République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 02/02/2023
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N° de MINUTE :
N° RG 21/01263 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TPOJ
Jugement n° 20/81 rendu le 31 août 2020 par le tribunal judiciaire de Douai
APPELANTE
SARL Reg Nord, représentée par M. [P] [B], son gérant domicilié ès qualités audit siège
ayant son siège social [Adresse 1]
représentée par Me Gwendoline Muselet, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
assistée de Me Aurélie Salmon, avocat au barreau de Lille, avovat plaidant
INTIMÉE
SCI Le Raquet Investissements prise en la personne de sa gérante domiciliée en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 2]
représentée par Me Camille Desbouis, avocat au barreau de Douai, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 30 novembre 2022 tenue par Clotilde Vanhove magistrat chargé d'instruire le dossier et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Dominique Gilles, président de chambre
Pauline Mimiague, conseiller
Clotilde Vanhove, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 février 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 23 novembre 2022
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er octobre 2003, la SCI Le Raquet investissement a donné bail à la SARL REG Nord un local à usage commercial sis [Adresse 3].
Le 30 mai 2008, les parties ont conclu un avenant à ce bail.
Suite à la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et à une procédure judiciaire en expulsion engagée par la SCI Le Raquet investissement devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Douai puis la cour d'appel de Douai, la SARL REG Nord a quitté les lieux.
Par acte d'huissier de justice du 19 mai 2017, la SARL REG Nord a fait assigner la SCI Le Raquet investissement devant le tribunal judiciaire de Douai afin notamment d'obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes, sur le fondement des articles 1382 et 1147 du code civil.
Par jugement contradictoire du 31 août 2020, le tribunal judiciaire de Douai a :
écarté des débats la pièce du demandeur n°9,
déclaré irrecevables les demandes de communication de pièces formées devant le tribunal,
rejeté la demande de condamnation à paiement formée sur le fondement de l'article 1382 du code civil,
rejeté la demande de condamnation à paiement formée sur le fondement de l'article 1147 du code civil,
rejeté la demande de condamnation à paiement relative au coût de l'alarme,
rejeté la demande de condamnation à paiement formée au titre de la restitution du dépôt de garantie,
condamné la SARL REG Nord aux dépens de l'instance,
condamné la SARL REG Nord à verser à la SCI Le Raquet investissement la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
dit n'y avoir lieu à assortir la décision de l'exécution provisoire.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 25 février 2021, la SARL REG Nord a relevé appel du jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne l'exécution provisoire.
Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 8 novembre 2022, la SARL REG Nord demande à la cour de :
dire bien appelé, mal jugé,
en conséquence, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déclarée irrecevable ou mal fondée en ses demandes de paiement au titre de la répétition de l'indu et de remboursement du dépôt de garantie,
statuant de nouveau, déclarer recevables et biens fondées ses demandes au titre du remboursement des sommes indûment perçues par le bailleur et du remboursement du dépôt de garantie,
par conséquent :
débouter la SCI Le Raquet investissement de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
condamner la SCI Le Raquet investissement au paiement de la somme de 3 200 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la somme de 15 896,04 euros au titre des loyers et charges appelés par le bailleur de manière excédentaire,
dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal depuis le 19 mai 2017, date de l'assignation, jusqu'au jour de leur complet paiement,
ordonner la capitalisation des intérêts,
condamner la SCI Le Raquet investissement au paiement de la somme de 5 000 uros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle fait valoir que le bailleur a appelé des sommes supérieures au montant qui était contractuellement convenu et devra être condamné à les rembourser, sur le fondement des dispositions de l'article 1235 du code civil. Elle précise avoir réglé entre le 1er mai 2012 et le 31 août 2017 un montant total de 110 757,64 euros TTC au titre des loyers et charges, outre 7 538,40 euros TTC au titre de la taxe foncière alors qu'il était prévu contractuellement le versement d'une somme de 1 600 euros TTC par mois, soit 102 400 euros TTC pour 64 mois.
