République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 08/09/2022
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N° de MINUTE : 22/764
N° RG 20/01187 - N° Portalis DBVT-V-B7E-S54L
Jugement (N° ) rendu le 31 décembre 2019 par le tribunal d'instance de Valenciennes
APPELANT
Monsieur [B] [I]
né le 04 mai 1978 à [Localité 6] (Maroc)
de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Gregory Frere, avocat au barreau de Valenciennes
INTIMÉE
Madame [V] [R]
née le 03 mars 1989 à [Localité 7] ([Localité 7])
de nationalité française
[Adresse 3] chez Mme [W] [E]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean Philippe Broyart, avocat au barreau de Valenciennes
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/20/07192 du 23/09/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
DÉBATS à l'audience publique du 22 février 2022 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Louise Theetten, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 8 septembre 2022 après prorogation du délibéré en date du 5 mai 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 juillet 2021
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Par acte sous seing privé du 29 avril 2018, M. [B] [I] a donné à bail à Mme [V] [R] épouse [H] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer de 490 euros outre un dépôt de garantie de 490 euros.
Par acte d'huissier du 5 décembre 2018, M. [I] a fait délivrer un commandement de payer à Mme [R] d'un montant de 2 940 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges.
Par acte d'huissier du 12 févier 2019, M. [I] a fait assigner Mme [R] devant le tribunal d'instance de Valenciennes aux fins de constater la rupture du contrat de bail par l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence ordonner l'expulsion de Mme [R] et de tout autre occupant de son chef, des lieux et dépendances qu'elle occupe avec si besoin le concours de la force publique, de sa condamnation au paiement de la somme 3933 euros représentant l'arriéré de loyer et les indemnités d'occupation depuis l'acquisition de la clause résolutoire, selon décompte arrêté au 07/02/2019, incluant la mensualité du mois de février 2019, de la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, de la condamnation de Mme [R] à la payer à compter du mois de mars 2019 jusqu'à libération des lieux, de sa condamnation à payer une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts outre la somme de 600 euros sur fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement et le coût de la présente assignation.
Suivant jugement contradictoire du 31 décembre 2019, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a :
- rejeté l'ensemble des demandes de M. [I] présentées dans son assignation, non soutenues oralement à l'audience,
- condamné M. [I] à verser à Mme [R] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
- débouté Mme [R] de ses autres demandes,
- condamné M. [I] à verser à Mme [R] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991,
- condamné M. [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, - ordonner l'exécution provisoire.
M. [I] a relevé appel de cette décision par déclaration du 28 février 2020, ladite déclaration critiquant le jugement en ce qu'il a débouté M. [B] [I] de ses demandes principales de résolution de bail par l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire et expulsion de Mme [R], de ses demandes subsidiaires de résiliation du bail et d'expulsion de Mme [R], de ses demandes de condamnation aux arriérés de loyers et d'indemnités d'occupation et de dommages et intérêts outre les frais et dépens ainsi que sa demande d'indemnité procédurale et en ce qu'il l'a condamné à payer à Mme [R] 3 000 euros au titre de son préjudice moral et 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991.
Par acte d'huissier du 21 août 2020, M. [I] a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions d'appel à Mme [R], par acte délivré selon la procédure de l'article 659 du code de procédure civile.
Mme [R] a constitué avocat le 9 septembre 2020.
Dans ses dernières conclusions déposées le 31 août 2020, M. [I] demande à la cour de :
- constater que le contrat de bail est rompu de plein droit par l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence ordonner l'expulsion de Mme [R] et de tout occupant de son chef, des lieux et dépendance qu'elle occupe sis [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique
- subsidiairement prononcer la résiliation du bail au motif du non respect de son obligation contractuelle de payer les loyers et ce au visa des articles 7a de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions des articles 1217 et 1728 et suivants du code civil et par conséquent ordonner l'expulsion de Mme [R] et de tous occupants de son chef des lieux et dépendance qu'elle occupe sis [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner Mme [R] au paiement de la somme de 3 933 euros représentant l'arriéré de loyer et les indemnités d'occupation depuis l'acquisition de la clause résolutoire, selon décompte arrêté au 7 févrieir 2019, incluant la mensualité de février 2019
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges et condamner Mme [R] en tant que de besoin et dire que cette mensualité commencera à courir du mois de mars 2019, incluant la mensualité du février 2019, jusqu'à parfaite libération des lieux
- condamner Mme [R] au paiement de la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel
- réformer le jugement du tribunal d'instance en ce qu'il a fait droit partiellement aux demandes reconventionnelles de Mme [R] et lui allouer la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral
- constater que la locataire avait volontairement quitté le logement au 1er mars 2019 comme mentionné par elle auprès de la caisse d'allocations familiales
- dire et juger que Mme [R] s'est rendue coupable de man'uvres dilatoires et mensongères
- condamner en conséquence Mme [R] à lui payer la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice causé.
