République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 26/01/2023
****
N° de MINUTE :
N° RG 21/00830 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TN5U
Jugement n° 19/02376 rendu le 15 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer
APPELANTE
SCI Brunelot prise en la personne de son représentant légal, son gérant, Monsieur [R] [N], domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 3]
représentée par Me Catherine Camus-demailly, avocat au barreau de Douai, avocat constitué
assistée de Me Florent Lucas, avocat au barreau de Nantes, avocat plaidant
INTIMÉE
SAS Galloo Littoral (anciennement SAS Etablissements [R] [N]) prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 2]
représentée par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué
assistée de Me Nicolas Demard, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Dominique Gilles, président de chambre
Pauline Mimiague, conseiller
Clotilde Vanhove, conseiller
---------------------
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs
DÉBATS à l'audience publique du 17 novembre 2022 après rapport oral de l'affaire par Clotilde Vanhove, conseiller.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président, et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 02 novembre 2023
EXPOSE DU LITIGE
La SCI Brunelot est propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 5], destiné à l'exploitation d'une activité de récupération et de traitement de métaux ferreux et non ferreux autorisée par un arrêté du 10 avril 1986.
Suivant acte notarié des 11 et 15 mars 2004, la SCI Brunelot a donné cet ensemble immobilier à bail commercial à la SAS Etablissements [R] [N], devenue par la suite la SAS Galloo littoral.
Par acte d'huissier de justice du 12 décembre 2012, la SAS Galloo littoral a donné congé pour le 30 juin 2013.
En raison de désaccords sur l'état du site à la sortie des lieux, la SCI Brunelot a fait assigner la SAS Galloo littoral devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire. Par ordonnance du 2 octobre 2013, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et désigné pour y procéder Monsieur [O]. Une première réunion d'expertise a pu se tenir avant que le site ne soit l'objet d'une occupation illicite par des tiers, dont l'expulsion a été ordonnée par la tribunal d'instance de [Localité 5] le 24 juillet 2014.
Par arrêt du 17 octobre 2015, la cour d'appel de Douai, statuant sur l'appel de la SCI Brunelot contre une ordonnance de référé du 4 octobre 2015, a fait droit à sa demande tendant à l'extension de la mission de l'expert judiciaire afin qu'il soit chargé de faire la distinction entre les désordres susceptibles d'être imputés à l'occupation illégale du site entre le 14 juillet 2014 et et le 2 juin 2015 et de chiffrer ces nouveaux désordres, les opérations d'expertise étant par ailleurs rendues opposables à l'assureur de la SCI Brunelot.
L'expert a rendu son rapport le 25 septembre 2017. La SCI Brunelot a saisi le juge en charge du contrôle des expertises qui, par ordonnance du 30 mai 2018, a ordonné la réouverture des opérations d'expertise, en raison de modifications apportées par l'expert à son rapport sans appeler les observations des parties.
L'expert judiciaire a finalement déposé son rapport définitif le 14 décembre 2018.
Par acte d'huissier de justice du 25 juin 2019, la SCI Brunelot a fait assigner la SAS Galloo littoral devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer aux fins notamment de la voir condamner à lui payer une somme de 645 352,47 euros de dommages et intérêts au titre des travaux de remise en état du site.
Par jugement contradictoire du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a :
condamné la SAS Galloo littoral à payer à la SCI Brunelot la somme de 126 909,30 euros au titre des travaux de remise en état du site, somme portant intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2019,
ordonné la capitalisation des intérêts sur cette somme à compter de cette date,
déclaré recevable la demande de sursis à statuer,
rejeté au fond la demande de sursis à statuer,
condamné la SAS Galloo littoral à payer à la SCI Brunelot la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
débouté la SAS Galloo littoral de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la SAS Galloo littoral aux dépens,
autorisé le recouvrement direct des dépens dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile,
ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 5 février 2021, la SCI Brunelot a interjeté appel du jugement, en ce qu'il a condamné la SAS Galloo littoral à lui payer la somme de 126 909,30 euros au titre des travaux de remise en état du site, somme portant intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2019, en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts sur cette somme à compter de cette date et en ce qu'il a rejeté au fond la demande de sursis à statuer.
D'autres procédures judiciaires entre les mêmes parties sont intervenues concernant la fin du bail commercial :
par jugement du 23 août 2016, le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer a condamné la SCI Brunelot à rembourser à la SAS Galloo littoral le coût des travaux de mise en 'uvre d'une clôture métallique pour un montant de 140 396,51 euros TTC, jugement réformé par arrêt du 24 janvier 2019 de la cour d'appel de Douai, qui a débouté la SAS Galloo littoral de ses demandes. Par un arrêt du 12 mars 2020, la cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre cet arrêt,
par jugement du 3 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer a notamment condamné la SAS Galloo littoral à payer à la SCI Brunelot la somme de 148 500 euros au titre des travaux de remise en état liés aux manquements de la SAS Galloo littoral à ses obligations en matière environnementale, jugement réformé par la cour d'appel de Douai par arrêt du 28 janvier 2021, condamnant la SAS Galloo littoral à payer à la SCI Brunelot la somme de 174 574,50 euros HT et à verser une indemnité d'occupation de 368 296 euros HT. Par arrêt du 11 mai 2022, la cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre cet arrêt.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 2 novembre 2022, la SCI Brunelot demande à la cour de :
juger que la SAS Galloo littoral a manqué à ses obligations de locataire sortant,
confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SAS Galloo littoral au titre des travaux de remise en état du bardage, de la couverture du bâtiment principal, du carrelage (pont bascule), de la toiture du [Adresse 4], de la plomberie du [Adresse 1] et du poste à gasoil, de la réfection de la salle de bains, des menuiseries et plâtreries de la maison et des bureaux,
confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande au titre du portique de radioactivité,
infirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté ses demandes au titre des travaux de remise en état des box métalliques, de la charpente du bâtiment, de la suppression des massifs en béton et comblement de la fosse, de la réparation du pont bascule et de la mise en 'uvre des clôtures en plaques béton,
infirmer le jugement déféré en ce qu'il a appliqué un coefficient de vétusté sur certains travaux imputables à la SAS Galloo littoral et limité à 5 000 euros le coût des frais de maîtrise d''uvre imputable à celle-ci,
par conséquent :
infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SAS Galloo littoral à lui payer une somme de 126 909,30 euros au titre des travaux de remise en état du site, somme portant intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2019,
statuant à nouveau :
condamner en conséquence la SAS Galloo littoral au paiement de la somme globale de 625 882,47 euros HT au titre des travaux de remise en état, outre intérêts à compter du jour de l'assignation avec capitalisation, décomposée comme suit :
* au titre des box métalliques : 325 775,12 euros,
* au titre du bardage métallique en façade et toiture : 38 447,45 euros,
* au titre de la suppression des massifs en béton : 56 162,60 euros,
* au titre de la couverture du bâtiment principal : 70 065,50 euros,
* au titre de la charpente : 16 726 euros,
* au titre du carrelage au droit du pont à bascule : 250 euros,
* au titre de la toiture du [Adresse 4] : 1 190 euros,
* au titre de la plomberie du [Adresse 1] : 2 350 euros,
* au titre du poste de distribution de gasoil : 2 350 euros,
* au titre de la réfection de la salle de bains : 2 130 euros,
*au titre des menuiseries et plâtreries : 27 556 euros,
* au titre du pont à bascule : 13 525,80 euros,
*au titre des clôtures béton : 25 687 euros,
* au titre des frais d'étude et de maîtrise d''uvre : 16 667 euros,
en toute hypothèse :
condamner la SAS Galloo littoral au paiement de la somme de 12 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la SAS Galloo littoral en tous les dépens de première instance et d'appel et allouer à la SCP Processuel le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle fait valoir qu'elle ne demande pas la prise en charge du coût des travaux rendus nécessaires à raison de la vétusté de l'immeuble, mais que soit assumé par le locataire sortant le coût des travaux de remise en état des lieux qui ont été mal entretenus voire même sciemment dégradés sur les quatre derniers mois d'occupation, notamment après le constat d'huissier dressé le 22 février 2013.
