France, Cour d'appel de Douai, Chambre 2 section 2, 04 mai 2023, 22/00072

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 04/05/2023

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N° de MINUTE :

N° RG 22/00072 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UBGF

Jugement (RG 20/01466) rendu le 14 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer

Ordonnance (N°22/496) rendue le 20 octobre 2022 par la cour d'appel de Douai

APPELANTE

SCI du Pavillon de Flore agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social, [Adresse 1]

représentée par Me Catherine Camus-Demailly, avocat constitué, substitué par Me Lucas Dallongeville, avocats au barreau de Douai

assistée de Me Wilfrid Schaeffer, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

INTIMÉE

Madame [E] [G]

née le 13 novembre 1963 à [Localité 5]

de nationalité française,

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Alex Dewattine, avocat constitué, substitué par Me François Wecxsteen, avocats au barreau de Boulogne-sur-Mer

DÉBATS à l'audience publique du 07 février 2023 tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 mai 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 24 janvier 2023

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La SCI du Pavillon de Flore est propriétaire d'un local commercial.

Par acte authentique du 17 février 2002, elle a donné ce bien à bail commercial à Mme [E] [G], pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2002, moyennant un pas de porte de 76 225 euros et un loyer mensuel de 1 402,53 euros hors taxes.

Le contrat précisait que la vitrine publicitaire située sur le pignon de la façade de l'immeuble « pavillon de Flore » ne faisait pas partie du bail et que la jouissance de cette vitrine avait été donnée à bail depuis le 30 octobre 1993 à M. [N] [I].

Le 1er mars 2002, les parties ont signé un acte intitulé « adjonction au bail commercial conclu le 17 février 2002 entre la SCI Pavillon de Flore et Mme [E] [G] », aux termes duquel « la SCI Pavillon de Flore donne à bail à titre commercial au preneur qui l'accepte, pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2002 et jusqu'au 28 février 2011, une vitrine à affichage publicitaire et commercial située sur le pignon de la façade de l'immeuble « Pavillon de Flore » ['] moyennant un loyer annuel hors taxes de 743 euros payable le 1er janvier de l'année en cours, révisable chaque année ».

Par exploit d'huissier du 2 juin 2020, Mme [E] [G], estimant avoir payé de manière indue un loyer relatif à la location de vitrine depuis 2003, a assigné la SCI du Pavillon de Flore devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin de voir condamner celle-ci à lui payer la somme de 13 374 euros au titre de la répétition de l'indu pour les sommes versées depuis le 1er mars 2002 et à titre subsidiaire la somme de 6 687 euros au titre de la répétition de l'indu pour les sommes versées depuis le 1er mars 2011.

Suite à des conclusions d'incident portant sur l'autorité de chose jugée et la prescription des demandes antérieures au 2 juin 2015, le juge de la mise en état, par ordonnance du 18 mai 2021, a déclaré irrecevables les demandes de Mme [E] [G] relatives aux versements réalisés avant le 2 juin 2015, déclaré recevables ses demandes relatives aux versements réalisés après le 2 juin 2015 et renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 18 juin 2021.

Par jugement contradictoire et en premier ressort du 14 décembre 2021, le tribunal de judiciaire de Boulogne-sur-Mer a :

- rappelé que le juge de la mise en état, par ordonnance du 18 mai 2021, a déclaré irrecevables les demandes de Mme [E] [G] portant sur les périodes antérieures au 2 juin 2015,

- condamné la SCI Pavillon de Flore à payer à Mme [E] [G] la somme de 2 838 euros au titre des sommes indûment payées de 2016 à 2021,

- débouté Mme [E] [G] du surplus de ses demandes principales,

- débouté la SCI Pavillon de Flore de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

- condamné la SCI Pavillon de Flore à payer à Mme [E] [G] la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamné la SCI Pavillon de Flore aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 5 janvier 2022, la SCI du Pavillon du Flore a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a « - condamné la SCI Pavillon de Flore à payer à Mme [E] [G] la somme de 2 838 euros au titre des sommes indûment payées de 2016 à 2021, débouté la SCI Pavillon de Flore de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, condamné la SCI Pavillon de Flore à payer à Mme [E] [G] la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles, ».

