République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 07/07/2022
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N° de MINUTE : 22/697
N° RG 18/04032 - N° Portalis DBVT-V-B7C-RWES
Jugement (N° 17-000421) rendu le 14 juin 2018 par le tribunal d'instance de Hazebrouck
APPELANTS
Monsieur [U] [Z]
né le 18 juin 1977 à Grande Synthe (59760)
de nationalité française
99 rue Ferdinand Cappel
59940 Neuf Berquin
Madame [V] [F]
née le 14 juillet 1979 à Bethune (62400)
de nationalité française
99 rue Ferdinand Cappel
59940 Neuf Berquin
Représentés par Me Julien Sabos, avocat au barreau de Dunkerque
INTIMÉS
Monsieur [R] [A] [W]
né le 26 mai 1964 à Lille (59000)
de nationalité française
6 rue Joseph Wambrouck
59160 Lomme
Madame [O] [B] épouse [W]
née le 24 novembre 1964 à Lomme (59160)
de nationalité française
6 rue Joseph Wambrouck
59160 Lomme
Représentés par Me Anne-Sophie Vérite, avocat au barreau de Lille
DÉBATS à l'audience publique du 05 avril 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Louise Theetten, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 7 juillet 2022 après prorogation du délibéré en date du 02 juin 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 mars 2022
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Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2016, M. [R] [W] et Mme [O] [B] épouse [W] ont donné à bail à M. [U] [Z] et Mme [V] [F] un logement situé 53 rue Pruvost à Neuf Berquin, moyennant paiement d'un loyer mensuel de 1150 euros.
Par acte d'huissier en date du 30 novembre 2017, M. [Z] et Mme [F] ont fait assigner M [W] et Mme [B] devant le tribunal d'instance d'Hazebrouck, afin d'obtenir leur condamnation à leur remettre le diagnostic de performance énergétique et la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas contracter le contrat de bail litigieux.
Reconventionnellement, M. [W] et Mme [B] ont notamment sollicité du juge qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire et qu'il constate l'abandon des lieux.
Par jugement du 14 juin 2018, auquel il est renvoyé pour le rappel de la procédure antérieure et le détail des demandes de chacune des parties dans le dernier état de la procédure, le tribunal d'instance de Hazebrouck a prononcé la résiliation du bail à la date du 12 mars 2018, autorisé l'expulsion de M. [Z] et Mme [F] et de tous occupants de leur chef à défaut de libération volontaire des lieux, condamné M. [Z] et Mme [F] à payer à M. [W] et Mme [B] la somme de 492,86 euros arrêtée au 12 février 2018 outre les loyers courus du 13 février 2018 au 12 mars 2018 ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux, rejeté la demande d'astreinte formée par M. [W] et Mme [B], débouté M. [Z] et Mme [F] de toutes leurs demandes, rejeté la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas contracter, les demandes relatives aux conséquences d'une prétendue non décence du logement et la demande d'expertise, condamné M. [Z] et Mme [F] aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 450 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Douai en date du 12 juillet 2018, M. [Z] et Mme [F] ont formé appel de toutes les dispositions du jugement.
Par leurs conclusions notifiées le 19 février 2019, M. [Z] et Mme [F] demandaient à la cour d'infirmer le jugement querellé , de débouter M. [W] et Mme [B] de toutes leurs demandes, de les condamner à leur délivrer un logement décent, de les condamner à pallier à l'ensemble des désordres énumérés par l'agence régionale de santé dans la fiche décence RSD dans les six mois du jugement à intervenir sous astreinte de 75 euros par jour de retard passé ce délai et à leur verser la somme de 12 650 euros correspondant au remboursement partiel des loyers depuis l'origine du bail et jusqu'au 31 janvier 2018, d'ordonner la suspension des loyers à compter du jugement à intervenir et jusqu'à la réalisation des travaux listés dans la fiche décence RSD du 8 février 2018, de condamner M. [W] et Mme [B] à leur verser la somme de 200 euros par mois au titre de la perte de jouissance à compter du 1er avril 2018 et jusqu'à ce que le logement sis 53 rue Pruvost à Neuf Berquin soit de nouveau considéré comme décent par l'agence régionale de santé, de condamner M. [W] et Mme [B] à leur verser la somme de 807,31 euros à titre de dommages et intérêts au titre du coût du déménagement ainsi que celle de 750 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, subsidiairement de désigner un expert pour déterminer si le logement est décent et de condamner M. [W] et Mme [B] à leur verser la somme de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts, et en tout état de cause, de condamner M. [W] et Mme [B] à leur verser la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts tirés de la perte de chance de ne