Au soutien de ses prétentions, elle vise l'ancien article 1134 du code civil et le contrat de bail, ainsi que les articles 1728, 1731 et 1732 du code civil. Elle souligne que dans un contexte d'occupation de longue durée, le locataire n'est pas tenu de refaire et de remplacer les équipements atteints par la vétusté, sauf si le locataire a, par un défaut d'entretien ou un usage anormal, accéléré ou aggravé les effets de la vétusté constatée.
Elle précise que la comparaison des procès-verbaux de constat des 22 février et 29 août 2013 atteste de ce que la SAS Galloo littoral a laissé les lieux dans un état non conforme aux obligations souscrites aux termes du bail et que la majorité des dégradations a été opérée sur cette courte période, ne s'agissant donc pas d'un problème de vétusté, mais de défaut d'entretien, voire de dégradations volontaires.
Elle détaille ensuite point par point les travaux pour lesquels elle sollicite la condamnation.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 25 octobre 2022, la SAS Galloo littoral demande à la cour de :
confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Brunelot de :
* la demande au titre des box métalliques,
* la demande au titre des massifs bétons,
* la demande au titre de la charpente,
* la demande au titre du pont à bascule,
* la demande au titre du portique de radioactivité,
* la demande au titre de la clôture plaques béton,
-infirmer le jugement en ce qu'il a fait droit à :
* la demande au titre de la reprise des bardages métalliques,
* la demande au titre de la remise en état de la couverture,
* la demande au titre de la reprise de la toiture,
* la demande au titre de la reprise des travaux de plomberie,
* la demande au titre de la reprise de la salle de bains de la maison du gardien,
* la demande au titre de la reprise des menuiseries et plâtreries de la maison et du bureau,
* la demande au titre des frais d'étude, diagnostic et maîtrise d''uvre,
* la demande au titre des dépens en ce qu'ils comprennent les frais d'expertise,
statuant à nouveau :
débouter la SCI Brunelot de ses demandes, fins et prétentions,
en tout état de cause :
condamner la SCI Brunelot à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et 5 000 euros au titre de l'appel,
condamner la SCI Brunelot aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle fait valoir que le seul constat incontestable à sa sortie des lieux est celui qu'elle a fait dresser par Maître [D] le 28 juin 2013, puisque la SCI Brunelot n'a fait dresser le constat d'état des lieux de sortie que deux mois plus tard, le 29 août 2013, dans le but de lui imputer des dégradations qui ne relèvent pas de son activité. Elle ajoute que l'occupation illégale du site par des squatteurs au cours de l'expertise judiciaire a rendu les opérations délicates et difficile le discernement de ce qui aurait pu relever de ses anciennes activités et de ce qui résultait de la présence des squatteurs.
Elle conteste le déroulement des opérations d'expertise : absence de constats contradictoires sur de nombreux points, existence de nombreuses erreurs matérielles, volte-face incessantes et non justifiées de l'expert, commentaires d'ordre juridique, autant d'éléments qui ne sont pas conformes au sérieux attendu d'une mesure expertale, en particulier quand elle a duré cinq ans. Elle précise ne pas avoir sollicité l'annulation du rapport pour défaut de sérieux comme il le mériterait pour ne pas alourdir les débats, mais en conteste néanmoins les conclusions ainsi que les chiffrages arbitrairement retenus.
Elle rappelle, sur le fondement des dispositions du bail et de l'article 1755 du code civil, que le bailleur doit assumer les travaux rendus nécessaires par la vétusté. En outre, en cas de réparations locatives, il y a lieu d'appliquer un coefficient de vétusté, car la restitution doit être faite en bon état et non à l'état neuf.
Elle détaille ensuite point par point les différents postes pour lesquels la SCI Brunelot sollicite sa condamnation au paiement des travaux.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 novembre 2022. Plaidé à l'audience du 17 novembre 2022, le dossier a été mis en délibéré au 26 janvier 2023.
MOTIVATION
A titre liminaire, il convient de préciser que la SCI Brunelot, qui contestait dans sa déclaration d'appel le jugement en ce qu'il avait rejeté au fond sa demande de sursis à statuer sur l'octroi d'une indemnité d'occupation, indique ne pas maintenir son appel sur ce point. La SAS Galloo littoral ne formule pas de contestation de ce chef du jugement. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur les demandes de la SCI Brunelot au titre des travaux de remise en état du site
Aux termes de l'article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise et elles doivent être exécutées de bonne foi.
L'article 1732 du même code prévoit que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. L'article 1731 ajoute que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Le bail commercial des 11 et 15 mars 2004 a prévu que le preneur s'engage « 1° A prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent au jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucun travaux ou réparations pendant la durée du bail. ['] 3° A entretenir les lieux en bon état de réparations locatives et d'entretien pendant le cours du bail et les rendre tels à son expiration, en ce compris les réparations visées par l'article 606 du code civil. 4° A souffrir les grosses réparations qui deviendront nécessaires pendant la durée du présent bail, conformément à l'article 1724 du code civil[...]. 6° A maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité les installations électriques [']. 10° A remettre au bailleur à son départ les lieux loués en bon état d'entretien et de réparation ». Le bail prévoit également que « Tous travaux, changements, additions installations, décors et embellissement que le preneur pourrait faire dans les lieux loués, pendant le cours du bail, deviendront la propriété du bailleur au départ du preneur sans indemnité ».
La SCI Brunelot sollicite la condamnation de la SAS Galloo littoral au paiement de la somme totale de 625 882,47 euros HT au titre des travaux de remise en état suivants : box métalliques, bardage métallique en façade et toiture, suppression des massifs en béton, couverture du bâtiment principal, charpente, carrelage au droit du pont bascule, toiture du [Adresse 4], plomberie du [Adresse 1], poste de distribution de gasoil, réfection de la salle de bains, menuiseries et plâtreries, pont à bascule, clôture béton et frais d'étude et de maîtrise d''uvre.
Les parties sollicitent toutes deux la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté la SCI Brunelot de sa demande au titre du portique de radioactivité. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Il convient d'examiner successivement les postes faisant l'objet de désaccords des parties.
Sur les box métalliques
La SCI Brunelot sollicite la condamnation de la SAS Galloo littoral à lui payer la somme de 352 775,12 euros HT au titre de la réparation des box métalliques de la cour nord.
La SCI Brunelot fait valoir que l'expert a à juste titre attribué la charge de ces travaux à la SAS Galloo littoral et a fixé les sommes dues à ce titre, après de nombreux échanges et une réouverture des débats à la somme qu'elle réclame. Elle estime que la SAS Galloo littoral ne peut prétendre qu'elle pouvait démonter la totalité des box à sa guise, alors même qu'elle n'en a aménagé que huit sur les douze que comptait le site et que les huit box aménagés ont été édifiés aux lieu et place d'anciens box préexistants à la date de prise d'effet du bail. Elle souligne avoir toujours soutenu cette argumentation, qu'il n'y a donc aucune atteinte au principe de la concentration des moyens et que la Cour n'a pas jugé dans son arrêt du 24 janvier 2019 que les parois étaient la propriété du preneur ni que les box avaient été édifiés aux lieu et place de box plus anciens, n'entraînant dès lors aucune atteinte au principe de l'autorité de la chose jugée.