Un incident a été élevé devant le conseiller de la mise en état par Mme [E] [G] dans le cadre de conclusions en date du 2 juin 2022, sollicitant la radiation pour défaut d'exécution de l'affaire.

Par ordonnance du 20 octobre 2022, le conseiller de la mise en état a constaté l'exécution par la société SCI Pavillon de Flore des causes du jugement déféré et le désistement par Mme [G] de sa demande de radiation, et condamné la SCI du Pavillon du Flore à payer à Mme [G] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

MOYENS ET PRÉTENTIONS :

Par conclusions remises au greffe et adressées entre parties par voie électronique le 19 janvier 2023, la SCI du Pavillon Flore demande à la cour de :

« Vu l'ordonnance de Monsieur le Juge de la mise en état du 18.05.2021

Vu le jugement dont appel

Vu l'appel interjeté par la SCI PAVILLON DE FLORE:

REFORMER LA DÉCISION ENTREPRISE EN CE QU'ELLE A :

- CONDAMNE la SCI Pavillon de Flore à payer à Mme [E] [G] la somme de 2 838 euros au titre des sommes indûment payées de 2016 à 2021,

- DEBOUTE la SCI Pavillon de Flore de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

- CONDAMNE la SCI Pavillon de Flore à payer à Mme [E] [G] la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles,

- CONDAMNE la SCI Pavillon de Flore aux entiers dépens.

STATUANT À NOUVEAU :

DÉBOUTER Madame [E] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions

SUR LA DEMANDE DE RESTITUTION DES LOYERS :

A TITRE PRINCIPAL :

DÉBOUTER Madame [E] [G] de ses demandes, au titre de la répétition de l'indu pour les sommes exposées depuis le 02 juin 2015 comme étant non-fondées, le bail des vitrines, adjoint au bail commercial et portant sur un local annexe, étant toujours en cours d'exécution.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si par extraordinaire il était considéré que le bail portant sur les vitrines à un régime autonome de celui du bail commercial auquel il est adjoint,

VU les articles 1738 et 1739 du Code civil,

VU l'absence de congé,

JUGER que ce bail à durée déterminée, avec terme au 28.02.2011, s'est poursuivi au-delà de sa date,

JUGER que ce bail, par l'effet de la tacite reconduction, est devenu un bail à durée indéterminée,

JUGER que le bail est toujours en cours et que les loyers restent dus.

DEBOUTER Madame [E] [G] de ses demandes, au titre de la répétition de l'indu pour les sommes exposées depuis le 2.06.2015 comme étant non-fondées, le bail des vitrines étant toujours en cours d'exécution, faute de congé.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

Si par extraordinaire il était considéré que le bail portant sur les vitrines n'est pas soumis aux dispositions du contrat de louage,

VU l'article L 581-25 du Code de l'environnement

Vu l'absence de congé valide

JUGER que le bail est toujours en cours et que les loyers restent dus.

RECONVENTIONNELLEMENT :

Vu les clauses du bail,

Vu l'article L 1231-1 du Code civil.

JUGER que le preneur est responsable de l'entretien des biens donnés à bail

JUGER que la dépose des vitrines est imputable à la preneuse,

CONDAMNER Madame [E] [G] au paiement de la somme de 5.000,00 € en réparation du préjudice souffert par le bailleur pour la perte de la chose louée.

SUR L'APPEL INCIDENT

DEBOUTER Madame [E] [G] de son appel incident.

SUR LES FRAIS IRREPETIBLES

CONDAMNER Madame [E] [G] au paiement de la somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance distraits au profit de Maître Audrey SART, Avocat, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Y AJOUTANT

CONDAMNER Madame [E] [G] au paiement de la somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel distraits au profit de Maître Catherine CAMUS DEMAILLY Avocat, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ».

La SCI du Pavillon de Flore estime que le bail conclu le 7 février 2002 fait partie intégrante du bail commercial conclu entre les parties et se trouve donc soumis au même régime, à la même durée et aux mêmes conditions de renouvellement que le bail auquel il est adjoint. Il s'est dès lors renouvelé et est toujours en cours, sous réserve de la procédure pendante actuellement devant la cour d'appel de Douai.