pas contracter le bail précité outre celle de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs conclusions notifiées le 21 décembre 2018, M. [W] et Mme [B] avaient demandé à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté leur demande d'astreinte et leur demande de condamnation de M. [Z] et Mme [F] à leur verser la somme de 647,38 euros au titre des frais d'entretien du chauffage et le montant de la condamnation au titre des frais irrépétibles à la somme de 450 euros, de condamner M. [Z] et Mme [F] à libérer les lieux loués sous astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt et jusqu'à complète libération des locaux, de les condamner au paiement de la somme de 647,38 euros au titre des frais d'entretien du chauffage et de celle de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail, de mettre à la charge de M. [Z] et Mme [F] l'avance des frais d'honoraire d'expert, et, si un préjudice de jouissance était retenu, de dire qu'il ne saurait débuter qu'à compter de l'arrêt, en tout état de cause, de condamner M. [Z] et Mme [F] à leur verser la somme de 307 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2018 et celle de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Par arrêt avant-dire droit en date du 24 octobre 2019 auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure en cause d'appel, la cour de céans autrement composée a :
-ordonné une expertise confiée à M. [C] [E], 114 rue Belle Rade, 59240 Dunkerque
avec pour mission de :
- examiner le logement situé 53 rue Pruvost à Neuf Berquin,
- décrire l'état du logement et sa composition,
- déterminer l'existence, et le cas échéant, la nature et l'ampleur des désordres qui l'affectent au regard des désordres allégués dans les conclusions déposées devant la cour le 13 août 2018 pour M. [U] [Z] et Mme [V] [F], des désordres repris dans le rapport de l'agence régionale de santé en date du 8 février 2018 et des désordres décrits par Mme [L] [S], huissier de justice, dans son constat en date du 10 juillet 2018,
- dire si le logement présente un danger pour la santé et la sécurité des occupants,
- dire si le logement présente une installation de chauffage suffisante et conforme aux règles de l'art et aux normes en vigueur et déterminer, dans la mesure du possible, le coût annuel moyen de l'énergie nécessaire pour obtenir une température moyenne de 19 °C au sein de l'immeuble,
- dater dans la mesure du possible l'apparition du/des désordres, et déterminer pour chaque type de désordre la ou les cause(s),
- dire si le logement est conforme au règlement sanitaire départemental s'il présente des non conformité au regard des normes fixées par le décret n° 2002-130 du 30 janvier 2002,
- évaluer le montant et la nature des travaux éventuellement nécessaires à la remise en état de ce logement,
- dire si un trouble de jouissance est ou a été subi par M. [U] [Z] et Mme [V] [F] du fait de ces désordres et dans l'affirmative en décrire l'ampleur,
- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et évaluer s'il y a lieu tous les préjudices subis ;
-ordonné à M. [U] [Z] et Mme [V] [F] de consigner l'avance des frais d'expertise;
-renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 9 mars 2020 ;
-rejeté la demande de provision formée par M. [U] [Z] et Mme [V] [F] ;
-sursis à statuer sur les autres demandes.
L'expert désigné a déposé son rapport le 30 avril 2021 .
Par leurs dernières conclusions en date du 10 septembre 2021 après dépôt du rapport d'expertise , M. [U] [Z] et Mme [V] [F] demandent à la cour de :
- infirmer intégralement le jugement rendu par le tribunal d'instance le 14 juin 2018,
Statuant à nouveau :
- débouter M. et Mme [W] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner M. et Mme [W] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 12 650 euros correspondant au remboursement partiel des loyers depuis l'origine du bail et jusqu'au 31 janvier 2018,
- dire qu'à compter du 31 janvier 2018, les loyers ne sont plus dus par M. et Mme [Z] compte tenu de l'indécence du logement,
- condamner M. et Mme [W] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 200 euros par mois au titre de la perte de jouissance à compter du 1er avril 2018 et pour une durée de 6 mois,
- condamner M. et Mme [W] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 807,31 euros à titre de dommages et intérêts au titre du coût du déménagement,
- condamner M. et Mme [W] à payer à Mme [Z] la somme de 750 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,
- condamner M. et Mme [W] à payer à M. et Mme [Z] la somme de
6 000 euros à titre de dommages et intérêts tirés de la perte de chance de ne pas contracter le contrat de bail précité,
- condamner M. et Mme [W] à payer la somme de 7851,7 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.
