République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 15/12/2022
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N° de MINUTE : 22/1057
N° RG 19/01882 - N° Portalis DBVT-V-B7D-SICC
Jugement (N° ) rendu le 17 Décembre 2018 par le Tribunal d'Instance de Lille
APPELANTE
Madame [G] [T]
née le à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Marine Craynest, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/616 du 06/02/2018 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
INTIMÉE
SA Vilogia prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Delphine Gras-Vermesse, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 04 octobre 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Emmanuelle Boutié, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 septembre 2022
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Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 2006, le CAL PACT a donné à bail à Mme [G] [T] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer de 718,75 euros outre une provision sur charges de 37,82 euros et un dépôt de garantie.
Suite à la cession du parc immobilier à la société anonyme d'HLM Vilogia, un nouveau bail portant sur le même logement a été régularisé avec Mme [G] [T] à effet du 1er mai 2016 moyennant un loyer de 718,68 euros et une provision sur charges de 34, 25 euros.
Par acte d'huissier en date du 18 mai 2018, Mme [G] [T] a fait assigner la société anonyme d'HLM Vilogia devant le tribunal d'instance de Tourcoing aux fins de la recevoir dans l'ensemble de ses demandes, ordonner avant dire droit une expertise sur l'état du logement occupé par Mme [G] [T] afin de fixer l'ampleur des dysfonctionnements du logement et la nature des travaux à charge du bailleur, notamment concernant l'étanchéité de l'habitation, le système de chauffage, les portes et fenêtres, les mauvaises odeurs et le système électrique, condamner Vilogia à lui verser à titre de provision à valoir sur son préjudice la somme de 3 000 euros pour non respect de son obligation d'assurer la jouissance paisible du logement, enjoindre à Vilogia de produire un nouveau décompte locatif expurgé des frais (frais d'enquête sociale, provisions de charges générales), accorder à Mme [G] [T] un délai de grâce de deux ans pour s'acquitter de sa dette, dire que les sommes dues par la locataire pourront être compensées avec les dommages et intérêts qui pourraient lui être alloués, ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, condamner Vilogia aux entiers dépens ainsi qu'à lui verser une indemnité procédurale de 1500 euros au titre de l'article 700 2° code de procédure civile sur l'aide juridictionnelle, Maître Craynest renonçant à percevoir la rétribution de l'Etat.
Suivant jugement contradictoire en date du 17 décembre 2018, le tribunal d'instance de Lille a :
- rejeté la demande d'expertise judiciaire et de provision à valoir sur la liquidation du préjudice,
- constaté que Mme [G] [T] ne formule aucune demande subsidiaire de liquidation de son préjudice,
- rejeté la demande formée par Mme [G] [T] tendant à enjoindre à la SA d'HLM Vilogia de produire un décompte actualisé,
- débouté Mme [G] [T] de sa demande de délais de paiement,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,
- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire,
- laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens ainsi que des frais irrépétibles exposés.
Par déclaration formée au greffe le 28 mars 2019, Mme [T] a interjeté appel des dispositions du jugement en ce qu'elles rejetaient sa demande tendant à l'instauration d'une mesure d'expertise judiciaire, à l'allocation d'une provision ainsi qu'à la production d'un décompte actualisé.
Par ses conclusions en date du 28 novembre 2019, Mme [T] demandait à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il avait rejeté sa demande d'expertise et sa demande d'allocation d'une indemnisation provisionnelle, ainsi que sa demande de production d'un décompte actualisé, et à titre principal, d'ordonner avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire sur l'état du logement afin d'enjoindre à la société Vilogia de transmettre l'ensemble des bordereaux d'intervention de la société Logista, de fixer l'ampleur des dysfonctionnements du logement et la nature des travaux à effectuer par le bailleur, de condamner la société Vilogia à lui payer une provision à valoir sur son indemnisation de 3000 euros, à titre subsidiaire de condamner Vilogia à lui payer la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, de dire que les sommes dues par Mme [T] pourront être compensées avec les dommages et intérêts qui pourraient lui être alloués , d'ordonner l'exécution provisoire et de condamner la société Vilogia aux entiers dépens de l'instance.
