République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 24/11/2022
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N° de MINUTE :
N° RG 19/02218 - N° Portalis DBVT-V-B7D-SJJZ
Jugement n° 2017002867) rendu le 21 mars 2019 par le tribunal de commerce de Lille Métropole
Arrêt avant dire droit n° 22/57 rendu le 10 mars 2022 par la cour d'appel de Douai
APPELANTE
SARL Cristal Ambulances prise en la personne de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 1]
représentée par Me Dominique Bianchi, avocat constitué substitué par Me Claire Hennion, avocats au barreau de Lille
INTIMÉE
SAS Sergic Entreprises prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 2]
représentée par Me Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai, avocat constitué
assistée de Me Kathia Beulque, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant
DÉBATS à l'audience publique du 28 septembre 2022 tenue par Dominique Gilles magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Dominique Gilles, président de chambre
Pauline Mimiague, conseiller
Clotilde Vanhove, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 septembre 2022
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Vu le jugement contradictoire rendu le 21 mars 2019, par le tribunal de commerce de Lille Métropole, qui a :
- condamné la société Cristal Ambulances à payer à la SARL Sergic Entreprises :
* la somme de 13 000 euros HT au titre des honoraires de rédaction du bail commercial,
* la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,
- condamné la société Cristal Ambulances aux dépens,
Vu l'appel interjeté le 12 avril 2019, par la SARL Cristal Ambulances, contre ce jugement ;
Vu les dernières conclusions avant réouverture des débats remises au greffe et notifiées par voie électronique le 8 juillet 2019, par la SARL Cristal Ambulances, qui demande à la cour, au visa des articles 1984 et 1108 (ancien) du code civil, de :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lille Métropole en date du
21 mars 2019 en ce qu'il l'a :
* condamnée à payer à la SARL Sergic Entreprises :
- la somme de 13 000 euros HT au titre des honoraires de rédaction du bail commercial,
- la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* débouté les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires,
* condamné la concluante aux dépens,
Statuant à nouveau :
à titre principal :
- constater le défaut de consentement à la clause d'honoraires intitulée 'B-27 frais et honoraires' du contrat de bail commercial,
- annuler la clause 'B-27 frais et honoraires' du contrat de bail commercial,
- condamner la société Sergic Entreprises à lui rembourser la somme de 13 000 euros HT,
- assortir la décision à venir de l'exécution provisoire, nonobstant appel,
- condamner la société Sergic au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
à titre subsidiaire,
- constater le défaut d'objet de la clause d'honoraires intitulée 'B-27 frais et honoraires' du contrat de bail commercial,
- annuler la clause 'B-27 frais et honoraires' du contrat de bail commercial,
- condamner la société Sergic Entreprises à lui au remboursement la somme de 13 000 euros HT,
- condamner la société Sergic au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
à titre infiniment subsidiaire,
- constater la disproportion entre les honoraires de la société Sergic Entreprises et la prestation réellement fournie,
- condamner la société Sergic Entreprises à lui rembourser la somme de 12 500 euros HT,
- condamner la société Sergic Entreprises au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 u code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions avant réouvertures des débats remises au greffe et notifiées par voie électronique le 8 octobre 2019, par la société Sergic Entreprises, qui demande à la cour d'appel de :
- confirmer le jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole en date du 21 mars 2019 en ce qu'il a condamné Cristal Ambulances à lui payer :
* la somme de 13 000 euros HT au titre des honoraires de rédaction du bail commercial,
* la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, débouté les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires, condamné la société Cristal Ambulances aux dépens,
en conséquence, rejeter l'appel principal de la société Cristal Ambulances,
- infirmer le jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole en date du 21 mars 2019 en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de débouté de la demande de remboursement des honoraires de rédaction du bail commercial fixés à 13 000 euros HT,
- recevant la concluante en son appel incident, débouter la société Cristal Ambulances de sa demande de remboursement des honoraires de rédaction de bail commercial d'un montant de 13 000 euros HT,
en toute hypothèse, débouter la société Cristal Ambulances de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la société Cristal Ambulances à lui payer en cause d'appel la somme complémentaire de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Cristal Ambulances aux entiers frais et dépens d'appel ;
Vu l'arrêt avant dire droit de cette cour qui a soulevé d'office le moyen pris de l'absence de mandat écrit préalable donné à l'agent immobilier et justifiant son droit à rémunération en vertu de l'article 6 de la loi du 2janvier 1970 et révoqué l'ordonnance de clôture ;
Vu les dernières conclusions après réouverture des débats remises au greffe et notifiées par voie électronique le 26 juillet 2022 par la SARL Cristal Ambulances, qui demande en définitive à la cour, en infirmation du jugement entrepris :
- à titre principal de constater l'absence de mandat écrit préalable donné à l'agent immobilier au titre de la négociation et de la rédaction d'un contrat de bail commercial, de dire que la société Sergic Entreprises ne pouvait légitimement pas percevoir un honoraire de négociation et de rédaction à ce titre et de la condamner à lui rembourser 15 600 euros, outre le paiement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- à titre subsidiaire, de lui allouer le bénéfice des demandes déjà mentionnées au titre des conclusions avant réouverture des débats déjà visées dans le présent arrêt et auxquelles il est renvoyé expressément, ces demandes ayant été portées au montant de 15 600 euros ;
Vu les dernières conclusions avant réouvertures des débats remises au greffe et notifiées par voie électronique le 13 septembre 2022 par la société Sergic Entreprises, qui reproduisent les demandes déjà indiquées par le présent arrêt aux titre des dernières conclusions avant réouverture des débats déjà visées ;
Vu l'ordonnance de clôture du 14septembre 2022.