Par leurs dernières conclusions en date du 24 février 2022, M. [R] [W] et Mme [O] [W] demandent à la cour de :
- déclarer M. [U] [Z] et Mme [V] [F] mal fondés en toutes leurs demandes, et les débouter,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation du bail au 12 mars 2018 aux torts exclusifs des époux [Z] sur la base du commandement délivré le 12 janvier 2018, ordonné l'expulsion des époux [Z] ainsi que de toutes personnes qu'ils auraient pu introduire dans les lieux de leur fait, avec si besoin l'assistance de la force publique, étant précisé que depuis lors les lieux ont été restitués le 16 septembre 2019, condamné les époux [Z] au paiement aux époux [W] des loyers et charges échus jusqu'au 12 mars 2018, condamné les époux [Z] au paiement aux époux [W] d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer indexé et charges, soit la somme de 1150 euros hors charges par mois, à compter du 13 mars 2018 et jusqu'à complète libération des locaux par la remise des clés, rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par les époux [Z] au titre de la perte de chance alléguée de ne pas contracter et au titre de la non communication du DPE, rejeté les demandes adverses relatives à la non-décence du logement, condamné les époux [Z] aux entiers dépens de première instance en ce compris le coût du commandement et sa notification à la préfecture,
- déclarer les époux [W] recevables et bien fondés en leur appel incident,
et en conséquence,
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation des époux [Z] à payer aux époux [W] les frais d'entretien de chauffage pour un montant de 647,68 euros TTC, fixé l'indemnité due au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance par les époux [Z] à hauteur de 450 euros et statuant à nouveau, fixer cette indemnité à 4 000 euros,
Et statuant à nouveau :
- condamner les époux [Z] à rembourser aux époux [W] les frais d'entretien de chauffage pour un montant de 647,68 euros TTC en application des clauses du bail et de la loi du 6 juillet 1989,
- condamner les époux [Z] à une indemnité de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,
A titre subsidiaire :
Si la constatation de la résiliation du bail au 12 mars 2018 était infirmée :
- constater la résiliation du bail au 12 février 2018 du fait du défaut de justificatifs de l'assurance ou très subsidiairement constater la restitution des lieux au 16 septembre 2019,
En conséquence :
- condamner les époux [Z] à payer aux époux [W] les loyers et charges échus au 12 février 2018 et l'indemnité d'occupation de 1150 euros par mois outre les charges à compter du 13 février 2018 jusqu'au 16 septembre 2019 ou très subsidiairement les condamner à payer la somme de 21 434,72 euros au titre des loyers et charges arrêtés à cette date,
A titre très subsidiaire :
En cas de reconnaissance par la cour d'un préjudice subi par les époux [Z] :
- réduire le montant global des sommes réclamées par ces derniers à un montant qui ne saurait être supérieur à l'évaluation faite par l'expert, soit la somme de 5 225,97 euros,
- ordonner la compensation légale entre la créance des époux [Z] avec celle des époux [W] au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges,
- condamner les époux [Z] à payer aux époux [W] le solde restant dû après compensation, au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges, soit la somme de 16 165,36 euros ;
En tout état de cause :
- condamner les époux [Z] à payer aux époux [W] la somme de 7 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel en ceux y compris les frais d'expertise.
Il est renvoyé aux conclusions déposées après dépôt du rapport d'expertise pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE :
Il sera préalablement à l'examen des demandes des parties fait la synthèse des éléments dont dispose la cour quant à l'état de l'immeuble donné à bail , ces éléments résultant tant des pièces produites par les parties que du rapport d'expertise judiciaire établi par M. [E].
Il sera rappelé à titre liminaire que les services de l'ARS ont établi un rapport le 8 février 2018 suite à une visite effectuée le 31 janvier 2018 aux termes duquel il a été constaté :
-des désordres sur le bâti apparent depuis l'extérieur à savoir que les menuiseries (portes fenêtres) étaient en mauvais état et présentaient des problèmes d'ouverture et d'infiltrations ;
-des désordres relatifs à l'aménagement et à l'organisation du logement tenant à une installation électrique en mauvais état d'usage et de fonctionnement et non sécurisée avec fils volants, échauffements, branchements non adaptés le tout présentant un danger et à des moyens de chauffage présentant une installation seulement partiellement fonctionnelle voire non fonctionnelle imposant l'utilisation de chauffages d'appoint ;
-une mauvaise évacuation des eaux usées avec rejet sur le terrain et débordements ;
-une ventilation insuffisante dans les WC et la salle de bains ;
-la présence de nuisibles (souris) dans la buanderie et dans la salle de bains ;
-des risques liés à une éventuelle précarité énergétique : isolation thermique insuffisante (simple vitrage, passage d'air, absence d'isolation, murs peu épais) au regard du moyen de chauffage mis à disposition .
