 du code des procédures civiles d'exécution n'est pas applicable en l'espèce, la société DPM n'étant pas enchérisseur, de sorte qu'il est sans intérêt de s'attarder sur le point de savoir qui sont les associés de cette société, il demeure que la SCI Lea II indique elle-même dans ses conclusions que 'ce compromis n'est plus valable eu égard à la date de signature fixée dans l'acte' (28 février 2023).
En tout état de cause, le prix de 103 000 euros proposé par la société DPM est éloigné de la valeur de l'immeuble, acquis en 2012 pour la somme de 180 000 euros, valorisé à 137 000 euros aux termes d'un avis donné par la société Hebert expertises, expert en évaluation immobilière en date du 4 janvier 2016, puis estimé entre 220 000 et 230 000 euros aux termes d'une évaluation réalisée le 7 mars 2023 par l'agence immobilière DH immo.
Enfin, la SCI Lea II ne justifie, en dehors du compromis devenu caduc, d'aucune diligence (mandat donné à un agent immobilier ou à un notaire par exemple) permettant d'escompter que l'immeuble saisi puisse être vendu à l'amiable dans le délai de quatre mois fixé par l'article R. 322-21 alinéas 3 et 4 du code des procédures civiles d'exécution.
Rien ne permet donc d'escompter qu'une vente amiable puisse intervenir dans des conditions satisfaisantes de sorte qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré du 9 novembre 2023 qui a débouté cette dernière de sa demande de vente amiable et a ordonné la vente forcée.
L'affaire sera renvoyée pour la poursuite de la procédure de saisie immobilière devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Béthune.
Sur les frais du procès :
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer les jugements déférés en leurs dispositions relatives aux dépens et la condamnation de la société Léa II sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile prononcée par le jugement du 9 novembre 2023.
Partie perdante en appel, la SCI Léa II sera condamnée aux dépens ainsi qu'à régler à la société Solidia invest la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer en appel.
PAR CES MOTIFS
Déclare irrecevable la demande de la SCI Léa II tendant à voir déduire de la créance globale la somme de 133 000 euros déjà versée suite à la vente du 18 avril 2019 ;
Confirme les jugements déférés ;
Y ajoutant,
Renvoie l'affaire pour la poursuite de la procédure de saisie immobilière devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Béthune ;
Condamne la SCI Léa II à régler à la société Solidia invest la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne la SCI Léa II aux dépens d'appel.
Le greffier
Ismérie CAPIEZ
Le président
Véronique DELLELIS