SUR CE,
Il est expressément renvoyé, pour un exposé complet des faits de la cause et de la procédure, à la décision entreprise et aux écritures précédemment visées des parties.
La société Cristal Ambulances est spécialisée dans le transport sanitaire par ambulance.
La société Sergic Entreprises exerce l'activité d'agent immobilier.
M [R], représentant légal de la société Cristal Ambulances, a souhaité acquérir un immeuble proposé à la vente par l'entremise de la société Sergic Entreprises, en vertu d'un mandat n°2522 du 8 février 2016 donné par le vendeur. Ce mandat prévoit que la rémunération du mandataire sera constituée, d'une part, de 5% HT du prix de vente à la charge du vendeur, d'autre part par une somme, en sus du prix de vente et à la charge de l'acquéreur et dont le montant sera déterminé « par le mandataire conformément à l'offre d'achat ». Ce mandat qui est intitulé « mandat de vente » mentionne cependant : « Au cas où le preneur (sic) refuserait de prendre en charge toute ou partie de cette rémunération, le mandat (sic) s'interdirait de traiter avec lui, sans qu'un accord ait été trouvé entre les parties et à défaut, il incombe au mandant de combler les honoraires de façon à ce que ceux-ci correspondent au montant prévu au mandat. »
Le 29 février 2016, M. [R] a signé en faveur de la société Sergic Entreprises un mandat de recherche n° 2528 assorti d'une offre d'achat du même bien, avec faculté de substitution d'acheteur. Cet acte indique que les honoraires de négociation de 5% HT du prix de vente sont à la charge de l'acquéreur.
Le même jour, M. [R] a signé avec le vendeur un acte de vente sous seings privés sous conditions suspensives pour un prix de 260 000 euros, également rédigé par l'agent immobilier et prévoyant que la commission de la société Sergic Entreprises serait à la charge du vendeur, conformément au mandat n°2522 du 8 février 2016.
M [R] a choisi de faire porter cette acquisition par une société civile immobilière créée à cet effet et dont il est le gérant, la SCI Delam-immo, dans le but que cette société loue le bien à la société Cristal Ambulances.
C'est dans ces conditions que, par acte authentique du 16 juin 2016, la SCI Delam-immo a acheté le bien. Cet acte précise que le vendeur, qui en a seul la charge en vertu du mandat du 8 février 2016 déjà mentionné, a versé à l'agent immobilier la somme de 15 600 euros TTC.
Entretemps, les sociétés Delam-immo et Cristal Ambulances ont signé un bail commercial rédigé par le même agent immobilier et daté du 13 juin 2016, qui comporte une clause B 27 intitulée 'frais et honoraires' à la charge du preneur, pour un montant forfaitaire de 13 000 euros HT.
Le 16 juin 2016, la société Sergic Entreprises a également adressé à la société Cristal Ambulances sa facture d'honoraires au titre du bail commercial, laquelle a été immédiatement réglée. M [R] indique qu'il a réglé cette somme croyant 's'acquitter des honoraires dus au titre de la cession'.
Par lettre du 7 juillet 2016, le conseil de la société Cristal Ambulances a mis la société Sergic Entreprises en demeure de rembourser la somme dernièrement versée.
Par lettre du 4 août 2016, l'agent immobilier a exprimé son refus et a entendu justifier son droit à la rémunération litigieuse tant au regard du mandat de recherche que du contrat de bail.
Par acte d'huissier en date du 9 février 2017, la Sarl Cristal Ambulances a assigné la SAS Sergic Entreprises devant le tribunal de commerce de Lille Métropole. C'est dans ces conditions que le jugement entrepris a été prononcé.
* * *
La cour observe à titre liminaire que la société Cristal Ambulances demande le remboursement d'une somme qu'elle a déjà payée à la personne qui s'en prétendait créancière.
En effet, il est établi que la société Cristal Ambulances a payé à la société Sergic Entreprises, par chèque du 16 juin 2016, la somme TTC de 15 600 euros en paiement de la note d'honoraires du même jour, libellée expressément ainsi : dans le cadre de la rédaction et de la négociation d'un bail commercial portant sur des locaux sis à [Adresse 3], par la SCI Delam-immo représentée par M. [R] à la SARL Cristal Ambulances représentée par M.[R].
Il appartient donc à la société Cristal Ambulances de prouver que la somme acquittée n'était pas due.