Elle soutient également que le dépôt de garantie de 3 200 euros a été versé mais que le bailleur n'a pas procédé à son remboursement.
Elle précise renoncer aux demandes qu'elle avait formées en première instance concernant les consommations d'eau et d'électricité, n'étant pas en mesure d'apporter d'éléments de preuve supplémentaires.
Sur la demande en paiement de loyers formée par la SCI Le Raquet investissement, elle précise que les sommes dont la SCI Le Raquet investissement demande pour la première fois le paiement par conclusions du 31 octobre 2022 seraient échues depuis le 1er août 2017 au plus tard, et elles sont donc manifestement prescrites. Elle les estime en outre infondées, la SCI Le Raquet investissement ne tenant pas compte des paiements opérés pour la somme de 8 642,60 euros, ni du règlement complémentaire de 10 371,12 euros effectué en septembre 2017.
Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 17 novembre 2022, la SCI Le Raquet investissement demande à la cour de :
juger recevables et biens fondées ses demandes, fins et conclusions et y faire droit,
confirmer le jugement en ce qu'il a écarté des débats la pièce n°9 de la SARL REG Nord, rejeté la demande de condamnation à paiement présentée sur le fondement de l'article 1382 du code civil, rejeté la demande de condamnation à paiement présentée sur le fondement de l'article 1147 du code civil, rejeté la demande de condamnation à paiement relative au coût de l'alarme, rejeté la demande de condamnation à paiement au titre de la restitution du dépôt de garantie, condamné la SARL REG Nord aux dépens et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
statuant à nouveau :
déclarer irrecevable la demande présentée par la SARL REG Nord aux fins de répétition de l'indu pour les loyers et charges prétendument trop versés à hauteur de 15 896,04 euros,
subsidiairement, déclarer la demande de répétition des loyers et charges prescrite pour la période antérieure au 26 mai 2016,
débouter la SARL REG Nord de ses demandes,
condamner la SARL REG Nord à lui payer la somme de 21 114,92 euros au titre du solde des loyers et charges impayés,
assortir cette condamnation des intérêts au taux légal par application de l'ancien article 1153 du code civil avec capitalisation,
condamner la SARL REG Nord à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la SARL REG Nord aux dépens dont distraction au profit de la SCP Lacroix Desbouis.
Elle fait valoir que la SARL REG Nord ne recherche plus sa responsabilité sur le fondement délictuel ou contractuel et qu'aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions à peine d'irrecevabilité relevée d'office. Elle ajoute que si l'article 565 du même code précise qu'une prétention n'est pas considérée comme nouvelle dès lors qu'elle tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge, même si le fondement juridique est différent, en l'espèce aucune demande en remboursement de loyers et charges trop versés et donc aucune action en répétition de l'indu n'ont été présentées par la SARL REG Nord en première instance. Il s'agit donc d'une demande nouvelle irrecevable.
Subsidiairement, elle soutient que cette demande est en partie prescrite compte tenu de la prescription quinquennale, la demande ne pouvant être présentée que pour une période postérieure au 20 mai 2016, la SARL REG Nord ayant quitté les locaux le 31 août 2017. Elle ajoute que la SARL REG Nord se prévaut de la rédaction maladroite de l'avenant du 30 mai 2008, qui mentionne un loyer de 1 600 euros par mois taxes et charges comprises, alors qu'il s'agit d'une erreur rédactionnelle, qui nécessite l'application de l'article 1156 du code civil et la recherche de la commune intention des parties. Or, il est manifeste que les parties n'ont pas entendu, par l'avenant, mettre à sa charge le paiement de l'intégralité des charges d'occupation des locaux de la SARL REG Nord, il s'agit d'une erreur de plume. D'ailleurs, depuis la conclusion de l'avenant, la SARL REG Nord a réglé l'intégralité de ses charges d'occupation des locaux, n'élevant à aucun moment une contestation pour régler les charges ou la taxe foncière.