Le constat d'huissier non contradictoire établi par Maître [S] le 10 juillet 2018 a pour l'essentiel relevé les mêmes désordres à savoir et entre autres :
-une absence d'isolation et de calfeutrement des différentes menuiseries de l'immeuble et à titre d'exemples une double porte-fenêtre dont la partie basse n'effleure pas le sol , en façade arrière une fenêtre en façade arrière dont les vantaux sont mal positionnés , une porte fenêtre arrière côté cuisine ne fermant pas correctement, totalement décollée du bâti et non jointive ;
-un cellier attenant à la salle de bains non isolé et dont les éléments ne sont pas jointifs ;
-une absence de bouche d'aération dans les WC et dans la salle de bains ;
-une installation électrique suspectée d'être non conforme avec notamment une forêt de câbles électriques dont deux sont dénudés et les autres raccordés à des fusibles sans correspondance précise ;
L'expert commis par cette cour indique dans son rapport et notamment en page 13 de ce dernier que lors de ses investigations, il a pu constater que :
-les menuiseries extérieures de l'immeuble n'assurent pas le clos (difficultés de fermeture) et qu'elles ne sont pas étanches à l'air ;
-les réseaux et le branchement d'électricité ne sont pas conformes aux normes de sécurité ;
-l'absence de ventilation ne permet pas d'évacuer correctement l'humidité ;
-le logement est difficile à chauffer, le système de chauffage n'est plus adapté à la configuration de l'immeuble ;
-l'assainissement n'est pas conforme aux réglementations en vigueur.
Il précise que les désagréments subis par les locataires sont le résultat d'un manque de finition de l'immeuble, d'une isolation inefficace avec 8 cms d'isolant en toiture, d'un système de chauffage non adapté à l'habitation , d'une perméabilité de l'immeuble à l'eau et à l'air , d'une non-conformité de l'installation électrique et d'un non-respect des normes d'assainissement .
Il indique encore que les désordres portent principalement sur les consommations d'énergie excessives pour se chauffer et que c'est seulement entre le 19 septembre 2016 et le 31 mai 2017 lorsqu'ils ont réglé les factures de chauffage que M. [Z] et Mme [F] se sont aperçus du différentiel entre les consommations annoncées entre un DPE établi 2011 et leur consommation d'énergie effective.
Ces différents éléments ayant été relevés, il convient d'examiner chacune des dispositions critiquées du jugement entrepris, sachant que les demandes des parties ont évolué en cause d'appel, tant au regard des conclusions du rapport d'expertise que du fait que les locaux ont été effectivement libérés par M. [Z] et Mme [F] en cours de procédure d'appel.
A cet égard, il sera précisé que M. [Z] et Mme [F] qui ne formulent plus de demande d'infirmation sur ce point se sont implicitement désistés de leur demande tendant à voir condamner leurs bailleurs à leur délivrer un logement décent, de les condamner à pallier à l'ensemble des désordres énumérés par l'agence régionale de santé dans la fiche décence RSD dans les six mois du jugement à intervenir sous astreinte de 75 euros par jour de retard passé ce délai, et ce en raison du fait qu'ils ont libéré le logement en cours de procédure d'appel.
Sur le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 12 mars 2018 :
Les époux [W] demandent la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail litigieux à la date du 12 mars 2018 tandis que M. [Z] et Mme [F] demandent au contraire le déboutement des époux [W] de ce chef.
Il résulte effectivement des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 12 janvier 2018, les époux [W] ont fait signifier à M. [U] [Z] et à Mme [V] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce commandement réclamant aux locataires le paiement de la somme de 1188 euros en principal et enjoignant également aux locataires d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance de responsabilité locative.
Ce commandement n'a été argué d'aucune irrégularité en la forme, et la cour ne relève aucune irrégularité d'ordre public qu'elle aurait à relever d'office.
