République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 15/12/2022
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N° de MINUTE : 22/1065
N° RG 20/03812 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TGT5
Jugement (N° 19/002620) rendu le 17 Juillet 2020 par le Juge des contentieux de la protection de Lille
APPELANTS
Monsieur [P] [J]
né le 29 Mai 1976 à [Localité 3] (Tunisie)
de nationalité Tunisienne
[Adresse 5]
[Adresse 5]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178002/20/08153 du 20/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
Madame [Z] [H] épouse [J]
née le 03 Février 1985 à [Localité 2] (Tunisie)
de nationalité Tunisienne
[Adresse 5]
[Adresse 5]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178002/20/08152 du 20/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DOUAI)
Représentés par Me Christophe Werquin, avocat au barreau de Lille, , avocat constitué
INTIMÉ
Monsieur [F] [B]
né le 03 Septembre 1963 à [Localité 6] (Turquie)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Thomas Minne, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 04 octobre 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Emmanuelle Boutié, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 septembre 2022
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Par acte sous seing privé du 20 octobre 2014, M. [F] [B] a donné à bail à M. [P] [J] et Mme [Z] [H] un immeuble à usage d'habitation situé à [Adresse 5], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 550 euros, une provision sur charges de 30 euros ainsi que le versement d'un dépôt de garantie de 550 euros.
Par acte d'huissier remis à l'étude en date du 8 novembre 2018, M. [F] [B] a fait délivrer à M. [J] et Mme [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 4456,12 euros.
Par acte du 4 juillet 2019, M. [F] [B] a fait assigner M. [J] et Mme [H] devant le tribunal d'instance de Lille aux fins de constater la résiliation du bail, d'ordonner leur expulsion et de les condamner au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Suivant jugement contradictoire en date du 17 juillet 2020, jugement auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce jugement et des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :
- constaté la résiliation du bail liant M. [F] [B] à M. [P] [J] et Mme [Z] [H], à la date du 9 janvier 2019,
- ordonné l'expulsion de M. [P] [J] et Mme [Z] [H] de tout bien et de tout occupant de leur chef, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,
- rappelé qu'au besoin, l'expulsion de M. [P] [J] et Mme [Z] [H] se fera avec le concours de la force publique,
- rappelé qu'au besoin. la remise des meubles se trouvant dans le logement se fera aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci devra désigner, et à défaut, sur place ou dans lin autre lieu approprié,
- condamné solidairement M. [P] [J] et Mme [Z] [H] à payer à M. [F] [B] la somme de 915,45 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés au 30 juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,
- ordonné l'anatocisme des intérêts en application de dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
- condamné solidairement M. [P] [J] et Mme [Z] [H] à payer à M. [F] [B] la somme de 550 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 9 janvier 2019 et jusqu'a libération effective des lieux,
- dit que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, elle serait annexée sur l'indice INSEE des loyers s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- condamné in solidum M. [P] [J] et Mme [Z] [H] à payer à M. [F] [B], la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. [P] [J] et Mme [Z] [H] aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
M. [P] [J] et Mme [Z] [H] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 27 septembre 2020, déclaration d'appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion des appelants, les a condamnés à payer à l'intimé la somme de 915,45 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus au 30 juin 2020, à lui payer une indemnité d'occupation, les a déboutés de leur demande de condamnations de l'intimé à leur payer la somme de 580,03 euros, de leur demande de travaux sous astreinte, de réduction du loyer pendant le cours des travaux et de dommages et intérêts, et rejeté leur demande subsidiaire en délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais et les a condamnés à payer à l'intimé la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 et aux dépens.