Par ses conclusions déposées le 18 novembre 2019, la société Vilogia demandait à la cour de confirmer le jugement, de débouter Mme [T] de ses demandes, subsidiairement de lui donner acte de ses protestations et réserves quant à son éventuelle responsabilité en cas de prononcé d'une expertise judiciaire et de compléter la mission en ce que l'expert devra se prononcer sur l'état du logement par la locataire et de laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens.
Par arrêt en date du 3 décembre 2020, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure, cette cour autrement composée a :
-confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de provision formée par Mme [T] et rejeté la demande de production d'un décompte de créance actualisé ;
-l'a infirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise judiciaire ;
Statuant à nouveau de ce chef ;
-ordonné une expertise judiciaire concernant le logement situé [Adresse 1] appartenant à la société Vilogia ;
-commis pour y procéder Mme [K] [I] laquelle a eu pour mission notamment :
-de déterminer et, le cas échéant, la date d'apparition, la nature et l'ampleur des désordres qui affectent le logement situé [Adresse 1] au regard des désordres allégués dans les conclusions déposées devant la Cour le 16 novembre 2019, des désordres repris dans les correspondances de la ville de Lille des 5 avril 2017, 17 octobre 2017, et 10 mai 2019 et le constat d'huissier du 13 mai 2019 ;
-de dater dans la mesure du possible l'apparition desdits désordres, et déterminer pour chaque type de désordre la ou les causes ;
-de dire si le logement est conforme au réglement sanitaire départemental et s'il présente des non-conformités au regard des normes fixées par le décret n°2002-130 du 30 janvier 2002 ;
-de dire si le logement présente un danger pour la santé et la sécurité des occupants ;
-de décrire les travaux de réfection effectuées par la société Vilogia, déterminer leur effet sur la persistance des désordres éventuellement constatés et les dater ;
-d'évaluer le montant et la nature des travaux éventuellement nécessaires à la remise en état du logement ;
-de dire si un trouble de jouissance a été ou non subi par Mme [G] [T] du fait de ces désordres et dans l'affirmative en décrire l'ampleur ;
-de fournir tous éléments de nature à permettre la cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et évaluer s'il y a lieu les préjudices subis ;
-dit que l'expert devrait déposer son rapport au greffe de la juridiction dans les quatre mois de sa saisine ;
-dit que les frais d'expertise seront avancés par le Trésor public ;
-renvoyé l'affaire à une audience ultérieure ;
-sursis à statuer sur les autres demandes des parties.
L'expert a déposé son rapport le 12 janvier 2022.
Après dépôt du rapport d'expertise et par ses dernières conclusions en date du 2 septembre 2022, Mme [G] [T] demande à la cour de :
- infirmer le jugement du tribunal d'instance de Lille du 17 décembre 2018 en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise judiciaire et de provision à valoir sur la liquidation du préjudice, constaté que Mme [G] [T] ne formule aucune demande subsidiaire de liquidation de son préjudice, rejeté la demande formée par Mme [G] [T] tendant à enjoindre Vilogia de produire un décompte réactualisé,
- recevoir Mme [G] [T] dans l'ensemble de ses demandes,
- condamner Vilogia à payer à Mme [G] [T] la somme de 7 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,
- dire que les sommes dues par Mme [G] [T] pourront être compensées avec les dommages et intérêts qui pourraient lui être alloués,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner Vilogia aux entiers frais et dépens de l'instance,
- condamner Vilogia à verser 2000 euros au titre de l'article 700 2° du code de procédure civile sur l'aide juridictionnelle, Me Craynest renonçant à percevoir la rétribution d'Etat.
Par ses dernières conclusions en date du 7 septembre 2022, la SA d'HLM Vilogia demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal d'instance de Lille en date du 17 décembre 2018,
- dire et juger mal fondée Mme [G] [T] en ses demandes, fins, conclusions, l'en débouter,
-subsidiairement, dire que toute somme indemnitaire allouée à
Mme [G] [T] viendra en compensation de sa dette locative au visa de l'article 1347 du code civil,
-laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens.
Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Il sera rappelé que par son précédent arrêt en date du 3 décembre 2020 la Cour a d'ores et déjà confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de provision formée par Mme [T] et rejeté la demande de production d'un décompte de créance actualisé.