Elle ajoute que la SAS Galloo littoral n'a pas financé seule les box litigieux puisqu'à la prise d'effet du bail, elle a financé pour 401 395 euros HT de travaux sur le site, dont 256 630,67 euros HT au titre de sa participation aux travaux des parois métalliques et box litigieux, en finançant des frais d'études. Certaines factures attestent de démolitions, qui concernent les box préexistants. Dès lors qu'elle a participé au financement des box, la SAS Galloo littoral n'en était pas seule propriétaire et elle ne pouvait donc pas les démolir, le tribunal ayant de façon erronée considéré qu'elle n'était pas à l'initiative des travaux. En outre, même si la cour devait considérer que la SAS Galloo littoral était seule propriétaire des huit box édifiés, elle ne pouvait néanmoins les démolir avant de partir, compte tenu de la clause d'accession contenue dans le bail et des dispositions de l'article 555 du code civil. Ce droit est né avant le départ effectif des lieux du preneur, ce dernier ayant délivré congé pour le le 30 juin 2013 et donc ouvert le droit du bailleur à l'accession.
De son côté, la SAS Galloo littoral s'oppose au principe d'une indemnisation au titre de ces box, faisant valoir qu'elle a constitué et financé les douze box, l'idée d'une copropriété des box en raison de la prétendue participation du bailleur à des frais d'études ne reposant sur aucun fondement. Elle ajoute que la cour d'appel de Douai a confirmé qu'avant le départ des lieux, le preneur était libre de démonter les parois métalliques, quand bien même existerait une clause d'accession, ce qui est conforme à une jurisprudence constante selon laquelle lorsque les constructions édifiées en cours de bail deviennent la propriété du bailleur à la date de sortie des lieux, le preneur a la possibilité de détruire ou de démonter les édifices qu'il a construits tant que l'accession ne s'est pas produite au profit du bailleur.
Elle souligne que l'argumentation de la SCI Brunelot se heurte à l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la cour d'appel de Douai dans l'affaire des parois métalliques, au principe de concentration des moyens et des demandes qui oblige les parties à tenir un seul procès sur une question donnée, de telle sorte que si la SCI Brunelot avait quelque chose à revendiquer elle aurait dû le faire dans l'autre procédure et au principe de l'estoppel qui interdit d'adopter une argumentation contradictoire, la SCI Brunelot ne pouvant à la fois soutenir qu'il s'agit de constructions du preneur sur lesquelles elle a des droits au titre de l'accession et prétendre qu'elle serait seule propriétaire des parois métalliques. Elle ajoute que les attestations produites n'établissent pas que les quatre box centraux n'ont pas été remplacés par les hautes parois et à imaginer que les box ont remplacé d'autres constructions, cela ne donne au bailleur aucun droit sur la propriété de ces constructions et n'oblige pas le preneur à reconstruire celles qui ont été remplacées, les travaux ayant été réalisés avec l'accord explicite du bailleur qui ne les a pas conditionnés à une reconstruction de l'existant.
Très subsidiairement, elle conteste le devis produit par la SCI Brunelot et retenu par l'expert et en produit un autre, moins coûteux, qui pour une raison ignorée n'a pas été retenu par l'expert et devra être retenu si par extraordinaire la Cour ne la suivait pas en son argumentation principale.
L'expert judiciaire, dans son rapport du 14 décembre 2018 a constaté que les douze box métalliques de stockage délimitant les différents matériaux entre eux avaient été démontés par la SAS Galloo littoral et a conclu à la prise en charge des travaux de remise en état par cette dernière pour un coût de 352 775,12 euros HT.
Il convient tout d'abord de préciser que si la SAS Galloo littoral développe un moyen relatif à l'autorité de la chose jugée de la demande de la SCI Brunelot et au principe de concentration des moyens, la Cour n'est tenue de statuer que sur les prétentions reprises dans le dispositif des conclusions. Or, il doit être constaté que la SAS Galloo littoral n'a formulé aucune demande tendant au prononcé de l'irrecevabilité de la prétention de la SCI Brunelot en raison de l'autorité de la chose jugée. Ces moyens n'ont donc pas à être examinés par la Cour.
Il en est de même pour le principe de l'estoppel invoqué par la SAS Galloo littoral car il doit être constaté qu'elle n'en tire aucune conséquence dans le dispositif de ses conclusions, ne soutenant aucune fin de non-recevoir sur ce fondement. Ce moyen n'a donc pas à être examiné par la Cour.
La première question qui se pose est celle de savoir si les box métalliques litigieux existaient lors de la prise à bail. Aucun état des lieux d'entrée n'est produit par les parties. Le premier juge a retenu que la SCI Brunelot, sur qui pèse la charge de la preuve concernant la contenance des biens loués à la prise d'effet du bail, n'apportait pas la preuve de ce que la SAS Galloo littoral n'aurait aménagé que huit des douze box ni que les box aménagés l'auraient été à la place de box préexistants.
En cause d'appel, la SCI Brunelot produit deux attestations, sur lesquelles la SAS Galloo littoral ne formule aucune observation. La première est une attestation de M. [V] datée du 17 avril 2013, qui indique avoir participé au suivi des travaux d'aménagement du site [N] situé [Adresse 1] à [Localité 5] et décrit dans la zone nord :
au centre une presse cisaille entourée de plusieurs box métalliques (sur une hauteur de 3 mètres environ constitués de poteaux scellés dans des fondations bétons et trois ceintures métalliques sur lesquelles étaient soudées des tôles et du bardage extérieur),
la partie Nord en limite avec les Etablissements Noyon constituée de poteaux de 5 mètres de hauteur sur lesquels étaient soudées des branches métalliques provenant de coffrage béton sur 5 mètres de hauteur avec des retours de même nature,
la partie Est avec les Établissements Noyon constituée de poteaux de 3 mètres de hauteur dans lesquels étaient glissées des traverses de chemin de fer de 3 mètres de hauteur, trois box de même constitution d'une hauteur de 3 mètres servaient au stockage des câbles électriques.
Il ajoute qu'à partir de juin 2002 jusqu'en juin 2003, il a participé aux travaux de réaménagement de cette zone : nouveaux dallages béton, nouveaux équipements et notamment exécution de murs métalliques de 11 mètres de hauteur pour améliorer la séparation avec les Établissements Noyon et création de trois box avec des cloisons de retour.
La deuxième attestation est celle de M. [G] datée du 13 septembre 2021, qui indique être retraité et ex-PDG de la société Servineca à [Localité 6]. Il indique avoir construit dans les années 2003/2004 pour la société [R] [N] située [Adresse 1] à [Localité 5] huit box métalliques de stockage situés en périphérie de la zone Nord, en lieu et place de huit box construits précédemment qui ont été démontés. Il ajoute que sa société n'est pas intervenue sur les quatre box centraux existants, situés tous les quatre à proximité de la presse cisaille de l'entreprise, côté cour Nord partie centrale.
Les éléments figurant dans ces attestations attestent donc de l'existence de douze box métalliques dans la cour Nord du site au moment de la prise à bail.
Il est constant que la SAS Galloo littoral a réalisé des travaux relativement à ces box. L'étendue de ces travaux, notamment le fait de savoir s'ils ont porté sur l'intégralité des box ne peut être déterminée eu égard aux pièces produites par les parties, la SCI Brunelot reconnaissant a minima que la SAS Galloo littoral a aménagé huit box sur les douze en remplacement des box préexistants, tout en ne touchant pas aux quatre box supplémentaires. La nature exacte des aménagements réalisés par la SAS Galloo littoral n'est pas connue non plus, la SAS Galloo littoral ne produisant aucune pièce démontrant les travaux réalisés.
Lors de la résiliation du bail, les box métalliques avaient été démontés, ce qui a été constaté par l'expert judiciaire mais résulte également de la procédure judiciaire qui a été mise en 'uvre par la SCI Brunelot dans le cadre d'un référé d'heure à heure pour faire cesser le démontage des parois des box. Ce démontage n'est d'ailleurs pas contesté par la SAS Galloo littoral, qui estime avoir été dans son droit ce faisant.
Dès lors que des box métalliques existaient lors de la prise à bail, la SAS Galloo littoral était tenue de restituer les lieux dans l'état où ils se trouvaient à l'origine et donc avec des box métalliques.