La Cour a relevé que, contrairement à ce qu'affirme l'agent immobilier, rien ne prouve que la SCI Delam-immo, plutôt que la SARL Cristal Ambulances, a donné le mandat écrit sans lequel, en vertu de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, l'agent immobilier n'avait pas droit à rémunération pour avoir prêté son concours à l'opération de location. Ainsi que le soulignait la société Cristal Ambulances avant la réouverture des débats, la seule mention de la rémunération litigieuse figure dans le bail commercial lui-même. Or, l'agent immobilier rédacteur du bail s'est borné à mentionner dans celui-ci : « Les frais, droits d'enregistrement et honoraires de négociation et de rédaction des présentes seront à la charge exclusive du preneur qui s'oblige les payer à la signature des présentes, à la société SERGIC Entreprises ['], et correspondant à un montant forfaitaire de 13 000 euros. »
L'existence d'aucun mandat écrit préalable ne résulte de cette mention. La cour a donc été conduite à envisager, tout en rouvrant les débats, que l'agent immobilier avait facturé et s'était fait payer une rémunération sans en avoir eu le droit en vertu de la loi d'ordre public.
La société Sergic Entreprises soutient que « les mandats concernés par la loi [du 2janvier 1970] sont ceux qui donnent à ceux qui les détiennent, le pouvoir de « négocier » ou de « s'engager » à l'occasion des opérations visées à l'article 1er de la [dite] loi », alors qu'en l'occurrence elle a été uniquement chargée de la rédaction du bail commercial, le locataire ayant été trouvé par la bailleresse elle-même, ayant même dirigeant que la société locataire. Elle fait valoir qu'elle n'a jamais reçu ni mandat de signature de ce bail ni mandat de recherche de locataire. Elle en conclut qu'en toute hypothèse, faute d'avoir jamais reçu pouvoir de négocier avec le preneur ou de s'engager pour le compte du bailleur dans le cadre du présent bail commercial, la rédaction de celui-ci n'entrait pas dans le champ d'application des articles 1et 6 de la loi.
Toutefois, la société Sergic Entreprises, qui n'a d'autre qualité pour se livrer à titre professionnel à la rédaction d'actes juridiques que celle de personne morale soumise à la loi 70-9 du 2 janvier 1970, n'a le droit de ne rédiger à titre rémunéré des actes juridiques sous seing privé que dans les limites autorisées par les dispositions de cette loi qui règlementent ses activités. En effet, ainsi qu'il résulte de l'articles 1 de cette loi, elle s'applique aux personnes qui, de manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à la location d'immeubles et à la gestion immobilière. La société Sergic Entreprises, qui a bien prêté son concours à l'opération de location d'immeuble litigieuse, en rédigeant le contrat de bail par lequel le bailleur et le preneur se sont liés, peu important qu'ils aient eu le même gérant, est par conséquent dénuée de tout fondement juridique lorsqu'elle prétend que l'opération litigieuse de rédaction d'un bail commercial pour un bien appartenant à autrui serait hors du champ d'application de ladite loi, au moyen qu'elle n'aurait reçu aucun mandat de recherche, de signature, de négociation ou pour s'engager au nom des parties.
D'ailleurs la note d'honoraires à l'appui de la demande de l'agent immobilier fait expressément mention de la négociation du bail, conclu entre personnes juridiques distinctes.
Or, l'article 6 de cette même loi impose la rédaction préalable d'un mandat écrit tandis que l'article 16 de ladite loi fulmine une sanction pénale d'emprisonnement et d'amende en répression du fait d'exiger ou d'accepter des sommes d'argent en infraction aux dispositions de l'article 6.
En outre, la société Cristal Ambulances est bien fondée à se prévaloir de l'absence du mandat écrit exigé par la loi, dès lors que le formalisme en cause du mandat prétendu par l'agent immobilier ne vise pas la seule protection du bailleur envers le mandataire mais concerne, à l'évidence et également la protection du preneur, la société Cristal Ambulances, obligée par un tel mandat à payer 13 000 euros HT à l'agent immobilier.
Enfin, l'agent immobilier ne peut sérieusement se prévaloir de l'absence d'archives, au moyen que le mandat écrit prétendu daterait de plus six ans, alors que l'article 72 du décret n°72-678 lui impose de conserver les mandats et le registre des mandats pendant dix ans. Par ailleurs, aucune cause involontaire de disparition physique de ces archives n'est établie.
Il résulte de ce qui précède que le jugement entrepris sera réformé.
La société Sergic Entreprises, dont toutes les demandes seront rejetées, sera condamnée à payer à la société Cristal Ambulances la somme de 15 600 euros.
La société Sergic Entreprises sera condamnée, en équité, à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile une somme dont le montant sera précisé au dispositif du présent arrêt.
La société Sergic Entreprise sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Réforme le jugement entrepris ;
Déboute la société Sergic Entreprises de ses demandes ;
Condamne la société Sergic Entreprises à payer 15 600,00 euros à la société Cristal Ambulances ;
Condamne la société Sergic Entreprises à payer 2 000,00 euros à la société Cristal Ambulances, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Sergic Entreprises aux dépens de première instance et d'appel ;
Rejette les prétentions plus amples ou contraires.
Le greffier
Valérie Roelofs
Le président
Dominique Gilles