Sur le préjudice allégué par Mme [T] :
Il résulte de l'état des lieux d'entrée en 2006 que l'électricité du logement devait être vérifiée, et qu'une grande partie des portes et des fenêtres devaient être remplacées car étant en mauvais état et que les revêtements des sols étaient globalement vétustes.
Il s'évince par ailleurs des motifs du jugement du tribunal d'instance de Lille en date du 30 juillet 2012 qui a été rendu dans un précédent litige ayant opposé Mme [T] à Vilogia et au Cal Pact de Lille et qui a condamné solidairement ces dernières à payer à Mme [T] une indemnité de 3000 euros, que l'ensemble des menuiseries avait été remplacé en novembre 2006 avec pose de menuiseries double vitrage, la porte d'entrée ayant été remplacée en mars 2006, l'installation électrique ayant été refaite en mai 2008 et la réfection des conduits de ventilation et la pose de grilles de ventilation étant intervenues en mars 2008 tandis que la chaudière était remplacée en avril 2012.
Il sera rappelé que Mme [T] a allégué de ce que son logement présentait les désordres persistants suivants : une humidité dans le logement, une absence de conformité des fenêtres du premier étage dépourvues de dispositifs d'aération, un défaut d'étanchéité et des infiltrations au niveau des fenêtres et des portes, le caractère non conforme du détecteur de fumée compte tenu de son emplacement, une absence de prise de terre et une installation électrique dangereuse et vétuste, un dysfonctionnement de la chaudière, une fuite sur la descente des eaux usées , un sol vétuste et des fissures au plafond, des finitions grossières et une absence d'électricité dans la cuisine.
Il résulte toutefois des éléments de la cause que la société Vilogia avait justifié avoir effectué pendant le cours des années 2017 et 2018 des travaux importants dans l'immeuble par diverses pièces qui ont été listées dans l'arrêt du 3 décembre 2020 à savoir :
-une facture de la société Métanor en date du 7 avril 2017 selon laquelle 13 portes de l'habitation situées au 1er, 2ème et 3ème étage ont été remplacées ;
-une facture de la société Deco en date du 7 avril 2017 selon laquelle les revêtements de sol ont été remplacés dans les deux derniers étages de l'immeuble ;
-une facture du 13 juin 2017 concernant le remplacement de la baignoire, des toilettes, d'un lavabo, de la réfection de la faïence à proximité du lavabo du meuble sous évier et de la robinetterie ;
-les justificatifs du remplacement de quatre départs de radiateurs, le déblocage de deux têtes et la purge et le désembouage de l'installation e 19 décembre 2017 ;
-les justificatifs du changement en avril 2018 du mécanisme de la fenêtre et la pose d'un joint d'étanchéité.
Ce n'est qu'au regard de certains éléments de nature à laisser croire à la persistance de certains désordres, à savoir les énonciations du constat d'huissier du 13 mai 2019 mettant en évidence des traces de moisissures à proximité des menuiseries et sur des murs intérieurs, la multiplicité des interventions sur la chaudière et l'existence de plusieurs pannes affectant l'installation électrique que cette cour a ordonné une mesure d'expertise par son précédent arrêt mixte en date du 3 décembre 2020.
L'expert a déposé son rapport et ses conclusions sont très explicites.
Mme [I] énonce ainsi qu'en façade nord, la façade en briques présente un état général apparent très correct hormis quelques petites désordres d'ordre esthétique, et que la façade sur jardin présente le même aspect. Le seul vrai désordre en toiture au niveau du pignon sud est que les briques sont apparentes au niveau de l'ancien boisseau de cheminée enlevé par le voisin, l'expert précisant que Vilogia a averti le voisin au plus vite et qu'en tout état de cause la jouissance de l'immeuble ne s'en trouve pas en l'état affectée. Lors des opérations d'expertise, il n'a pas été constaté d'infiltration d'eaux dans les combles, les chéneaux étant en bon état apparent.
Il est relevé que la ventilation est présente dans les combles. S'agissant des autres pièces, il existe des évacuations dans les pièces humides, salle de bains, cuisine et WC tandis que les châssis des ouvrants présentent bien des grilles de ventilation, l'expert relevant que les grilles et les bouches d'évacuation ne sont pas nettoyées par la locataire, contrairement aux obligations de cette dernière.