Elle estime donc que le bail d'origine et son adjonction ne forment qu'un seul et unique bail et que la vitrine constitue un local annexe, le bail portant sur les locaux annexes étant soumis au statut des baux commerciaux, en vertu du principe d'indivisibilité du bail commercial.

Elle en conclut que les loyers, pour la période postérieure au 2 juin 2015, restaient dus, à défaut de congé donné en bonne et due forme.

La SCI du Pavillon de Flore s'offusque des prétentions de la preneuse selon lesquelles elle n'aurait jamais eu ces vitrines à disposition, alors qu'a été signé le 1er mars 2002, soit 15 jours après la signature du bail originel, un avenant intégrant lesdites vitrines et qu'elle a payé les loyers y afférents depuis 2002. L'assertion relative à des menaces émanant du bailleur n'est justifiée par aucun élément et n'est pas crédible. Le jugement du 20 mai 2010 relève l'existence de ces deux vitrines en place le 6 novembre 2008.

A titre subsidiaire, si la cour devait confirmer le jugement en ce qu'il a considéré les dispositions de l'article L 581-25 du code de l'environnement applicables à l'espèce, elle souligne la mauvaise application faite par le tribunal de ce texte. Elle conclut que le preneur n'a jamais donné congé pour mettre fin au bail portant sur les vitrines, le tribunal ne pouvant déduire de l'opposition au paiement des loyers exprimée dans le courrier du 13 mars 2008 une volonté de mettre un terme au contrat.

Même si les dispositions de l'article L 581-25 du code de l'environnement ne prévoient pas de forme au congé, ce dernier doit tout de même être expressément exprimé. La bailleresse souligne que Mme [G] n'a ni expressément mis fin au contrat de bail ni cessé de régler les loyers, et ne peut donc être considérée comme ayant donné valablement congé, le bail demeurant en cours quelle que soit donc la qualification retenue.

La SCI du Pavillon de Flore souligne l'absence de justification de toute dépose de sa part des vitrines et l'obligation d'entretien pesant sur la preneuse. Elle estime que cette dernière a démonté les vitrines et a modifié la façade du magasin, et donc que Mme [G] est mal fondée à demander la restitution des loyers dus et payés alors qu'elle a déposé de son propre chef les vitrines litigieuses. Son préjudice s'établit au coût d'une vitrine équivalente à celle déposée illicitement par la preneuse.

La SCI du Pavillon de Flore souligne l'ultra petita commis par les premiers juges au titre de l'indemnité procédurale mise à sa charge et conclut au rejet de l'appel incident, puisque le bail est toujours en cours, pour ne pas avoir été résilié. En outre, l'absence de mise à disposition de la vitrine est du fait de la locataire, en raison du dépôt illicite par cette dernière des vitrines. Il n'existe en outre aucune démonstration du règlement des loyers litigieux à la hauteur de la somme demandée.

Par conclusions remises au greffe et adressées entre parties par voie électronique en date du 24 janvier 2023, Mme [E] [G] demande à la cour de :

« Vu les articles 1108,1126 et 1235 ancien du Code civil ;

Vu les articles 1302 et suivant du Code civil ;

Vu l'article 2224 du code civil ;

Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce ;

Vu l'article L581-25 du code de l'environnement ;

Vu le jugement en date du 14 décembre 2021 ;

- CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de BOULOGNE-SUR-MER en date du 14 décembre 2021 ayant :

- CONDAMNE la SCI PAVILLON DE FLORE à payer à Mme [E] [G] les sommes indûment payées de 2016 à 2021 ;

- DEBOUTE la SCI PAVILLON DE FLORE de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

- INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de BOULOGNE-SUR-MER en date du 14 décembre 2021 ayant :

- CONDAMNE la SCI PAVILLON DE FLORE à payer à Mme [E] [G] la somme de 2.838 euros au titre des sommes indûment payées de 2016 à 2021 ;

En conséquence :

- CONDAMNER la SCI PAVILLON DE FLORE au paiement de la somme de 6.560,45 € correspondant aux loyers révisés indûment payées de 2016 à 2021;

- DEBOUTER la SCI PAVILLON DE FLORE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant :

- CONDAMNER la SCI PAVILLON DE FLORE à payer à Madame [E] [G] une somme de 4.000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, comprenant la procédure d'incident ;

- CONDAMNER la SCI PAVILLON DE FLORE aux entiers frais et dépens de l'instance ».