Si compte tenu des termes du bail, le preneur restait propriétaire des édifices qu'il construisait dans les locaux loués pendant le cours du bail et avait la possibilité de les détruire ou de les démonter tant que l'accession prévue contractuellement ne s'était pas produite, ce qui était prévu aux termes du bail à son expiration, il était néanmoins tenu de rendre les lieux dans l'état où ils se trouvaient lors de la prise à bail.
S'il se déduit des affirmations de la SCI Brunelot que les travaux ont été réalisés en accord avec le bailleur puisque la SCI Brunelot insiste sur le fait d'avoir financé les frais d'étude de la réalisation de ces travaux, ce qui n'est cependant pas démontré, cela ne signifie néanmoins pas que le bailleur a donné son accord pour que ces travaux interviennent sans que le preneur ne soit tenu de remettre les lieux en l'état à la résiliation du bail, s'il décidait de démonter les installations réalisées. Cet accord du bailleur n'est ni soutenu ni démontré par la SAS Galloo littoral.
En conséquence, le jugement doit être réformé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation de la SCI Brunelot au titre de la remise en état des box métalliques.
La SAS Galloo littoral soutient que le chiffrage retenu par l'expert n'est pas pertinent dans la mesure où le devis ne porte pas sur la reconstruction des anciens box mais sur la reconstruction des hautes parois qu'elle a mises en 'uvre. Cependant, ainsi qu'il l'a été précédemment évoqué, aucun élément produit par les parties ne permet de connaître clairement la nature des travaux qui ont été effectués par la SAS Galloo littoral relativement aux box et de ce fait les éventuelles différences qui existeraient entre les anciens box et les nouveaux. En outre, la SAS Galloo littoral pour contester le chiffrage retenu par l'expert, produit un autre devis, qui vise la reconstruction dans les mêmes conditions que le devis que la SCI Brunelot avait produit à l'expert.
L'expert a retenu la somme de 352 775,12 euros aux termes d'un devis de la société Rouvroy constructions métalliques du 18 novembre 2015. Il a rejeté le devis de la société Aconstruct au motif qu'il porte sur la fourniture des tôles sans leur pose, cette man'uvre étant comprise uniquement pour la pose de platines, poteaux et poutres.
Le devis de la société Rouvroy constructions métalliques n'est pas produit par la SCI Brunelot et ne figure pas en annexe du rapport d'expertise.
La SAS Galloo littoral produit le devis de la société Aconstruct qu'elle avait soumis à l'expert et que celui-ci a écarté, pour un montant de 205 976,64 euros. Ce devis contient un poste charpente métallique ainsi détaillé : fourniture des plaques métalliques, fourniture des poteaux métalliques (qui inclut notamment la fourniture des patines d'ancrage) et fourniture des poutres métalliques. Enfin le poste charpente vise également la main d''uvre pour la pose des platines, poteaux et poutres. L'expert a donc à juste titre relevé que la main d''uvre pour la pose des plaques métalliques n'était pas visée dans le devis. Il ne peut donc être retenu pour le chiffrage des travaux nécessaires.
En conséquence, il convient de retenir le chiffrage retenu par l'expert et de condamner la SAS Galloo littoral à payer à la SCI Brunelot la somme de 352 775,12 euros au titre des travaux nécessaires à la remise en état des box métalliques.
Sur le bardage métallique en façades et toiture
La SCI Brunelot sollicite la condamnation de la SAS Galloo littoral à lui payer la somme de 38 447,45 euros au titre du bardage métallique en façade et toiture.
La SCI Brunelot soutient que sa demande correspond au chiffrage de l'expert, que les dégradations ont été constatées par Me [Y] dans le constat dressé le 22 février 2013 et celui du 29 août 2013 et que l'expert les a également constatées lors de la première réunion sur place, avant que le site ne soit occupé par des squatteurs, qui n'en sont donc pas à l'origine, du moins pas totalement.
La SAS Galloo littoral soutient que l'expert n'avait jamais évoqué les bardages et qu'aucune constatation contradictoire n'a été effectuée alors même qu'elle a émis à plusieurs reprises des observations sur sa conclusion au titre de ces travaux. Elle ajoute qu'à imaginer qu'il y ait un désordre, rien ne permet de le lui imputer, étant rappelé que le site a été envahi par des squatteurs. Elle souligne que le procès-verbal de constat de Me [Y] date du 29 août 2013, soit deux mois après son départ, et que les photographies jointes au procès-verbal du 22 février 2013 n'établissent pas ces désordres, la première étant illisible et la deuxième montrant une simple tôle pliée qui ne peut justifier une somme de près de 40 000 euros. Elle soutient que la SCI Brunelot admet elle-même dans ses conclusions que le désordre ne lui est que partiellement imputable.
Il est exact, ainsi que le relève la SAS Galloo littoral et que l'a relevé le premier juge, que l'expert judiciaire, qui retient dans ses conclusions une somme de 38 447,45 euros au titre du bardage métallique en façades et toiture, n'a pas mentionné dans son paragraphe « constatations-investigations » le bardage métallique en façades et toiture.
Cependant, en dehors même de l'examen des constats d'huissier produits par la SCI Brunelot, le constat d'huissier produit par la SAS Galloo littoral elle-même, qu'elle a fait établir le 28 juin 2013 par Me [D] et qui selon elle ne fait état d'aucun désordre de cette nature, mentionne en réalité les éléments suivants : « le mur de clôture de l'entreprise « La Calaisienne » qui jouxte le site de ma requérante, est constitué d'une palissade béton et de parpaings [']. Le bâtiment faisant face à ce mur est constitué d'un bardage métallique. Ce dernier est fortement dégradé [']. Les murs du bâtiment suivant sont constitués de parois métalliques qui présentent en partie basse quelques impacts. ['] En remontant cette aire de stockage, on note la présence d'un bardage blanc, qui apparaît largement enfoncé. Le bardage métallique de couleur blanche est largement enfoncé. ['] La paroi métallique bleue apparaît également fortement altérée. Cette paroi est fortement enfoncée ».
Il en résulte que les dégradations du bardage en façades des bâtiments sont établies par le constat d'huissier qu'a fait établir la SAS Galloo littoral avant de restituer les lieux.
S'agissant des dégradations du bardage en toiture des bâtiments, le premier juge a pertinemment retenu les constations du procès-verbal établie par Me [Y] le 29 août 2013 qui relèvent des dégradations des bardages métalliques au niveau de la toiture des bâtiments. Les constations de ce procès-verbal doivent être retenues dans la mesure où il a été établi deux mois seulement après le départ des lieux de la locataire et alors qu'aucune occupation depuis le départ des lieux de la locataire n'est alléguée comme l'a relevé le premier juge. En outre, il doit y être ajouté que Me [Y] n'a pas pu accéder dans les lieux pour établir le procès-verbal de constat le 3 juillet 2013 en raison de l'absence d'alimentation du site en électricité, qui a eu pour conséquence l'impossibilité d'accéder au site pour procéder à l'état des lieux de sortie puisque le site était fermé par des portes à ouverture électrique et que les volets métalliques présents sur le site étaient fermés.
En conséquence, les dégradations des bardages métalliques en façades et toiture des bâtiments sont suffisamment établies. Conformément aux stipulations contractuelles, et en l'absence de démonstration par la SAS Galloo littoral de ce que ces bardages auraient déjà été en mauvais état lors de la prise à bail, les travaux nécessaires pour les réparer doivent être pris en charge par la SAS Galloo littoral.
La SAS Galloo littoral ne conteste pas le chiffrage qui a été retenu par l'expert sur ce point sur la base d'un devis établi par la société SMAC le 16 novembre 2015.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la SAS Galloo littoral à verser à la SCI Brunelot la somme de 38 447,45 euros à ce titre.
Sur la suppression des massifs en béton
La SCI Brunelot sollicite la condamnation de la SAS Galloo littoral à lui payer la somme de 56 162,60 euros au titre de la suppression des massifs en béton.