S'agissant de la demande de restitution du dépôt de garantie, elle estime qu'elle ne peut prospérer dès lors que la SARL REG Nord ne justifie pas s'en être acquitté. La production de l'attestation de la société KPMG confirme simplement que la SARL REG Nord a inscrit dans ses comptes la somme de 3 200 euros à titre de dépôt de garantie mais ne justifie pas de son règlement effectif.
S'agissant de sa demande de condamnation à paiement de l'arriéré locatif, elle soutient que la SARL REG Nord n'a réglé aucun loyer à compter d'octobre 2016, que le juge des référés a condamné la SARL REG Nord à lui payer la somme de 8 642,60 euros à titre provisionnel sur les loyers et charges impayés, somme qui a été réglée. Elle souligne que la demande de paiement des loyers et charges était déjà présentée en première instance, que c'est simplement le montant qui a varié sur la base des dernières pièces produite et que sa demande n'encourt donc aucune prescription.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 novembre 2022. Plaidé à l'audience du 30 novembre 2022, le dossier a été mis en délibéré au 2 février 2023.
MOTIVATION
Il convient à titre liminaire de préciser que si la déclaration d'appel de la SARL REG Nord portait sur toutes les dispositions du jugement, sauf l'exécution provisoire, aucune des parties ne sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a écarté des débats la pièce n°9 du demandeur, déclaré irrecevables les demandes de communication de pièces, rejeté la demande de condamnation à paiement formée sur le fondement de l'article 1382 du code civil et rejeté la demande de condamnation à paiement relative au coût de l'arme. Le jugement sera donc confirmé sur ces points.
Sur la demande de la SARL REG Nord tendant à la condamnation de la SCI Le Raquet investissement au paiement de la somme de 15 896,04 euros au titre des loyers et charges appelés par le bailleur de façon excédentaire
a) Sur le caractère de prétention nouvelle de cette demande et sa recevabilité
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. L'article 565 du même code ajoute que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.
En l'espèce, en première instance, la SARL REG Nord sollicitait la condamnation de la SCI Le Raquet investissement à lui payer la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle. La motivation du jugement évoque une demande formée au titre de la répétition de l'indu, qui est rejetée en l'absence de moyen permettant de déterminer le bien fondé de la demande ni d'en vérifier le quantum et il est ajouté que la demande de répétition de l'indu étant rejetée, la demande indemnitaire ne peut davantage prospérer, le seul dommage invoqué résultant implicitement mais nécessairement de l'indu allégué, qui n'est pas démontré. Il apparaît donc que la demande de dommages et intérêts que formait la SARL REG Nord à hauteur de 12 000 euros était motivée par le fait qu'elle reprochait à la SCI Le Raquet investissement de n'avoir pas exécuté de bonne foi le contrat en sollicitant des sommes indues, ce que confirme la SCI Le Raquet investissement dans ses conclusions indiquant que la demande de dommages et intérêts formulée par la SARL REG Nord sur le fondement de la responsabilité contractuelle l'était pour exécution déloyale et de mauvaise foi du contrat.
Ainsi, bien que le fondement juridique des deux demandes soit différent, il doit être constaté que la prétention de la SARL REG Nord dans le cadre de la procédure d'appel et sa prétention telle que formulée en première instance tendent aux mêmes fins.
En conséquence, la demande la SARL REG Nord de condamnation de la SCI Le Raquet investissement au paiement de la somme de 15 896,04 euros au titre des loyers et charges appelés par le bailleur de façon excédentaire, fondée sur la répétition de l'indu, ne constitue pas une prétention nouvelle et est donc recevable.
b) Sur la recevabilité de la demande eu égard à la prescription
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
La SCI Le Raquet investissement se prévaut de la prescription partielle de cette demande.