Mme [G] revient sur l'historique des différentes procédures opposant les parties.

Elle souligne que lors de son installation, il a été nécessaire de faire des travaux afin qu'elle puisse procéder à l'exposition de ses produits, le bailleur ayant alors démonté les vitrines publicitaires sans jamais les lui restituer, alors qu'il avait été convenu d'une réinstallation, une fois les travaux réalisés.

Elle indique que dans ce contexte la SCI du Pavillon de Flore a sollicité la régularisation d'une adjonction au bail et que la situation n'a jamais été précise concernant ces vitrines, qui n'ont jamais été réinstallées. Elle a donc versé sans contrepartie au bailleur une somme de 13 374 euros.

Elle conclut à l'absence d'application du régime du bail commercial, ledit bail ne pouvant porter que sur un immeuble ou un local, à savoir un espace clos et couvert. Cela vaut également pour les accessoires que l'on peut intégrer au bail commercial.

Si l'acte rédigé affirme peut-être le contraire, il n'en demeure pas moins que l'appelante doit se conformer aux dispositions légales, le bail et son adjonction ne pouvant donc former un seul et unique bail.

Mme [G] souligne que la vitrine ne vise pas à exposer des produits vendus par ses soins mais correspond à « un emplacement privé permettant d'apposer des affiches ».

Elle rappelle qu'une convention d'exploitation d'un matériel, bien meuble et démontable, n'est pas soumise au statut des baux commerciaux et précise que ces vitrines ne sont pas nécessaires à l'exploitation du fonds de commerce, et au contraire, en l'état avant la conclusion du bail, elles empêchaient même une exploitation décente du fonds.

Le bail portant sur les vitrines n'est pas plus un accessoire au bail commercial, et encore moins un local annexe, puisque la vitrine ne peut être qualifiée de local.

Elle rappelle que dans le contrat, il était convenu que le bail sur la vitrine prenne fin le 28 juillet 2011, sans qu'il ne soit fait mention d'une possibilité de renouvellement.

Dans la mesure où le régime des baux commerciaux ne peut être appliqué, il ne peut y avoir eu tacite prolongation du bail, l'engagement contractuel ayant pris fin à l'issue du bail, d'autant qu'elle n'a jamais été laissée en possession du bien, puisqu'elle n'en a jamais eu la disposition.

Mme [G] estime bien fondée l'application des dispositions de l'article L 581-25 du code de l'environnement à la convention et l'appréciation faite par les premiers juge du courrier adressé le 7 mars 2008, duquel il ressort clairement une contrainte imposée par le bailleur de procéder à cette location d'un bien dont le preneur n'a pas la disposition en outre, et la volonté du preneur de se libérer de cet engagement dont la contrepartie n'est pas délivrée. Elle souligne que la somme a été indûment versée en ce que la vitrine n'a jamais été mise à disposition.

Mme [G] ajoute que l'absence de mise à disposition résulte de nombreux procès-verbaux et qu'il appartient à la bailleresse de démontrer que ces vitrines ne sont pas en sa possession et qu'elle les a bien mises à disposition.

Aucune somme de ce chef ne pouvait être dûment appelée et les décisions antérieures ne peuvent être invoquées pour espérer démontrer la mise à disposition des vitrines.

***

L'ordonnance de clôture, initialement fixée au 17 janvier 2023, a été reportée et rendue le 24 janvier 2023.

À l'audience du 7 février 2023, le dossier a été mis en délibéré au 4 mai 2023.

MOTIVATION :

- Sur la demande principale de Mme [G]

1) sur la qualification du contrat liant les parties et son terme

Aux termes de l'article L 145-1 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au litige, I. - les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

En application de ce texte, les immeubles ou locaux, dans lesquels un fonds est exploité, s'entendent au sens de construction ou de surface d'exploitation, définitive ou temporaire, le plus souvent un lieu clos et couvert dans lequel s'exerce la vente, disposant d'un dispositif de fondation, peu important sa solidité, ce qui exclut l'édification d'un appareillage ou les emplacements, à moins qu'ils ne puissent constituer un local accessoire.