M. [F] [B] a constitué avocat en date du 26 novembre 2020.
Par leurs dernières conclusions en date du 24 novembre 2021, M. [P] [J] et Mme [Z] [H] demandent à la cour de :
- les recevoir en leur appel,
- les y dire bien fondés,
En conséquence, réformer le jugement dont appel et statuant à nouveau :
- débouter M. [F] [B] de l'ensemble de ses demandes,
A titre reconventionnel :
- condamner M. [F] [B] à payer à M. [P] [J] et Mme [Z] [H] son épouse, la somme de 2 122, 70 euros,
- condamner M. [F] [B] à payer à M. [P] [J] et Mme [Z] [H] son épouse, la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- ordonner la compensation entre les loyers restant éventuellement dus par M. [P] [J] et Mme [Z] [H], son épouse et les dommages et intérêts mis à la charge de M. [F] [B],
A titre subsidiaire :
- réduire les prétentions de M. [F] [B] en ce qui concerne les charges de 1180,21 euros
- accorder à M. [P] [J] et Mme [Z] [H] la possibilité de s'acquitter de leur dette en 36 mensualités,
- condamner M. [F] [B] à remettre à M. [P] [J] et Mme [Z] [H] les quittance de loyers pour la période allant de février 2020 à février 2021 sous astreinte de 20 euros par jour de retard,
- condamner M. [F] [B] aux entiers frais et dépens en ce compris ceux de première instance qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Par ses dernières conclusions en date du 28 janvier 2022, M. [F] [B] demande à la cour de :
- dire et juger M. [F] [B] recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions,
En conséquence :
- confirmer le jugement rendu par le juge du contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lille du 17 juillet 2020 en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant M. [F] [B] à M. [P] [J] et Mme [Z] [H] à la date du 9 janvier 2019, et ordonné leur expulsion, rejeté la demande de dommages et intérêts pour prétendu préjudice de jouissance,
- rejeté la demande de délais de paiement sollicitée par M. [P] [J] et Mme [Z] [H],
- infirmer le jugement rendu par le juge du contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lille du 17 juillet 2020 en ce qu'il a considéré que certaines dettes locatives étaient prescrites eu égard à l'imputation des dettes les plus anciennes,
- fixé l'arriéré locatif à la somme de 915, 45 euros,
- rejeté la demande de condamnation de M. [F] [B] des charges locatives à l'encontre de M. [P] [J] et Mme [Z] [H],
En conséquence,
- condamner solidairement M. [P] [J] et Mme [Z]
[H] à régler à M. [F] [B] les sommes de 3 864, 37 euros, sauf à parfaire, au titre des loyers impayés au 26 février 2021, augmentée des intérêts au taux légal et anatocisme dans les termes de l'article 1343-2 du code civil à compter de la signification de la décision, 1 544, 46 euros, sauf à parfaire, au titre de la régularisation des charges impayées, augmentée des intérêts au taux légal et anatocisme dans les termes de l'article 1343-2 du code civil à compter de la signification de la décision, 6 116 euros, sauf à parfaire, au titre des frais de remise en état suite au départ du logement de M. [P] [J] et Mme [Z] [H] augmentée des intérêts au taux légal et anatocisme dans les termes de l'article 1343-2 du code civil à compter de la signification de la décision,
En tout état de cause :
- débouter M. [P] [J] et Mme [Z] [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner solidairement M. [P] [J] et Mme [Z] [H] à payer à M. [F] [B], la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- s'entendre condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Thomas Minne, avocat au Barreau de Lille.
Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS :
Il sera précisé à titre liminaire que les dispositions du jugement entrepris ne sont pas contestées que ce soit dans le cadre de l'appel principal ou que ce soit dans le cadre d'un appel incident en ce qu'elles ont rejeté la demande de M. [F] [B] au titre de la clause pénale. La cour n'est donc pas saisie de ce chef.
Sur la constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail :
Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 8 novembre 2018, M. [F] [B] a fait délivrer à M. [J] et Mme [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 4456,12 euros.
C'est sur la base de ce commandement que le premier juge a constaté la résiliation de plein droit du bail et prononcé l'expulsion des locataires.
Les parties appelantes qui ont demandé l'infirmation du jugement entrepris tout en soulignant que la question n'avait plus d'intérêt dès lors qu'elles avaient quitté les lieux n'ont fait valoir aucun moyen de critique à l'encontre du jugement entrepris en ce qu'il a prononcé ces dispositions.
Dès lors, la cour sera amenée purement et simplement à confirmer lesdites dispositions, sauf à constater dans son dispositif que M. [J] et Mme [H] ont d'ores et déjà quitté les lieux.
Sur la demande de M. [F] [B] au titre des loyers :
M.[F] [B] demande la condamnation de ses ex-locataires au paiement de la somme de 3 864, 37 euros euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus à la date du 26 février 2021 à savoir à la date de sortie des lieux.
Ladite somme se décompose de la manière suivante :
-somme des arriérés antérieurs à l'année 2020 , après imputation des règlements effectués par les débiteurs sur les dettes les plus anciennes : 66,80 euros ;
-arriéré locatif au titre de l'année 2020: 2591,21 euros ;
-arriéré locatif au titre de l'année 2021 : la somme de 1208,36 euros correspondant en réalité aux deux indemnités d'occupation des mois de janvier et février 2021 soit 2 x 603,18 euros.
Les ex-locataires font valoir la prescription de ce chef faisant valoir que des impayés sont survenus plus de trois ans avant la date de délivrance de l'assignation.