Il y a lieu sur ce point de préciser que ledit commandement intègre un décompte suffisamment clair et précis des sommes qui sont réclamées aux locataires, la somme réclamée en principal se décomposant de la manière suivante :
-loyer du mois de janvier 2018 : 1150 euros ;
-taxes d'ordures ménagères au titre de l'année 2017 : 301 euros ;
dont à déduire un versement de la CAF d'un montant de 263 euros ;
soit un montant restant du en principal d'un montant de 1188 euros.
S'agissant de la demande faite aux locataires d'avoir à justifier de ce qu'ils étaient effectivement assurés, il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et qu'il résulte de ces dispositions d'ordre public que seul le défaut d'assurance et non le défaut de justification de la souscription d'une assurance est sanctionné par une résiliation de plein droit du bail.
En l'espèce, il a été dûment justifié de ce que M. [Z] et Mme [F] avaient effectivement souscrit un contrat d'assurance couvrant les risques locatifs pour la période allant du 19 octobre 2017 au 9 octobre 2018.
Il s'ensuit qu'un mois après la signification du commandement sus-évoqué, ils étaient dûment assurés au titre du risque locatif et qu'en conséquence, la résiliation pour ce motif n'a pu jouer.
Dès lors , il convient d'examiner si la résiliation de plein droit du contrat de bail est encourue au titre du défaut de paiement des loyers.
Le seul moyen de défense au fond invoqué par les locataires de ce chef est celui lié à une suspension légitime du paiement des loyers liée à une impossibilité de jouir des locaux donnés à bail et qui ont été repris ci-dessus.
Cependant, l'exception d'inexécution en matière de bail d'habitation ne peut être admise que si les locataires justifient d'une impossibilité totale de jouir des locaux donnés à bail.
Or, il y a lieu de constater que l'immeuble en cause bien qu'ayant été soumis au contrôle de l'autorité administrative, n'a donné lieu à aucune décision de la part de cette dernière prononçant l'inhabitabilité temporaire ou définitive des locaux donnés à bail.
Si le maire de la commune de Vieux Berquin dans une lettre en date du 20 septembre 2018 a indiqué qu'il convenait que les locaux ne soient pas à nouveau occupés avant la réalisation de travaux nécessaires, il ne l'a fait que parce qu'il croyait à tort que les locaux avaient été libérés à cette date , ce qui n'était pas le cas.
Force est de constater par ailleurs que si le rapport de l'ARS en date du 8 février 2018 dont le contenu a été résumé plus haut a relevé différents désordres, il ne conclut nullement que l'immeuble en cause serait impropre à l'habitation et n'évoque aucun vice grave de par sa nature ou par son ampleur et aucun risque imminent pour les locataires.
Le rapport d'expertise judiciaire ne donne pas une image plus péjorative de l'état de l'immeuble donné à bail puisqu'il reprend pour l'essentiel les désordres tels qu'ils ont pu être relevés dans le rapport de l'ARS et situe l'essentiel des conséquences préjudiciables pour les locataires de l'état de l'immeuble dans des consommations d'énergie excessives .
La cour elle-même déduit de la simple description des locaux donnés à bail que l'impossibilité totale de jouir de l'immeuble en cause n'est pas caractérisée en l'espèce et qu'en conséquence l'exception d'inexécution ne peut être invoquée comme moyen de défense au fond à l'encontre du commandement délivré.
Pour le surplus, M. [Z] et Mme [F] n'apportent aucun élément de nature à remettre en cause le décompte produit aux débats par les époux [W] (pièce 36) et selon lequel les seuls versements intervenus dans les deux mois de la signification sont deux règlements de la CAF intervenus le 12 février 2018 et le 27 février 2018 pour des montants de 235 euros et de 214 euros, lesquels règlements n'avaient de toute façon vocation qu'à s'imputer sur l'échéance de loyer courante et non sur l'arriéré réclamé par le commandement. Le premier règlement fait par les locataires suivant le décompte produit est un règlement de 1292,61 euros à la date du 3 avril 2018 soit plus de deux mois après la signification du commandement.
Dès lors, les causes du commandement n'ont pas été apurées dans les deux mois de la signification du commandement.
Il s'ensuit que c'est à bon droit que le premier juge a conclu que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 mars 2018. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris de ce chef et en l'absence de demandes de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire de le confirmer en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 12 mars 2018
Il y a lieu par ailleurs de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné l'expulsion des locataires sauf, ajoutant au jugement entrepris en raison des éléments nouveaux intervenus depuis, à préciser que les locaux donnés à bail ont été effectivement repris par les propriétaires à la date du 16 septembre 2019, un constat de sortie des lieux ayant été établi à cette date.