Les locaux accessoires sont, en réalité, ceux qui, nécessaires à l'exploitation commerciale mais dans lesquels ne s'exercent pas cette activité, sont loués séparément du local principal où s'exerce l'activité du fonds, en vertu d'une convention distincte.

Ils doivent être distingués des locaux annexes, contigus au local principal, qui constituent une dépendance de ce dernier et ont la même vocation que le local accessoire (caves, remises, garages), pour lesquels le problème de l'extension du statut ne se pose pas, puisque ces locaux sont automatiquement protégés, en vertu de l'indivisibilité du bail commercial et soumis au statut des baux commerciaux.

En l'espèce, outre l'acte souscrit le 17 février 2002, portant bail commercial entre la SCI du Pavillon de Flore à Mme [E] [G], à compter du 1er mars 2002 « dans un immeuble sis au [Localité 6], à l'ange de [Adresse 2] et de [Adresse 4], désigné au cadastre sous le n° [Cadastre 3], un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble et comprenant : [d'] un magasin, cuisine, water-closet, entrée sur le couloir, toute la cave et tout le sous-sol de l'immeuble, et les cent soixante-neuf millièmes des parties communes générales de l'immeuble », les parties ont conclu le 1er mars 2022, une convention, intitulée « adjonction au bail commercial conclu le 17 février 2002 entre la SCI(') et [E] [G] » qui stipule que la SCI « fait bail et donne à loyer, à titre commercial au preneur qui l'accepte pour une durée de 9 années entières et consécutives, qui commenceront à courir le 1er mars 2002' une vitrine à affichage publicitaire et commercial, strictement destinée à cet usage. Située sur le pignon de la façade de l'immeuble « Pavillon de flore » sis sur la façade du [Adresse 2] que le preneur déclare bien les connaître, pour l'avoir vu et visité et parfaitement lui convenir ».

Tandis que le bailleur y voit un acte portant sur un local annexe soumis au statut en vertu du principe d'invisibilité du bail commercial, le preneur soutient que le bail sur la vitrine échappe au statut, faute pour cette dernière de constituer un local et fait en outre valoir que la convention ne fait pas partie intégrante du bail.

Il convient donc de s'interroger sur l'autonomie de l'acte signé le 1er mars 2002 par rapport au bail commercial conclu le 17 février 2002, au vu des éléments soumis aux débats, pour déterminer la commune intention des parties, l'acte signé le 1er mars 2022 comportant des stipulations contradictoires.

Si son titre évoque l'idée d'un avenant faisant corps avec le contrat initial, la convention étant intitulée « adjonction au bail conclu le 17 février 2002 », aucune autre stipulation ne renvoie au bail commercial signé le 17 février 2002 et ne met en lumière une volonté d'intégrer cette convention à la précédente.

Au contraire, l'examen même des stipulations de la convention du 1er mars 2002 permet de constater des divergences notables soumettant la relation à un régime juridique distinct dans nombre de domaines.

Ainsi, la convention du 1er mars 2002 prévoit, au titre des « charges et conditions », l'obligation pour le preneur d'entretien en « parfait état » du bien, mettant à sa charge « toutes réparations qu'elles soient grosses et menues quelle qu'en soit la cause : vétusté ' », pour rendre la vitrine en « excellent état et à ses frais », alors que le bail initial ne contient aucune clause expresse relative à la vétusté et prévoit uniquement une obligation de maintenir les lieux en « bon état d'entretien ».

Alors que le loyer est payable d'avance en douze termes égaux chaque année suivant le bail conclu le 17 février 2002, la convention du 1er mars 2002 envisage, non une augmentation du loyer appelé à raison de l'adjonction, mais le paiement d'« un loyer annuel hors taxe de 743 euros, payable le 1er janvier de l'année en cours et sur présentation de facture ».

Cette dernière convention prévoit un cas de résiliation de plein droit « en cas de faillite, de liquidation ou de règlement judiciaire », qui n'est nullement stipulé dans le bail initial.