L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Il y a lieu de rappeler que l' article 14 de la loi du 24 mars 2014 posait comme principe que les contrats en cours demeuraient soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, sauf exception dont ne faisait pas partie l' article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Par la suite, la loi ALUR s est trouvée modifiée par la loi du 6 août 2015. En effet, l' article 82 de la loi du 6 août 2015 a explicitement prévu que les dispositions de l article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 issues de la loi du 24 mars 2014 étaient applicables dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil.
Les dispositions de l'article 82 de la loi du 6 août 2015 relatives à la prescription de l'article 7-1 ont un caractère interprétatif et trouvent application dès l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 soit le 27 mars suivant.
La nouvelle prescription triennale s'est appliquée à compter du 27 mars 2014.
Il s'ensuit qu'il existe effectivement une prescription au titre des éventuels impayés antérieurs à la date du 4 juillet 2016 soit antérieurs de plus de trois ans à la date de la délivrance de l'assignation.
Force est d'observer cependant que M. [F] [B] fait justement valoir que dans le compte locatif et en l'absence de toute autre précision, ont eu vocation à s'imputer sur les dettes les plus anciennes. Il s'ensuit que la demande de M. [F] [B] qui correspond sensiblement au montant de 12 échéances (hors aide au logement) ne peut être considérée comme prescrite à la date à laquelle elle a été formulée.
La fin de non-recevoir tirée de la prescription au titre des loyers sera donc rejetée,comme l'avait déjà fait au demeurant le premier juge.
Sur le fond, il y a lieu d'observer que les différents justificatifs de réglement produits par M. [J] et Mme [H] correspondent à des règlements qui ont tous été imputés par M.[F] [B] sur le montant des sommes réclamées. Il y a lieu à cet égard de préciser que le règlement conséquent effectué par la CAF le 27 septembre 2019 à titre de rappel et pour un montant de 4 524 euros a effectivement été imputé sur les sommes dues au titre de l'année 2018.
Contrairement par ailleurs à ce que soutiennent Mme [H] et M. [J], qui évoquent dans leurs écritures des règlements d'allocation logement familial au titre des mois de novembre 2020, décembre 2020 et janvier 2021, il ressort parfaitement des éléments de la cause qu'aucun règlement n'a été effectué par la CAF au-delà du mois de mai 2020.
Par ailleurs, pour tenter de justifier qu'ils ont réglé d'autres sommes que celles qui apparaissent dans les décomptes produits par M. [F] [B] , M. [J] et Mme [H] ont produit un relevé de compte bancaire qui fait apparaître un règlement par un chèque 10000034 d'un montant de 225,38 euros, rien ne permettant cependant de conclure que ce règlement a effectivement été fait au profit de M. [F] [B].
Au terme de l'ensemble de ces motifs, la cour tiendra comme exacte le montant de la somme réclamée par le bailleur au titre de l'arriéré locatif.
Il convient dès lors pour la cour, par réformation du jugement entrepris, de condamner solidairement M. [P] [J] et Mme [Z] [H] à payer à M. [F] [B] la somme de 3 864, 37 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés au 26 février 2021.
Il sera alloué à M. [F] [B], conformément à la demande de ce dernier, les intérêts légaux sur cette somme à compter de la signification du présent arrêt, l'anatocisme étant autorisé conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civile.
Sur la demande nouvelle en appel de M. [J] et de Mme [H] tendant à la délivrance de quittances de loyer :
Les quittances des mois de février et mars 2020 ont été fournies aux appelants à tout le moins dans le cadre de la communication de pièces. Pour le surplus, il n'est pas justifié que les règlements effectués par les intéressés justifient la délivrance de quittances pour la période postérieure.
Il convient de rejeter la demande de M. [J] et de Mme [H] de ce chef.
Sur la demande de M. [F] [B] au titre des charges locatives :
Il sera rappelé que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
M. [F] [B] réclame en premier lieu à ses locataires le paiement de la somme de 351,45 euros au titre d'une régularisation de charges pour la période allant de novembre 2014 à la fin de l'année 2016. Force est de constater qu'indépendamment de toute prescription, il n'a pas été produit les justificatifs relatifs à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères réclamée pour un montant de 256 euros non plus que les justificatifs des dépenses engagées au titre de l'entretien des parties communes, pour lesquelles le bailleur forme une réclamation à hauteur de la somme de 176,85 euros. Dès lors, la cour n'allouera aucune somme au titre de la période concernée.
M. [F] [B] sollicite en second lieu la condamnation de ses ex-locataires au paiement de la somme de 198,38 euros au titre de l'année 2017. Aucune des sommes réclamées à ce titre n'est susceptible d'être affectée de la prescription, au regard de la date de délivrance de l'assignation.