L'expert énonce par ailleurs que les chauffages ont été testés et fonctionnent et a simplement précisé que la locataire devait éviter de couper complètement certains radiateurs dans certaines pièces pour des motifs d'économie.
Il n'a pas été constaté par ailleurs de difficultés particulières au niveau des portes et des fenêtres et il a tout juste été relevé qu'un réglage des paumelles était nécessaire en ce qui concerne la porte d'entrée. Il est noté toutefois que deux portes intérieures du rez-de-chaussée permettant l'accès à des pièces annexes et qui ont été remplacées en 2017 présentent un caractère anormalement dégradé au regard de leur caractère récent, et notamment des traces de griffes de chien.
L'expert situe par ailleurs la cause de la présence d'eau dans les châssis à un manque général de chauffage de la maison associé à un manque de ventilation lors du fonctionnement de certains appareils ménagers dégageant beaucoup d'humidité et notamment le sèche -linge.
Effectuant la comparaison entre les exigences du décret du 3 janvier 2002 et la situation de l'immeuble, l'expert conclut qu'il n'existe pas de manquement du bailleur à son obligation de fournir un logement décent. L'installation électrique ne pose pas de difficultés.
Au final , l'expert relève que le logement a fait l'objet d'un entretien adapté de la part du bailleur et liste l'ensemble des interventions faites par ce dernier pour répondre à ses obligations.
Il note par contre que l'entretien courant du logement par la locataire n'est pas satisfaisant, notamment en ce qui concerne le nettoyage des arrivées d'air frais, le chauffage à une température suffisante de l'ensemble de l'immeuble, la présence de chiens de taille importante étant source de difficultés supplémentaires, et relève également certains refus d'intervention opposés par Mme [T] à son bailleur.
La société Vilogia a encore produit aux débats un rapport du 3 novembre 2020 du service d'hygiène et de sécurité de la commune de [Localité 3] énonçant que la grille d'évacuation de l'air vicié est encrassée alors que son nettoyage incombe à la locataire et que cette dernière a modifié l'aménagement de sa cuisine dans des conditions non satisfaisantes, ayant instalé sa plaque de cuisson au droit des prises électriques murales ce qui avait entraîné la fonte des goulottes de protection.
Les constatations effectuées par l'expert judiciaire et par le service d'hygiène et de sécurité font écho au contenu de la correspondance de ce même service à la suite d'une visite en date du 30 avril 2019 selon laquelle le système d'ouverture de la porte donnant sur le jardin avait bien été réparé, la chaudière était en état de fonctionnement et le trou au plafond au deuxième étage avait été colmaté au niveau du passage des canalisations d'eau et un cache-prise posé, attestant de diligences effectuées par le bailleur. Cette même correspondance faisait état de mauvaises odeurs dans l'entrée liées à la présence des chiens, les portes menant au jardin étant dégradées par des coups de griffe et de l'encrassement de la grille d'extraction dans le cabinet d'aisance, cet encrassement étant imputable à la locataire.
Au vu de l'ensemble des éléments de la cause, la cour conclut que la preuve n'est pas rapportée d'un manquement du propriétaire à son obligation de délivrer un logement décent, d'assurer les réparations autre que locatives, et d'assurer enfin lesdites réparations dans un délai satisfaisant.
Il convient dès lors pour la cour de débouter Mme [T] de sa demande tendant à se voir accorder une indemnisation au titre d'un préjudice de jouissance.
Sur les dépens :
Le sort des dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge.
Il convient de confirmer le jugement entrepris de ce chef.
Il y a lieu à la demande de Vilogia de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel, le coût de l'aide juridictionnelle allouée à Mme [T] et les frais d'expertise judiciaire restant à la charge du Trésor public.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Vu son précédent arrêt mixte date du 3 décembre 2020,
Statuant après dépôt du rapport d'expertise,
Déboute Mme [G] [T] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;
Confirme le jugement entrepris sur le sort des dépens de première instance ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel, le coût de l'aide juridictionnelle allouée à Mme [T] et les frais d'expertise judiciaire restant à la charge du Trésor public.
Le Greffier
Fabienne Dufossé
Le Président
Véronique Dellelis