Sur le montant des loyers impayés :
Le jugement entrepris a condamné M. [Z] et Mme [F] à payer aux époux [W] la somme de 492,86 euros arrêtée au 12 février 2018 outre les loyers courus du 13 février 2018 au 12 mars 2018. M. [Z] et Mme [F] ne contestent pas spécialement le quantum de cette condamnation arrêtée à la date de résiliation du contrat, se contentant d'indiquer sur ce point qu'aucun loyer ne peut être dû par eux depuis janvier 2018 en raison de l'état de l'immeuble, ce moyen ne pouvant cependant être accueilli pour les motifs qui ont été développés plus haut.
Sur les autres demandes de M. [Z] et Mme [F] :
Sur la perte de chance de ne pas contracter ;
Il est fait grief aux époux [W] de ne pas avoir communiqué le DPE à M. [Z] et Mme [F] et d'avoir ainsi fait perdre à ces derniers une chance de ne pas signer le contrat de bail.
Il sera précisé que deux diagnostics de performance énergétique ont été produits aux débats.
Le premier diagnostic est daté du 5 janvier 2011 et fait état d'un logement de 130 m2 (alors que le contrat de bail fait état d'une superficie de 188,48 m2). Selon ce premier DPE, les consommations de chauffage sont évaluées à la somme de 1109 euros annuellement.
Le second diagnostic est daté d'octobre 2017. Il fait état d'une superficie de 171 m2. Il estime la consommation annuelle de chauffage à la somme de 5649 euros étant précisé que dans les faits, les consommations réelles des époux [Z] ont été de 4790 euros pour la période allant du 19 septembre 2016 au 31 mai 2017.
Ces points ayant été précisés, il y a lieu de rappeler que l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dan sa rédaction applicable au présent litige dispose que :
Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ;
Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques.
Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur informative.
Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.
Il s'ensuit qu'à la date de conclusion du contrat de bail, aucune sanction spécifique n'existait quant à l'absence de diagnostic de performance énergétique, le DPE n'ayant alors que simple valeur indicative et n'étant pas opposable au propriétaire.
Le seul DPE qui existait à la date de conclusion du bail était un diagnostic établi en 2011,valable comme tel pour 10 années et donc encore valable a priori à la date de conclusion du contrat de bail .
A supposer que le DPE de 2011 ait été communiqué aux locataires lors de la conclusion du contrat de bail , ledit DPE n'était pas de nature à décourager les locataires de prendre le logement à bail puisqu'il s'est avéré en réalité optimiste quant à la réalité des consommations d'énergie du logement.
Il ne saurait par ailleurs être reproché au bailleur d'avoir caché les informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique établi en 2017, puisque précisément ce diagnostic n'avait pas encore été établi à la date de conclusion du contrat.
Par ailleurs, s'il existe un différentiel entre la superficie du logement telle que reprise dans le diagnostic de 2011 et celui établi en 2017, les raisons de ce différentiel ne sont pas établies, le premier juge ayant à bon droit relevé dans les motifs de sa décision que rien ne permettait de déterminer lequel des deux DPE était erroné ,l'indication de superficie n'étant justifiée par aucun élément tel qu'un plan côté.
Il convient d'en conclure que la preuve d'une faute ou d'un manquement des époux [W] tenant tant à l'omission de production du DPE qu'à l'éventuel caractère erroné des mentions de ce dernier ne se trouve en lien avec une quelconque perte de chance de M. [F] et de Mme [Z] de ne pas signer le contrat de bail litigieux.
Dès lors le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. [Z] et Mme [F] au titre d'une perte de chance de ne pas contracter.
Sur la demande tendant des époux [Z] tendant à obtenir le remboursement de la somme de 12 650 euros au titre des loyers :
Les parties appelantes demandent au regard de l'état du logement la condamnation de leurs bailleurs à leur rembourser la somme de 12 650 euros au titre des loyers pour la période allant du début du bail jusqu'au mois de janvier 2018 inclus au regard de l'état du logement, une telle demande devant s'analyser comme une demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance au titre d'un logement non décent.