La SCI Brunelot soutient que la SAS Galloo littoral ne pouvait soutenir que la preuve n'était pas rapportée de ce que les massifs béton et la fosse auraient été mis en 'uvre au cours du dernier bail et que pour répondre à l'analyse du premier juge, elle produit en cause d'appel une attestation qui est un témoignage circonstancié avec une facture annexée qui prouve l'exécution des travaux pendant le cours du bail puisque sa date de prise d'effet doit être retenue et non sa date de signature. Elle estime donc rapporter la preuve de ce que les massifs béton laissés en place par la SAS Galloo littoral après dépose de la presse-cisaille et de son convoyeur avaient été mis en 'uvre au cours du bail expiré. La SAS Galloo littoral était donc en droit de déposer ces matériels mais elle devait remettre les lieux en état car les différents massifs dépassent par endroits de plus d'un mètre du sol, ce qui rend, avec la fosse créée pour le convoyeur, cet espace inexploitable sur plusieurs centaines de mètres carrés.
La SAS Galloo littoral soutient que la SCI Brunelot ne rapporte pas la preuve que ces massifs ont été construits postérieurement à la prise à bail puisque ceux-ci ont été construits avant. Elle ajoute qu'aucun crédit ne peut être apporté à l'attestation de complaisance tardive produite, qui fait état de travaux réalisés il y a presque vingt ans. En outre, l'attestation fait état de travaux survenus en septembre 2003, alors que le bail a été conclu en mars 2004. Subsidiairement, elle produit un devis moins-disant qui devra être retenu.
L'expert judiciaire retient la somme de 56 162,60 euros pour la suppression de ces massifs béton, qu'il met à la charge de la SAS Galloo littoral.
Le premier juge a de façon pertinente relevé que ce lot de travaux ne correspond pas à la reprise de dégradations locatives mais au coût de suppression d'aménagements présents sur le site et que si la SCI Brunelot peut être fondée à solliciter la remise en état des lieux en choisissant de ne pas se prévaloir de la clause d'accession prévue contractuellement, elle doit apporter la preuve de ce que l'aménagement de ces massifs en béton a été réalisé par la SAS Galloo littoral au cours du bail.
En cause d'appel, la SCI Brunelot produit une attestation de M. [K], se présentant comme retraité ancien président de la SAS [K], datée du 15 janvier 2021, qui fait état de ce que sa société a vendu et installé un convoyeur à palettes à rotation 180° à la SAS [R] [N] selon facture du 30 septembre 2003. Il y est précisé que pour installer ce convoyeur, il a été demandé au client de créer une fosse en béton armé située devant la sortie de la cisaille pour fixer le support métallique servant à la rotation du convoyeur ainsi qu'un mur en surélévation en béton armé en arc de cercle pour recevoir un chemin de roulement en acier servant au chemin de roulement du convoyeur. A cette attestation est jointe une facture du 30 septembre 2003 portant sur la livraison d'un convoyeur à palettes suivant devis du 12 novembre 2002.
Contrairement à ce qu'affirme la SAS Galloo littoral, aucun élément ne permet de remettre en cause la validité de cette attestation, quand bien même elle porte sur des travaux anciens.
Le bail a été conclu les 11 et 15 mars 2004 mais prévoit qu'il débute rétroactivement à compter du 1er octobre 2002.
La SCI Brunelot démontre donc que les massifs en béton ont été installés pendant le cours du bail et elle était donc fondée à en solliciter le retrait et la remise en état des lieux par la SAS Galloo littoral.
Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation de la SCI Brunelot à ce titre.
S'agissant du chiffrage de ces travaux, l'expert judiciaire a retenu la somme de 56 162,60 euros sur la base d'un devis établi le 17 décembre 2015 par la société Schoonberg.
La SAS Galloo littoral sollicite de retenir le chiffrage fait par la société Stadsbader selon devis. L'expert judiciaire a cependant écarté ce devis au motif qu'il était sous-estimé. L'expert a précisé que le comblement de la fosse sur une épaisseur de 80 cm de béton ne peut en aucun cas coûter 1 258,40 euros.
La SAS Galloo littoral n'apporte aucun élément qui contredirait les réserves émises par l'expert judiciaire à l'égard du devis qu'elle produit.
En conséquence, il convient de retenir le chiffrage retenu par l'expert et de condamner la SAS Galloo littoral à payer à la SCI Brunelot la somme de 56 162,60 euros au titre des travaux nécessaires à la suppression des massifs en béton.
Sur la couverture du bâtiment principal
La SCI Brunelot sollicite la condamnation de la SAS Galloo littoral à lui payer la somme 70 065,50 euros au titre de la couverture du bâtiment principal.
La SCI Brunelot fait valoir que la SAS Galloo littoral ne peut soutenir que les travaux chiffrés par l'expert s'apparenteraient à une remise à neuf d'une toiture ancienne alors que le chiffrage ne porte que sur 136 panneaux de toiture (dont la moitié seulement à charge du preneur) sur un total de 4 200 tôles. Elle estime que la SAS Galloo littoral ne saurait contester que les toitures étaient fuyardes dès avant son départ, comme en attestent les traces d'humidité visibles sur les photographies de l'état des lieux de sortie du 29 août 2013, ainsi que les traces d'infiltrations dans les bureaux visibles dans ce même constat. En outre, elle précise que suite au procès-verbal dressé le 22 février 2013, alors que le bail était toujours en cours, elle avait rappelé à la SAS Galloo littoral ses obligations et l'avait invitée à reprendre les nombreux trous sur les toitures. Elle ajoute que le coefficient de vétusté appliqué par le tribunal n'a pas lieu d'être, le bail ayant mis à la charge de la SAS Galloo littoral les travaux de l'article 606 du code civil, ce qui a pour conséquence que si le preneur avait rempli correctement ses obligations tout au long du bail, il n'aurait pas pu se prévaloir de la vétusté sur cette toiture. La réparation de son préjudice doit être intégrale.
La SAS Galloo littoral soutient que l'expert n'a jamais donné d'explication sur l'origine de la répartition à laquelle il a procédé et la part qu'il lui impute, alors que le devis représente la réparation d'un pan intégral de la toiture. Elle ajoute que le constat de Me [D] réalisé à la veille de son départ des lieux a retenu que les bureaux situés sous la charpente ne présentaient aucune dégradation ou fuite et que les dalles techniques étaient en parfait état, seule existant une fuite due à la vétusté d'une plaque fibrociment, fuite située dans le hangar principal donnant lieu à une petite flaque d'eau. Elle estime que si la toiture avait été fuyarde au moment de son départ des lieux, les photos prises auraient montré des infiltrations et des dégradations, ce qui n'est pas le cas. Les dégradations constatées dans le procès-verbal de Me [Y] sont donc intervenues postérieurement à son départ et alors que la SCI Brunelot avait en charge l'entretien du site. Elle souligne encore que de tels désordres sur la couverture sont évidemment liés à la vétusté de cet élément qui a 25 ans voire plus.
L'expert judiciaire a retenu dans son rapport que la couverture du bâtiment principal est constituée de tôles en fibres ciment, de tôles en verre renforcé et de tôles d'éclairement en plastique, que la réparation des désordres de cette couverture devait être évaluée suivant le devis de la société Calser du 27 novembre 2015 à la somme de 140 131 euros, dont la moitié était imputable à la SAS Galloo littoral et l'autre moitié aux squatteurs.
Si la SAS Galloo littoral conteste les dégradations de la couverture du bâtiment principal en dehors d'une petite fuite dans le hangar principal, le constat d'huissier dressé par Me [Y] le 22 février 2013, donc avant son départ des lieux, à la demande la SCI Brunelot, fait état de nombreuses trouées dans la toiture du hangar, avec des photographies annexées. Le fait que ces trouées n'aient pas été mentionnées dans les constats qu'elle a fait dresser par Me [D] ne signifie pas qu'elles n'existaient pas. Ces dégradations sont confirmées par le procès-verbal de constat dressé par Me [Y] le 29 août 2013 qui, ainsi qu'il l'a été précédemment évoqué, est considéré comme valable.
Il résulte de ces éléments que les dégradations de la couverture du bâtiment principal sont suffisamment établies.