Dans ses dernières conclusions déposées le 6 novembre 2020, Mme [R] demande à la cour de:
A titre principal :
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes de M. [I] présentées dans son assignation, condamné M. [I] à verser à Mme [R] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et ordonné l'exécution provisoire,
- juger que M. [I] ne rapporte pas la preuve de l'absence de paiement du loyer
- juger que le contrat de bail a pris fin à l'initiative de M. [I] le 9 mai 2019 jour où il a pris la décision de changer les serrures et de mettre les affaires de Mme [R] dehors
constater qu'aucun loyer ni indemnité d'occupation n'est due par Mme [R] postérieurement au 9 mai 2019
- débouter M. [I] de l'ensemble de ses demandes
A titre subsidiaire :
- en cas de condamnation de Mme [R] au paiement d'une indemnité d'occupation de réduire la période du 9 mars 2019 au 9 mai 2019
Au titre de l'appel incident :
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses autres demandes :
- condamner M. [I] à lui payer : 1500 euros au titre de la cuisine équipée, 200 euros au titre du plan de travail, 700 euros au titre de la plaque à induction, 500 euros au titre du four et de la hotte, 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991
En tout état de cause :
- faire sommation à M. [I] de justifier du contrat de travail souscrit avec le nouveau locataire pour ce logement,
- écarter la pièce adverse n°2 (attestation de M. [D]) car non probante,
- en cas de condamnation accorder à Mme [R] les plus larges délais pour s'acquitter des sommes éventuellement dues à titre de rappel de loyer si la compensation n'est pas ordonnée.
Il est renvoyé aux conclusions sus-énoncés pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Par mention au dossier en date du 16 décembre 2021, la cour a ordonné la réouverture des débats avec renvoi de l'affaire à l'audience du 22 février 2022 afin de recevoir les observations des parties sur la recevabilité des demandes de résiliation de bail et d'expulsion formées par M. [I] au regard des articles 564 et 566 du code de procédure civile.
Par note du 3 février 2022, M. [I] fait valoir que le dispositif du jugement querellé rejette l'ensemble des demandes par lui présentées dans son assignation de sorte qu'elles ont bien été présentées au tribunal d'instance, que M. [I] était absent lors de l'audience devant ledit tribunal mais qu'en application de l'article 446-2 du code de procédure civile, le tribunal se devait de statuer sur les demandes formées dans son assignation, qu'il forme en cause d'appel les mêmes demandes.
Dans un message RPVA du 4 février 2022, Mme [R] a indiqué ne pas avoir d'observations particulières à formuler.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Le présent arrêt est rendu 468 du code de procédure civile, 6, 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du code de procédure civile
A titre liminaire, par l'assignation délivrée et Mme [R] ayant sollicité en application de l'article 468 du code de procédure civile qu'un jugement sur le fond soit rendu, le premier juge était saisi des demandes de résiliation de bail et expulsion et a statué de ce chef. Les demandes de résiliation de bail et d'expulsion sont recevables.
Sur la demande de résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers et expulsion :
En première instance, le juge a exactement rejeté les demandes de M. [I] dès lors que celui-ci n'avait pas comparu à l'audience à laquelle l'affaire avait été renvoyée et n'avait produit aucune pièce à l'appui de ses prétentions.
Toutefois, M. [I] produit désormais en cause d'appel :
- le contrat de bail du 29 avril 2018 stipulant un loyer de 490 euros et en dernière page une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux,
- le commandement de payer la somme de 2 940 euros au titre des loyers impayés dus au mois d'octobre 2018, ledit commandement visant la clause résolutoire
- un décompte de dette arrêté au mois de février 2019 fixant le montant de la dette à 3933 euros, terme de février 2019 inclus.
-une correspondance du 16 avril 2019 de la Caisse d'allocations familiales dont il résulte que l'allocation de logement de 377 euros du mois de mars 2019 a été versée à tort à M. [I] compte tenu du départ de Mme [R].
La demande de constatation de la résiliation du bail n'est pas infondée du seul fait que Mme [R],ne réside plus dans le logement depuis le 9 mai 2019, date sur laquelle les parties s'accordent.
Contrairement à ce que soutient Mme [R], dès lors que M. [I] justifie, au vu de la stipulation du loyer, de l'obligation au paiement pesant sur elle, il lui appartient d'établir qu'elle s'est acquittée de son obligation de paiement aux termes convenus.