Par ailleurs, alors que ce dernier pose le principe d'interdiction de toute cession du droit au bail et sous-location mais autorise une cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce, la convention de 2002 stipule que « la présente location est strictement personnelle et incessible, elle n'est transmissible en aucune façon à qui que ce soit, même à titre gratuit ».

Il s'ensuit que, contrairement à ce qu'affirme le bailleur, la convention du 1er mars 2002 ne peut s'analyser que comme une convention autonome, disposant d'un régime distinct, malgré son intitulé, et non en un bail portant sur des locaux annexes, soumis au statut des baux commerciaux en vertu du principe d'indivisibilité du bail commercial.

Par ailleurs, c'est par de très justes motifs que la cour fait siens, que les premiers juges ont écarté la qualification de local accessoire, s'agissant d'un emplacement à usage publicitaire et d'affichage, dans lequel ne s'exerce aucune activité commerciale et qui n'est ni nécessaire ni indispensable à l'activité principale et à l'exploitation du fonds, le magasin ayant été donné initialement à bail, sans lesdites vitrines, et s'en trouvant privé, à tout le moins depuis 2015, sans qu'il ne soit allégué et établi qu'il en pâtisse.

C'est tout autant de manière pertinente, que les premiers juges se fondant sur les dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, après avoir provoqué contradictoirement les explications de parties, ont estimé que la convention, qui ne pouvait être qualifiée de bail commercial, devait s'analyser en un contrat de louage d'emplacement privé aux fins d'apposer de la publicité, soumis aux dispositions de l'article L 581-25 du code de l'environnement, puisque ce dispositif ne visait nullement à présenter des marchandises, mais à exposer des affiches.

L'article précité dispose, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, que le contrat de louage d'emplacement privé aux fins d'apposer de la publicité ou d'installer une préenseigne se fait par écrit. Il est conclu pour une période qui ne peut excéder six ans à compter de sa signature. Il peut être renouvelé par tacite reconduction par périodes d'une durée maximale d'un an, sauf dénonciation par l'une des parties trois mois au moins avant son expiration.

Le preneur doit maintenir en permanence l'emplacement loué en bon état d'entretien. Faute d'exécution de cette obligation, et après mise en demeure, le bailleur peut obtenir, à l'expiration d'un délai d'un mois, du juge des référés, à son choix, soit l'exécution des travaux nécessaires, soit la résolution du contrat et la remise des lieux en bon état aux frais du preneur.

À défaut de paiement du loyer, le contrat est résilié de plein droit au bénéfice du bailleur après mise en demeure de payer restée sans effet durant un mois.

Le preneur doit remettre l'emplacement loué dans son état antérieur dans les trois mois suivant l'expiration du contrat.

Le contrat doit comporter la reproduction des quatre alinéas précédents.

Les dispositions du présent article sont d'ordre public.

Il a été jugé qu'aux termes de l'article 39 de la loi du 29 décembre 1979 [codifié depuis à l'article L 581-25 du code l'environnement], qui est d'ordre public, le contrat de louage d'emplacement publicitaire ne peut être conclu pour une durée supérieure à six ans à compter de sa signature [et] que la stipulation d'une durée plus longue est soumise à réduction.

Ainsi, contrairement à ce qu'affirme Mme [G], ladite convention n'avait pas pris fin le 28 févier 2011, mais s'est trouvée réduite à six années à compter du 1er mars 2002, puis s'est tacitement renouvelée par période d'un an, à compter du 1er mars 2008.

Mme [G] et la juridiction de première instance ne sauraient être suivies lorsqu'elles estiment que le courrier du 7 mars 2008 s'analyserait en un congé.

Dans ce courrier, Mme [G] se contente de refaire les calculs et de contester les augmentations annuelles, puis de solliciter la restitution des loyers payés depuis 2002, après avoir indiqué demander « à nouveau le remboursement des loyers, pour la ''vitrine à affichage publicitaire'' située [Adresse 2], que vous m'avez obligé à payer sous peine de m'envoyer un huissier. En effet, le fait que cette vitrine puisse compenser en partie, le manque de visibilité qu'on a du magasin, quand on est situé [Adresse 2] ne peut représenter une obligation à sa location. Il est clairement stipulé dans le bail que la location de cette vitrine n'en fait pas partie, et qu'il n'y a donc aucune obligation à la louer. Lors de mon installation en mars 2002, vous avez démonté cette vitrine qui était en très mauvais état, pour la restaurer, mais vous ne l'avez jamais réinstallé. Mon notaire m'a confirmé que vous ne pouvez pas me faire payer une prestation qui n'est pas effective et qu'en aucun cas, cela ne peut s'analyser comme un complément annuel, réponse que vous m'avez faite à chacune de mes réclamations téléphoniques ».