Dès lors que le bail mettait à la charge du locataire les grosses réparations visées par l'article 606 du code civil, la SAS Galloo littoral était tenue de procéder aux réparations de couverture, sous réserve néanmoins des dégradations qui relevaient de la vétusté. En effet, en l'absence de disposition particulière du bail concernant la vétusté, le bailleur en répond même en présence d'une clause l'exonérant de toutes réparations. Il n'est en l'espèce ni soutenu ni démontré par la SCI Brunelot que le bail contiendrait une clause l'exonérant des réparations liées à la vétusté
L'expert judiciaire dans son rapport a relevé que la fuite au droit du local « vestiaires » était directement liée à une défaillance de la couverture relevant de l'entretien courant du bâtiment. Il n'a pas évoqué les causes des autres dégradations relevées dans la couverture du bâtiment principal.
C'est donc de façon tout à fait pertinente que le premier juge a retenu qu'un coefficient de vétusté de 30% devait être appliqué à la somme due par la SAS Galloo littoral. Il s'agissant en effet en partie de désordres résultant de l'usure du temps et non uniquement d'un défaut d'entretien du locataire ou de dégradations volontaires.
Si la SAS Galloo littoral conteste la répartition faite par l'expert judiciaire, qui a considéré que ces dégradations lui étaient imputables à 50% et à 50% aux squatteurs qui ont squatté le site postérieurement à son départ, elle ne fonde sa contestation sur aucun élément. Cette répartition retenue par l'expert sera donc retenue par la cour.
Enfin, la SAS Galloo littoral ne saurait utilement soutenir que le devis portait sur l'intégralité de la toiture alors que seule une partie fait l'objet de désordres, l'expert judiciaire ayant examiné le devis et retenu qu'il visait la réparation des dégradations existant sur la couverture du bâtiment.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné la SAS Galloo littoral à payer à la SCI Brunelot la somme de 49 045,85 euros au titre des travaux de réparation de la couverture (70 065,50 euros x 70%).
Sur les réparations de la charpente
La SCI Brunelot sollicite la condamnation de la SAS Galloo littoral à lui payer la somme de 16 726 euros au titre des réparations de la charpente.
La SCI Brunelot soutient que l'expert a pu constater, dès avant l'occupation du site par les squatteurs, les dégradations de la charpente, et notamment un arbalétrier cassé. Elle ajoute que cette dégradation a été constatée dans le procès-verbal de constat d'huissier du 22 février 2013 et que la prise en charge de ces travaux de réparation s'impose donc, le fait que l'huissier mandaté par la SAS Galloo littoral n'ait pas constaté cette dégradation ne signifiant pas qu'elle ait été inexistante.
La SAS Galloo littoral soutient qu'il n'y a eu aucune constatation contradictoire et même non contradictoire faisant état d'un désordre. Elle ajoute que des désordres sur la charpente ont pu apparaître postérieurement à son départ, soit en raison du mauvais entretien du site soit de la dégradation causée par les squatteurs. Elle souligne qu'en tout état de cause, la charpente a 25 ans, voire plus, et que sa vétusté relève exclusivement du bailleur.
L'expert judiciaire retient dans son rapport une somme de 16 726 euros au titre des réparations de la charpente (remplacement de la ferme de pignon, remplacement d'une panne ventrière, remplacement d'un arbalétrier cassé, remplacement d'une barre de contreventement, remplacement des pannes d'un pignon et de la planche de rive et installation de chantier, mise en sécurité), qu'il impute à la SAS Galloo littoral.
En l'espèce, une photographie (n°183) jointe au constat établi le 22 février 2013 par Me [Y], soit avant le départ des lieux de la SAS Galloo littoral, démontre qu'un arbalétrier de la charpente est endommagé.
Cependant, ainsi que le soutient la SAS Galloo littoral, en l'absence de toute mention et analyse de ce désordre par l'expert qui l'imputerait à un défaut d'entretien ou une dégradation du locataire, il doit être considéré que ce désordre relève intégralement de la vétusté de la charpente qui, ainsi qu'il l'a été précédemment évoqué, relève du bailleur.
Pour les autres désordres mentionnés par l'expert, c'est à juste titre que le premier juge a constaté que ni les conclusions expertales ni aucune pièce de la procédure, y compris les procès-verbaux dressés à l'initiative de bailleresse, ni encore le compte rendu de la première réunion d'expertise du 24 février 2014 ne relevaient l'existence de tels désordres affectant la charpente au moment du départ de la société locataire.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation de la SCI Brunelot au titre des réparations de la charpente.
Sur le pont à bascule du bâtiment principal et le carrelage au droit du pont à bascule
La SCI Brunelot sollicite la condamnation de la SAS Galloo littoral à lui payer la somme de 250 euros au titre du carrelage au droit du pont à bascule et la somme de 13 525,80 euros au titre du pont à bascule.
Il convient d'abord de préciser que les parties sollicitent toutes deux la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la SAS Galloo littoral à payer à la SCI Brunelot la somme de 250 euros au titre du carrelage au droit du pont à bascule. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
La SCI Brunelot fait valoir qu'il existe deux ponts à bascule, l'un à l'extérieur dans la cour Nord, installé en cours de bail, et l'autre à l'intérieur du bâtiment installé en 1986 donc déjà en place lors de la prise à bail. Elle soutient que l'expert a constaté la démolition de la romaine graduée de pesée du pont à bascule situé à l'intérieur du bâtiment et que c'est la SAS Galloo littoral qui a procédé à ces dégradations et doit donc être tenue à leur réparation. Elle estime donc que le chiffrage des travaux de reprise du pont à bascule situé dans le bâtiment principal doivent être pris en charge, en y ajoutant le coût de la réfection du carrelage. Elle ajoute que le descellement de la romaine constitue la suppression d'un élément immobilier et que les photographies jointes au constat du 22 février 2013 montrent que le pont à bascule était de maque RMA, cette société ayant disparu avant 2002, ce qui prouve donc que ce pont n'a pas été mis en 'uvre par la SAS Galloo littoral alors même que cette dernière est incapable de produire une facture qui attesterait du financement par ses soins au cours du bail du pont à bascule.
De son côté, la SAS Galloo littoral soutient que l'expert a qualifié cet élément d'immobilier, en contradiction avec ce qu'il a retenu dans son rapport concernant ses relations avec l'autre société gérée par M. [N] avec laquelle elle était en litige. Elle ajoute qu'en tout état de cause, elle a le droit d'emporter les éléments mobiliers et de démonter (ce qui concerne les éléments immobiliers) toute construction financée par elle avant son départ des lieux. Elle précise que le pont à bascule est un de ses équipements et que la SCI Brunelot ne prouve pas le contraire.
L'expert judiciaire a chiffré les travaux de réparation du pont à bascule situé dans le bâtiment principal à la somme de 13 575,80 euros qu'il a imputée à la SAS Galloo littoral.
C'est cependant par des motifs pertinents que le premier juge a relevé qu'il appartient à la SCI Brunelot, qui soutient que ce pont à bascule était présent dans les lieux lors de la prise à bail, d'en rapporter la preuve. Or, en l'absence d'état des lieux d'entrée, la SCI Brunelot n'apporte aucunement cette preuve, se contentant d'inverser la charge de la preuve en soutenant que la SAS Galloo littoral devrait produire la facture d'achat, ou d'affirmer, sans aucune preuve à l'appui, qu'il s'agit d'une marque dont la société a disparu avant 2002, ce qui démontrerait qu'il était présent dans les locaux avant la prise à bail.
Le premier juge a parfaitement relevé également que le fait que cet élément puisse être de nature immobilière comme étant scellé au sol est indifférent dès lors que la clause d'accession n'était susceptible de prendre effet qu'à compter du départ effectif de la locataire, ce qui la laissait libre jusque là de démonter cet élément.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation de la SCI Brunelot au titre du pont à bascule.