Les attestations produites par Mme [R], et en particulier celles de Mme [Z] [W], grand-mère de Mme [R], et de Mme [C] [Y], belle-soeur de Mme [R], sont insuffisamment circonstanciées pour établir le paiement des loyers dont M. [I] indique qu'ils sont demeurés impayés. Elles ne démontrent pas plus que M. [I] refusait de lui delivrer des quittances, ne justifiant pas lui avoir demandé de lui en remettre.
Le décompte arrêté en février 2019 met en évidence un paiement partiel de 100 euros en novembre 2018 non pris en compte dans le commandement de payer, un paiement partiel à hauteur de 377 euros en janvier 2019, ce qui correspond au montant de l'aide au logement, et un paiement de l'aide au logement et du loyer résiduel le 7 février 2019, ce dernier paiement intervenant au-delà du délai de deux mois ouvert par la loi.
En conséquence, Mme [R] n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans les délais légaux. Les conditions d'acquisition de la résiliation du bail sont réunies à compter du 6 février 2019.
Le jugement sera infirmé en sa disposition rejetant l'ensemble des demandes de M. [I] et il sera constaté la résiliation du bail au 6 février 2019.
Les parties s'accordant sur une reprise du logement par le bailleur le 9 mai 2019 même si elles divergent sur les conditions dans lesquelles cette reprise est intervenue. La demande d'expulsion sera rejetée.
Sur la demande en paiement du loyer et des indemnités d'occupation :
Au vu du décompte non contredit, Mme [R] sera condamnée au paiement de la somme de 3 933 euros au titre des loyers dus au 7 février 2019, terme de février 2019 inclus.
L'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui sera, en l'espèce, réparé par l'allocation mensuelle d'une somme de 490 euros due du 1er mars 2019 au 9 mai 2019, date de reprise du logement.
Elle sera condamnée au paiement de la somme de 616,45 euros au titre des indemnités d'occupation et au paiement des loyers à hauteur de 3 933 euros, soit au total la somme de 4 549,45 euros.
M. [I] demande par ailleurs une somme de 300 euros en réparation de son préjudice né de la perte de loyer sur le fondement de l'article 1231-6 du code de procédure civile.
Or,il n'articule aucun moyen en fait à l'appui de cette demande et ne justifie pas d'un préjudice distinct du retard de paiement.
Sa demande sera rejetée sans qu'il soit besoin de lui enjoindre de produire le contrat de bail du locataire qui a succédé à Mme [R].
Sur la demande de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice moral formée par Mme [R] :
Mme [R] soutient que M. [I] a repris le 9 mai 2019 possession du logement en dehors de toute procédure judiciaire et qu'elle s'est retrouvée sans domicile fixe avec sa fille et sans affaires,
M. [I] qui avait déjà saisi le premier juge aux fins d'expulsion à cette date reconnaît avoir repris possession du logement le 9 mai 2019, soit avant même la première audience. Il soutient qu'il avait été averti de l'abandon du logement et que celui-ci était ouvert et dévasté.
S'il résulte des correspondances de la caisse d'allocations familiales des 26 avril 2019 et 26 février 2020 que Mme [R] a signalé son départ du logement et transmis une nouvelle adresse à l'organisme, celle-ci n'avait pas restitué son logement, ni les clés.
Mme [R] produit, outre un courrier de plainte au procureur de la République circonstancié et une correspondance de signalement de son conseil au procureur de la République du 17 juin 2019, une attestation manuscrite de M. [J] [T] habitant à [Localité 8] et relatant de manière circonstanciée avoir téléphoné à Mme [R] le 9 mai « pour la prévenir que son proprio jeter toute c'est affaire dehors ». Une attestation de son père, M [A] [R], en date du 26 septembre 2019, relate que sa fille l'avait contacté au mois de mai pour l'amener à son domicile « pour constater que son propriétaire [I] [B] a vider et mis dans la court les affaires de [s]a fille dehors sous la pluie (certains meuble, papiers, photos, vêtements) ». Mme [K] relate quant à elle que Mme [R] est arrivée chez sa mère en larmes entre le 8 et 9 mai et s'est retrouvée « sans rien du jour au lendemain ».
M. [I] produit quant à lui trois attestations de Mme [M] et de MM. [U] et [O], tous trois riverains de la [Adresse 9] à [Localité 8] pour demeurer aux numéros 242, 242 bis et 250 de ladite rue. Selon ces attestations circonstanciées et concordantes, à la suite d'une altercation ayant eu lieu entre Mme [R] et son concubin en mars 2019, Mme [R] a quitté le logement lequel présentait au rez de chaussée une fenêtre cassée ainsi qu'un volet ouvert. Il est également fait état d'objets détériorés.