Si le texte précité n'impose pas de forme pour résilier contrat de louage d'emplacement privé aux fins d'apposer de la publicité, il n'en demeure pas moins que doit être établie la volonté non équivoque et certaine de mettre un terme à la relation contractuelle, ce qui n'est nullement le cas en l'espèce.

Ce moyen ne saurait permettre à Mme [G] d'obtenir le remboursement des loyers appelés.

2) sur la délivrance et l'exécution du contrat

Les baux soumis à une législation spéciale, bien qu'ils soient essentiellement régis par des règles d'ordre public, n'écartent pas toute application du droit commun du bail et /ou des obligations, dans la mesure où les dispositifs considérés du code civil sont conciliables avec le statut applicable ou le complètent.

Aux termes des dispositions de l'article 1217 du code civil, applicable à la convention du 1er mars 2002, renouvelée par tacite reconduction, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Au visa des textes relatifs au paiement indu, Mme [G] pointe l'absence d'exécution par le bailleur de son obligation de délivrance justifiant qu'elle obtienne le remboursement du prix payé, ce qui s'entend comme une réduction des loyers à défaut de mise à disposition complète de la vitrine et d'exécution totale de l'obligation principale pesant sur le bailleur depuis l'origine et pendant toute la durée de la convention.

Il appartient au bailleur d'apporter la preuve qu'il a rempli son obligation de délivrance prévue aux dispositions de l'article 1719 du code civil.

Au préalable, il sera noté que sont évoquées « les vitrines », alors même que la convention de louage conclue le 1er mars 2002 emploie le terme vitrine au singulier. Le bail initial réservait aussi le sort de « la vitrine », donnée par convention séparée à bail à un tiers.

Il n'est produit aucun état d'entrée dans les lieux ou aucune pièce concomitante à la signature de la convention du 1er mars 2002, permettant d'établir que Mme [G] ait été mise en possession de la vitrine évoquée par le contrat de louage.

Il est indéniable que la locataire a honoré les loyers pour l'objet de la convention signée le 1er mars 2002 et ne justifie avoir élevé aucune contestation avant un courrier du 7 mars 2008.

Cependant, les termes de ce courrier rédigé avant tout contentieux de ce chef et que le bailleur ne conteste pas avoir reçu en son temps, ci-dessus détaillés, sont particulièrement explicites et précis. Il n'est justifié d'aucune réponse à ce courrier adressé en recommandé au bailleur pour en contester la teneur, et notamment l'indication selon laquelle aucune délivrance ne serait intervenue, dès l'origine.

Pour justifier de la mise en possession par ses soins des vitrines et de leur délivrance à Mme [G], la SCI du Pavillon de Flore se prévaut d'un extrait des motifs du jugement du 20 juillet 2010, lesquels précisaient : « Par ailleurs il résulte d'un procès-verbal de constat d'huissier du 6 novembre 2008 que les murs des locaux à usage commerciaux, objet du bail commercial du 17 février 2002 comportaient deux vitrines à usage publicitaire », ce qui démontrerait qu'à cette date, soit postérieurement au courrier de réclamations précité, la vitrine était en possession de Mme [G].

Toutefois, les motifs du jugement, qui d'ailleurs mettent en exergue les contradictions du procès-verbal avec les stipulations contractuelles, tant du bail initial que de la convention du 1er mars 2002, sur le nombre de vitrines, n'ont aucune autorité de chose jugée et ne peuvent valoir qu'à titre de renseignement.

Or, ils ne sont corroborés par aucune pièce versée aux débats par la SCI du Pavillon de Flore, laquelle ne produit pas le constat litigieux ni ne s'explique sur son impossibilité de le produire, alors même que Mme [G] en conteste les termes et l'existence.