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale
En première instance, le premier juge a rejeté une telle demande au motif que pour justifier la réalité de désordres de nature à justifier un constat de non-décence, les locataires s'étaient bornés pour l'essentiel à produire le rapport de l'ARS non contradictoire évoqué plus haut et qu'il ne pouvait fonder sa conviction sur un document ayant simplement valeur d'expertise amiable sans que le contenu de ce document soit corroboré par d'autres éléments de preuve et au motif par ailleurs qu'il existait certaines contradictions dans le rapport de l'ARS ou des insuffisances de description de certains des désordres repris audit constat. Il a encore relevé dans les motifs de sa décision qu'il résultait d'un document établi par l'entreprise Agence Service Habitat que la locataire (Mme [F]) avait expressément manifesté son souhait que le chauffage soit poussé pour que le logement atteigne une température de 24 °C, ce qui pouvait expliquer les surconsommations d'énergie.
La configuration des débats est différente en cause d'appel dès lors que la cour bénéficie d'un rapport d'expertise judiciaire dont les conclusions et le contenu ont été rappelés plus haut.
Il en résulte suffisamment que le logement donné à bail manque aux exigences du décret relatif à l'indécence, et notamment aux 1, 2 et 4 du de l'article 2 de la loi du 2 janvier 202 ce qui a été de nature à générer une majoration des dépenses d'énergie en raison de l'absence d'isolation suffisante de l'immeuble tant au niveau du toit qu'au niveau des ouvrants indépendamment de la question de savoir si ces dépenses importantes sont dues éventuellement pour partie à des exigences excessives des locataires en matière de température. Par ailleurs, l'expert ne réfute pas les conclusions de l'ARS selon lesquelles le logement peut être nocif pour ses occupants en raison de la qualité de l'air intérieur et d'un phénomène d'humidité généralisée.
Au final , les investigations postérieures ont donné raison au contenu d'une attestation établie par le gérant de l'entreprise Boulet Rénovation dans laquelle il était indiqué : ' j'ai également constaté une énorme consommation de gaz en moins de deux mois me laissant soucieux du réglage de la chaudière en relation avec la surface de la maison... Titulaire d'un BP en génie climatique il est facile pour moi de justifier que la maison présente un sérieux problème d'isolation et que d'innombrables fuites thermiques sont la cause de cette surconsommation'.
Par ailleurs, il s'évince suffisamment des éléments de la cause que les vices de l'immeuble sont structurels et que l'insuffisance de l'installation de chauffage, le défaut de conformité de l'installation électrique et le défaut d'isolation de l'immeuble existaient manifestement depuis le début de l'occupation de M. [Z] et de Mme [F].
Si les époux [W] font valoir que M. [Z] et Mme [F] ne se sont pas plaints pendant les premiers temps du bail, il sera rappelé qu'en matière de logement indécent, la mise en demeure du débiteur défaillant n'est pas un préalable nécessaire à la sanction de l'inexécution de ses obligations.
Il s'ensuit que des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi par M. [Z] et Mme [F] peuvent être alloués pour une période antérieure aux premières réclamations des locataires.
Au vu des éléments de la cause, la cour est à même de chiffrer le préjudice subi par les locataires à un montant correspondant à 40 % du montant du loyer.
Il sera donc alloué pour la période allant du mois de septembre 2016 au mois de janvier 2018 inclus, une somme de 17 x (40 x 1150/ 100 ) = 17 x 460 = 7 820 euros.
Sur les autres demandes de dommages et intérêts présentées par M. [Z] et Mme [F] :
M. [Z] et Mme [F] demandent la condamnation des époux [W] au paiement d'une somme de 200 euros par mois au titre de la perte de jouissance à compter du 1er avril 2018 et pour une durée de 6 mois. Selon leurs explications, cette somme correspond au fait qu'ils ont été contraints de trouver un logement plus petit en urgence en laissant dans les lieux loués une partie des biens leur appartenant et notamment le poney de leur fille, qu'il a été impossible compte tenu de l'urgence d'être rigoureux quant au choix de ce logement, et que s'ils avaient bénéficié de davantage de temps, ils auraient pu faire un meilleur choix. Il sera précisé en effet que M. [Z] et Mme [F] ont pris un autre logement avant que les lieux donnés à bail soient libérés.
Cependant, dès lors qu'au 1er avril 2018, le bail était résilié pour les motifs sus-indiqués, ils ne peuvent prétendre pour la période postérieure au 1er avril 2018 à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance alors qu'à cette date, le bail était résilié et que les bailleurs n'étaient plus donc tenus d'assurer à leurs anciens locataires une jouissance utile et paisible.
Cette demande nouvelle en cause d'appel sera donc rejetée.
Pour les mêmes motifs , la demande de M. [Z] et de Mme [F] tendant à se voir rembourser leurs frais de déménagement sera rejetée.