Le bailleur a produit les pièces relatives aux sommes réclamées au titre de la consommation d'eau et de l'électricité en parties communes. Il a par ailleurs versé aux débats les documents nécessaires pour justifier de taxe d'enlèvement des ordures ménagères et ainsi son avis d'impôt foncier concernant l'immeuble en cause. Ce n'est que pour ce qui concerne l'entretien des parties communes, facturé pour un montant de 81,23 euros qu'il n'a été fourni aucun justificatif. Dès lors, la cour retranchera cette somme de la somme totale de 198,38 euros réclamée par le bailleur et allouera à ce dernier au titre de la régularisation de charges pour l'année 2017 une somme de 117,15 (198,38- 81,23) euros.
Les mêmes observations s'appliquent pour l'essentiel au titre de la régularisation des charges pour l'année 2018. M. [F] [B] réclame à ce titre une somme de 264,38 euros. Au vu des justificatifs produits et en l'absence de pièce relatif à la facture d'entretien des parties communes réclamée pour un montant de 81,23 euros, la cour allouera au bailleur une somme de 264,38 - 81,23 = 183,15 euros.
S'agissant de la régularisation des charges au titre de l'année 2019 , force est de constater que le décompte des charges au titre de l'année 2019 n'est pas inclus dans les pièces 18-1 à 18 -5 du dossier de M. [F] [B] et qu'en conséquence en l'absence de pièces précises, la cour ne peut allouer aucune somme au bailleur au titre de l'année considérée dès lors que les ex-locataires contestent les sommes réclamées.
S'agissant enfin des charges réclamées par M. [F] [B] au titre de l'année 2020 pour un montant de 339,22 euros, il convient de faire droit à la demande du bailleur lequel a produit les justificatifs de ce chef et l'avis de taxe foncière faisant apparaître la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, sauf à retrancher de la somme réclamée celle de 160,76 euros au titre de l'entretien des parties communes pour l'année considérée, laquelle somme n'est pas autrement justifiée. Il est alloué ainsi au bailleur au titre de l'exercice considéré la somme de 339,22 -160,76 = 178,46 euros.
Au final, il est alloué à M. [F] [B] la somme de 117,15 + 183,15 + 178,46 = 478,76 euros au titre des régularisations de charges, somme à laquelle M. [J] et Mme [H] seront condamnés solidairement, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt, comme le demande la partie intimée.
Sur la demande de M. [J] et de Mme [H] tendant à obtenir la condamnation de M. [F] [B] i à des dommages et intérêts pour trouble de jouissance :
Il sera précisé à titre liminaire que les appelants ne remettent plus en cause le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté leur demande de réalisation de travaux dès lors qu'ils avaient perdu leur qualité de locataires à la date de leur demande.Sur ce, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Les caractéristiques du logement décent sont par ailleurs définies par l'article 2 et 3 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002.
Au soutien de leur demande, les appelants se sont bornés à produire aux débats un rapport du service d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] du 20 décembre 2019 faisant apparaîte différents désordres à savoir une persienne qui ne fonctionnait pas, une absence de dispositif anti-chutes des personnes pour la chambre et la cuisine, un système d'aération et de ventilation non permanent dans la cuisine et un manque d'entretien des parties communes.
C'est par une motivation pertinente et que la cour adopte que le jugement entrepris a rejeté la demande en observant notamment que la réclamation avait été faite plus de quatre mois après la délivrance de l'assignation et que le bailleur n'avait jamais été mis en demeure de remédier aux éventuels désordres.
La cour ajoute qu'il n'est pas démontré que le défaut de dispositif anti-chutes ait en soi porté atteinte à la jouissance des lieux et que par ailleurs sur les autres points, les constatations ont été faites près d'un an après la résiliation du bail et qu'enfin le préjudice éventuellement subi par les locataires du fait d'un défaut d'entretien des parties communes est tout état de cause compensé par le fait que la cour n'a mis à la charge des locataires aucune facture d'entretien des parties communes.
Il convient dès lors de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de ce chef.
Sur la demande de M. [F] [B] au titre des dégradations locatives :
M. [F] [B] a formé une demande nouvelle en cause d'appel pour un montant de 6 116 euros au titre des dégradations locatives indiquant que les locataires ont quitté le logement au début de l'année 2021 en le laissant dans un état dégradé .