L'action en répétition des sommes indûment versées au titre des loyers et des charges est soumise à la prescription quinquennale de droit commun.
En l'espèce, la SARL REG Nord a formé sa demande en restitution des loyers et charges indûment versés pour la première fois par conclusions du 20 mai 2021.
Sa demande, en ce qu'elle porte sur la période antérieure au 20 mai 2016, est donc irrecevable comme prescrite, cette demande n'étant recevable que pour la période du 20 mai 2016 au 31 août 2017, date qu'elle invoque comme étant celle de son départ des lieux.
Sur la demande concernant la période du 20 mai 2016 au 31 août 2017
Aux termes de l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. L'article 1302-1 du même code ajoute que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.
Pour cette période, l'avenant du 30 mai 2008 prévoit « d'un commun accord, les soussignés décident qu'à compter du 1er juin 2008, le montant mensuel du loyer sera ramené à mille six cent euros, taxes et charges comprises ». Il prévoit également que le loyer est payable mensuellement.
Si la SCI Le Raquet investissement soutient qu'il s'agit d'une erreur rédactionnelle et que le contrat doit être interprété en recherchant la commune intention des parties qui n'était pas d'inclure les charges et taxes dans la somme de 1 600 euros, cette disposition est parfaitement claire et aucun élément ne permet de dire qu'elle ne correspond pas à la volonté des parties.
La SARL REG Nord était donc tenue au paiement d'une somme de 1 600 euros par mois au titre du loyer, des taxes et charges locatives, soit pour la période du 20 mai 2016 au 31 août 2017, la somme de 24 000 euros (1 600 euros x 15 mois).
La SARL REG Nord ne rapporte aucune preuve des paiements qu'elle a effectués sur cette période. Cependant, l'extrait de son grand livre des comptes généraux que produit la SCI Le Raquet investissement permet d'établir qu'entre le 20 mai 2016 et le 31 août 2017, la SARL REG Nord a payé à la SCI Le Raquet investissement la somme totale de 8 642,60 euros au titre des loyers et charges.
La SARL REG Nord doit donc être déboutée de sa demande au titre de la restitution des loyers et charges indûment versés pour la période du 20 mai 2016 au 31 août 2017.
Sur la demande de la SARL REG Nord en restitution du dépôt de garantie
Le contrat de bail du 1er octobre 2003 indique en son article 11 « pour garantir l'exécution de ses obligations, le preneur a versé au bailleur la somme de 3 000 euros correspondant à deux mois de loyer sans charges, à titre de dépôt de garantie ».
La formulation qui a été choisie par les parties dans le bail commercial suffit à établir que le dépôt de garantie a été versé par le preneur, contrairement à ce que soutient la SCI Le Raquet investissement et à ce qu'a retenu le premier juge, reprochant au locataire de ne pas rapporter la preuve du versement du dépôt de garantie.
La SCI Le Raquet investissement ne démontre ni ne soutient qu'elle était fondée à conserver le dépôt de garantie.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté la SARL REG Nord de sa demande de restitution du dépôt de garantie et la SCI Le Raquet investissement sera condamnée à payer à la SARL REG Nord la somme de 3 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017, date de l'assignation.
Sur la demande de la SCI Le Raquet investissement de condamnation à paiement du solde des loyers et charges
La SARL REG Nord sollicite la condamnation de la SARL REG Nord à lui payer la somme de 21 114,92 euros au titre des loyers et charges impayés.
Les parties sont en désaccord sur la date de départ des lieux de la SARL REG Nord, celle-ci invoquant le 31 août 2017, alors que la SCI Le Raquet investissement se prévaut du 21 septembre 2017, date d'établissement de l'état des lieux de sortie par huissier de justice. Il résulte du constat d'huissier de justice valant état des lieux de sortie que les clés ont été restituées à l'huissier le 31 août 2017 par la SARL REG Nord et cette date doit donc être retenue comme date de fin du bail, étant en outre précisé que la SCI Le Raquet investissement arrête les sommes dues au mois d'août 2017.