Sur la demande des époux [W] tendant à se voir rembourser par M. [Z] et Mme [F] les frais d'entretien de chaudière :
Elle sera rejetée au regard des éléments repris plus haut.
Sur l'indemnité d'occupation due par M. [Z] et Mme [F] jusqu'à la parfaite libération du logement :
A compter de la date du 12 mars 2018 les époux [Z] sont tenus au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la parfaite libération des lieux soit à la date du 19 septembre 2019 qui correspond àla date de l'établissement du constat de sortie des lieux.
Le premier juge a fixé le montant de l'indemnité d'occupation par référence au loyer courant.
A regard toutefois de l'état du logement, cette indemnité d'occupation sera réduite à la somme de 690 euros par mois(diminution de 40 % par rapport au montant du loyer) .
Dès lors la créance des époux [W] au titre des indemnités d'occupation pour la période allant du 12 mars 2018 au 16 septembre 2019, date de la libération des lieux, s'établit de la manière suivante :
-mars 2018 au pro rata : 291,33 euros :
-échéances des mois de avril 2018 inclus au mois d'aôut 2019 inclus : 17 x 690 euros = 11730 euros :
-septembre 2019 au prorata : 368 euros
Soit un total de 12 389,33 euros à majorer du montant de la taxe des ordures ménagères pour 2018 soit 302 euros , le total étant ainsi de 12 691,33 euros.
Il convient de condamner M. [Z] et Mme [F] au paiement de cette somme.
Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :
Il convient au regard de ce qui est jugé de faire masse des dépens de première instance et d'appel de les partager par moitié entre les parties et de dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Toutefois, la mesure d'expertise a été rendue nécessaire pour mettre en évidence le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, manquement qui était contesté par ces derniers. Dès lors, les époux [W] supporteront les entiers frais d'expertise.
PAR CES MOTIFS
Constate que M. [U] [Z] et Mme [V] [F] se sont implicitement désistés de leur demande tendant à voir condamner M. [R] [W] et Mme [O] [B] épouse [W] à leur délivrer un logement décent et à pallier à l'ensemble des désordres énumérés par l'agence régionale de santé dans la fiche décence RSD dans les six mois du jugement à intervenir sous astreinte de 75 euros par jour de retard passé ce délai ;
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :
-constaté la résiliation du bail à la date du 12 mars 2018 et autorisé l'expulsion de M. [U] [Z] et Mme [V] [F] et de tous occupants de leur chef à défaut de libération volontaire des lieux,
-condamné M. [U] [Z] et Mme [V] [F] à payer à M. [R] [W] et Mme [O] [B] épouse [W] la somme de 492,86 euros arrêtée au 12 février 2018 au titre des loyers impayés outre les loyers courus du 13 février 2018 au 12 mars 2018 ;
Réformant pour le surplus le jugement entrepris ,
Condamne M. [R] [W] et Mme [O] [B] épouse [W] à payer à M. [U] [Z] et Mme [V] [F] la somme de 7 820 euros au titre de la demande de ces derniers de restitution de loyer requalifiée en demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance ;
Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [U] [Z] et Mme [V] [F] à la somme de 690 euros par mois outre les frais de taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour la période allant du 13 mars 2018 au 13 septembre 2019 et les condamne par voie de conséquence à payer à M. [R] [W] et Mme [O] [B] épouse [W] la somme de 12 691,33 euros à ce titre ;
Ajoutant au jugement entrepris,
Constate que le logement sis à Neuf Berquin 53 rue Pruvost a été libéré par M. [I] [Z] et Mme [V] [F] le 19 septembre 2019 ;
Déboute M. [U] [Z] et Mme [V] [F] de leur demande tendant à se voir allouer une somme de 200 euros par mois pour préjudice de jouissance à compter du 1er avril 2018 et pour une durée de 6 mois ;
Déboute M. [U] [Z] et Mme [V] [F] de leur demande tendant à se voir indemniser de leurs frais de déménagement à hauteur de la somme de 807,31 euros ;
Déboute M. [R] [W] et Mme [O] [B] épouse [W] de leurs demande de remboursement de la somme de 647,68 euros TTC pour frais d'entretien du système de chauffage ;
Ordonne la compensation entre les condamnations réciproques ;
Fait masse des dépens de première instance et d'appel, et les partage par moitié entre les parties ;
Condamne toutefois M. [R] [W] et Mme [O] [B] épouse [W] à supporter l'intégralité des frais d'expertise ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le GreffierLe Président
F. DufosséV. Dellelis