Il sera précisé à titre liminaire qu'une telle demande est recevable, dès lors qu'elle se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires des parties et qu'elle correspond aux conséquences d'un fait survenu pendant le cours de la procédure d'appel, à savoir le départ des locataires, l'article 564 du code de procédure civile autorisant les demandes nouvelles en appel qui sont fondées sur la révélation d'un fait nouveau.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu, outre au paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus, :
-d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
-de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
-de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Pour justifier de l'état des lieux lors de la sortie de ses ex-locataires, M. [F] [B] a produit aux débats un constat des lieux non contradictoire établi par Maître [X] [D] à la date du 3 avril 2021 sans que cette cour ait d'autres explications quant aux diligences entreprises par le bailleur pour convoquer les locataires à l'état de sortie.
Il a par ailleurs été produit aux débats, pour établir la comparaison entre les lieux à l'entrée et les lieux à la sortie, un état des lieux d'entrée (pièce 12 du dossier de M. [F] [B] qui se présente comme un document quasiment illisible dont les seules mentions réellement apparentes sont les signatures des parties, plusieurs mentions 'bon état' mais également plusieurs mentions en l'occurrence à sept reprises selon lesquelles les murs sont sales. Il ne saurait dès lors être considéré et quelles que soient les mentions du constat d'huissier établi en avril 2021 que M. [F] [B] serait en droit d'exiger des parties appelantes, qui ont occupé les lieux pendant 6 années et alors que le bailleur ne prétend pas qu'il aurait refait les revêtements et peintures pendant le cours du bail, les sommes de 2945 euros et de 640 euros reprises dans le devis produit correspondant à la réfection des peintures de la chambre, du séjour, de la salle de bains et de la cuisine outre la somme de 180 euros au titre du nettoyage du chantier.
Pour le surplus, la cour ne voit pas quelles mentions du constat d'huissier seraient de nature à justifier le remplacement des WC et du lavabo pour un montant de 420 euros HT, alors qu'il est tout au plus fait état dans le constat d' un certain état d'encrassement non plus que la réparation du volet de la chambre alors qu'il est simplement indiqué dans le constat que son fonctionnement est à vérifier.
Il n'est pas davantage démontré que les quelques meubles présents dans les lieux à la date du 3 avril 2020 et pour lesquels il est demandé le coût de leur débarras, sont effectivement la propriété des parties appelantes.
Tout au plus la cour allouera au titre du remplacement des meubles de cuisine qui apparaissent très dégradés mais qui sont très simples manifestement une somme forfaitaire de 300 euros au bailleur.
Il convient dès lors pour la cour ajoutant au jugement entrepris de condamner solidairement les appelants à payer à M. [F] [B] la somme de 300 euros au titre des dégradations locatives.
Sur la demande de délais de paiement présentée par les appelants :
Cette demande correspond à une demande de délais de paiement formée au visa des dispositions de l'article 1343-5 du code civil lequel dispose notamment que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Il y a lieu d'observer que les débiteurs ont d'ores et déjà bénéficié dans les faits de délais conséquents.
La demande sera rejetée.
Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :
Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.
Il convient de confirmer le jugement entrepris de ces chefs.
M. [J] et Mme [H] succombant dans leur recours en supporteront les dépens .
Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au présent dispositif.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation du bail d'habitation liant les parties concernant le logement situé à [Adresse 5] et ce à la date du 9 janvier 2019, ordonné l'expulsion de M. [P] [J] et de Mme [Z] [H] et débouté M. [P] [J] et de Mme [Z] [H] de leurs demandes de réalisation de travaux et de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;
Le confirme également sur le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;
Le réformant pour le surplus et statuant à nouveau,
Condamne solidairement M. [P] [J] et de Mme [Z] [H] à payer à M. [F] [B] :
- la somme de 3 864, 37 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés au 26 février 2021,
-la somme de 478,76 euros au titre des régularisations de charges ;
Dit que les sommes susdites porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et autorise l'anatocisme dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil ;
Ajoutant au jugement entrepris;
Constate que M. [P] [J] et Mme [Z] [H] ont quitté le logement pendant le cours de la procédure d'appel ;
Condamne M. [P] [J] et Mme [Z] [H] à payer à M. [F] [B] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour dégradations locatives ;
Déboute M. [P] [J] et Mme [Z] [H] de leur demande de condamnation de M. [F] [B] de quittances de loyer sous astreinte ;
Déboute M. [P] [J] et Mme [Z] [H] de leur demande de délais de grâce ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;
Condamne in solidum M. [P] [J] et Mme [Z] [H] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridicionnelle ;
Les condamne dans les mêmes termes à payer à M. [F] [B] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civie pour la procédure d'appel.
Le Greffier
Fabienne Dufossé
Le Président
Véronique Dellelis