Sur la toiture du [Adresse 4]
La SCI Brunelot sollicite la condamnation de la SAS Galloo littoral à lui payer la somme de 1 190 euros au titre de la toiture du [Adresse 4].
La SCI Brunelot soutient sur ce point que le tribunal a retenu à bon droit ce désordre et qu'il n'y a pas lieu d'appliquer un coefficient de vétusté, l'expert ayant conclu à une absence d'entretien de la société locataire.
La SAS Galloo littoral fait valoir que ces dégradations sont liées en grande partie à la vétusté et qu'un coefficient d'au moins 50% doit donc être appliqué.
L'expert judiciaire a retenu sur ce point une somme de 1 190 euros qu'il impute à la SAS Galloo littoral concernant la reprise du chéneau en zinc et le remplacement partiel du plancher endommagé par les fuites en deux endroits, nécessités par une absence d'entretien du locataire.
Compte tenu des constatations de l'expert et du fait que ces désordres sont imputables à une absence d'entretien du locataire et non à la vétusté, ce qu'aucun élément produit par les parties ne vient remettre en cause, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SAS Galloo littoral à payer à la SCI Brunelot la somme de 1 190 euros au titre des travaux de réparation de la toiture du [Adresse 4].
Sur les travaux de plomberie et divers au [Adresse 1]
La SCI Brunelot sollicite la condamnation de la SAS Galloo littoral à lui payer la somme de 2 350 euros au titre de la plomberie du [Adresse 1].
Sur ce point, la SCI Brunelot soutient que ce poste a été à bon droit retenu comme étant à la charge de la SAS Galloo littoral mais qu'il n'y a en revanche pas lieu d'appliquer un coefficient de vétusté.
La SAS Galloo littoral soutient que ce poste n'a fait l'objet d'aucun constat et que subsidiairement, un coefficient de vétusté d'au moins 50% doit être appliqué.
L'expert a retenu des désordres au [Adresse 4] (habitation et locaux préfabriqués) concernant la plomberie, les sanitaires et la cuisine de l'habitation et le réfectoire, les vestiaires et l'étage des locaux préfabriqués, pour lesquels il a retenu le chiffrage de 8 430 euros établi par le devis de l'EURL RBCO. Il a imputé ces désordres en partie à la SAS Galloo littoral, à hauteur de 2 350 euros et en partie aux squatteurs ayant squatté le site à hauteur de 6 080 euros.
L'expert a relevé dans ses constatations que dans les bâtiments préfabriqués, les locaux étaient dans un état déplorable, que dans l'habitation, l'ensemble des éléments de la salle de bain a été dégradé, que la laverie et le garage ont été saccagés.
Cependant, en l'absence de production du devis sur lequel l'expert s'est basé, les travaux qui y sont prévus ne sont pas connus de la cour, et il doit être relevé qu'aucun des constats d'huissier ne relève de désordres dans les locaux préfabriqués ou au niveau de la plomberie ou de la cuisine dans la maison.
En conséquence, ce poste ne travaux ne peut être imputé à la SAS Galloo littoral.
Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a condamné la SAS Galloo littoral à ce titre et la SCI Brunelot sera déboutée de sa demande.
Sur le poste de distribution de gasoil
La SCI Brunelot sollicite la condamnation de la SAS Galloo littoral à lui payer la somme de 2 350 euros au titre du poste de distribution de gasoil.
La SCI Brunelot soutient que c'est à bon droit que le premier juge a imputé le coût de ces travaux à la SAS Galloo littoral mais qu'il a appliqué à tort un coefficient de vétusté.
La SAS Galloo littoral soutient que ce poste n'a pas fait l'objet de constat contradictoire et ne peut donc être retenu et, subsidiairement, qu'un coefficient de vétusté d'au moins 50% doit être retenu.
L'expert judiciaire impute les frais de réparation du poste à gasoil situé dans le hangar à la SAS Galloo littoral et les évalue à 2 350 euros selon devis de l'EURL RBCO du 10 novembre 2015.
Il ne mentionne cependant aucune constatation relative à ce poste à gasoil dans son rapport. Aucune mention n'en est faite également dans le constat de Me [Y] du 29 août 2013, pas plus que dans celui dressé le 22 février 2013 ni dans ceux dressés par Me [D] à la demande de la SAS Galloo littoral.
En l'absence de constatation relative au poste à gasoil, le jugement sera réformé en ce qu'il a condamné la SAS Galloo littoral à ce titre et la SCI Brunelot sera déboutée de sa demande d'indemnisation de ces réparations.
Sur la réfection de la salle de bains de la maison de gardien
La SCI Brunelot sollicite la condamnation de la SAS Galloo littoral à lui payer la somme de 2 130 euros au titre de la réfection de salle de bains de la maison de gardien.
La SCI Brunelot soutient que les dégradations de la baignoire par la SAS Galloo littoral sont attestées par les constats en date des 22 février et 29 août 2013 et qu'il n'y a pas lieu d'appliquer un coefficient de vétusté, la baignoire ayant été grossièrement cassée, ce qui ne relève aucunement de la vétusté mais d'un défaut d'entretien voire de dégradations volontaires.
La SAS Galloo littoral sollicite l'application d'un coefficient de vétusté d'au moins 50%, estimant ne pouvoir être tenue d'une remise à neuf.
L'expert judiciaire met à la charge de la SAS Galloo littoral la somme de 2 130 euros correspondant à la réparation de la baignoire qui était cassée dès le départ de la SAS Galloo littoral.
En effet, les constats d'huissier dressés par Me [D] le 5 mars et le 28 juin 2013 à la demande de la SAS Galloo littoral relèvent que le pourtour de la baignoire est cassé.
Il ressort de ces éléments que c'est à juste titre que l'expert a imputé la réparation de ce désordre à la SAS Galloo littoral.
C'est à juste titre également que le premier juge a relevé que s'agissant de dégradations et non de désordres lié à l'usure, il n'y avait pas lieu d'appliquer un coefficient de vétusté.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SAS Galloo littoral à payer à la SCI Brunelot la somme de 2 130 euros au titre de la réparation de la baignoire.
Sur les menuiseries et plâtreries de la maison et des bureaux
La SCI Brunelot sollicite la condamnation de la SAS Galloo littoral à lui payer la somme de 27 556 euros au titre des menuiseries et plâtreries de la maison et des bureaux.
Elle fait valoir que le premier juge a retenu à bon droit que ces travaux étaient la conséquence du défaut d'entretien de la toiture, jugé imputable à la SAS Galloo littoral et que leur coût devait donc être mis à sa charge. Compte tenu de la cause de ces désordres, le défaut d'entretien du locataire, elle estime qu'il n'y a pas lieu d'appliquer un coefficient de vétusté.
La SAS Galloo littoral soutient que le constat qu'elle a fait réaliser le 28 juin 2013 ne montre aucune infiltration mais seulement une vétusté liée à l'usure normale du temps et qu'en tout état de cause, tout a été détruit par les squatteurs, ce qui justifiait que l'expert, dans son pré-rapport mette ce poste à 0 la concernant, ne prenant en compte que le vandalisme des squatteurs. L'expert ne justifie pas son revirement dans le dernier état de son rapport.
L'expert judiciaire mentionne dans son rapport que « les infiltrations en couverture devaient, en leur temps, être réparées par le bailleur. Ne sera pris en compte que le vandalisme relevant des squatteurs ». Il fixe ensuite, suivant devis de la société Saceb Foch agencement du 13 novembre 2015, la part de ces frais à la charge de la SAS Galloo littoral à la somme de 27 556 euros et la part liée aux dégradations des squatteurs à la somme de 64 299 euros.
C'est à tort que le premier juge a estimé que ces réparations étaient imputables à la SAS Galloo littoral s'agissant de la remise en état des ouvrages dégradés suite aux désordres affectant la couverture des bâtiments pour lesquels la responsabilité de la SAS Galloo littoral a été retenue. Les désordres en couverture qui ont été imputés à la SAS Galloo littoral concernaient en effet le bâtiment principal, et il s'agit ici de la maison et des bureaux.