La SARL REG Nord était donc tenue au paiement des loyers jusqu'à cette date.
Si la SARL REG Nord évoque dans ses conclusions le fait que la demande serait prescrite, elle ne sollicite pas dans le dispositif de ses conclusions que la demande soit déclarée irrecevable. La cour n'examinera pas donc pas les arguments qu'elle développe à ce titre.
La SCI Le Raquet investissement se prévaut d'impayés de loyer à compter d'octobre 2016. Elle produit son grand livre des comptes généraux qui reprend les sommes dues et celles payées depuis le 1er janvier 2010. Il y est effectivement constaté qu'il n'y a plus eu de paiements à compter du mois d'octobre 2016.
La SCI Le Raquet investissement calcule les sommes qu'elle estime dues par la SARL REG Nord de la façon suivante :
somme totale due entre le 1er janvier 2010 et le 1er août 2017 : 170 721,07 euros,
sommes payées par la SARL REG Nord entre ces dates : 149 606,15 euros,
soit un total dû de 21 114,92 euros.
Cependant, de façon erronée et ainsi qu'il l'a été précédemment exposé, la SCI Le Raquet investissement n'a pas retenu la somme de 1 600 euros par mois due au titre du loyer, charges et taxes comprises, en contradiction avec les dispositions du bail, retenant une somme supérieure.
Ainsi, si la SCI Le Raquet investissement retient une somme totale due de 170 721,07 euros au titre des loyers, charges et taxes pour la période figurant sur le document produit pour la période du 1er janvier 2010 au 1er août 2017, cette somme aurait en réalité dû être de 147 200 euros (92 mois x 1 600 euros par mois).
Ainsi, compte tenu des paiements opérés par la SARL REG Nord qui figurent sur le document à hauteur de 149 606,15 euros, il sera constaté qu'il n'existe aucun impayé de loyers ou charges, étant précisé en outre que la SARL REG Nord justifie avoir effectué un paiement de 8 642,60 euros le 11 septembre 2017 et un paiement de 10 371,12 euros à cette même date.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Le Raquet investissement de sa demande en paiement d'un arriéré de loyers et charges.
(C'est un peu bizarre puisqu'en statuant de cette façon, cela revient à faire prendre en compte ce que disait la SARL REG Nord dans la première demande que j'ai traitée, à savoir qu'une partie des loyers n'étaient pas dûs et elle en demandait remboursement, mais il me semble que je dois nécessairement reprendre tous ces calculs dès lors que la SCI Le Raquet investissement se fonde sur les sommes totales dues et payées depuis 2010 pour faire son calcul des sommes qu'elle réclame).
Sur les prétentions annexes
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Le Raquet investissement sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. En équité, la SCI Le Raquet investissement sera condamnée à payer à la SARL REG Nord la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Réforme le jugement, mais seulement en ce qu'il a débouté la SARL REG Nord de sa demande de restitution du dépôt de garantie et en ce qu'il a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile ;
Le confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,
Déclare irrecevable la demande de la SARL REG Nord tendant à la condamnation de la SCI Le Raquet investissement au titre des loyers et charges indûment appelés pour la période antérieure au 20 mai 2016 ;
Déclare recevable la demande de la SARL REG Nord tendant à la condamnation de la SCI Le Raquet investissement au titre des loyers et charges indûment appelés pour la période du 20 mai 2016 au 31 août 2017 ;
Déboute la SARL REG Nord de cette demande ;
Condamne la SCI Le Raquet investissement à payer à la SARL REG Nord la somme de 3 200 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017, date de l'assignation ;
Condamne la SCI Le Raquet investissement aux dépens de première instance et d'appel ;
Condamne la SCI Le Raquet investissement à payer à la SARL REG Nord la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier
Valérie Roelofs
Le président
Dominique Gilles