Il s'ensuit qu'au vu des termes particulièrement précis du courrier adressé par la locataire, qui n'a conduit le bailleur à formuler aucune réponse, les seuls motifs du jugement et le paiement non contesté dans un premier temps des loyers sont insuffisants à établir que Mme [G] ait été mise en possession dès mars 2002, ou à un quelconque autre moment d'ailleurs, des vitrines litigieuses.

Les déclarations du voisinage invoquées pour établir l'entrée en possession ne sont étayées par aucune pièce objective, le bailleur ne pouvant sérieusement se référer aux propos tenus par son avocat devant la commission des loyers pour estimer la preuve rapportée.

Faute de justifier de la délivrance totale du bien, objet de la convention, Mme [G] est en droit, dans les limites de la prescription, de solliciter la réduction intégrale du prix sollicité et donc le remboursement des loyers indûment payés, indexation comprise pour les années 2016 à 2021, sous réserve cependant de démontrer avoir réglé lesdites sommes.

Le bailleur ne peut sérieusement plaider qu'aucune somme n'aurait été honorée de ce chef, alors qu'il résulte de ses propres décomptes que, d'une part, les loyers pour la vitrine ont été intégralement réglés pour les années 2016 (1047,33 euros), 2017 (1 052,53 euros) et 2019 (1102,50 euros), d'autre part, ont été acquittés pour 2018 à hauteur de 1019,78 euros sur la somme réclamée de 1 079,78 euros et pour l'année 2021 à hauteur de 1 000,71 euros sur la somme réclamée de 1145,32 euros.

Par contre, il n'est noté aucun versement au titre du loyer de la vitrine pour l'année 2020, et au vu des montants restant dus au titre du loyer pour le local principal, que la débitrice a le plus d'intérêt à voir régler, sous peine de perdre son fonds de commerce, aucune somme n'est venue en déduction du montant réclamé à hauteur de 1 132,99 euros.

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a condamné la SCI du Pavillon de Flore à payer à Mme [G] des sommes au titre loyers indûment payés, sauf à porter le montant de la condamnation à la somme de 5 222,85 euros

- Sur la demande reconventionnelle du bailleur :

La SCI du Pavillon de Flore, visant les dispositions de l'article L 581-25 du code de l'environnement, sollicite l'indemnisation de son préjudice pour la dépose et le défaut d'entretien des vitrines à hauteur de 5 000 euros.

Cependant, faute pour la bailleresse d'apporter la preuve qu'elle a mis en possession sa locataire du bien, objet de la convention signée le 1er mars 2002, tant à l'origine qu'en cours de contrat de louage, elle ne peut imputer une dégradation ou la disparition du bien à la locataire et lui réclamer l'indemnisation d'une quelconque perte de ce chef.

Ainsi, c'est par des juste motifs que les premiers juges ont débouté la bailleresse de sa demande, faute pour cette dernière de démontrer l'inexécution commise par Mme [G] et son préjudice.

- Sur les dépens et les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI du Pavillon de Flore succombant en ses prétentions principalement, il convient de la condamner aux dépens.

Le chef de la décision de première instance relatifs aux dépens est confirmé. Concernant l'indemnité procédurale, la décision ne peut qu'être infirmée, ayant statué ultra petita en ce qu'elle a accordé une somme de 1800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile alors que la demande de Mme [G] était limitée à la somme de 1 000 euros en première instance.

Le sens du présent arrêt commande de condamner la SCI du Pavillon de Flore à payer à Mme [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande d'indemnité procédurale de la SCI du Pavillon de Flore ne peut qu'être rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en date du 14 décembre 2021 en ce qu'il a condamné la SCI du Pavillon de Flore à payer à Mme [G] la somme de 1800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;

CONFIRME le jugement pour le surplus, sauf à porter le montant de la condamnation de 2838 euros à la somme de 5 222,85 euros au titre des sommes indûment payées de 2016 à 2021 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI du Pavillon du Flore à payer à Mme [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

LA CONDAMNE aux dépens d'appel.

Le greffier

Marlène Tocco

Le président

Samuel Vitse

| France, Cour d'appel de Douai, Chambre 2 section 2, 04 mai 2023, 22/00072

Synthèse

Origine de la décision