Il doit être relevé que l'expert n'a pas effectué de constatations de problèmes de couverture s'agissant de la maison, et qu'aucun des constats d'huissier produits par les parties n'en fait non plus état.
En conséquence, en l'absence de tout élément permettant à la cour d'établir l'existence de dégradations de la couverture de la maison qui seraient imputables à la SAS Galloo littoral et auraient pour conséquence les dégradations des menuiseries et plâtrerie de la maison, la réparation de ces désordres ne peut être mise à la charge de la SAS Galloo littoral, et ce d'autant que l'expert a précisé que la maison avait été saccagée par les squatteurs.
En conséquence, le jugement sera réformé en ce qu'il a condamné la SAS Galloo littoral à payer à la SCI Brunelot la somme de 27 556 euros à ce titre et la SCI Brunelot sera déboutée de sa demande.
Sur les clôtures en plaques béton
La SCI Brunelot sollicite la condamnation de la SAS Galloo littoral à lui payer la somme de 25 687 euros au titre des clôtures en plaques béton.
La SCI Brunelot soutient que l'expert a écarté à tort ce poste. Elle rappelle que le site venait d'être squatté pendant plus de dix mois par plus de 400 squatteurs et que le Préfet du Pas-de-[Localité 5], lors de sa venue le jour même de l'intervention des forces de l'ordre, avait expressément demandé que le site soit sécurisé dans les plus brefs délais pour éviter toute nouvelle intrusion. Elle ajoute que l'arrêté préfectoral du 10 avril 1986 prévoit que la clôture devra être d'au moins 2 mètres de hauteur, ce qui n'était pas le cas du mur de clôture après le départ de la SAS Galloo littoral puisqu'elle avait, sans autorisation préalable, détruit une partie de la clôture initiale et ramené sa hauteur à 1,15 mètres, alors que le bail lui interdisait ce type de travaux sans autorisation.
La SAS Galloo littoral soutient qu'elle n'a jamais été à l'origine de la modification apportée au mur de clôture côté Est puisque la réfection de ce mur a eu lieu dans le cadre d'une réhabilitation du site de la société La Calaisienne qui partage des murs mitoyens avec l'ensemble immobilier de la SCI Brunelot. Elle précise que cette société est à l'origine de la modification dont elle a informé la SCI Brunelot. Elle ajoute ne pas reprocher à la SCI Brunelot d'avoir fait sécuriser le site, mais de vouloir faire prendre en charge ces frais par elle, en tant qu'ancien preneur.
L'expert judiciaire a relevé dans son rapport sur ce point qu'il était surprenant que ces travaux aient été réalisés par la SCI Brunelot, sans autre observation.
Il sera relevé sur ce point, ainsi que l'a fait le premier juge, que le rapport de géomètre versé par la SCI Brunelot démontre que le mur séparatif entre sa propriété et celle de la société voisine (Etablissements Noyon, désignés par la SAS Galloo littoral comme l'entreprise La Calaisienne sans contestation de la SCI Brunelot) d'une hauteur d'environ 3 mètres à l'origine, a été réduit à un mur de soutènement de 1,15 mètres. Cependant, la SAS Galloo littoral produit un courrier daté du 5 août 2011 adressé par la société La Calaisienne aux Etablissements [N], en indiquant qu'une copie est adressée à la SCI Brunelot, dans lequel elle explique avoir fait déposer le mur mitoyen en ne laissant subsister qu'un mur bas de soutènement.
Compte tenu du fait que la SAS Galloo littoral rapporte la preuve qu'elle n'est pas à l'origine des travaux de modification de la clôture et de sa hauteur, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Brunelot tendant à la condamnation de la SAS Galloo littoral à payer les travaux de rétablissement de la clôture.
Sur les frais d'étude et de maîtrise d''uvre
La SCI Brunelot sollicite la condamnation de la SAS Galloo littoral à lui payer la somme de 16 667 euros au titre des frais d'étude et de maîtrise d''uvre.
La SCI Brunelot fait valoir que l'expert a retenu la somme de 50 000 euros, qu'il a partagée en trois entre le bailleur, le locataire et les squatteurs. Elle accepte ce partage, bien qu'elle l'estime défavorable et précise qu'il ne s'agit pas de réparations évaluées forfaitairement par l'expert, mais du chiffrage des frais d'études.
La SAS Galloo littoral soutient qu'aucune réparation forfaitaire n'est admise et qu'elle peine à comprendre à quoi correspondent ces frais. Elle estime n'avoir pu produire de devis ou de chiffrage concurrent dès lors que l'expert n'a indiqué aucune méthode de calcul et qu'elle ne voit pas quels travaux nécessiteraient des frais d'étude, de diagnostic et de maîtrise d''uvre.
Le rapport d'expertise prévoir un poste intitulé « frais d'étude, diagnostic et maîtrise d''uvre » concernant lequel l'expert précise qu'ils sont repris forfaitairement à 50 000 euros avec une proposition de répartition par tiers, estimant inéquitable de mettre ce poste uniquement à la charge de la SAS Galloo littoral et des squatteurs.
Compte tenu de l'importance du chantier de remise en état du site de la SCI Brunelot aux termes des nombreux désordres relevés par l'expert, l'existence de frais d'étude, de diagnostic et de maîtrise d''uvre apparaît justifiée. En l'absence de tout élément permettant de déterminer un chiffrage différent de celui retenu par l'expert, il convient de le retenir, de même que le partage par tiers de ces frais entre les différents intervenants, qui apparaît conforme aux responsabilités de chaque partie dans les désordres du site.
Le jugement sera réformé en ce qu'il a limité la part de la SAS Galloo littoral dans ces réparations à la somme de 5 000 euros et la SAS Galloo littoral sera condamnée à payer à la SCI Brunelot la somme de 16 667 euros à ce titre.
Sur le récapitulatif des sommes dues par la SAS Galloo littoral à la SCI Brunelot
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le jugement doit être réformé en ce qu'il a condamné la SAS Galloo littoral à payer à la SCI Brunelot la somme de 126 909,30 euros au titre des travaux de remise en état du site et en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes de la SCI Brunelot.
La SAS Galloo littoral sera condamnée à payer à la SAS Galloo littoral la somme de 516 668,02 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2019, date de l'assignation. La capitalisation des intérêts dues pour une année entière sera ordonnée.
La SCI Brunelot sera en revanche déboutée du surplus de ses demandes d'indemnisation.
Sur les prétentions annexes
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a mis les dépens de la procédure de première instance à la charge de la SAS Galloo littoral. Il convient néanmoins de préciser que les dépens ne comprennent pas les frais d'expertise, pour lesquels la SCI Brunelot a déjà été indemnisée par la compagnie d'assurance Axa.
Aucun appel n'ayant été formé à l'encontre des dispositions du jugement statuant sur l'article 700 du code de procédure civile, la cour n'en est pas saisie.
Les dépens de la procédure d'appel seront mis à la charge de la SAS Galloo littoral.
La SAS Galloo littoral sera également condamnée à payer à la SCI Brunelot la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant dans les limites de l'appel,
Réforme le jugement mais seulement en ce qu'il a condamné la SAS Galloo littoral à payer à la SCI Brunelot la somme de 126 909,30 euros au titre des travaux de remise en état du site et en ce qu'elle a rejeté les surplus des demandes d'indemnisation de la SCI Brunelot ;
Statuant à nouveau sur les chefs réformés,
Condamne la SAS Galloo littoral à payer à la SCI Brunelot la somme de 516 668,02 euros au titre des travaux de remise en état du site, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2019 ;
Ordonne la capitalisation des intérêts dûs pour une année entière ;
Y ajoutant,
Condamne la SAS Galloo littoral aux dépens de la procédure d'appel ;
Condamne la SAS Galloo littoral à payer à la SCI Brunelot la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d'appel.
Le greffier Le président
Valérie Roelofs Dominique Gilles