Le bailleur verse également aux débats une attestation du 27 janvier 2020 imputée à M. [D] électricien. Toutefois, dans une attestation manuscrite du 9 septembre 2020, conforme aux prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile, ce dernier conteste avoir rédigé le contenu de l'attestation du 27 janvier 2020, rédigée sur un formulaire type, admettant avoir uniquement renseigné les rubriques de l'entête et apposé sa signature. L'analyse de l'attestation du 27 janvier 2020 corrobore la seconde attestation du 9 septembre 2020. La sincérité de l'attestation du 27 janvier 2020 n'est pas établie et il n'en sera pas tenu compte.
Les correspondances de la Caisse d'allocations familiales et les attestations des voisins de Mme [R] sont insuffisamment contredites par les attestations produites par Mme [R], seule Mme [K] indiquant que Mme [R] est arrivée chez sa mère après la reprise du logement. Il est ainsi établi, en l'absence par ailleurs d'explications sur les correspondances de la caisse d'allocations dont la teneur n'est pas contestée par Mme [R], que cette dernière a cessé d'occuper les lieux en mars 2019. Néanmoins il n'est pas contesté que des affaires personnelles demeuraient dans ce logement ni que les clés n'ont pas été restitués.
Par ailleurs, si les attestations de Mme [M] et de MM. [U] et [O] établissent que le logement était ouvert en ce qu'une fenêtre et le volet du rez de chaussée étaient cassés, M. [I] ne justifie d'aucune démarche pour contacter Mme [R] et l'inviter à reprendre ses affaires. Il n'a ni fait constater par un huissier de justice l'état du logement, ni n'a limité son action à la mise en séucrité urgente du logement avec information à sa locataire mais l'a vidé en mettant les affaires qui s'y trouvaient à l'extérieur. Il ne s'est pas présenté à l'audience de première instance, ni n'a mis en 'uvre la procédure de l'article 14-1 de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en cas d'abandon du logement.
Les photographies produites par Mme [R] représentant notamment des matelas, des vêtements, du linge de maison, des jouets, une télévision, un étendoir à linges et des pochettes cartonnées à rabats contenant des documents, démontrent que ceux-ci ont pu être endommagés par la pluie, étant au demeurant relevé qu'ils n'apparaissaient pas tous hors d'usage. Par ailleurs, les photographies produites par M. [I] démontrent que de la vaisselle étaient présentes dans le logement.
Aussi, en ne se limitant pas à une mise en sécurité du logement, en le reprenant en dehors de toute procédure judiciaire et en mettant les affaires de la locataire dehors, M. [I] a commis une faute ayant causé un préjudice moral à la locataire qui a perdu des objets personnels ou nécessaires à la vie courante que le premier juge a exactement réparé par l'allocation de dommages et intérêts à hauteur de 3000 euros.
Sur la demande de dommages-intérêts au titre des éléments de la cuisine laissée dans le logement :
C'est exactement que le premier juge a retenu sur le fondement de l'article 1353 du code civil que l'attestation de Mme [Y] [C] était insuffisante à établir la réalité du préjudice dont elle demande réparation.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [I] en raison du comportement abusif et malhonnête de Mme [R]:
Il n'est pas démontré, compte tenu des motifs précédemment énoncés, que Mme [R] a adopté un comportement abusif et malhonnête.
Ajoutant au jugement, la demande formée de ce chef par M. [I] sera rejetée.
Sur les mesures accessoires :
La solution du litige justifie d'infirmer le jugement sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, elles seront chacunes tenues aux dépens qu'elles ont exposées en première instance et en cause d'appel.
L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Confirme le jugement sur la condamnation de M. [B] [I] à payer à Mme [V] [R] la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice moral et sur le déboutement de ses autres demandes indemnitaires ;
Infirme le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant ;
Constate que le bail du 29 avril 2018 conclu entre M. [B] [I] et Mme [V] [R] relativement à un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] est résilié depuis le 6 février 2019 ;
Dit que la demande d'expulsion est sans objet ;
Condamne Mme [V] [R] à payer à M. [B] [I] la somme de 4 549,45 euros au titre des loyers et indemnités mensuelles d'occupation impayés dus jusqu'au 9 mai 2019 ;
Déboute M. [B] [I] de sa demande de dommages et intérêts pour perte de loyer et de sa demande de dommages-intérêts formée en raison du comportement abusif et malhonnête de Mme [R]:
Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en cause d'appel ;
Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel.
Le GreffierLe Président
H. PoyteauV. Dellelis
